Cour d'appel, 30 novembre 2022. 21/00947

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2022 N° 2022/ 522 N° RG 21/00947 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2CZ [I] [J] C/ [P], [R] [G] épouse [S] [F] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe CAMPS Me Aurélie GIORDANENGO Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 05 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0008. APPELANT Monsieur [I] [J] né le 31 Mars 1951 à BRIGNOLES (83), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003641 du 02/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Madame [P], [R] [G] épouse [S] née le 13 Octobre 1945 à ANTIBES (06), demeurant [Adresse 3] Monsieur [F] [S] né le 19 Mars 1946 à SORIANO (ITALIE), demeurant [Adresse 3] représentés par Me Aurélie GIORDANENGO, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M.et Mme [S] sont propriétaire d'une maison de campagne située [Adresse 2]. Ils ont donné à bail l'appartement situé au rez-de-chaussée de cette maison à M.[I] [J], selon acte sous seing privé en date du 6 janvier 2012. Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 400 €, outre règlement des charges listés dans le contrat de bail et relatives à la consommation personnelle du locataire, à savoir EDF, Eau et Gaz. Le bail initialement conclu pour une durée d'un an a ensuite été tacitement reconduit d'année en année, durant six ans. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 juin 2018, les époux [S] ont informé leur locataire de leur intention de mettre un terme au bail pour permettre à leur petit-fils d'y résider et l'ont mis en demeure de régler les loyers des mois de mai et juin 2018 demeurés impayés à cette date ainsi que les charges locatives de février et mai 2018, selon détail porté sur la correspondance. Par acte en date du 2 novembre 2018 de la SCP LILAMAND-TOSELLO-SORRENTINO, Huissiers de justice à Nice, un commandement de payer les arriérés de loyers et charges locatives a été délivré à M.[J]. Par exploit en date du 1er mars 2019, M. [J], contestant les charges a assigné les époux [S] devant le Tribunal judiciaire de Nice, qui par jugement du 5 novembre 2020, a : - Requalifié la convention liant les parties en contrat de bail régi par les dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, - Débouté M. [I] [J] de ses demandes de reddition de compte sous astreinte et de remboursement de la somme de 4.934,93 € prétendument trop-perçu par M. et Mme [F] [S], - Condamné M.et Mme [S] à payer à M. [I] [J] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, - Condamné M. [I] [J] à payer à M.et Mme [S] la somme de 1.294, 33 € au titre de l'arriéré de loyers et charges dus du 1er mai au 16 novembre 2018, - Débouté M.et Mme [S] du surplus de leurs demandes reconventionnelles, - Condamné M.et Mme [S] à payer à [I] [J] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Ordonné l'exécution provisoire, - Condamné M.et Mme [S] aux dépens de l'instance. Par déclaration au greffe en date du 20 janvier 2021, M.[J] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : DE CONFIRMER la décision entreprise en ce qu'el1e a : - PRONONCE la requalification du bail prétendument meublé en bail relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, - JUGE que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance d'un bien en état de servir à l'usage prévu par le contrat et on privé leur locataire d'une jouissance paisible, DE REFORMER la décision entreprise : - Sur le quantum de l'indemnisation et de DIRE ET JUGER que les bailleurs seront condamnés à payer à M. [J] la somme de 33 200 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - Sur le paiement de la somme de 1 294,33 € à titre de l'arriéré locatif pour la période courant du 1er mai au 16 novembre 2018, soit une période pendant laquelle l'appartement était inhabitable. Mais, également, ENJOINDRE M.et Mme [S] à procéder à la reddition des comptes de charges sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, CONDAMNER M.et Mme [S] à rembourser M.[J] du surplus des charges acquittées par lui en raison d'une facturation commune à l'entier immeuble et ce depuis janvier 2015 eu égard aux prescriptions en la matière soit la somme de 4 934,93 €, somme à parfaire, CONDAMNER M. et Mme [S] à payer la somme de 2000 € supplémentaire en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, LES CONDAMNER aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Philippe CAMPS aux offres de droit. A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'il a restitué les clés le 16 novembre 2018, -que le logement ne pouvait être qualifié de meublé qu'il est insalubre et que les charges payées doivent lui être remboursées faute de reddition annuelle de ces dernières par les bailleurs. M.et Mme [S] concluent : CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 5 novembre 2020 en ce qu'il a condamné M. [I] [J] à payer aux époux [S] la somme de 1.294,33 € au titre des arriérés de loyers et charges locatives, ce dernier n'ayant formulé aucune contestation à ce titre et ayant accepté de fait, ledit jugement entrepris. DIRE ET JUGER que les charges locatives sont justifiées par les bailleurs et correspondent à la consommation de M. [J] d'eau, d'électricité et de gaz durant six ans. DIRE ET JUGER que M. [J] ne rapporte pas la preuve d'un trop-perçu de charges locatives. En conséquence, CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 5 novembre 2020 en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de sa demande de condamnation en paiement à la somme de 4.934,93 € et de reddition des comptes. DIRE ET JUGER recevable l'appel incident des époux [S]. DIRE que M. [I] [J] ne rapporte pas la preuve d'un trouble de jouissance et du caractère indécent du bien loué durant six ans, DIRE que M. [I] [J] a engagé sa responsabilité contractuelle et a manqué à son obligation d'entretien normal du bien loué, CONSTATER les dégradations volontaires commises par M. [I] [J], le changement de serrure sans droit, le déménagement anticipé des lieux, les obstructions de la cheminée et des aérations, l'absence de déclaration de sinistre à l'assurance, le refus de faire établir un constat contradictoire malgré les demandes répétées du conseil des époux [S], la concomitance entre la dénonciation d'un bien prétendument insalubre et la réception d'un congé et d'une mise en demeure de régler l'arriéré locatif, En conséquence, INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice le 5 novembre 2020 en ce qu'il a considéré que M.[J] avait subi un trouble de jouissance et en ce qu'il a condamné les époux [S] à la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts, outre un article 700 du Code de procédure civile et les dépens. En statuant à nouveau : CONDAMNER M. [I] [J] à payer à M.et Mme [S] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral. DEBOUTER M. [I] [J] de ses plus amples demandes, fins et conclusions. CONDAMNER M. [I] [J] à payer à M.et Mme [S] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris la moitié des frais d'état des lieux de sortie et l'intégralité des frais de commandement de payer. Ils soutiennent: -que l'état des lieux d'entrée établit un logement en bon état, -qu'ils ont tous les justificatifs des charges locatives, -que le locataire à compter de mai 2018 suite à leur refus qu'il installe une piscine hors sol a cessé de payer loyer et charge alors qu'il a continué à occuper les lieux loués ainsi que ceux non inclus dans le bail, -que ce n'est que pour s'opposer au règlement des loyers et charges dus et en réaction au congé délivré que le locataire a pour la première fois depuis 2011 prétexté que le logement est insalubre, -que le locataire a changé les serrures puis est parti de manière anticipée sans état des lieux de sortie contradictoire -qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que le logement a été restitué dans un état totalement délabré, -que le locataire n'a pas fait appel sur la condamnation du jugement au paiement de l'arriéré des loyers et charges, -que le locataire ne justifie pas d'un trop perçu par eux au titre des charges, -qu'ils résident à [Localité 4] et que le locataire a toujours été le seul résident de sorte que les charges sont justifiées, -que le locataire n'a pas entretenu le bien qu'il y a commis des dégradations, justifiant l'indemnisation qu'ils sollicitent, -que la précédente locataire n'a jamais eu de problème d'humidité dans le logement et que si ce logement était insalubre ils ne l'auraient pas loué à leur petit fils. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la requalification du bail meublé en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 Il n'est pas indiqué au contrat qu'il s'agit d'un bail meublé, mais il y est expressément mentionné que le bail est exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989 et le contrat contient annexé un inventaire du mobilier concernant une location meublée. S'il résulte de l'article 14 de la loi Alur du 24 mars 2014 que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, cette loi apporte une limite à la survie de la loi ancienne, en effet à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les baux en cours sont régis par l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, à compter de janvier 2015, le bail objet des présentes devait pour être qualifié de bail meublé respecter l'article 25-4 à savoir un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le mobilier devant au minimum être à disposition du locataire dans un logement meublé est décrit par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et ce à compter du 1er septembre 2015. En l'espèce, l'inventaire mentionne un lit et un matelas, quatre chaises, une table, une armoire, un buffet TV et deux éléments de cuisine, à l'exclusion d'appareils électroménagers, ustensiles de cuisine et de linge de maison. Ainsi c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il fallait écarter la qualification de meublé du contrat conclu entre les parties et dire que ce bail était régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Sur la reddition des comptes Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En contrepartie, le bailleur doit justifier au locataire des charges locatives conformément aux dispositions de l'article 23 de cette même loi. En l'espèce, il est prévu au contrat que si le bail se prolonge au delà de la durée initiale d'un an, ce qui est le cas, 'les charges mensuelles fixées en page 4 seront considérées comme des provisions devant faire l'objet d'une régularisation au moins annuelles. Leur montant sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédentes ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. Un mois avant l'échéance de la régularisation, le bailleur adressera au locataire un décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatives seront tenues à la disposition du locataire.' Les bailleurs justifient de ce qu'ils résident à [Localité 4], sans que le locataire n'établisse qu'il n'était pas le seul occupant de l'immeuble, il importe donc peu que les compteurs d'eau et d'électricité ne soient pas séparés. En outre, les bailleurs produisent les factures de consommation d'eau, d'électricité et de gaz de 2012 à 2018, ainsi que les relevés de répartition des charges incombant au locataire durant cette période. Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté comme non fondées les demandes de comptes et de remboursement d'un trop perçu de charges. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 édicte que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus, c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, le locataire pour justifier de l'insalubrité du logement verse aux débats un constat d'huissier dressé le 26 juillet 2018, duquel il résulte que dès l'ouverture de l'appartement 'on sent une odeur de moisissure', que l'appartement est 'affecté d'un phénomène de moisissures importantes' avec un taux d'humidité dans les murs de 50%. En outre, il résulte d'un courrier adressé par l'ARS en date du 25 juin 2019 au conseil de l'appelant que les agents assermentés ont constaté lors de leur visite courant juillet 2018 que le logement présentait 'de nombreux et graves désordres notamment la présence d'humidité par remontée capillaire d'eau en pied de mur, des traces de moisissures dans les différentes pièces, un dispositif général de ventilation insuffisant et inefficace et une absence d'amenée d'air naturel au niveau de la chaudière à gaz'. Cette agence précise que le départ rapide des locataires n'a pas permis de mandater un architecte chargé d'établir le rapport technique prévu pour instruire une procédure d'insalubrité en application de l'article L1331-26 de code de la santé publique. Elle ajoute avoir infirmé le propriétaire, le maire de la commune et la caisse d'allocations familiales de cette situation et du fait que l'occupation du logement était susceptible de constituer un risque pour la santé d'éventuels locataires. Le locataire établit également avoir sollicité les bailleurs par courriers de son conseil des 27 juin et 29 août 2018 pour la remise en état des lieux. Ces derniers soutiennent que le logement était en parfait état lors de la prise de possession des lieux comme en atteste l'état des lieux d'entrée contradictoire et que les désordres constatés sont imputables à un mauvais entretien par le locataire, voire à des actes de dégradations volontaires de ce dernier. Pour autant, l'état des lieux d'entrée très difficilement lisible se contente pour la plupart des pièces de préciser 'remise en état par le locataire', ce qui ne permet nullement d'établir le bon état du bien à l'entrée. De plus, face à un refus du locataire d'être présent à l'état des lieux de sortie, ce dernier a été fait non contradictoirement, non par un huissier de justice, comme le prévoit l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, mais par une agence immobilière, ce qui ne saurait être de nature à établir les allégations des bailleurs, d'autant qu'il est constaté que les bouches d'aération auraient été obstruées alors que l'ARS, qui les a vérifiées, ne le mentionne pas. Ainsi, ces désordres ont été dénoncés par le locataire pour la première fois aux bailleurs en juin 2018 (le courrier du 13 juin 2018 émanant des bailleurs n'étant pas de nature à permettre d'en juger autrement), il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a alloué la somme de 2500€ pour le préjudice subi par le locataire du fait de cette humidité de mi juin 2018 à son départ à la mi novembre 2018. Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers La déclaration d'appel de M.[J] vise expressément cette condamnation du jugement entrepris de sorte qu'il ne peut être retenu qu'il ne fasse pas appel de cette disposition. Considérant que le commandement de payer les arriérés de loyers et charges en date du 2 novembre 2018 pour un montant de 1294,33€ est régulier et comporte en annexe le décompte précis des sommes réclamées, c'est à juste titre que le premier juge a condamné le locataire au paiement de cette somme. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Comme retenu ci-dessus, l'état des lieux d'entrée est particulièrement illisible, lacunaire et totalement imprécis et l'état des lieux de sortie établi non contradictoirement et non régulièrement, de sorte qu'ils ne permettent pas de justifier des réparations locatives allégués, dont les bailleurs sont déboutés. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le Tribunal judiciaire de NICE, juge des contentieux de la protection, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens. LA GREFFIERE LE PRESIDENT