Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 24/00020

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr N° RG 24/00020 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YU26 Minute : S.A. ADOMA Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226 C/ Monsieur [P] [D] copie exécutoire à Maître Sylvie JOUAN copie certifiée conforme à Maître Sylvie JOUAN Monsieur [P] [D] Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Mars 2024 DEMANDEUR : S.A. ADOMA 33 avenue Pierre Mendès-France 75013 PARIS représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [P] [D] ADOMA 16 Place Bertie Albrecht - chambre n° 300 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 30 janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de résidence en date du 6 décembre 2021, la SAEM ADOMA a donné à bail à Monsieur [P] [D] une chambre n°300 situé dans le foyer-logement 16, place Bertie Albrecht, 93100 MONTREUIL SOUS BOIS. La SAEM ADOMA a signifié, le 10 juillet 2023 à Monsieur [P] [D], une mise en demeure de payer la somme de 924,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté à la date du 10 juillet 2023. Par acte d'huissier en date du 15 décembre 2023, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le juge des référés du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater que Monsieur [P] [D] est devenu occupant sans droit ni titre de suite à la résiliation de son contrat,ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [P] [D] à lui payer à titre de provision, la somme de 1.669,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure, selon compte arrêté au 30 novembre 2023,condamner Monsieur [P] [D] à lui payer à titre de provision, une indemnité d'occupation, à compter du 1er décembre 2023 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence, jusqu'à libération effective des lieux,condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024. La SAEM ADOMA, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1.369,21 euros, au 24 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus. Monsieur [P] [D], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [P] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exclut expressément de son champ d'application les logements-foyers, lesquels sont régis par les articles L. 633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire e peut intervenir que dans trois cas listés à cet article, parmi lesquels figure l'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur. En l'espèce, le contrat de résidence litigieux prévoit à son article 7 paragraphe 1 que « Le résident s'engage expressément à respecter les obligations essentielles suivantes : 1. Le paiement de la redevance. Le résident s'engage à payer chaque mois et sans retard sa redevance d'occupation telle que prévue à l'article 5 du présent contrat ». L'article 11 du contrat de résidence prévoit que le contrat peut être résilié de plein droit par le gestionnaire “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.”. En date du 10 juillet 2023, la SAEM ADOMA a envoyé à Monsieur [P] [D] une mise en demeure de lui payer la somme de 924,81 euros reproduisant cet article du contrat. Il est en outre établi que cette mise en demeure et restée au moins partiellement infructueuse pendant au moins un mois. En conséquence, le contrat litigieux est résilié de plein droit à compter du 10 août 2023 et Monsieur [P] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [P] [D] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [D] reste lui devoir la somme de 1.369,21 euros à la date du 24 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, mois de décembre 2023 inclus. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1.369,21 euros. Peuvent ici être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. » Monsieur [P] [D] a repris le versement de la redevance et le montant de l'arriéré permet de lui accorder des délais de paiement. Cette situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif. L’attention du défendeur est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant la redevance et la mensualité d’apurement, le contrat de résidence sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [P] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance si le contrat s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [P] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que la résiliation du contrat de location conclu le 6 décembre 2021 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [P] [D] concernant le logement situé dans le foyer-logement 16, place Bertie Albrecht, 93100 MONTREUIL SOUS BOIS, et ce à compter du 10 août 2023 ; CONSTATONS que Monsieur [P] [D] occupe sans droit ni titre les locaux susmentionnés depuis cette date, CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à verser à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 1.369,21 euros (décompte arrêté au 24 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; AUTORISONS Monsieur [P] [D] à s'acquitter de la dette par 23 versements mensuels de 60 euros, payables en plus de la redevance courante et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 23ème mensualité couvrant le solde de la dette, SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu'en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,qu'à défaut par Monsieur [P] [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société ADOMA pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Monsieur [P] [D] devra payer à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé), DISONS n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [P] [D] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président