Cour d'appel, 20 mars 2024. 22/00810

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 20 MARS 2024 N° 2024/ 147 N° RG 22/00810 N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWSX [O] [W] C/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charline GAÏA Me Elisabeth RECOTILLET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 08 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05017. APPELANT Monsieur [O] [W] né le 24 Avril 1960 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000174 du 14/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Charline GAÏA, avocat au barreau de TOULON substitué et plaidant par Me Christel SCHWING, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL S.E.B.I. Cabinet BOYER dont le siège social est situé [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée et plaidant par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La copropriété [Adresse 2] est située [Adresse 2]. M.[O] [W] est propriétaire du lot n° 7 constitué d'un appartement de type F3. Les 26 juin 2015 et 30 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL S.E.I.B., a fait signifier à M. [W] un commandement de payer des charges de copropriété. Les appels de fonds adressés à M. [W] sont demeurés sans effet. Suivant exploit d'huissier en date du 29 août 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] a fait assigner devant le tribunal d'instance de TOULON M.[W] en paiement de charges et de dommages et intérêts. Par un jugement en date du 2 juillet 2020, le tribunal d'instance de TOULON s'est déclaré incompétent pour statuer sur le litige en raison du montant des demandes reconventionnelles formées par M.[W] et a renvoyé les parties devant la quatrième chambre civile du Tribunal judiciaire de TOULON. Par jugement rendu le 8 décembre 2021, le Tribunal judiciaire a: CONDAMNE M.[W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIER BOYER-S.E.I.B, la somme de 3.492,32 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er mars 2019 au 31 décembre 2017, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2018, et ce jusqu`à parfait paiement, AUTORISE M.[W] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 145 euros chacune et une 249 constituée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que la première mensualité sera exigible le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision, DIT qu'à défaut pour M.[W] du paiement soit d'une mensualité de remboursement à son terme exact, soit des charges courantes à leur date d'exigibilité, l'intégralité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société, SAS IMMOBILIER BOYER-S.E.I.B, de sa demande. en paiement de dommages et intérêts, DEBOUTE M.[W] de sa demande reconventionnelle en paiement au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 DEBOUTE M.[W] de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice moral, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M.[W] aux entiers dépens. Par déclaration au greffe en date du 19 janvier 2022, M.[W] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : INFIRMER le jugement du 08 décembre 2021 en ce qu'il a débouté M.[W] de ses demandes principales Et statuant de nouveau : DIRE ET JUGER que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE BOYER est engagée CONDAMNER syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE BOYER, à verser la somme de 50 000€ à M.[W] en réparation du trouble apporté à la jouissance de son lot pendant huit années CONDAMNER syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE BOYER, à verser la somme de 5 000€ en réparation du préjudice moral ORDONNER la compensation des créances respectives de M.[W] et du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] CONDAMNER syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE BOYER à verser la somme de 2 500€ à M.[W] au titre de l'article 700 al2 du code de procédure civile ( article 37 de la loi du 10 juillet 191) CONDAMNER syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE BOYER aux dépens. DIRE ET JUGER que M.[W] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure en appel conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'au cours de l'année 2013 des travaux de rénovation (façade et toiture) ont été votés par l'AG et des entreprises mandatées par le syndic, sans que ces travaux aient été achevés lui occasionnant des désordres dus à des infiltrations par la façade et la toiture, sans compter les malfaçons (impossibilité d'ouvrir et fermer les volets en raison d'un dépôt d'enduit, peintures et plâtres dégradés dans le hall d'entrée) et ce malgré ses mises en demeure du syndic, -que c'est la raison pour laquelle il a cessé de payer ses charges, -que le reliquat des charges impayées (exigé de manière déloyal par le syndic qui lui avait proposé un moratoire) correspond à une fraction du coût des travaux inachevés et aux frais de contentieux, -que les travaux effectués 4 ans après par un voisin consistant en la démolition d'un mur porteur et qui ont eu pour effet un affaissement de son plancher y compris sur sa terrasse ne permettant pas de reprendre l'étanchéité de cette dernière ne sont pas ne lien avec les désordres à la base de la présente procédure, -que le syndicat des copropriétaires entretient une confusion pour échapper à sa responsabilité, -que les dégâts présents dans son lot sont imputables à un défaut d'entretien des parties communes à savoir la façade et la toiture, et non aux travaux de son voisins, -que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée par son inertie choquante, -qu'il sollicite un préjudice de jouissance depuis 2014 soit 8 ans. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représentée par son syndic SAS IMMOBILIERE BOYER conclut : CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON le 8 décembre 2021 en ce qu'il a condamné M.[W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3.492,32 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er mars 2013 au 31 décembre 2017, et ce avec intérêts au taux légal à compter d 29 août 2018, et ce jusqu'au parfait paiement. REFORMER le jugement du 8 décembre 2021 en qu'il a octroyé un délai de 24 mois à M.[W] pour se libérer de sa dette. REFORMER le jugement du 8 décembre 2021 en qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de dommages et intérêts. DEBOUTER M.[W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. STATUANT A NOUVEAU, DIRE n'y avoir lieu à aucun délai de paiement au profit de M.[W]. CONDAMNER M.[W] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. CONDAMNER M.[W] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER M.[W] aux entiers dépens. Il soutient : -qu'au 1er août 2018 le lot de copropriété de l'appelant présentait un solde débiteur de 3 492,32€ représentant les charges impayées pour la période du 1er mars 2013 au 31 décembre 2017, -qu'il n'a commis aucune confusion entre les différents désordres et les travaux réalisés, mais les deux problèmes sont liés, -que lors de l'AG du 17 septembre 2012, l'AG a voté le ravalement de façades et la réfection totale de la toiture de tuiles (avec pour chacun des appels de fonds), -qu'en novembre 2013 le ravalement s'est achevé avec un procès verbal de réception sans réserve, en présence des membres du conseil syndical dont faisait partie l'appelant, -que les travaux de réfection de la toiture sont terminés depuis avril 2014 avec règlement complet de la facture, -que lors de l'AG du 24 juin 2014 il a été voté la réalisation de travaux d'étanchéité du toit terrasse, travaux achevés le 19 novembre 2014, -qu'en 2015, à la demande de l'appelant il a été constaté sur le revêtement mural de la terrasse tropézienne de ce dernier l'apparition de cloques laissant supposer des infiltrations par façade, qu'il a été conclu que ces désordres sont dus à des remontées par capillarité suite à une mauvaise étanchéité du sol de la terrasse, mettant hors de cause la façade et la toiture, -qu'il n'est pas resté inactif puisqu'il a mis à l'ordre du jour de l'AG de 2016 la réfection de l'étanchéité de la terrasse tropézienne de l'appelant, travaux adoptés mais qui n'ont pu être réalisés du fait des travaux sur un mur porteur réalisés par un voisin ayant occasionné un affaissement du plancher de la terrasse, sans que préalablement des travaux de confortement soient réalisés par le voisin, -qu'il n'existe aucun motif pour accorder des délais de paiement à l'appelant. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024, jour de l'audience, avant l'ouverture des débats. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété L'article 10 de 1a loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'article 14-1 de la loi du-10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. [. . .]. Conformément à l'article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l'obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l'assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. Relevant qu'en l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes: - les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 19 juin 2012, 17 septembre 2012, 25 juin 2013, 24 juin 2014, 23 juin 2015, 27juin 2016, 29 juin 2017 et 28 juin 2018 approuvant les budgets des exercices, votant des travaux ou, votant le budget prévisionnel des exercices, - des appels de fonds (charges, provisions et travaux), des ler Mars 2013 au 31 Décembre 2015, ler novembre 2012 au 1er mars 2013, 1er novembre 2012 au ler février 2013, - des factures de travaux et matériels de travaux- émises par la société DECOBAT, par la société NOUVELLE ETANCHEITE et, par la société FRED ETANCHEITE, - des décomptes de charges de copropriété portant sur les périodes du ler Janvier 2012 au 31 Décembre 2017, - un relevé de compte de M. [W] à la date du 6 février 2020, - des lettres de mise en demeure adressées à M. [W] le 21 novembre 2012, le 5 novembre 2014, le 25 février 2015, le 2 août 2017 et le 6 septembre 2017, - des sommations de payer les charges de copropriété en date du 26 Juin 2015 et du 30 novembre 2017, - un échéancier accordé à M. [W] en date du 21 février 2013, - des commandements de payer signifiés le 26 juin 2015 et le 30 novembre 2017, - une tentative de règlement amiable du litige en date du 7 août 2018, C'est à juste titre que le tribunal a retenu que s'agissant des charges de copropriété proprement dites à hauteur de la somme de 3.492,32 euros, somme arrêtée au ler août 2018, la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats et que M.[W] n'apportant pas la preuve du paiement, en tout ou partie, des sommes réclamées au titre de l'arriéré des charges de copropriété, est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 3.492,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2018,et ce jusqu'à parfait paiement, en application de l'article 1153 du code civil. Sur la demande de délais Suivant l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. M.[W] ne justifiant pas en appel de sa situation financière, faute de versement de pièce relative à cette dernière, il ne lui est accordé aucun délai de paiement. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d'avancer avoir été conciliant avec M.[W] en tentant de trouver des solutions amiables, qui ont échoué par la seule obstination de ce dernier. Ainsi, comme l'a relevé le premier juge en n'établissant pas la mauvaise foi du débiteur et l'existence de difficultés de trésorerie liées à sa défaillance, le syndicat des copropriétaires de justifie pas de sa demande de dommages et intérêts, qui a été à juste titre rejetée. En appel, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas non plus de la résistance abusive de M.[W], qu'il allègue, de sorte qu'il est débouté de sa demande indemnitaire à ce titre. Sur la demande reconventionnelle en indemnisation de préjudice de jouissance et en compensation des créances Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il est constant qu'il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de construction ou d'entretien d'une partie commune ou d'un élément d'équipement collectif. La responsabilité du syndicat est engagée dès lors que les parties communes sont affectées, peu importe que le dommage soit ou non le fait du syndicat. Ce dernier ne peut s'exonérer qu'en démontrant soit l'absence de tout lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice évoqué soit l'existence d'un cas de force majeure. En l'espèce, M.[W] prétend que depuis 2014 il subit les conséquences dommageables (infiltrations) des prestations imparfaitement et incomplètement réalisées par les entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires pour des travaux inachevés en 2013, consistant en la rénovation de la toiture et de la façade. Il évoque des défauts d'étanchéité sur les murs de sa terrasse, des fissures dans le hall d'entrée, le fait que la toiture au dessus de sa chambre ne soit pas terminée et la réalisation grossière d'un enduit au niveau du volet de son salon. Il précise que le syndicat des copropriétaires opère volontairement une confusion en imputant tous les dégâts relatifs aux infiltrations à la rénovation de l'étanchéité de la terrasse consécutivement à la démolition d'un mur porteur par le voisin. Or, il résulte des pièces versées aux débats que lors de l'assemblée générale du 17 septembre 2012, il a été voté le ravalement de la façade, confié à la société DECOBAT et la réfection de la toiture tuile, confiée à l'entreprise TOMATIS. En novembre 2013, le ravalement s'est achevé par un procès verbal de réception sans réserve, en présence des membres du conseil syndical de l'époque dont faisait partie M.[W], qui ne peut donc se plaindre d'une réalisation grossière de l'enduit au niveau du volet de son salon l'empêchant de l'ouvrir. Quant aux travaux de réfection de la toiture, ils ont été terminés en avril 2014 avec règlement intégral de la facture par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, il est établi que les travaux votés en 2012 ont été achevés contrairement à ce que prétend M.[W]. En outre, lors de l'assemblée générale du 24 juin 2014, il a été voté la réalisation de travaux d'étanchéité du toit terrasse avec achèvement des travaux le 19 novembre 2014. Si en 2015, à la demande de M.[W], il a été constaté sur le revêtement mural de la terrasse tropézienne lui appartenant, l'apparition de cloques, après investigation il a été conclu à des désordres de remontées par capillarité, suite à une mauvaise étanchéité du sol de la terrasse tropézienne, de sorte qu'il a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale de 2016 et voté des travaux de reprise de cette étanchéité. M.[W], membre du conseil syndical, a choisi l'entreprise FRED ETANCHEITE uniquement en mai 2017. Parallèlement, de gros travaux de rénovation ont été réalisés par un voisin du dessous de M.[W], ayant occasionné un affaissement du plancher par suppression d'un mur porteur sans autorisation. Il résulte d'une expertise judiciaire, réalisée dans une autre instance, en date du 27 janvier 2021, que les causes des désordres sur la terrasse de M.[W] sont directement liées aux travaux de son voisin du dessous, qui ont provoqué un affaissement du plancher du dessus et un déchirement du relevé d'étanchéité de la terrasse. L'expert préconise que des travaux de confortement de la structure porteuse soient réalisés chez le voisin avant la rénovation de l'étanchéité de la terrasse de M.[W]. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé au voisin du dessous de M.[W] une lettre recommandée avec accusé de réception le 15 février 2022 afin de le mettre en demeure d'avoir à justifier de la réalisation des travaux de confortement de la structure. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la preuve d'un lien d'imputabilité entre le dommage et le défaut d'entretien et de conservation des parties communes comme celle d'une défaillance ou d'une négligence du syndicat des copropriétaires n'étaient pas établies, de sorte que la responsabilité de ce dernier ne pouvait être engagée et que M.[W] devait être débouté de sa demande indemnitaire tant au titre de son préjudice de jouissance que de son préjudice moral, ainsi que de sa demande de compensation, sans objet. En effet, en appel, M.[W] verse aux débats un procès verbal d'huissier de justice du 25 mars 2022. Si l'huissier a pu constater des fissures sur le mur et le plafond du couloir d'accès au logement de M.[W], ce dernier ne justifie nullement du préjudice personnel qui en découlerait pour lui. Pour le reste, l'huissier reporte dans l'appartement de M.[W] des traces d'infiltration ou d'écoulement, ce qui ne permet pas d'établir ni leur persistance ni leur actualité. Une vidéo du 14 février (sans précision de l'année sur le téléphone) prise par M.[W] montrant l'écoulement de l'eau à l'intérieur du logement et présentée à l'expert ne saurait, faute de date exacte, établir la persistance des désordres allégués. En outre, si l'huissier constate en bordure de toiture au droit de la terrasse de M.[W] un solin posé et non fixé, il est établi par les pièces versées aux débats que les désordres de la terrasse relèvent d'un défaut d'étanchéité du sol de cette dernière. Sur les autres demandes M.[W] est condamné à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de TOULON SAUF en ce qu'il a octroyé des délais de paiement à M.[W], Statuant à nouveau, DEBOUTE M.[W] de sa demande de délais de paiement, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.[W] à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL SEIB Cabinet BOYER la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[W] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT