Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/05546

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître MENDES-GIL Copie exécutoire délivrée le : à : Maître EKOLLO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H5W N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 13 juin 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Maître MENDES-GIL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P173 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [B], Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] représentés par Maître EKOLLO, avocat au barreau de Seine Saint Denis COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 juin 1996 à effet au 1er juillet 1996, l'OPAC de [Localité 5] - aux droits duquel est venu [Localité 5] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [B] sur un appartement et une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte sous seing privé du 6 février 2013 à effet au 8 février 2013, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail à M. [Y] [B] sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] [Localité 6]. Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7506,79 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [B] le 21 février 2023. Par ailleurs un procès-verbal de constat sur ordonnance portant sur les conditions d’occupation du logement a été établi le 24 mars 2023 par commissaire de justice Par actes de commissaire de justice du 22 mai 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a assigné M. [Y] [B] et M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements aux obligations d’occupation effective des locaux et de l’interdiction de les céder, - ordonner en conséquence l’expulsion de M. [Y] [B] et M. [J] [B] du logement ainsi que celle de tout occupant de leur chef, - obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, : 7506,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2023,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,800 euros au titre du procès-verbal de constat sur ordonnance,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation. L’affaire, appelée à l’audience 4 octobre 2023, a été successivement renvoyée aux audiences des 13 décembre 2023 et 28 mars 2024. Décision du 13 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05546 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H5W À l'audience, [Localité 5] HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il soutient, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 7b et 8 de la loi du 6 juillet 1989, L441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 10 de la loi du 1er septembre 1948 que M. [Y] [B] ne demeure plus dans le logement lequel est occupé par M. [J] [B], en fraude des droits du bailleur, que M. [Y] [B] a manqué ainsi à ses obligations d’occupation effective des lieux et d’interdiction de les céder. M. [Y] [B] et M. [J] [B], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent que [Localité 5] HABITAT OPH soit débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent que M. [Y] [B] a réglé la dette locative, qu’il est désormais le seul occupant de son logement, que s’il avait accueilli à titre gratuit et en urgence son neveu M. [J] [B] de nationalité ukrainienne, en raison du conflit, celui-ci a quitté le logement depuis plusieurs mois. Sur la durée d’occupation du logement, il soutient justifier d’un motif légitime à savoir la nécessité d’aider sa sœur qui s’occupait de leur mère malade au Maroc, laquelle est décédée ce qui a engendré chez lui une dépression rendant impossible son retour en France. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la demande de résiliation du contrat de bail Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l’article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En application des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n'a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation. En outre, en l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s’engage à occuper les lieux exclusivement pour son habitation principale et qu’il ne peut le sous-louer. Sur le défaut d’occupation personnelle du logement En l’espèce, les dates de départ et de retour en France de M. [Y] [B] sont indéterminées. Néanmoins il ressort des débats, des écritures de M. [Y] [B] et des pièces produites qu’il s’est rendu au chevet de sa mère peu de temps avec son décès survenu le 18 juillet 2022, qu’il n’était pas encore revenu au moment du procès-verbal de constat sur ordonnance du 24 mars 2023 et qu’il était présent en France courant février 2024 puisqu’il a effectué une demande de relogement. Il est possible à la lecture du certificat du Dr [N] du 25 avril 2023 et du certificat de M. [I] [D], psychanalyste du 9 août 2023, qu’il ait été présent voire soit revenu à ces dates, ce qui reste très incertain Il a été en conséquence absent au minimum durant près de 9 mois. Au demeurant, M. [Y] [B] ne conteste pas avoir été absent sur une longue période, arguant d’un motif légitime Il ressort des certificats produits qu’à la date du 9 août 2023 il était suivi depuis deux ans en psychanalyse à [Localité 5] pour un état dépressif chronique qui s’est nettement aggravé depuis la mort de sa mère, qu’il a été suivi en service de psychiatrie au Maroc à compter du 17 février 2023 (certificat Dr [E]), qu’il présente un état dépressif nécessitant la prise d’un traitement médicamenteux régulier outre des troubles cognitifs avec perte de la mémoire depuis quelques années (certificat Dr [N] du 8 août 2023). En outre l’état de santé de sa mère, hospitalisée à domicile courant 2022, a nécessité la présence d’une tierce personne dont son fils (certificat Dr [T] du 17 mars 2023). Il ressort de ces éléments que M. [Y] [B] souffre depuis plusieurs années de troubles psychologiques voire psychiatriques, antérieurs au décès de sa mère, et qui se sont aggravés depuis. Sa présence au Maroc au chevet de sa mère était par ailleurs nécessaire. Il fait ainsi la démonstration de motifs de santé et familiaux ayant justifié l’inoccupation de son logement pendant une durée supérieure à 8 mois. Le moyen tiré du défaut d’occupation personnelle sera en conséquence écarté. Sur la sous-location M. [Y] [B] justifie de la nationalité ukrainienne de M. [J] [B], arrivé en France le 14 avril 2022 soit après l’invasion de l’Ukraine et bénéficiaire de la protection temporaire. Par ailleurs ce dernier a établi, en tout cas depuis le 26 septembre 2023, sa résidence dans le département du Val-d’Oise (cf. autorisation provisoire de séjour et passeport). M. [Y] [B] admet avoir hébergé en urgence M. [J] [B] en raison du conflit dans son pays, ce qui ne peut lui être reproché. Outre ses allégations, [Localité 5] HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve de ce que M. [Y] [B] aurait cédé le contrat de bail à M. [J] [B] ou lui sous-louerait le bien. Les commissaires de justice mandatés ne l’ont jamais trouvé dans les lieux et ne se sont pas entretenus avec lui Le moyen tiré de la sous-location sera dès lors également écarté. En conséquence [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de sa demande en résiliation judiciaire du contrat et de ses demandes subséquentes (expulsion, indemnité d’occupation, remboursement des frais de procès-verbal de constat sur ordonnance). Sur la dette locative [Localité 5] HABITAT OPH ne produit aucun décompte actualisé de sa créance, ne versant aux débats que le commandement de payer alors que M. [Y] [B] indique avoir réglé la dette, ce dont il justifie par ailleurs. [Localité 5] HABITAT OPH qui ne rapporte pas la preuve de sa créance sera débouté de sa demande au titre de la dette locative. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. [Localité 5] HABITAT OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [Y] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au présent dispositif. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en résiliation du bail d’habitation conclu le 27 juin 1996 avec M. [Y] [B] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] et des ses demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation ; DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en paiement de la somme de 7506,79 euros au titre de l’arriéré locatif ; DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en remboursement du coût du procès-verbal de constat sur ordonnance par commissaire de justice ; CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH aux dépens ; CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH à payer à M. [Y] [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge