Cour d'appel, 22 novembre 2022. 21/02393

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 22 Novembre 2022 N° RG 21/02393 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G3YG Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 07 Décembre 2021 Appelante S.A.R.L. JPS MENUIRES, dont le siège social est situé [Adresse 11] Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par Me Richard DAZIN, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE Intimés M. [N] [C], demeurant [Adresse 3] M. [A] [O], demeurant [Adresse 5] Mme [S] [O], demeurant [Adresse 5] M. [J] [Y], demeurant [Adresse 1] Mme [W] [P], demeurant [Adresse 1] M. [ZR] [TU], demeurant [Adresse 10] Mme [I] [H], demeurant [Adresse 10] M. [B] [JA], demeurant [Adresse 8] Mme [X] [JA], demeurant [Adresse 8] Mme [V] [U], demeurant [Adresse 3] M. [IE] [G], demeurant [Adresse 2] Mme [R] [G], demeurant [Adresse 2] M. [E] [Z], demeurant [Adresse 4] M. [NF] [K], demeurant [Adresse 6] Mme [M] [K], demeurant [Adresse 6] M. [XD] [L], demeurant [Adresse 9] M. [D] [T], demeurant [Adresse 7] M. [KS] [F], demeurant [Adresse 12] Représentés par Me Laura DEROBERT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 29 Août 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 septembre 2022 Date de mise à disposition : 22 novembre 2022 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour lors des débats et du délibéré : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, - Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-= Faits et Procédure : M. [N] [C], M. [A] [O], Mme [S] [O], M. [J] [Y], Mme [W] [P], M.'[ZR] [TU], Mme [I] [H], M. [B] [JA], Mme [X] [JA], Mme [V] [U], M. [IE] [G], Mme [R] [G], M. [E] [Z], M. [NF] [K], Mme [M] [K], Mme [XD] [L], M. [D] [T] et M. [KS] [F] sont propriétaires d'appartements au sein de la résidence de tourisme le Brelin située à [Localité 13] et exploitée en vertu de baux commerciaux par la société JPS Ménuires. Par exploit d'huissier en date du 9 juin 2021, ils assignaient la société JPS Ménuires devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville afin d'obtenir le versement d'une provision au titre des loyers impayés et la communication de diverses pièces. Un autre propriétaire, M. [KS] [F] intervenait volontairement à l'audience pour former les mêmes demandes. Par ordonnance de référé en date du 7 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville : ' condamnait la société JPS Ménuires à payer à titre provisionnel au titre des loyers impayés de 2020 et des deux premiers trimestres de 2021 : - la somme de trois mille sept cent quatre-vingt-huit euros (3'788'euros ) à M. [N] [C] et Mme [V] [U], - la somme de quatre mille neuf cent quarante-neuf euros et soixante-neuf centimes (4'949,69'euros) à M. [A] [O] et Mme [S] [O], - la somme de mille neuf cent quatre-vingt quatorze euros et trente centimes (1'994,30'euros) à M. [J] [Y] et Mme [W] [P], - la somme de sept mille cinq cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (7'555,98'euros) à M. [ZR] [TU] et Mme [I] [H], - la somme de six mille cinq cent dix euros et quatre-vingt douze centimes (6'510,92'euros) à M. [B] [JA] et Mme [X] [JA], - la somme de trois mille neuf cent vingt et un euros et cinquante-trois centimes (3'921,53'euros) à M. [IE] [G] et Mme [R] [G], - la somme de neuf mille cinq cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (9'558,98'euros) à M. [E] [Z], - la somme de neuf mille cent sept euros et seize centimes (9'107,16'euros) à M. [NF] [K] et Mme [M] [K], - la somme de quatre mille sept cent soixante-dix euros et soixante-deux centimes (4'770,62'euros) à Mme [XD] [L], - la somme de huit mille neuf cent soixante-six euros et vingt-huit centimes (8'966,28'euros) à M. [D] [T], - la somme de sept mille trois cent soixante-cinq euros et huit centimes (7'365,08'euros) à M.'[KS] [F] ; ' ordonnait à la société JPS Ménuires de communiquer aux demandeurs les comptes d'exploitation des années 2015 à 2020 dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte passé ce délai de cinq cents euros (500'euros) par jour de retard, ' ordonnait à la société JPS Ménuires de communiquer aux demandeurs un bilan des années 2015 à 2019, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de chaque année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, sous astreinte passé ce délai de cinq cents euros (500'euros) par jour de retard, ' disait que l'astreinte provisoire courra pendant une durée de trois mois, ' se réservait le contentieux de la liquidation de l'astreinte provisoire, ' condamnait la société JPS Ménuires à payer à chacun des demandeurs la somme de cinq cents euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamnait la société JPS Ménuires aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2021, la société JPS Ménuires interjetait appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. Prétentions des parties Par dernières écritures en date du 31 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société JPS Ménuires demandait à la cour de : ' réformer la décision entreprise en toute ses dispositions, ' dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement des arriérés de loyers, et débouter en conséquence les requérants de l'ensemble de leurs demandes et conclusions de ce chef, ' débouter les requérants de leurs demandes concernant la communication sous astreinte des documents visés dans le dispositif de leurs écritures, ' condamner chacun des intimés au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel distraits au profit de Me Fillard, avocat sur son affirmation de droit. Au soutien de ses prétentions, la société JPS Ménuires faisait valoir notamment que : ' il était prévu contractuellement que le preneur puisse être libéré de son obligation au paiement des loyers (« le versement sera suspendu ») lorsque certains événements rendaient « indisponible » le bien loué. Cette clause incluait donc dans le contrat le principe de l'exception d'inexécution, la suspension ne signifiant pas le report du paiement, ' l'indisponibilité des lieux loués était la conséquence du « fait du prince », notion différente de celle de force majeure, ' les bailleurs étaient tenus à une obligation de jouissance paisible qu'ils n'avaient pas respectée pendant l'état d'urgence sanitaire, ' la perte de la chose louée ne s'entendait pas uniquement au sens matériel et la jurisprudence avait pu retenir cette notion dans des cas où il s'agissait d'un obstacle à l'usage ou à la jouissance de la chose louée, ' les comptes d'exploitation des exercices 2015 à 2020 seraient communiqués prochainement, ' elle versait aux débats les justificatifs de la communication aux copropriétaires des autres documents pour les exercices 2017, 2018, et 2019, ceux pour l'année 2020 étant encore en cours d'élaboration. Par dernières écritures en date du 1er avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [N] [C], M. [A] [O], Mme [S] [O], M. [J] [Y], Mme [W] [P], M.'[ZR] [TU], Mme [I] [H], M. [B] [JA], Mme'[X] [JA], Mme [V] [U], M. [IE] [G], Mme [R] [G], M. [E] [Z], M. [NF] [K], Mme [M] [K], Mme'[XD] [L], M. [D] [T] et M. [KS] [F] demandaient à la cour de : ' confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, ' en tout état de cause, débouter la société JPS Ménuires de ses demandes, fins et conclusions. Au soutien de leurs prétentions, ils exposaient essentiellement que : ' il n'existait pas de « circonstance exceptionnellement graves », au terme du contrat de bail, ' le fait du prince n'était pas caractérisé et était inapplicable dans la présente instance, ' les bailleurs avaient exécuté leur obligation de délivrance née du bail, ' les biens loués n'avaient pas été détruits ou n'avaient pas disparu partiellement de sorte que l'exception d'inexécution devait être écartée, Les bailleurs s'expliquaient par ailleurs sur leur demande de communication et sur les sommes sollicitées. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. L'ordonnance de clôture était prononcée le 29 août 2022 et l'affaire était appelée à l'audience du 20 septembre 2022. MOTIFS ET DÉCISION Comme l'a rappelé le premier juge, l'article 815 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d'accorder une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. I - Sur la demande de provision Onze propriétaires de lots ou couples de propriétaires de lots au sein de la résidence de tourisme le Brelin située à [Localité 13] ont sollicité le paiement par leur preneuse, la société JPS Ménuires, à laquelle chacun a consenti un bail commercial, de provisions correspondant aux loyers impayés en 2020-2021. Celle-ci s'y opposait en arguant de l'existence de contestations sérieuses tant sur son obligation de paiement que sur le montant des sommes sollicitées. A - sur les contestations sérieuses relatives à l'obligation de paiement La société JPS Ménuires exposait que son obligation de paiement était suspendue par application d'une clause du bail se référant à la survenance de circonstances exceptionnellement graves, mais aussi par le 'fait du Prince' et encore par l'exception d'inexécution liée au manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, enfin par la destruction de la chose louée. ' sur la clause du bail Chaque bail commercial conclu entre la société JPS Ménuires et les co-propriétaires contient une clause aux termes de laquelle 'dans le cas où la non sous-location du bien résulterait (.........) soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telle qu'incendie de l'immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas son occupation effective et normale , après la date de livraison, le versement du loyer, défini ci-avant, sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance'. Cependant, les dispositions réglementaires liées à l'état d'urgence sanitaire qui ont imposé un confinement de la population entre le 15 mars et le 11 mai 2020 puis des restrictions de déplacement importantes et la fermeture de certains établissement entre le 30 octobre et le 15 décembre 2020, reconduites ultérieurement entre le 3 avril et juin 2021, même si ces mesures ont été rendues nécessaires par l'existence d'une pandémie mondiale, ne sauraient pour autant être considérées comme 'la survenance de circonstances exceptionnellement graves affectant le bien' puisque le bien n'a pas été affecté dans son existence même. Il n'existe pas de contestation sérieuse de ce chef. ' sur 'le fait du Prince' La société JPS Ménuires expose qu'en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de Covid-19, elle s'est trouvée contrainte de fermer son établissement à plusieurs reprises ce qui a impacté sa situation financière. Elle estime que cette notion jurisprudentielle est de nature à s'appliquer aux relations contractuelles privées en cas d'effets sur ces relations par toute intervention de la Puissance Publique. Cependant, le 'fait du Prince' est assimilé au cas de force majeure et doit en présenter les caractéristiques visées à l'article 1218 al 1 du code civil, lequel énonce que 'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur'. Or, si la situation exceptionnelle de l'épidémie et les mesures restrictives de liberté qui ont été prises peuvent en effet être caractérisées d'extérieures, ce type d'événement susceptible de conduire à un fort ralentissement de la circulation touristique ne peut être considéré comme totalement imprévisible. En outre, la société JPS Ménuires échoue à rapporter la preuve du caractère irrésistible de cette situation, dès lors d'une part, qu'il s'agissait de circonstances temporaires, d'autre part, qu'elle ne démontre pas que ces circonstances l'ont placée dans l'incapacité totale de régler les loyers, faute de trésorerie ou de facilités de paiement accordées par d'autres acteurs économiques. En outre, il est constant que le débiteur d'une somme d'argent ne peut se prévaloir de la force majeure, étant en outre précisé qu'aucun des textes lié à la pandémie de Covid-19 n'a prévu une dispense du réglement des loyers par les locataires. En conséquence, 'le fait du Prince' ne constitue pas une contestation sérieuse. ' sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et sur la perte (partielle) de la chose louée : Aux termes de l'article 1719 1° et 3° du code civil, ' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail'. Aux termes de l'article 1722 du code précité, 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'. S'il est certain que l'épidémie mondiale de Covid a conduit le pouvoir réglementaire français à prendre des mesures de confinement de la population qui ont notamment interdit les résidences de tourisme d'accueillir du public entre le 14 mars 2020 et le 2 juin 2020 puis du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020, puis des mesures de restriction de la circulation de la population entre le 16 décembre 2020 et le 20 juin 2021, les locaux donnés à bail n'ont subi aucune perte, même partielle. Par ailleurs, les bailleurs n'ont pas méconnu leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les lieux loués ont toujours été affectés et disponibles pour leur destination convenue pendant toute la durée du bail. En effet, seule la jouissance des lieux par la preneuse par l'effet des mesures gouvernementales a été modifiée, alors même que le comportement actif ou passif des bailleurs n'a interféré d'aucune manière dans la situation créée par ces mesures. Ainsi, conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, dans ses trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (3ème chambre civile), l'effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut être reproché à ces derniers un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, d'autre part assimilé à la perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. En conséquence, l'exception d'inexécution soulevée par la société JPS Ménuires et la perte de la chose louée ne constituent pas des contestations sérieuses. B - sur la contestation sérieuse lié au montant des loyers impayés La société JPS Ménuires faisait valoir pour deux bailleurs que la provision sur charges non récupérables n'avait pas été défalquée des sommes sollicitées soit pour M. Mme [K] la somme de 274,04 euros et pour M. Mme [T] la somme de 277,09 euros, ces charges étant constituées en l'espèce des frais de gestion prévus à l'article 8 bis du bail et devant être refacturées selon l'article 5 alinéa 8 du bail. Elle ne reprend plus dans sa discussion et son dispositif la contestation des sommes sollicitées par M. [B] [JA], Mme [X] [JA], M. Mme [Y], Mme [L] , M. [TU] et Mme [H], lesquels avaient, selon elle, accepté la proratisation qu'elle avait appliquée. M. Mme [K] et M. Mme [T] soutiennent avoir tenu compte de ces charges non récupérables et avoir mis à jour le décompte des sommes sollicitées. Contrairement à ce que soutient la société JPS Ménuires, le premier juge a répondu sur ce point. Les bailleurs ont affirmé avoir tenu compte de ces charges récupérables effectivement prévues au contrat de bail, mais la société JPS Ménuires n'a produit aucun décompte des sommes dues, ni de justificatif sur le calcul des charges non récupérables. En conséquence, c'est à bon droit que cette contestation sérieuse a été écartée en première instance. Ainsi, en définitif, la décision entreprise sera confirmée sur la condamnation au paiement des provisions. II - sur la communication de documents Les intimés avaient sollicité en première instance la communication des comptes d'exploitation de la résidence de 2015 à 2020 compris et les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissages obtenus, les événements significatifs des cinq dernières années ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence sous astreinte. Le juge a fait droit à la demande de communication des comptes d'exploitation de 2015 à 2020 et des bilans de la résidence de 2015 à 2019, le tout sous astreinte. En appel, les intimés sollicitaient la confirmation de cette décision, indiquant que la société JPS Ménuires n'avait communiqué depuis que des extraits de compte d'exploitation non détaillés portant sur les années 2017, 2018 et 2019. En appel, la société JPS Ménuires indiquait qu'elle allait communiquer les comptes d'exploitation de 2015 à 2020. S'agissant des bilans des années 2015 à 2020, elle soutenait avoir communiqué les bilans 2017 à 2019 et disait que le bilan 2020 était en cours d'élaboration. Sur ce, Aux termes de l'article L 321-2 du code du tourisme, 'l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence'. La société JPS Ménuires n'a toujours pas communiqué en cause d'appel les comptes d'exploitation de 2015 à 2020. En revanche, elle a communiqué les bilans des années 2017 à 2019. En effet, contrairement à ce que soutiennent les intimés, les documents produits mentionnent les éléments significatifs, le taux de remplissage ainsi que les principaux postes de dépenses et de recettes conformément aux prescriptions de l'article l 321-2 sus-visé. Cependant, les bilans 2015 et 2016 n'ont pas encore été produits. En l'absence de contestation sérieuse, l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef, sauf à constater que la société JPS Ménuires a satisfait à son obligation de communiquer, au titre des années 2017 à 2019, les bilans de la résidence. Les dispositions de cette ordonnance relatives à l'astreinte seront également confirmées, la société JPS Ménuires, malgré les délais depuis l'assignation initiale n'ayant que très partiellement rempli son obligation légale. III - Sur les dépens et les demandes d'indemnité procédurale La décision de première instance sera confirmée de ces chefs. La société JPS Ménuires, succombant, sera condamnée aux dépens. Sa demande d'indemnité procédurale sera rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance de référé entreprise, sauf à constater que la société JPS Ménuires a satisfait à son obligation de communiquer au titre des années 2017 à 2019 les bilans de la résidence, précisant les taux de remplissages obtenus, les événements significatifs des cinq dernières années ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, Déboute la société JPS Ménuires de sa demande relative aux dépens et à l'indemnité procédurale, Condamne la société JPS Ménuires aux dépens de la procédure d'appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le à Me Michel FILLARD Me Laura DEROBERT Copie exécutoire délivrée le à Me Laura DEROBERT