Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/07319

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [G] Madame [F] [B] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Gabriel NEU-JANICKI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07319 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y4N N° MINUTE : 14/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 mars 2024 DEMANDERESSE SCI VILLA LAFERRIERE dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée la SELARL CABINET NEU-JANICKI, en la personne de Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A 0891 DÉFENDEURS Monsieur [S] [G] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [F] [B] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07319 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y4N Exposé du litige Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, la SCI VILLA LAFERRIERE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] sur des locaux (un appartement et une cave) situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2200 euros et d’une provision pour charges de 170 euros. Par actes de commissaire de justice du 18 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17146,38 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] le 19 octobre 2022. Par assignations du 14 août 2023, la SCI VILLA LAFERRIERE a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; voire ordonner à Monsieur [S] [G], Madame [F] [B] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués et de les laisser libre de toute personne sous astreinte de 1000 euros par jour de retard ;être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B]. La SCI VILLA LAFERRIERE sollicite, de même, la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code de procédures civiles d’exécution, ainsi que celle du sursis à la mesure d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars prévu à l’article L412-6 du Code de procédures civiles d’exécution La SCI VILLA LAFERRIERE souhaite également obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes : 19572,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 19 décembre 2022 et jusqu’à libération des lieux,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle sollicite de même la possibilité de conserver la somme de 2200 euros versée par les défendeurs au titre du dépôt de garantie, à titre de dommages-intérêts. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 19 décembre 2023, la SCI VILLA LAFERRIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2023, s'élève désormais à 42408,97 euros. la SCI VILLA LAFERRIERE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La SCI VILLA LAFERRIERE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La SCI VILLA LAFERRIERE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI VILLA LAFERRIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 17146,38 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2022. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI VILLA LAFERRIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SCI VILLA LAFERRIERE de condamnation à une astreinte de 1000 euros par jour de retard. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la SCI VILLA LAFERRIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 décembre 2023, Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] lui devaient la somme de 42408,97 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 19572,74 euros, suivant décompte arrêté au 18 décembre 2022. Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2551,95 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI VILLA LAFERRIERE ou à son mandataire. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 14 août 2023. Sur les dommages-intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; Aux termes de l’alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; En l’espèce, le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ; En conséquence, la SCI VILLA LAFERRIERE sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil et ne pourra, par suite, conserver à ce titre le montant des dépôts de garantie. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la SCI VILLA LAFERRIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2018 entre la SCI VILLA LAFERRIERE, d’une part, et Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B], d’autre part, concernant les locaux (appartement et cave) situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 19 décembre 2022, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DEBOUTE la SCI VILLA LAFERRIERE de sa demande d’astreinte de 1000 euros par jour de retard en matière d’expulsion ; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] au paiement à titre de provision à la SCI VILLA LAFERRIERE d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2551,95 euros (deux mille cinq cent cinquante et un euros et quatre-vingt-quinze centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 décembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] à payer à la SCI VILLA LAFERRIERE la somme de 19572,74 euros (dix-neuf mille cinq cent soixante-douze euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 14 août 2023, DÉBOUTE la SCI VILLA LAFERRIERE de sa demande de dommages et intérêts et, par suite, de sa demande tendant à être autoriser à conserver le montant des dépôts de garantie à ce titre; REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] à payer à la SCI VILLA LAFERRIERE la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [G] et Madame [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 octobre 2022 et celui des assignations du 14 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge