Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 20/02661 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR3JZ
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
03 Mars 2020
JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. RAMBUTEAU 79
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Saladin KASSIMY de la SELEURL REVIGNY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0561
DÉFENDERESSE
Société TEUG (SASU)
[Adresse 6]
[Localité 1]/ FRANCE
représentée par Me Sarah BRETESCHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC444
Décision du 28 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 20/02661 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR3JZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 06 Février 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 25 septembre 2007, la SCI LES 2 SAULES a donné à bail à SARL DOUBAI des locaux commerciaux situés [Adresse 6] dans le [Localité 1], pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer annuel de 38.160 euros non soumis à la TVA.
La destination est la suivante : tous les commerces à l’exclusion des activités de piercings, bijoux et tatouage et sans pouvoir exiger aucune exclusivité, ni réciprocité de la part du bailleur en ce qui concerne les autres éventuelles locations de l’immeuble.
Par acte sous seing privé du 15 novembre 2011 la SARL DOUBAI a cédé à la SAS TEUG le fonds de commerce incluant le droit au bail.
Par acte authentique du 20 juin 2017, la SCI LES DEUX SAULES a vendu à la SCI RAMBUTEAU 79 les murs des locaux commerciaux sis au [Adresse 5] et [Adresse 6].
Par exploit d’huissier en date du 3 octobre 2018 la SCI RAMBUTEAU 79 a fait assigner la SAS TEUG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtention d’une provision sur la dette locative.
Par ordonnance du 18 avril 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a en substance, débouté la SCI RAMBUTEAU 79 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, et a condamné la SAS TEUG au paiement de la somme provisionnelle de 101.065,19 euros selon décompte arrêté au 7 janvier 2019 au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance.
Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2019 la SCI RAMBUTEAU 79 a fait délivrer à la SAS TEUG un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause une dette locative de 34.141,05 euros arrêtée au 1er octobre 2019, et 269,43 euros au titre du coût de l’acte.
Par exploit d’huissier en date du 3 mars 2020, la SCI RAMBUTEAU 79 a fait assigner la SAS TEUG devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir le paiement de la dette locative, d’obtenir l’expulsion de la SAS TEUG, et le paiement d’une indemnité d’occupation.
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 23 juin 2021, la SCI RAMBUTEAU 79 demande au tribunal judiciaire de Paris de :
A titre principal,
- constater que par l’effet du commandement de payer du 25 octobre 2019 resté infructueux
dans le délai d’un mois, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail est définitivement et irrévocablement acquise depuis le 25 novembre 2019 ;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SAS TEUG, ainsi que celle de tous les occupants de son chef et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin;
- condamner la SAS TEUG au paiement sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés;
- dire que le Président du tribunal judiciaire Paris, pourra liquider l’astreinte qui aura été fixée;
- l’autoriser à faire entreposer les meubles et effets personnel de la SAS TEUG qui se seraient trouvés dans les lieux situés au [Adresse 6] dans le 1er arrondissement;
- l’autoriser, passé le délai d’un mois après la signification par l’ « huissier » de justice du commandement à la SAS TEUG d’avoir à retirer lesdits meubles et effets personnels restée infructueuse, à faire vendre par tel « commissaire-priseur » de son choix lesdits meubles et effets personnels au frais de la SAS TEUG ;
- condamner la SAS TEUG à lui verser la somme de 113.127,99 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2021 et représentant les loyers et charges impayés à compter 1er février 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;
- condamner la SAS TEUG à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 5.500 euros, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 25 novembre 2019 jusqu’à la restitution des lieux ;
A titre subsidiaire,
- dire qu’à défaut de respect par la SAS TEUG des délais de paiement qui pourraient lui être accordés, ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail commercial sera alors définitivement acquise, et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie ;
En tout état de cause,
- condamner la SAS TEUG à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS TEUG en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2019, de l’assignation et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir et des honoraires de l’ « huissier » de justice ;
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SCI RAMBUTEAU 79 énonce:
que la clause résolutoire stipulée dans le bail a été intégralement rappelée au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 octobre 2019 ; qu’en l’absence de tout paiement intervenu en exécution du commandement de payer, il y a lieu de la constater ; qu’au terme d’un décompte du 1er juin 2021, la SAS TEUG est redevable de la somme de 113.127,99 euros ; que la SAS TEUG reconnaît devoir 53.883,62 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2020 ; que le commandement de payer reste valable pour la partie non contestée de la dette ; que le calcul présenté par la SAS TEUG n’est pas exact, et que l’indexation prévue au bail est triennale et non annuelle comme retenue par celle-ci ; que lors d’une indexation triennale, c’est l’indice non pas de l’année précédente au même trimestre qui est retenu pour le calcul, mais d’indice trois ans auparavant au même trimestre ; qu’elle reconnaît que le précédent propriétaire a fait des erreurs de calculs.
Par conclusions notifiées le 25 janvier 2022, la SAS TEUG demande au tribunal judiciaire de Paris de :
débouter la SCI RAMBUTEAU 79 de sa demande de la condamner au paiement de la somme de 113.127, 99 euros, au titre des loyers et charges impayés entre le 1er février 2019 et le 1er mars 2020 ; constater la nullité du commandement de payer du 25 octobre 2019 ;dire qu’il n’y a pas lieu à l’acquisition de la clause résolutoire ;débouter la SCI RAMBUTEAU 79 de l’ensemble de ses demandes ;condamner la SCI RAMBUTEAU 79 à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SCI RAMBUTEAU 79 aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SAS TEUG énonce :
que le dernier commandement de payer du 25 octobre 2019 présente un décompte erroné qui ne lui permet pas de connaître de façon cohérente les sommes dues ; que cela emporte sa nullité ; qu’à aucun moment elle n’a été avisée par courrier recommandé de la révision du loyer ainsi que le prescrit la loi ; que sans cette information, le loyer ne peut être révisé à la hausse ; que le formalisme en matière de révision des loyers des locaux commerciaux ne peut se présumer ; qu’il ne peut y avoir de révision triennale des loyers si le bailleur ne l’a pas demandée ; que le nouveau loyer révisé ne peut commencer à courir qu’à partir de la notification du loyer révisé au locataire ;que seule une clause d’échelle mobile insérée au bail peut permettre une révision automatique des loyers tous les trois ans. La clôture a été prononcée le 10 mars 2022.
Une première audience de plaidoirie s’est tenue le 25 octobre 2022.
La décision a été mise en délibéré au 14 février 2023.
Le magistrat rapporteur ayant été légitimement empêché, le délibéré a été prorogé au 4 avril 2023, au 29 juin 2023 puis au 19 juin 2023.
En raison de la persistance de l’empêchement, la composition du tribunal a été modifiée et la réouverture des débats ordonnée le 4 janvier 2024.
L’audience de plaidoirie devant la nouvelle composition, s’est tenue le 6 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
MOTIVATION
Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Il est constant que doit être privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, est équivoque en ce qu’il ne renseigne pas suffisamment par lui-même son destinataire sur la nature et le montant de la dette dont le recouvrement est poursuivi.
Il sera cependant rappelé qu’un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n'est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.
En l’espèce, le commandement délivré le 25 octobre 2019 visant la clause résolutoire expose clairement sa cause, à savoir des dettes locatives correspondant à la période courant de février 2019 à octobre 2019, étayées par un décompte qui laisse apparaître de manière distincte les loyers et provisions impayés. Si le montant facial mensuel du loyer fixé en 2007, correspond à 3.180 euros, le montant actualisé stipulé dans la cession du droit au bail intervenue par acte sous seing privé du 15 novembre 2011 est de 3.462 euros depuis avril 2011. Or, le montant du loyer mensuel appelé en 2019 et rappelé dans le commandement de payer est de 3.788 euros. Le loyer n’étant pas soumis à TVA, le delta peut en effet résulter d’une révision indiciaire, ou d’une erreur de calcul.
Pour autant, les contestations portant sur l’application de l’indice ou une erreur de calculs sont insuffisantes pour démontrer le caractère équivoque du commandement, celui-ci étant clair dans sa nature et son objet et demeurant valide nonobstant le fait qu’il viserait des sommes supérieures à ce que doit effectivement le preneur. En conséquence, le moyen tiré de la non validité du commandement de payer en raison de son caractère équivoque doit être rejeté.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 1134 du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.
La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 octobre 2019.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire ainsi libellée : « A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues des présentes, le bail sera résilié de plein droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité. »
En présence d’un commandement valide, et en l’absence d’apurement des dettes visées dans le délai prescrit, à compter de la délivrance du commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 25 novembre 2019, soit un mois, après le commandement du 25 octobre demeuré infructueux.
Sur la dette locative
Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil devenu 1103, et 1728 du code civil, applicable au bail litigieux que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
Il ressort de l’article 145-38 du code de commerce que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. Il appartient à celui qui invoque la révision de produire la preuve de cette demande.
Il appartient au débiteur d’une obligation de paiement d’apporter la preuve qu’il a désintéressé son créancier.
En l’espèce, la SCI RAMBUTEAU 79 produit un décompte présentant un solde créditeur à son profit de 113.127,99 euros arrêté au 1er juin 2021 à l’encontre de la SAS TEUG.
La SAS TEUG conteste l’application indiciaire aux motifs de l’absence de notification de demande de révision.
La SCI RAMBUTEAU 79 ne produisant aucune preuve de notification de la demande de révision, dès lors doit être retenue, au titre du décompte, la valeur faciale telle qu’acceptée par le preneur lors de l’acquisition du droit au bail par l’acquisition du fonds de commerce intervenue par acte du 15 novembre 2011 soit 3.462 euros, outre les provisions.
Soit pour les sommes visées au commandement de payer la somme totale de 3.462 x 9 = 31.158 euros (période de février à octobre 2019), à laquelle il faut ajouter la provision mensuelle 5x9 = 45 euros de provision.
Pour les décomptes postérieurs correspondant à la période courant de novembre 2019 à juin 2021 : 3.462 x 20 = 69.240 euros au titre des loyers.
La SAS TEUG sera donc condamnée à payer à la SCI RAMBUTEAU 79, la somme de 100.143 euros (soit 31.158 + 45 + 69.240 = 100.143 euros), au titre de la dette locative arrêté au 1er juin 2021.
Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.
En l’espèce, le contrat ayant pris un terme rétroactivement par l’acquisition de la clause résolutoire le 25 novembre 2019, la SAS TEUG se retrouve sans droit, ni titre, à compter de cette date.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI RAMBUTEAU 79 d’obtenir une indemnité d’occupation en condamnant la SAS TEUG à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter rétroactivement de la date du 25 novembre 2019 jusqu’à la restitution des lieux. Celle-ci sera souverainement fixée à hauteur de 4.000 euros par mois.
Sur l’expulsion
Il est constant que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir l'expulsion des occupants.
En l’espèce, le contrat ayant pris un terme rétroactivement par l’acquisition de la clause résolutoire le 25 novembre 2019, la SAS TEUG se retrouve sans droit, ni titre, à compter de cette date.
En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion, à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SAS TEUG sera condamnée aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, la SAS TEUG sera condamnée à payer à la SCI RAMBUTEAU 79 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;
Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 octobre 2019 à la SAS TEUG par la SCI RAMBUTEAU 79 est valide ;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant la SCI RAMBUTEAU 79 et l’association la SAS TEUG relativement aux locaux sis au [Adresse 6] dans le [Localité 1], à la date du 25 novembre 2019;
Fixe l’indemnité d’occupation à hauteur d’une indemnité forfaitaire mensuelle à 4.000 euros, à compter du 25 novembre 2019, et ce jusqu'à la libération complète et effective des locaux sis [Adresse 2] dans le [Localité 1] ;
Condamne la SAS TEUG au paiement à la SCI RAMBUTEAU 79 de la dette locative de 100.143 euros arrêtée au 1er juin 2021, outre les indemnités d’occupation postérieures ;
Dit que seule une fraction de cette somme, soit 34.141,05 euros produira intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2019 ;
Dit que le surplus de la somme de 100.143 euros, soit 66.301,95 euros, produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Ordonne la capitalisation de l’ensemble des intérêts, dans les conditions des dispositions de l’ article 1154 ancien du code civil ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux sis au [Adresse 6] dans le [Localité 1], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS TEUG et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la SAS TEUG aux entiers dépens (dont les frais du commandement de payer et les frais d’assignation);
Condamne la SAS TEUG à verser à la SCI RAMBUTEAU 79 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2024
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME
