Cour d'appel, 03 février 2023. 22/11463

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRET DU 03 FEVRIER 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11463 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7TF Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juin 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22/00538 APPELANTE S.C.I.DU CHATEAU agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Raluca BORDEIANU, avocat au barreau de PARIS, toque : J066 INTIMEE S.A.R.L. SOCIETE SERVICE AUTO TRANSPORT CAMIONNAGE «TRANSPORT SATC » prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 Assistée par Me Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS, toque : T14 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. Le 20 mai 2003, la SCI 6 à 62, aux droits de laquelle vient la SCI du Château, a donné à bail à la société Service auto transport camionnage « transport SATC » (ci-après SATC) un local dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2]), à usage d'entrepôts, afin que le preneur y exerce son activité de transport routier de marchandises. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er juin 2003, avec un terme fixé au 31 mai 2012, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros hors taxes et hors charges. Il s'est ensuite poursuivi par tacite prolongation. Suivant acte authentique du 16 novembre 2021, la SCI du Château a acquis le local loué à la société SATC. Par lettre recommandée du 29 novembre 2021, la SCI du Château a mis en demeure la société SATC de lui régler une somme de 28.067,87 euros. Par actes des 13 et 14 janvier 2022, la SCI du Château a fait délivrer à la société SATC un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de la somme 26.998,19 euros en principal, correspondant à un rappel d'indexation de loyer et de dépôt de garantie et aux termes de décembre 2021 et janvier 2022. Par acte du 2 mars 2022, la SCI du Château assigné la société SATC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion de la locataire et de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 30.372,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2021. Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge des référés a : dit que les demandes formées par la SCI du Château à l'encontre de la société SATC en exécution d'un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail signifié les 13 et 14 janvier 2022 se heurtent à des contestations sérieuses ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI du Château ; condamné la SCI du Château à payer à la société SATC la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; condamné la SCI du Château à payer à la société SATC la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la SCI du Château aux dépens. Par déclaration du 16 juin 2022, la SCI du Château a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Par une seconde déclaration du 26 septembre 2022, elle a interjeté appel de la même décision. Par ordonnance du 27 octobre 2022, les instances inscrites au rôle sous les numéros RG 22/11463 et RG 22/16648 ont été jointes. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2022, la SCI du Château demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : dit que les demandes formées à l'encontre de la société SATC en exécution d'un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail signifié les 13 et 14 janvier 2022 se heurtent à des contestations sérieuses ; dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes ; statuant à nouveau de ce chef, juger acquise la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société SATC par l'effet du commandement de payer signifié les 13 et 14 janvier 2022 ; en conséquence, ordonner la libération immédiate par la société SATC et tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de « l'ordonnance » à intervenir ; l'autoriser à faire procéder à l'expulsion de la société SATC et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant ; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble au choix de la bailleresse et aux frais de la défenderesse ; fixer, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société SATC jusqu'à la libération effective des lieux à 2% du montant du dernier loyer trimestriel HT en vigueur de 8.270,46 euros, soit 165,40 euros par jour ; condamner, à titre provisionnel, la société SATC à lui payer la somme de 52.522,93 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2022 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer des 13 et 14 janvier 2021 sur la somme de 22.059,75 euros et à compter l'assignation du 2 mars 2022 pour le surplus ; juger que les sommes dues par la société SATC seront majorées de 2% à titre d'intérêt conventionnel ; condamner la société SATC à lui rembourser les frais de recouvrement ; infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société SATC la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; statuant à nouveau de ce chef, débouter la société SATC de sa demande de dommages et intérêts ; infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société transport SATC la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens ; statuant à nouveau de ces chefs, débouter la société SATC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société SATC à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer des 13 et 14 janvier 2022, celui de la saisie conservatoire du 3 février 2022 et de la levée de l'état des inscriptions ; en outre, débouter la société SATC de toutes demandes et, notamment, de son appel incident du chef de la provision allouée en première instance à titre de dommages et intérêts. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 décembre 2022, la société SATC demande à la cour de : à titre principal : confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception de celle par laquelle elle a condamné la SCI du Château à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; en conséquence, débouter la SCI du Château de l'ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que la clause résolutoire était acquise, suspendre les effets de la clause résolutoire ; lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes dues, à compter de la signification de la décision à intervenir ; à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que la clause résolutoire était acquise et que ses effets ne devaient pas être suspendus, fixer l'indemnité d'occupation au loyer en vigueur ; lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes dues, à compter de la signification de la décision à intervenir ; en tout état de cause, débouter la SCI du Château de toutes ses autres demandes ; condamner la SCI du Château au paiement par provision de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la SCI du Château à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI du Château aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. Lors de l'audience, la cour a demandé à l'avocat de l'appelante de produire un décompte actualisé de sa créance ne prenant pas en considération la majoration de 2% de l'indemnité d'occupation (portant l'indemnité d'occupation à 165,40 euros par jour) appliquée par celle-ci sur le décompte locatif figurant à son dossier. Par une note en délibéré du 9 janvier 2023, communiquée à l'intimée, l'avocate de l'appelante a produit le décompte sollicité, portant l'arriéré locatif à 25.817,48 euros TTC, avec indexation, au terme de janvier 2023 inclus. SUR CE, LA COUR, Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société SATC les 13 et 14 janvier 2022 pour un arriéré de 26.998,19 euros au titre d'un rappel d'indexation de loyer du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2021, d'un rappel de dépôt de garantie et des loyers et charges des mois de décembre 2021 et janvier 2022. Il est constant que les loyers de décembre 2021 et janvier 2022 ont été réglés les 14 janvier et 4 février 2022, soit dans le délai d'un mois du commandement, sur la base du loyer non contesté par le preneur et donc non corrigé par l'application de la clause d'indexation prévue au bail. Les parties sont en effet en désaccord sur l'application de la clause d'indexation des loyers prévue au bail, laquelle stipule que : « 21.1 Le loyer stipulé au titre II - article 4 constitue le loyer de base. Ce loyer sera soumis à une indexation annuelle qui ne pourra, en aucun cas, être confondue avec la révision légale des loyers. 21.2 Le loyer sera révisé chaque année, sans formalité préalable, à la date d'anniversaire des présentes en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE [...] 21.3 Le loyer variera donc en fonction de ladite indexation mais l'application de la présente clause d'indexation ne doit en aucun cas entraîner une diminution de loyer de base précisé au titre II - article 4. 21.4 L'application de cette clause d'indexation se fera à l'initiative du bailleur dès la publication des indices. 21.5 Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti ». La société SATC soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer car les sommes réclamées correspondent pour l'essentiel à des rappels d'indexation des loyers sur les cinq dernières années, alors que la clause prévue au bail, qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse, doit être réputée non écrite (3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-24.681, Bull. 2016, III, n° 7). Mais, ainsi que le relève l'appelante, si toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence est réputée non écrite, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite (3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 19-23.038, publié ; 3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié ; 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-25.507). En conséquence, au cas présent, seul l'article 21.3 du bail, qui prévoit que « l'application de la présente clause d'indexation ne doit en aucun cas entraîner une diminution de loyer de base », est réputé non écrit, en l'absence de toute indivisibilité entre les différentes stipulations précitées. La clause d'indexation du bail est donc applicable en cas de variation de l'indice à la hausse et il est justifié par l'appelante que, depuis 2016, celui-ci n'a jamais varié à la baisse. La contestation soulevée sur la validité du commandement de payer au titre des rappels d'indexation des loyers pour la période non concernée par la prescription n'est donc pas sérieuse. La société SATC soutient également que, la SCI du Château n'étant devenue propriétaire des locaux loués que le 16 novembre 2021, elle ne peut réclamer le paiement de sommes qui seraient dues pour la période antérieure à son acquisition. Cependant, l'acte d'acquisition par la SCI du Château du 16 novembre 2021 contient une clause de subrogation aux termes de laquelle « le vendeur déclare subroger l'acquéreur dans ses droits et actions incluant le rappel d'indexation ». Selon la société SATC, cette clause ne permet pas à l'acquéreur d'agir pour les rappels d'indexation antérieurs à la vente, ne comportant aucune précision quant à sa « portée temporelle ». Elle ne pourrait donc jouer que pour l'avenir et non pour le passé. Mais la clause est claire et mentionne expressément le « rappel d'indexation » ce qui, par définition, ne peut concerner qu'une indexation passée et non future. La locataire invoque également la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer et la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Cependant, si la SCI du Château a, certes, rapidement sollicité le rappel d'indexation des loyers après l'acquisition du bien le 16 novembre 2021, elle a, préalablement au commandement de payer, adressé une mise en demeure à la locataire le 29 novembre 2021 puis engagé des discussions avec elle, une rencontre ayant eu lieu le 22 décembre 2021, ainsi qu'en attestent des échanges de SMS entre les parties. La délivrance du commandement de payer n'est donc pas intervenue dans la précipitation ou par surprise, sans avertissement préalable, de sorte qu'aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à la bailleresse, qui s'est bornée à se prévaloir du contrat de bail liant les parties et à en réclamer l'exécution. La locataire invoque enfin la crise sanitaire et ses conséquences. Mais aucune disposition légale n'interdisait à la SCI du Château de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, hors période juridiquement protégée, en janvier 2021. Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois puisque seule la somme de 4.938,44 euros a été réglée dans ce délai. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc acquises, sans qu'aucune contestation sérieuse ne soit opposée par la locataire. L'ordonnance sera donc infirmée en toutes ses dispositions. Sur la dette locative Selon le décompte au 20 octobre 2022 initialement produit par l'appelante, la dette locative s'élevait, indexations incluses, à 52.522,93 euros, terme d'octobre 2022 inclus. Cependant, ce décompte prenait en considération une indemnité d'occupation mensuelle fixée, par jour de retard, à 2% HT du montant du dernier loyer trimestriel HT et ce, en application de l'article 24.4 du bail. Or, cette majoration, qui s'analyse en une clause pénale, conduit à une augmentation importante de l'indemnité d'occupation en ce qu'elle est fixée par jour (soit 165,40 euros par jour). Elle est donc susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, et de donner lieu à modération par le juge du fond. Il ne sera donc pas fait application de cette clause, qui se heurte à une contestation sérieuse, et seul le loyer indexé sera dû par la locataire à titre provisionnel. En outre et en tout état de cause, au vu des délais accordés ci-dessous à la locataire, le bail n'est pas résilié de sorte qu'aucune indemnité d'occupation n'est due à ce jour. Il résulte du nouveau décompte produit en cours de délibéré par la bailleresse et arrêté au terme de janvier 2023 inclus - lequel inclut les règlements effectués par la locataire - que la dette locative ne s'élève qu'à 25.817,48 euros TTC. Cette somme n'étant pas sérieusement contestable, la locataire sera condamnée à son paiement à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 13 janvier 2022. Sur la demande de délais Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. En cause d'appel et tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, la cour saisie d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement. En l'espèce, la locataire dit avoir été fortement impactée par la crise sanitaire et ne pas disposer de la trésorerie permettant de régler les sommes réclamées mais ne produit aucune pièce pour en justifier. Néanmoins, il est constant qu'elle a réglé le loyer courant sans aucune difficulté depuis 2003 et qu'elle règle encore le loyer non indexé, si bien que la dette reste stable depuis le commandement de payer. Le rappel d'indexation réclamé par le nouveau bailleur constitue une dette soudaine importante qui justifie un échelonnement. Il sera donc accordé à la société SATC un délai de 24 mois pour apurer sa dette, dans les conditions prévues au dispositif, moyennant des échéances de 1.000 euros, la dernière étant majorée du solde. Il lui est rappelé qu'à défaut d'apurement de sa dette au terme de ce délai ou de règlement du loyer courant (indexé) et des charges et taxes à leur échéance, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit. Elle sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu'elle aurait dû payer si le bail n'avait pas été résilié, sans qu'il y ait lieu de faire application de la majoration de 2% sollicitée par la bailleresse, ainsi qu'il a été précédemment exposé. Sur les demandes accessoires de la SCI du Château La SCI du Château demande que les sommes dues par la société SATC soient majorées de 2% à titre d'intérêt conventionnel, en application de l'article 22 du bail. Cependant, cette pénalité s'analyse également en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond. La demande, formée devant la cour statuant avec les pouvoirs du juge des référés, sera donc rejetée. L'appelante demande enfin la condamnation de la société SATC à lui rembourser les frais de recouvrement. Mais les frais d'exécution sont à la charge du débiteur sans qu'il soit nécessaire de statuer dans le dispositif de ce chef et, s'agissant des frais antérieurs au titre exécutoire, seuls le coût du commandement de payer des 13 et 14 janvier 2022 et celui de la saisie conservatoire du 3 février 2022 seront inclus dans les dépens. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société SATC L'appel de la SCI du Château étant fondé et ses demandes principales accueillies, la demande de dommages et intérêts formée par la société SATC au titre de la mauvaise foi de la bailleresse ne peut qu'être rejetée. Sur les frais et dépens La société SATC sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande d'indemnité de procédure sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande toutefois de rejeter la demande formée par la bailleresse sur le fondement de ces dispositions. PAR CES MOTIFS Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau, Condamne par provision la société Service auto transport camionnage « transport SATC » à payer à la SCI du Château la somme de 25.817,48 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes au terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 ; Dit que la société Service auto transport camionnage « transport SATC » pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 1.000 euros et une 24ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société SATC se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants indexés et augmentés des charges et taxes afférents sont payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant (indexé) augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : ' la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; ' la clause résolutoire reprendra son plein effet ; ' faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société SATC et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire ; ' le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ' la société SATC sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la SCI du Château une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ; Rejette le surplus des demandes en paiement formées par la SCI du Château ; Rejette sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; Rejette la demande de dommages et intérêts provisionnels formée par la société Service auto transport camionnage « transport SATC » ; Condamne la société Service auto transport camionnage « transport SATC » aux dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement de payer des 13 et 14 janvier 2022 et celui de la saisie conservatoire du 3 février 2022 ; Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,