Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/00404

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 9 cab 09 F R.G N° : N° RG 23/00404 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XQC2 Jugement du 27 Juin 2024 N° de minute Affaire : E.U.R.L. [Y] [H] CONSEIL C/ Mme [W] [G] le: EXECUTOIRE + COPIE la SELARL CLAIRE GENESTIER AVOCAT - 151 la SELARL PM AVOCAT - 2828 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 27 Juin 2024 le jugement contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Décembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Mai 2024 devant : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, Assistée de Danièle TIXIER, Greffière, Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE E.U.R.L. [Y] [H] CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par sa gérante [B] [M] née [H] représentée par Maître Pierre-Etienne MOULLE de la SELARL PM AVOCAT, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE Madame [W] [G] née le 23 Juin 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Claire GENESTIER de la SELARL CLAIRE GENESTIER AVOCAT, avocats au barreau de LYON EXPOSE DU LITIGE L’EURL [Y] [H] CONSEIL exerce à [Localité 3] une activité d’agence immobilière. Elle a été contactée en avril 2022 par Madame [W] [G] pour la vente d’un appartement au sein de la résidence « [6] Résidence » située à [Localité 4]. Le 29 avril 2022, les parties ont conclu un mandat de vente exclusif n°224, portant sur ledit appartement, au prix de 400 000 euros, honoraires d’agence inclus. Le mandat prévoyait que le MANDATAIRE aurait droit à une rémunération d’un montant de 16 666 euros HT, soit 20 000 euros TTC. Au terme d’un courrier reçu le 05 septembre 2022 par l’EURL [Y] [H] CONSEIL, prenant effet au 20 septembre 2022, Madame [G] a résilié le mandat de vente. Une offre d’achat a été transmise à Madame [G] le 16 septembre 2022, qui n’était pas au prix fixé dans le mandat. L’EURL [Y] [H] CONSEIL a rédigé un avenant n°230 au mandat de vente, prévoyant notamment une baisse du prix de vente à hauteur de 365 000 euros honoraires d’agence inclus. Par courrier recommandé du 22 septembre 2022, Madame [G] a exercé son droit de rétractation. Le 29 novembre 2022, par courrier officiel de son Conseil, la venderesse a indiqué à l’agence immobilière qu’elle n’entendait pas donner suite à ses réclamations, portant sur le versement de sa rémunération et qualifiant le second mandat signé d’avenant. Par assignation, délivrée le 09 janvier 2023, l’EURL [Y] [H] CONSEIL a fait citer Madame [W] [G] devant le tribunal judiciaire de LYON. Elle sollicite au terme de celle-ci, au visa des articles 1194, 1231-1, 1231-5 et 1240 du code civil, de : – Condamner Madame [W] [G] à verser à l’EURL [Y] [H] CONSEIL la somme de 15 000 euros ; En conséquence, – Condamner Madame [W] [G] au paiement de la somme de 2500 euros à l’EURL [Y] [H] CONSEIL en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; – Condamner Madame [W] [G] aux entiers dépens ; – Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’EURL [H] CONSEIL fait valoir que l’agent immobilier évincé par un contractant indélicat a droit à une indemnisation correspondant à la perte de chance de percevoir sa commission, si celle-ci a été régulièrement fixée par le mandat. Elle considère que la défenderesse a manqué à ses obligations au terme du contrat en ne donnant pas suite à une offre au prix, soit 365 000 euros frais d’agence inclus de 15 000 euros, alors qu’elle avait effectué toutes les diligences nécessaires à la conclusion de la vente et qu’elle avait accepté l’offre le 16 septembre 2022. Soulignant la mauvaise foi de Madame [G], ayant signé ensuite un mandat aux conditions identiques avec une autre agence, elle sollicite la somme de 15 000 euros, soit au titre de la clause pénale prévue par le mandat, soit au titre de la perte de chance pour l’agence de percevoir sa commission. A titre subsidiaire, elle demande que la responsabilité délictuelle de la partie adverse soit engagée. Elle considère qu’elle a subi une perte de chance de percevoir la rémunération issue de la vente de l’appartement, du fait du comportement fautif de la défenderesse. Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 avril 2023, Madame [W] [G] demande, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de : – Débouter la société [Y] [H] CONSEIL de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions, – Condamner la société [Y] [H] CONSEIL à verser à Madame [W] [G] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, – Condamner la société [Y] [H] CONSEIL en tous les frais et dépens, – Constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision. Concernant l’exécution du premier mandat de vente (n°224), elle affirme que le 16 septembre 2022, l’EURL [Y] [H] CONSEIL lui a transmis une offre datée de la veille, signée par Madame [K] au prix de 360 000 euros, à laquelle elle n’a pas donné suite puisque son montant était inférieur au prix indiqué dans le mandat, tout en laissant ouverte la possibilité de signer une offre au prix de 365 000 euros. S’agissant de l’exécution du second mandat de vente (n°230), elle fait valoir que le jour de réception par la requérante du courrier de rétractation, celle-ci lui a adressé une nouvelle offre du précédent acquéreur pour un montant de 365 000 euros, offre néanmoins datée du 17 septembre précédent, soit pendant la durée de validité du premier mandat, mais portant le numéro de mandat 230 non encore signé. Elle en déduit qu’aucune faute contractuelle ne peut lui être davantage reprochée. Concernant la mise en jeu de sa responsabilité délictuelle, elle affirme que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la commission d’une faute de sa part, ne s’étant jamais trouvée engagée au terme des deux mandats. Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 07 mai 2024, a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’étendue de la saisine Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Sur la responsabilité contractuelle de Madame [G] Il ressort des dispositions de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Les articles 1231-1 et 1231-2 du même code rappellent que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. En l’espèce, le premier mandat de vente exclusif, n° 224, signé par les deux parties le 29 avril 2022, prévoit que : – Le prix de vente demandé est fixé à 400 000 euros ; – En cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le MANDATAIRE ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le MANDATAIRE aura droit à une rémunération d’un montant de 16666 euros HT soit 20 000 euros TTC. – Durée du mandat : 12 mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai irrévocable de 3 mois, à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception. – Obligations du mandant : il « s’oblige à vendre à tout acquéreur présenté par le mandataire, ou un mandataire substitué, aux prix, charges et conditions du présent mandat, la vente pouvant être assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. De plus, le mandant autorise le mandataire à signer, en son nom et pour son compte, toute promesse de vente aux prix, charges et conditions nécessaires à l’accomplissement des présentes et à recueillir la signature de l’acquéreur ». – Interdictions : « dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. (…) A défaut de respecter l’une ou l’autre de ces clauses, le mandant devra au mandataire une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au présent mandat ». En l’espèce, par courrier daté du 02 septembre 2022, réceptionné le 05 septembre suivant par l’agence [H], Madame [G] a expressément indiqué résilier le mandat de vente susvisé, cette résiliation devant donc prendre effet le 20 septembre 2022. Néanmoins, alors que la résiliation n’était pas encore effective, l’agence immobilière a adressé le 16 septembre 2022 un courriel auquel était jointe une offre d’achat de l’appartement, signée par Madame [K] [F]. Si la requérante ne verse pas aux débats ladite proposition, la défenderesse la produit, celle-ci, datée de la veille (et visant le mandat n°224) proposant un achat à hauteur de 360 000 euros, soit une somme inférieure au prix de 400 000 euros contractuellement prévu. A cet égard, l’identité de l’acquéreur était bien connue depuis le 16 septembre 2022 par la venderesse, n’ayant pas été découverte le 20 septembre suivant comme la société [Y] [H] CONSEIL le prétend. De plus, il ressort de la réponse transmise le même jour par Madame [G] que celle-ci n’a pas donné son accord pour le prix proposé par l’acheteuse, conditionnant sa future acceptation non seulement à une augmentation de 5000 euros de l’offre mais également à des garanties sur les capacités financières de Madame [K] [F]. En effet, elle indique : « Je vous écris une nouvelle fois car afin de pouvoir signer le compromis de vente, j’ai besoin d’un plan de financement des acquéreurs. Cela est nécessaire pour que j’ai l’assurance de leur solvabilité, je veux aussi que vous fassiez la fiche des acquéreurs. Une fois ça en ma possession j’accepterai leur dernière offre à 365000 euros» Or, le 17 septembre 2022, Madame [K] [F] a établi une nouvelle offre d’achat, pour un prix de 365 000 euros frais d’agence inclus, visant le mandat 230. Cette offre a été transmise le 23 septembre 2022 à Madame [G], comme le démontre le mail qu’elle verse aux débats. Il n’est pas établi, comme l’affirme la requérante, que cette offre aurait été acceptée par la venderesse. Par contre, le mandat 230, s’il vise bien un prix de vente de 365 000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à 15 000 euros TTC, n’a été signé que le 20 septembre 2022, soit postérieurement à la seconde offre d’achat de Madame [K] [F]. En outre, si la société [Y] [H] CONSEIL soutient qu’il doit s’analyser comme un avenant au précédent mandat, il est pourtant expressément intitulé « mandat de vente exclusif » et non « avenant au mandat 224 », ne faisant d’ailleurs nullement référence à celui-ci, ce qui permettrait de le qualifier ainsi en dépit d’un mauvais intitulé par les parties. Dès lors, le 22 septembre 2022, soit la veille de la transmission de la seconde offre d’achat, faisant usage de la faculté de rétractation pendant un délai de quatorze jours prévu par le code de la consommation, et expressément rappelée par le mandat, Madame [G] a mis fin à celui-ci, par courrier recommandé réceptionné le lendemain par la demanderesse. En tout état de cause, quand bien même ce second document devrait être qualifié d’avenant, faisant alors obstacle à toute nouvelle faculté de rétractation pour Madame [G], l’agence [H] n’explique pas comment la résiliation du mandat initial, effective au 20 septembre 2022, serait sans effet sur l’avenant, dépendant pourtant du premier contrat. Enfin, le fait que le bien ait été ensuite mis en vente par une autre agence, au même prix de 365 000 euros, en utilisant les mêmes photographies transmises à Madame [G] est indifférent, la requérante ne lui reprochant d’ailleurs pas d’avoir finalement conclu la vente avec Madame [K] [F]. Dès lors, aucune faute susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de Madame [G] ne saurait être retenue à son encontre. Sur la responsabilité délictuelle de Madame [G] L’article 1240 du code civil rappelle que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Alors que la société [Y] [H] CONSEIL se prévaut de la perte de chance de percevoir sa rémunération, fondant d’ailleurs sa demande principale au titre de la responsabilité contractuelle de Madame [G], force est de constater qu’elle n’invoque aucune faute distincte des manquements contractuels reprochés à la défenderesse, celle-ci ayant régulièrement résilié le mandat de vente. Sa demande indemnitaire sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. En l’espèce, la société [Y] [H] CONSEIL, partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la société [Y] [H] CONSEIL à verser à Madame [W] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société [Y] [H] CONSEIL de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, CONDAMNE la société [Y] [H] CONSEIL aux entiers dépens de l’instance, CONDAMNE la société [Y] [H] CONSEIL à verser à Madame [W] [G] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la société [Y] [H] CONSEIL de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit. En foi de quoi la présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière. LA GREFFIERELA PRESIDENTE