Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/01476

Du 01 mars 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 23/01476 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YFH7 Société ICF ATLANTIQUE C/ [J] [E] - Expéditions délivrées à Avocat et défendeur - FE délivrée à Maître Françoise PILLET Le 01/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 mars 2024 Prorogation du 08 décembre 2023 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société ICF ATLANTIQUE, SA D’HLM RCS TOURS 775 690 886 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Françoise PILLET de la AARPI CB2P AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [J] [E] [Adresse 5] [Localité 3] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 13 Octobre 2023 Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 puis au 1er mars 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Août 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2011, la SA d'HLM ICF Atlantique a donné à bail à M. [E] [J] et à Mme [X] [D], un logement de type T3, situé [Adresse 6]. Par lettre, en date du 27 novembre 2013, Mme [X] [D] a informé la SA d'HLM ICF Atlantique de son départ du logement suite à une séparation du couple. Par lettre du 4 décembre 2012, Monsieur [E] [J] a déclaré conserver seul l'appartement précité. Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, la SA d'HLM ICF Atlantique a fait délivrer à M. [E] [J] un commandement de payer la somme de 3706,42 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, la SA d'HLM ICF Atlantique a assigné Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 13 Octobre 2023 aux fins de voir : "Constater que le bail conclu se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; "Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [E] [J] et celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d'habitation loués [Adresse 6] ; "A défaut de départ volontaire qu'il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [E] [J] , au besoin avec le recours à la force publique et d'un serrurier si besoin; "Condamner Monsieur [E] [J] à payer les sommes portées au commandement de payer jusqu'au jour de la présente assignation, déduction faite des versements, soit à la somme de 4759,27 euros (échéance du mois de juillet 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 date de la signification du commandement de payer ainsi que les loyers et charges venus à échéance sauf à parfaire ou diminuer sous réserves d'éventuels acomptes qui auraient été versés ; "Condamner Monsieur [E] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée, comme le loyer, jusqu'à la libération des lieux ; "Condamner Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de l'assignation au titre de l'article 696 du code de procédure civile. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La bailleresse a indiqué que le premier impayé de M. [E] [J] est intervenu le 1er mars 2023. Le locataire s'est vu appliquer un supplément de loyer de solidarité en raison de la non-communication de son avis d'imposition et de l'absence de l'enquête annuelle. Les tentatives de résolution amiable sont demeurées infructueuses et aucun plan d'apurement n'a pu être établi. Le montant des impayés, au jour de la délivrance de l'assignation était de 4759,27 euros, soit 7 mois de loyers impayés. Des paiements partiels et irréguliers sont intervenus. Monsieur [E] [J] a adressé un congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, reçu le 15 septembre 2023. La fin du bail est prévue le 15 octobre 2023. Aucune date pour rédiger l'état des lieux n'a été prévue. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution du défendeur En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 5 mai 2023, deux mois avant la date de l'audience. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 août 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 12 septembre 2011 entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA d'HLM ICF Atlantique a fait signifier à Monsieur [E] [J] un commandement d'avoir à payer la somme de 3706,42 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 mai 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA d'HLM ICF Atlantique à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L'absence de la locataire n'a pas permis d'être éclairé sur sa situation. La dette n'a cessé d'augmenter pour atteindre la somme de 5161,21 euros le 1er octobre 2023. Monsieur [E] [J] n'a effectué que des paiements irréguliers et incomplets. Il n'a jamais transmis à la bailleresse les documents permettant d'établir et de réduire son loyer. Il a envoyé à la bailleresse un congé prévoyant un départ du local le 15 octobre 2023. Par suite, il n'apparaît pas possible de lui accorder des délais de paiement et d'envisager une suspension de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [E] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 juillet 2023, ce qui constitue pour la SA d'HLM ICF Atlantique un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM ICF Atlantique produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5161,21 euros à la date du 1er octobre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [E] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 5161,21 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 1er octobre (échéance du mois d'octobre 2021 incluse). S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [J]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [J] à verser à la SA d'HLM ICF Atlantique la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 5 juillet 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à quitter les lieux loués, situés [Adresse 6] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [J] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (569,44 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à la SA d'HLM ICF Atlantique la somme de 5161,21 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er octobre 2023 (échéance du mois d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à la SA d'HLM ICF Atlantique, à compter du 1e mars 2022 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à la SA d'HLM ICF Atlantique une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT