Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00166

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00166 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YV4Q ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2024 MINUTE N° 24/00836 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société FONCIERE DU VAR dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0681 ET : La société SELVINAS SHOP dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée ******************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2022, la SCI Foncière du Var a consenti à la société SELVINAS SHOP un bail commercial portant sur des locaux situés [Localité 3], galerie marchande du centre commercial dénommé [4], lot n° B109. Par acte du 18 janvier 2024, la SCI Foncière du Var a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société SELVINAS SHOP, pour : faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantie ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 18.509,65 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 3 novembre 2023, augmentée de la majoration forfaitaire de 10% à titre de clause d'indemnité forfaitaire et conventionnelle,une indemnité d'occupation égale au double du loyer, augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, indexable,avec capitalisation des intérêts,le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la date de signification de la décision à intervenir,outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l'état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du preneur, dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 février 2024. A l'audience, la SCI Foncière du Var sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Régulièrement assignée, la société SElVINAS SHOP n'a pas comparu. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 3 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 15.396 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte arrêté au 8 janvier 2024 joint à l'assignation, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 4 novembre 2023. L'obligation de la société SELVINAS SHOP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société SELVINAS SHOP causant un préjudice à la SCI Foncière du Var, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, accessoires et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux, et indexable dans les conditions prévues au contrat. La SCI Foncière du Var justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 8 janvier 2024 joint à l'assignation, que la société SELVINAS SHOP reste lui devoir à cette date une somme de 29.349,55 euros (loyers et indemnités d'occupation), échéance de janvier 2024 incluse. La société SELVINAS SHOP sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. La demande présentée sur le fondement de la conservation du dépôt de garantie peut s'analyser en une clause pénale. Pour les raisons indiquées précédemment s'agissant de la majoration de l'indemnité d'occupation, son examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés, de même, et pour le même motif, que la demande formée au titre de la majoration de 10% des sommes dues. La demande de prononcé d'une astreinte est rejetée, la possible mise en œuvre de voies d'exécution forcée étant suffisamment comminatoire. Les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. La société SELVINAS SHOP sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l'état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du preneur, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Foncière du Var l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la résolution du bail au 4 novembre 2023 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société SELVINAS SHOP et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Localité 3], galerie marchande du centre commercial dénommé [4], lot n° B109 ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société SELVINAS SHOP au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges, accessoires et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et indexable dans les conditions prévues au contrat ; Condamnons la société SELVINAS SHOP à payer à la SCI Foncière du Var la somme provisionnelle de 29.349,55 euros (loyers et indemnités d'occupation échus au 8 janvier 2024) ; Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; Condamnons la société SELVINAS SHOP à payer à la SCI Foncière du Var la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société SELVINAS SHOP à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l'état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du preneur, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 MARS 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT