Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/06139

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 02 JUIN 2022 N° 2022/ 437 Rôle N° RG 21/06139 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHK63 [G] [V] C/ [J] [S] [C] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Henry Illan BELHASSEN Me Thierry BAUDIN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 01 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03926. APPELANTE Madame [G] [V] née le 20 Février 1963 à [Localité 3] (21), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Henry Illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [J] [S] né le 06 Juillet 1938 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [C] [S] née le 22 Octobre 1936 à [Localité 5] (35), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Catherine OUVREL, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2020, M. [J] [S] et Mme [C] [S] ont donné à bail d'habitation à Mme [G] [V], un appartement de type 3 situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros. Par exploit d'huissier en date du 12 juin 2020, les époux [S] ont fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer la somme principale de 4 295,41 euros en visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. A la date du 27 août 2020, les causes de commandement de payer n'ont pas été soldées. La dette locative de Madame [V] s'élevait alors à 5 296,35 euros. Reprochant à Mme [V] de ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qui lui était imparti, les époux [S] l'ont, par acte d'huissier en date du 16 septembre 2020, assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résolution du bail, d'ordonner son expulsion et de la voir condamner à leur verser diverses sommes. Par ordonnance contradictoire en date du 1er avril 2021, ce magistrat a : - constaté la résiliation du bail, conclu entre les parties le 15 janvier 2020 avec effet au 16 janvier 2020, à la date du 13 août 2020 par l'effet de la clause résolutoire ; - ordonné l'expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] ; - dit qu'à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, conformément dispositions des articles L412-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l'immeuble ou dans tout lieu ou garde- meubles au choix du bailleur et aux frais, risques et périls de la locataire ; - condamné Mme [V] à payer à aux époux [S], en quittance ou en deniers, une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 790 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; - condamné Mme [V] à payer aux époux [S], en quittance ou en deniers, la somme provisionnelle de 9 966,51 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 8 février 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 295,41 euros à compter du 12 juin 2020, date de délivrance du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l'ordonnance ; - rejeté la demande de délai de paiement soutenue par la requise comme étant insuffisamment fondée ; - débouté Mme[V] en toutes ses demandes ; - condamné cette dernière à payer aux époux [S] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné cette dernière aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer ; - ordonné, conformément à l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution, que l'ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, à la préfecture de [Localité 4], en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Selon déclaration reçue au greffe le 23 avril 2021, Mme [V] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 21 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [V] sollicite de la cour qu'elle : - infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; - constate que l'arriéré locatif dû au 8 février 2021 est de 10 401,08 euros ; - rejette les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion et à sa condamnation à une indemnité d'occupation ; - lui octroie 36 mois de délais de paiement, soit 35 mensualités égales et consécutives de 288,91 euros et une mensualité de 289,23 euros, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir et les versements suivants le 10 de chaque mois; - ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail ; - déclare que, faute pour elle, de payer à bonne date une seule des mensualités, et 8 jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise ; - déboute les époux [S] de leurs demandes ; - les condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 27 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [S] sollicitent de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au titre de l'arriéré locatif ; - statuant à nouveau ; - constate la résiliation du bail d'habitation à compter du 24 août 2020 ; - condamne Mme [V] à payer à leur verser, en quittance ou deniers, la somme provisionnelle de 14 957,57 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2021, montant à parfaire selon décompte définitif ultérieur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 295,41 euros à compter du 12 juin 2020, sur la somme de 9 966,51 euros à compter de l'ordonnance entreprise et, pour le surplus, à compter de l'arrêt à intervenir ; - condamne Mme [V] au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation fixée mensuellement à la somme de 790,00 € à compter du 25 août 2020 et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux ; - juge que Mme [V] a quitté les lieux loués, sans information du bailleur, ni communication de sa nouvelle adresse ; - juge que la reprise des lieux par l'huissier de Justice a été effectuée le 05 juillet 2021 ; - fasse sommation et ordonne à Mme [V] de communiquer et de justifier de sa nouvelle adresse ; - juge qu'un procès-verbal de constat d'état des lieux de départ est programmé par l'huissier et donnera lieu à un décompte définitif qui sera versé aux débats ultérieurement ; - déboute Mme [V] de l'ensemble de ses demandes ; - la condamne à leur payer la somme de 2 000 euros pour la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 avril 2022. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. Il en est ainsi des demandes formées par les époux [S] de voir juger notamment que Mme [V] a quitté les lieux sans aucune information et sans communication de sa nouvelle adresse, que la reprise des lieux a été réalisée le 5 juillet 2021 et qu'un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie est programmé par l'huissier qui donnera lieu à un décompte définitif. En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions. Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail, signé par les parties à effet au 16 janvier 2020, stipule dans un paragraphe VIII intitulé « clause résolutoire » qu'en cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après commandement délivré par huissier et resté sans effet, la location sera résiliée de pein droit et l'expulsion du locataire poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé. Le 12 juin 2020, les époux [S] ont fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer la somme de 4 295,41 euros en principal correspondant à des loyers impayés depuis l'entrée dans les lieux et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Si le délai de deux mois dont disposait Mme [V] pour régler les causes du commandement expirait initialement le 12 août 2020, ce délai de deux mois a recommencé à courir à compter du 24 juin 2020, conformément aux dispositions des articles 2 et 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et l'adaptation de la procédure pendant cette même période, modifiée par ordonnance n° 2020-666 du 3 juin 2020, de sorte que Mme [V] avait jusqu'au 24 août 2020 pour régulariser sa dette. Dès lors que la dette locative s'établissait à la somme de 5 296,35 euros à la date du 1er août 2020, c'est à juste titre que le juge de première instance a constaté la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, sauf à préciser que cette résiliation est intervenue le 24 août 2020 et non le 13 août 2020. En revanche, étant donné que les époux [S] reconnaissent avoir récupéré leur bien le 5 juillet 2021, bien que le prétendu acte de reprise des lieux qui aurait été dressé par un huissier de justice le même jour ne soit pas produit, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [V] avec toutes les conséquences en découlant, ces demandes étant devenues sans objet. Sur la demande de provision formée par la bailleresse Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. En l'espèce, si Mme [V] reconnaît devoir la somme de 10 401,08 euros à la date du 1er février 2021, telle qu'elle résulte des décomptes produits par les époux [S], il ressort des mêmes décomptes que cette somme s'élève à 14 957,57 euros à la date du 1er juillet 2021, laquelle comprend un arriéré de loyers, d'assurance privilège, d'indemnités d'occupation et de frais (coût du commandement de payer, coût de signification et frais irrépétibles). Mme [V], qui ne discute pas la somme sollicitée, sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 14 957,57 euros aux époux [S] à valoir sur l'arriéré de loyers, d'assurance privilège, d'indemnités d'occupation et de frais. Etant donné qu'il s'agit d'une condamnation provisionnelle de nature indemnitaire, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance entreprise sur la somme de 9 966,51 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus et ce, jusqu'à parfait paiement. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [V] à payer aux époux [S], en quittance ou en deniers, la somme provisionnelle de 9 966,51 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 8 février 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 295,41 euros à compter du 12 juin 2020 et, pour le surplus, à compter de l'ordonnance, outre une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 790 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à complète libération des lieux. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. En l'espèce, afin de justifier de sa situation personnelle et financière, Mme [V] verse aux débats : - des bulletins de paie faisant état d'un salaire moyen net de 2 190 euros à la fin de l'année 2020 et au mois de janvier 2021 pour un emploi d'assistante de direction aux termes d'un contrat durée indéterminée à effet au 1er septembre 2013 ; - un avis d'imposition mentionnant pour l'année 2019 des salaires de 33 487 euros, soit une moyenne de 2 790 euros par mois ; - des courriers de la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes aux termes desquels la demande de Mme [V] effectuée le 3 décembre 2019 a été déclaré recevable le 10 décembre 2019 et que les mesures imposées par la commission, qui consistent en un réaménagement des dettes sur une durée maximum de 52 mois, sont entrées en application le 30 septembre 2020 ; il convient de relever que la dette de 18 344,61 euros prise en compte dans ces mesures concerne un arriéré locatif dû à M. et Mme [K] ; - des relevés de son compte bancaire ouvert dans les livres de la Banque Postale pour la période comprise entre le 16 décembre 2019 et le 2 décembre 2020 faisant état d'un solde créditeur au milieu de chaque mois ne permettant pas de couvrir la somme de 623 euros par mois dans le cas où il serait octroyé à Mme [V] 24 mois de délais pour régler sa dette (14 957,57 euros / 24 mois) ; - un décompte listant les versements effectués par Mme [V] à son fils pour un montant total de 8 641,96 euros entre le 26 décembre 2019 et le 30 décembre 2020, outre un décompte faisant état de tickets restaurant d'une valeur totale de 2 028,60 euros envoyés à son fils en 2020 ; - des éléments établissant que Mme [V] a perçu la somme de 508,16 euros le 7 février 2021 dans le cadre d'une activité qu'elle exerce en tant qu'entrepreneur individuel ; - des éléments justifiant de ses charges courantes ; - un tableau détaillant les ressources (2 691 euros), les charges courantes (1 617,47 euros en ce compris un loyer de 811,13 euros) et les dépenses variables (791,73 euros), soit un solde créditeur de 825,74 euros. Si Mme [V] justifie de difficultés personnelles et financières rencontrées au cours de l'année 2020 en raison de la crise sanitaire liée à la covid-19, période au cours de laquelle elle a été amenée à aider financièrement son fils, il reste que cette dernière était, bien avant cette crise, déjà endettée en l'état de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers le 10 décembre 2019 à effet au 30 septembre 2020 comprenant un arriéré locatif de 18 344,61 euros né avant son entrée dans les lieux litigieux le 16 janvier 2020. De plus, alors même que Mme [V] affirme être revenue à meilleure fortune et être en mesure d'apurer sa dette en plusieurs mensualités, il convient de relever que cette dernière n'a procédé à aucun paiement depuis le dernier virement de 807,27 euros effectué le 16 juin 2020 et ce, malgré des revenus de plus de 2 100 euros nets par mois. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [V] de sa demande de délais de paiement. Sur la demande de voir enjoindre Mme [V] à communiquer sa nouvelle adresse L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire, lors de l'état des lieux de sortie et de la remise des clés, d'indiquer sa nouvelle adresse au bailleur. En l'espèce, le conseil des époux [S] a adressé deux courriers officiels au conseil de Mme [V] les 29 juin et 7 juillet 2021 afin d'obtenir la communication de sa nouvelle adresse au motif qu'elle a quitté les lieux sans prévenir ses bailleurs et qu'un état des lieux de sortie doit être effectué en sa présence. Il convient de relever que les dernières conclusions transmises par Mme [V] le 21 juin 2021, soit avant qu'elle ne quitte les lieux, mentionnent toujours l'adresse du bien litigieux, de même que l'ensemble des pièces produites, excepté certaines pièces qui se réfèrent à l'ancienne adresse de Mme [V] avant qu'elle n'occupe le bien des époux [S]. Dans ces conditions, il y a lieu d'enjoindre Mme [V] à communiquer sa nouvelle adresse aux époux [S]. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [V] à verser aux époux [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Mme [V], qui est débitrice à l'égard des époux [S], sera également condamnée aux dépens d'appel. En outre, l'équité commande de la condamner à verser aux époux [S] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel non compris dans les dépens. En tant que partie perdante, Mme [V] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail liant les parties à effet au 16 janvier 2020 par l'effet de la clause résolutoire ; - débouté Mme [G] [V] de sa demande de délais de paiement ; - condamné Mme [G] [V] à verser à M. [J] [S] et Mme [C] [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [G] [V] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Constate la résiliation du bail à effet au 24 août 2020 ; Constate que Mme [G] [V] a quitté les lieux le 5 juillet 2021 et que les demandes d'expulsion, ainsi que les conséquences en découlant, et de fixation d'une indemnité d'occupation, jusqu'au départ effectif des lieux, sont devenues sans objet ; Condamne Mme [G] [V] à verser à M. [J] [S] et Mme [C] [S] la somme provisionnelle de 14 957,57 euros arrêtée à la date du 1er juillet 2021 à valoir sur l'arriéré arriéré de loyers, d'assurance privilège, d'indemnités d'occupation et de frais ; Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance entreprise dans la limite de la somme de 9 966,51 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus et ce, jusqu'à parfait paiement ; Enjoint Mme [G] [V] de communiquer à M. [J] [S] et Mme [C] [S] sa nouvelle adresse ; Condamne Mme [G] [V] à verser à M. [J] [S] et Mme [C] [S] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Déboute Mme [G] [V] de sa demande formée sur le même fondement ; Condamne Mme [G] [V] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente