Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/05900

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 23/05900 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KQTL Jugement du 21 Juin 2024 N° : 24/413 Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [V] [H] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 21/06/2024 à Me LEMONNIER COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me FAMEL Jean COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société ACTION LOGEMENT SERVICES Service surendettement [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [V] [H] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2020, Monsieur [F] [D] consentait un bail d'habitation à Monsieur [V] [H] sur des locaux (une chambre dans une colocation) situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300 € (euros) et d'une provision pour charges de 70 €. Par contrat en date du 10 octobre 2020, [F] [D] souscrivait un contrat de cautionnement VISALE pour la garantie des loyers impayés auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES. En juillet 2021, [F] [D] actionnait la garantie VISALE pour le paiement des loyers et charges impayés des mois de juin et juillet 2021. Par la suite, le bailleur bénéficiait, de nouveau, de cette garantie à compter de janvier 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.620 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 23 mars 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé d'[V] [H]. Par assignation en date du 23 juin 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -Ordonner l'expulsion d'[V] [H] ; -Condamner [V] [H] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 6835 € d'arriéré locatif, arrêté au 08 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 26 juin 2023, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES maintenait les demandes de son assignation, réévaluait la dette à la somme de 9561,01 € et déposait son dossier de plaidoirie. Elle était autorisée à transmettre en délibéré une copie de sa nouvelle pièce 15, illisible (facture d'eau). En défense, 1par conclusions visées à l'audience, [V] [H] sollicitait de : -Diminuer la dette locative de 460 € facturés au mois de juin 2022 ; -Accorder au débiteur des délais de paiement sur 3 ans ; -Débouter ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 2 Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse et aux conclusions du défendeur pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 22 mars 2023 et la CCAPEX saisie, le 23 mars 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 23 juin 2023, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 26 juin 2023, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'action de la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 11 octobre 2020 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 22 mars 2023, au locataire, pour un montant de 5620 €. Or, vu l'historique des versements, la dette de loyer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et le plan d'apurement du passif proposé par la caution n'a été respecté entièrement. Par ailleurs, à la lecture de ses écritures, le défendeur ne s'oppose pas à la résiliation du bail. Dès lors, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 23 mai 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, la requérante évalue sa créance au jour de l'audience à 9.561,01 € et produit, à cet effet, un décompte daté du 26 mars 2024. La dette de loyers n'est pas contestée par le défendeur hormis une surfacturation de charges de 460 € en juin 2022. Pour justifier le rappel de charges de juin 2022, la demanderesse a versé une facture d'eau du 04 août 2022, un courrier de prestataire " Eau du Bassin Rennais " du 21 juin 2022 constatant une augmentation des consommations d'eau et une facture d'électricité du 16 mai 2022. Or, d'une part, seule la transmission en délibéré de la facture d'eau avait été autorisé. D'autre part, la facture d'eau, datée du 04 août 2022, est postérieure au mois de juin 2022 et n'a donc pas été transmise avec le courrier du 21 juin 2022 objet de la pièce 15 et ne pouvait servir de base à la facturation des charges de juin 2022. Enfin, sans élément sur le nombre de locataires et de chambres louées dans l'appartement de [F] [D], il s'avère impossible de vérifier la répartition du rappel de charge entre tous les colocataires et de valider la surfacturation opérée en juin 2022. Ainsi, il convient de faire droit à la demande du défendeur et de retirer 460 € de l'arriéré locatif, qui sera, en l'état, réévaluer à 9.101,01 €. [V] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme de 9101,01 € (loyers, charges et indemnités d'occupation au 26 mars 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2. Sur les délais de paiement : 5Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06/07/1989 : " [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ". 6En l'espèce, le défendeur sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, ce à quoi la caution ne s'oppose expressément. Sur sa situation professionnelle et économique, [V] [H] exerce un emploi de peintre en bâtiment en CDI pour un salaire mensuel de 1.769,99 € brut. Entre l'assignation et l'audience, le défendeur a procédé à 3 versements pour un total de 1.123,99 €, montant supérieur au prix du loyer. En conséquence, les conditions pour bénéficier d'un échelonnement de sa dette sont remplies. Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise du versement du loyer par le locataire, du positionnement du défendeur à l'audience et de l'intérêt de la caution d'obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d'accorder à [V] [H] des délais pour rembourser l'arriéré locatif. Les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette, peuvent, en l'état, être évaluées à une somme de 60 € pendant 3 ans. 2.3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [V] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 405 € par mois et sera comptabilisée à compter du 27 mars 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [V] [H] sera condamné aux dépens, desquels sera exclu le coût de saisine de la CCAPEX (acte non prévu par les textes s'agissant d'un bailleur privé). En revanche, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 11 octobre 2020, entre Monsieur [F] [D], d'une part, et Monsieur [V] [H], d'autre part, sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 23 mai 2023 ; DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [V] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [V] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [V] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 405 € (quatre cent cinq euros) par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [V] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.101,01 € (neuf mille cent un euros et un centime) d'arriéré locatif arrêté au 26 mars 2024 (créance qui comprend les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et les indemnités d'occupation à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de l'audience), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [V] [H] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 22 mars 2023 (sans CCAPEX) et de l'assignation du 23 juin 2023 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,