Cour d'appel, 28 juin 2024. 23/00009

N° RG 23/00009 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3XR Minute N° : 24- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 28 JUIN 2024 Débats du 17 Mai 2024 APPELANT : d'un jugement du juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 23 Mai 2023 [Adresse 9] représentée par son Maire en exercice dûment habilité et domicilé es qualités en l'Hôtel de ville HÔTEL DE VILLE- BP N°3 [Adresse 6] [Localité 8] Représenté par Maître Mathieu PONS ' SERRADEIL avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES INTIME DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'HERAULT - Pole Gestion des Patrimoines Privés Service des Domaines, es qualités de curateur à la succession vacante de Madame [I] [M], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 4] Représenté par Maître Vincent RIEU membre de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître Julia MUSSO avocat au barreau de MONTPELLIER EN PRESENCE DE : Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES PYRENEES ORIENTALES DDFIP - CFP PERPIGNAN COTE VERMEILLE - SERVICE DU DOMAINE [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par [V] [L], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, Madame BOURDON, conseiller, Monsieur GRAFFIN, conseiller, GREFFIER : Mme Béatrice MARQUES, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 17 Mai 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 28 Juin 2024. ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Béatrice MARQUES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations, EXPOSE DU LITIGE : [I] [M] était propriétaire d'un immeuble, sis [Adresse 1], cadastré section BH n° [Cadastre 3]. Décédée le 10 mars 2016, sa succession a été déclarée vacante et la direction départementale des finances publiques de l'Hérault désignée curatrice, selon ordonnance du 5 octobre 2020. Le 5 avril 2022, cette direction ès-qualités a notifié à la commune de [Localité 10] une déclaration d'intention d'aliéner ce bien au prix de 175 000 €, commission d'agence incluse, soit un prix de 160 625 € net vendeur. Le 1er juin 2022, le Maire de la commune de [Localité 10] a noti'é au curateur une décision de préemption du bien au prix de 100 000 €, commission d'agence incluse, soit 85 625 € net vendeur. Suivant lettre recommandée avec accusé réception en date du 6 juillet 2022, le service des domaines, pôle gestion des patrimoines privés, ès qualités, a informé la commune de [Localité 10] qu'il entendait maintenir le prix figurant dans sa déclaration. La commune de [Localité 10] a alors saisi le juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales par acte du 22 juillet 2022 a'n de voir 'xer le prix d'acquisition de l'immeuble objet de la préemption. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 16 mars 2023. Par jugement rendu le 23 mai 2023 le juge de l'expropriation a : Fixé à la somme de 147 420 €, à laquelle doit s'ajouter une somme de 14 375 € au titre des frais de commission dus à l'agence chargée de la mise en vente de ce bien, le prix de l'immeuble sis [Adresse 1]), cadastré section BH n° [Cadastre 3] ; Condamné la commune de [Localité 10] à verser à la direction départementale des finances publiques de l'Hérault, Pôle Gestion des Patrimoines Privés, Service des Domaines, ès-qualités de curateur à la succession vacante de Mme [I] [M] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Débouté les parties de toute autre demande ; Condamné la commune de [Localité 10] aux dépens de l'instance. ** La commune de [Localité 10] a interjeté appel de ce jugement le 15 juin 2023. Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 6 mai 2024 elle demande à la cour de : Débouter la direction départementale des finances publiques de l'Hérault de ses demandes, fins et prétentions ; Infirmer le jugement de fixation d'indemnité rendue le 23 mai 2023 en ce qu'il a : ' Fixé la somme de 147 420 € à laquelle doit s'ajouter une somme de 14 375 € au titre des frais de commission dus à l'agence chargée de la mise en vente du bien, le prix de l'immeuble sis [Adresse 1] cadastré section BH numéro [Cadastre 3] ; ' Condamné la commune de [Localité 10] à verser à la direction départementale des finances publiques de l'Hérault pôle gestion des patrimoines privés, service des domaines, ès-qualités de curateur à la succession vacante de Madame [I] [M] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Fixer à la somme de 85 625 € auxquels s'ajoute une commission de 14 375 € la valeur de l'immeuble bâti pour permettre à la ville de [Localité 10] d'exercer son droit de préemption ; Laisser à sa charge les dépens ; Débouter le service des domaines de ses prétentions. ** Dans ses dernières conclusions déposer au greffe le 17 mai 2024 la Direction Départementale des Finances Publiques-Pôle gestion des patrimoines privés-Service des Domaines demande à la cour de confirmer le jugement de toutes ces dispositions, de débouter la commune de [Localité 10] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ** Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 12 avril 2024 le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement qui a fixé le prix de l'immeuble à la somme de 147 420 € augmentée de 14 375 € au titre des frais d'agence. MOTIFS DE LA DECISION : La date de référence fixée par le premier juge au 1er avril 2022 n'est pas contestée. L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. « Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1 le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. » Le prix est 'xé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. » Le premier juge a retenu que la parcelle à la date de référence est située en zone UV qui regroupe des espaces à vocation récréative ou sportive, qui ont une valeur écologique et paysagère à l'échelle de la ville, que selon le plan local d'urbanisme, l'aménagement, la rénovation, la construction d'annexes et l'extension des constructions existantes à usage d'habitation est admis. Il a écarté les trois termes de la commune de [Localité 10] car ils sont soit plus anciens que ceux produits par le service des Domaines, soit ils consistent en des biens immobiliers dont la surface bâtie est beaucoup plus petite que celle du bien litigieux et a considéré que l'avis de valeur de l'agent immobilier ne saurait à lui seul justi'er la position de la commune sur le prix d'acquisition, d'autant moins qu'il est contredit par l'avis de valeur émis par le service des Domaines le 16 mai 2022. Il a retenu la proposition du Commissaire du Gouvernement, qui a proposé 6 éléments de comparaison correspondant à des ventes intervenues entre 12 février 2020 et le 21 avril 2021 sur la commune de [Localité 10], faisant ressortir une valeur médiane au m² de 2 051 € et une valeur moyenne de 2091 €, et a ainsi retenu la valeur de 2 100 €/m² et après réfaction de 40 % de la valeur en raison de sa dégradation, provoquée par l'incendie et l'occupation illégale du bâtiment par des gens de passage, fixé le prix du bien immobilier à la somme de 147 420 €. La commune de [Localité 10] soutient que ses termes de comparaison sont pertinents car ils concernent des parcelles directement voisines de celle objet du litige, toutefois dès lors que des termes de comparaison qui concernent aussi des parcelles proches de celle objet du litige et qui sont intervenues entre 2020 et 2021, sont produits aux débats, il n'y a pas lieu de retenir des termes de comparaison qui concernent des ventes intervenues en 2016 et 2018. Seule la cession intervenue le 10 juin 2020 de la parcelle cadastrée BH[Cadastre 5] serait susceptible d'être retenue. Toutefois d'une part l'acte de vente produit aux débats ne donne aucune indication sur la superficie de l'habitation qui se trouve sur la parcelle de 143 m². D'autre part en l'état des autres éléments de comparaison produits aux débats en cause d'appel par la Direction Départementale des Finances Publiques-Service des Domaines- pôle gestion des patrimoines privés, qui concernent des cessions intervenues entre le 2 mars 2020 et le 12 février 2021 à proximité de la parcelle objet du litige et qui sont intervenues à des prix qui sont proches de ceux retenus par le 1er juge dans son évaluation, la prise en compte du seul terme de référence correspondant à la même période par la commune de [Localité 10], ne serait pas de nature à modifier la valeur moyenne retenue. Enfin, l'argument soulevé par la commune de [Localité 10] relatif à un conflit d'intérêt entre le pôle gestion des patrimoines privés et le pôle évaluation domaniale qui font partie de la même administration, savoir la direction départementale des finances publiques, ne peut être retenu dès lors que le commissaire du gouvernement fonde sa proposition sur les éléments objectifs résultant des ventes intervenues et agit dans les limites de ses fonctions, et le fait que, dans une procédure, la partie « exproprié » est la Direction Départementale des Finances Publiques-Service des Domaines-pôle gestion des patrimoines privés, qui agit en qualité de curateur n'est pas de nature à caractériser un conflit d'intérêts. Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui a retenu une évaluation du bien à 147 420 € outre 14 375 € au titre des frais de commission d'agence. La commune de [Localité 10] qui succombe sera tenue aux dépens et condamnée en équité à verser à la Direction départementale des Finances Publiques-Service des Domaines- pôle gestion des patrimoines privés la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour : Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales le 23 mai 2023 en toutes ses dispositions ; Condamne la commune de [Localité 10] à verser à la Direction Départementale des Finances Publiques-Service des Domaines- pôle gestion des patrimoines privés, ès qualités de curateur, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la commune de [Localité 10] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,