Cour d'appel, 20 février 2024. 22/04035

ARRET N° [L] C/ [K] [K] [K] [U] S.A.R.L. SARL LAMY IMMOBILIER VA/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04035 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IRLX Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Madame [B] [L] née le 26 Août 1981 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Marion COINTE substituant Me Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d'AMIENS APPELANTE ET Monsieur [G] [K] né le 01 Septembre 1970 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Amélie WEIMANN substituant Me Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d'AMIENS Madame [J] [K] née le 11 Juin 1974 à [Localité 10] (GABON) de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 4] Représenté par Me Amélie WEIMANN substituant Me Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d'AMIENS Madame [N] [K] née le 25 Décembre 1998 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Amélie WEIMANN substituant Me Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d'AMIENS Monsieur [A] [U] né le 20 Mai 1995 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par Me Amélie WEIMANN substituant Me Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d'AMIENS S.A.R.L. SARL LAMY IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 12] Représentée par Me Jérôme CREPIN, avocat au barreau d'AMIENS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 19 décembre 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 février 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 20 février 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empéché, la minute a été signée par M. Vincent ADRIAN, Conseiller le plus ancien et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : Propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 3] au [Localité 6] (80), Mme [B] [L] a confié en juin 2018 le mandat de la vendre à la société Lamy immobilier, agent immobilier à [Localité 12] (80). Sous l'égide de l'agence, un compromis de vente sous-seing-privé daté du 12 février 2019 a été établi avec des acquéreurs, M. [G] [K] et Mme [J] [E] épouse [K], ainsi que leurs enfants : Mlle [N] [K] et M. [A] [U], pour le prix de 297 000 €, outre frais d'agence et de notaire. La vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un montant de 297 000 €, outre frais d'agence et de notaire, pour une durée de 16 ans, au taux maximum et minimum de 2% hors assurance avant le 18 avril 2019 pour une régularisation par acte authentique le 1er juillet 2019 au plus tard. Un second compromis, non daté, a indiqué comme acquéreur M. et Mme [K] seulement, sans leurs enfants, et a repoussé la réitération authentique au 8 juillet 2019 (pièce [K] 1). Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2019, Mme [L] a sollicité de l'agence, notamment, la production de 'la preuve de dépôt de la demande de prêt'. Les parties au compromis se sont mises d'accord sur une prolongation des délais. Par acte sous-seing-privé non daté, qui aurait été dressé le 24 septembre 2019, sous l'entête de l'agence, les parties ont reporté le terme du délai d'expiration de la condition suspensive au 31 décembre 2019 et la date de réitération par acte notarié, au 30 janvier 2020. Parallèlement, par courrier manuscrit daté du 24 septembre 2019, M. et Mme [K] ont déclaré verser la somme de 1 000 € par mois à Mme [L] sans imputation sur le prix de vente (pièce [L] 4). Par courrier du 15 février 2020, l'agence Lamy immobilier a transmis à Mme [L] un courrier de la Caisse d'Epargne des Hauts-de-France indiquant ne pas pouvoir accorder le prêt sollicité, de 346 068, 86 €, au taux de 1, 53 %, sur 240 mois (pièce [L] 6). La vente n'a pas été conclue. Par actes des 15 et 16 octobre 2020, Mme [L] a fait assigner les consorts [K] et la société Lamy immobilier devant le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 29 700 € au titre de la clause pénale (10%). Les consorts [O] ont comparu et se sont opposés à cette demande, faisant valoir la défaillance de la condition suspensive, et ont sollicité la restitution des trois paiements de 1000 € effectués par eux. La société Lamy immobilier a également comparu et a contesté avoir commis une faute contractuelle. Elle a sollicité 1 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive. Par jugement du 18 mai 2022, dont Mme [L] a relevé appel, le tribunal judiciaire d'Amiens a : -déclaré Mme [N] [K] et M. [A] [U] irrecevables en leur fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir à leur encontre, -débouté Mme [L] de sa demande, -condamné Mme [L] à payer la somme de 3 000 € à Mme [K], avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, -débouté la société Lamy immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, -condamné Mme [L] aux dépens, avec droit de recouvrement direct pour la SCP Crépin et Fontaine, -débouté les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles. Les procédures 22-4035 et 22-3974 ont été jointes sous le n° 22-4035. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Vu les conclusions d'appelante n° 2 notifiées par Mme [L] le 18 juillet 2023 visant à l'infirmation du jugement et reprenant ses demandes telles que faites en première instance, Vu les conclusions d'intimé n° 2 notifiées par les consorts [K] sollicitant la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. A titre subsidiaire, ils demandent la réduction de la clause pénale en application de l'article 1235-1 du code civil. Vu les conclusions notifiées par la société Lamy immobilier le 2 février 2023 demandant, elle aussi, la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive (1 000 €). L'instruction a été clôturée le 4 octobre 2023. MOTIFS 1. Sur la défaillance de la condition suspensive. La cour se reporte aux dispositions de l'article 313-41 du code de la consommation sur la condition d'obtention d'un ou de plusieurs prêts et à la jurisprudence rendue en application de cet article. La condition ne fait pas que suspendre les obligations nées du contrat. Elle oblige les candidats acquéreurs à s'efforcer d'obtenir de bonne foi le prêt prévu à l'acte. Il est ainsi jugé que le bénéficiaire de la promesse doit faire le nécessaire pour obtenir les crédits en temps voulus (Civ 1er 19 juin 1990, n° 88-16.196, ce qui peut être rempli par le dépôt d'une seule demande en l'absence de stipulations contraires, Civ. 3e 8 décembre 1999, n° 98-10.766 P), La charge de la preuve des démarches pèse sur l'acquéreur. Il appartient au bénéficaire de la promesse de démontrer qu'il a respecté les conditions définies dans la promesse (Civ.1e 13 novembre 1997, n° 95-18. 276 P et la jurisprudence citée notes 14 et 15 sous l'article 313-41 du code de la consommation Dalloz). Aux termes de l'article 1304-3 du code civil 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.' Mme [L] reprend son argumentation de première instance reprochant au juge de ne pas avoir tenu compte de celle-ci. Elle soutient que les acquéreurs ont été défaillants à plusieurs points de vue : en ne déposant qu'une seule demande de prêt auprès de la Caisse d'Epargne, très tardivement puisque le refus date du 12 février 2020, et au-delà, même, du délai de réitération fixé au 30 janvier 2020. Le compromis, page 6, prévoyait le dépôt d' 'une ou de plusieurs demandes de prêt' auprès du Crédit Agricole de Cherisy, 'ou tout autre organisme de son choix', sans apport personnel, pour un montant de 297 000 € + frais d'agence + frais de notaire. Le dépôt de 'son ou ses dossiers' devait être fait avant le 4 mars 2019. Il est constant que les acquéreurs se sont adressés seulement à la Caisse d'Epargne, toutefois, cette démarche ne viole pas la clause, celle-ci prévoyant 'ou tout autre organisme de son choix'. A strictement parler, le compromis n'exige pas le dépôt de plus d'une demande et la jurisprudence admet qu'une seule demande respecte l'obligation tirée des dispositions de l'article L. 313-41 précité (arrêt cité note 14 précitée). Le refus de prêt de la Caisse d'Epargne ne peut être mis en doute, le courrier (pièce [L] 6) étant nominativement signé par une directrice d'agence, [I] [T], confirmé par un tampon Caisse d'Epargne, et confirmé par un courriel (pièce [K] 5) du même 12 février 2020, donnant quelques raisons de ce refus, notamment l'absence d'apport personnel, le manque de liquidités et un projet 'chambres d'hôtes' insuffisamment abouti. Mme [L] a accepté de régulariser l'avenant, non daté, mais établi le 24 septembre 2019, indiquant que les parties 'acceptent de reporter la date du délai d'obtention du prêt dont les caractéristiques sont reportées audit compromis au 31 décembre 2019 au plus tard compte tenu des délais bancaires'. A la date de cet avenant, Mme [L] avait le loisir d'invoquer la défaillance de la condition suspensive et pouvait signer avec d'autres candidats acquéreurs, lesquels, fort probablement n'existaient pas. Nécessairement, cet acte suppose des relations entre les parties et l'acceptation par Mme [L] de ne pas exiger l'application stricte du compromis du 12 février 2019 -qui exigeait, selon une clause fréquente dans les compromis, la justification de la demande de prêt dans le délai de quinzaine, en l'espèce au 4 mars 2019-. Le vendeur, qui avait baissé trois fois le prix de mise en vente, tenait aux acquéreurs et donnait son accord pour patienter. L'avenant ne donne plus de date de justification de la demande de prêt. Il n'est plus fait mention que de la date butoir reportée au 30 janvier 2020. Dans ces conditions, il ne peut être tiré moyen de ce que la demande de dépôt de prêt n'a pas été produite par les acquéreurs. Comme l'a relevé le premier juge, il existe une certaine différence entre le prêt refusé et le prêt prévu à l'acte. La cour s'approprie les motifs du jugement qui a relevé que les différences de taux et de durée étaient minimes, soit favorable : durée un plus longue, de 16 ans à 20 ans, soit défavorable : taux un peu inférieur, de 1, 54 à 2%, à l'octroi du prêt et que la somme de 346 068 € pouvait correspondre au prix de 297 000 € + 18 000 € de frais d'agence portés au compromis + frais de notaire, frais dont le montant n'était pas évalué dans l'acte. Le dossier ne révèle aucun indice d'une mauvaise foi des acquéreurs. Mme [L], de son côté, ne produit aucune demande adressée directement aux acquéreurs et ne suggère aucune opportunité ratée, aucun autre candidat acquéreur qui se soit présenté. Il convient donc de conclure que la preuve de la faute des acquéreurs n'est pas rapportée et de confirmer le jugement. 2. Sur la demande de remboursement des 3 mensualités de 1 000 €. M. et Mme [K] ont payé en exécution de leur engagement manuscrit du 24 septembre 2019, la somme de 1 000 € en septembre, octobre et novembre 2019 (conclusions [L], page 7). La cour se reporte à l'acte. M. et Mme [K] déclarent verser la somme mensuelle de 1 000 € à Mme [L] 'en vue de l'acquisition de la maison'...sans imputation sur le prix de vente (pièce [L] 4). Il est certain que cet engagement a pour cause d'être la contrepartie de la prorogation libérale du délai consentie par Mme [L] par l'avenant du même jour et l'immobilisation prolongée du retrait du bien du marché immobilier, ce qui est une véritable valeur économique. La condition suspensive de l'article L. 313-41 du code de la consommation avait été pleinement respectée, et cet engagement ne contrevient en rien à cette disposition d'ordre public. Le jugement ne peut être confirmé sur ce point. Rien n'empêchait les parties de s'accorder sur une prolongation du délai d'instruction de la demande de prêt à titre onéreux. La somme n'est pas payée sous la condition que la vente aboutisse. Il convient donc de débouter les acquéreurs de leur demande sur ce point et d'infirmer le jugement. 3. Sur la responsabilité de l'agence immobilière. Il est de fait que les pièces versées aux débats ne témoignent d'aucune démarche, d'aucun courrier de la part de l'agence pour accompagner les acquéreurs et veiller à leur respect de l'obligation de faire avancer de bonne foi leur dossier de crédit. Le contrat de mandat de vendre conclu entre les vendeurs et l'agence immobilière est un contrat de mandat onéreux, selon lequel le mandataire engage sa responsabilité pour dol 'mais encore (pour les) fautes qu'il commet dans sa gestion', selon l'article 1992 du code civil. Cela lui donne l'obligation de vérifier toutes les conditions d'efficacité juridique du compromis (voir la jurisprudence citée note 7 sous l'article 1992 du code civil Dalloz). Il n'est pas garant de la bonne exécution du compromis par l'acheteur mais peut, le cas échéant, engager sa responsabilité au titre d'un manquement au devoir d'efficacité de l'acte ou de conseil, notamment pour ne pas avoir vérifié la solvabilité de l'acquéreur qui déclare acquérir sans recourir à un prêt (Civ.1e, 11 décembre 2019, n° 18-24.381 P, cité idem, Civ. 1re, 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.971, Bull. 2019 ' P+B+I, Sommaire : L'agent immobilier doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente). L'agence immobilière ne peut être tenue pour garante des engagements des acquéreurs au regard de l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts qui dépend des diligences de l'acquéreur (Amiens, 12 décembre 2023, Leclere c. Web Immo, n° 22-3787) à défaut de stipulation dans l'acte. D'une part, le compromis ne contient aucune obligation de l'agence quant à la condition suspensive d'obtention du prêt. D'autre part, Mme [L] ne produit aucun indice de ce que l'agence 'l'aurait convaincue de régulariser l'avenant reportant les délais', étant observé qu'aucun autre candidat acquéreur n'est allégué. Enfin, la juridiction a admis que les époux [K] n'avaient pas manqué à leur obligation de chercher à obtenir un prêt. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement qui a mis l'agence hors de cause. L'agence, la société Lamy immobilier, n'est pas fondée pour autant à solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive, le seuil de la faute grossière équipollente au dol n'étant nullement franchi en l'espèce. Au regard des décisions prises dans le présent arrêt, chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 18 mai 2022 en ce qu'il a débouté Mme [B] [L] de ses demandes dirigées contre M. et Mme [K] et contre la société Lamy immobilier, L'infirme en ce qu'il a accueilli la demande en restitution de la somme de 3 000 €, Statuant à nouveau, Déboute M. [G] [K] et Mme [J] [E] épouse [K] de leur demande de restitution de la somme de 3 000 €, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d'appel. LA GREFFIERE P/LE PRESIDENT EMPECHE