Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 20/03833

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me MOHANDI (C2122) Me BEN BELLA (B0281) Me MAKKI (D1930) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 20/03833 N° Portalis 352J-W-B7E-CSAS2 N° MINUTE : 1 Assignation du : 17 Mars 2020 JUGEMENT rendu le 13 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C. SCI ARILAS (RCS Paris 492 670 666) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Marnia MOHANDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2122 DÉFENDERESSES S.A.S. DZ FRANCE (RCS Paris 883 003 030) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0281 S.A.S. DZ FRANCE (RCS Nanterre 838 542 215) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1930 Décision du 13 Mars 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/03833 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAS2 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 13 Décembre 2023 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 6 février 2017 la S.C. SCI ARILAS (ci-après la SCI ARILAS) a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE, des locaux commerciaux sis au [Adresse 1], dans le [Localité 3] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2017 pour une durée de neuf ans, pour se terminer au 30 juin 2026, moyennant un loyer annuel initial de 25.200 euros, au principal. La destination du bail est la suivante : " activité de vente et préparation de boucherie, volaille, triperie, rôtisserie ainsi que autres comestibles sans cuisson ". Par exploit d'huissier du 5 juillet 2017, la SCI ARILAS a délivré à la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 18.021,16 euros, au titre d'une dette locative arrêtée au 3 juillet 2017. Par ordonnance de référé du 28 novembre 2017 le juge des référés a, en substance, condamné la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE à payer 24.053,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification de l'ordonnance, et ordonné la suspension de la clause exécutoire. L'ordonnance a été signifiée à la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE le 21 décembre 2017. Par acte sous seing privé du 15 mars 2018, enregistré le 19 mars 2018, la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE a cédé son fonds de commerce au profit de la S.A.S. DZ FRANCE, alors en cours de formation, représentée par Monsieur [N] [U]. Par exploit d'huissier du 15 mars 2019, la SCI ARILAS a délivré à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 21.073,55 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2019, auquel s'ajoutent 225,42 euros au titre du coût de l'acte. Par exploit d'huissier du 3 juillet 2019, la SCI ARILAS a délivré à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 23.775,60 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 juin 2019, et 262,82 euros pour le coût de l'acte. Par ordonnance de référé du 15 novembre 2019 le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé. Par exploit d'huissier du 5 février 2020, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre a appelé la SCI ARILAS à un acte de cession du fonds de commerce prévu le 21 février 2020. Néanmoins, le procès-verbal s'est avéré infructueux au motif que " la SCI n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre de commerce et des sociétés ". Par acte sous seing privé du 21 février 2020, enregistré le 24 février 2020, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre a cédé son fonds de commerce au profit de la S.A.S. DZ FRANCE, alors en cours de formation auprès du RCS de Paris, représentée par Monsieur [P] [Y]. Par courrier daté du 26 juin 2020, Monsieur [P] [Y] a informé la SCI ARILAS du transfert de propriété. Les statuts constitutifs de la société cessionnaire ont été déposés le 21 avril 2020, et laissent apparaître que la société représentée par Monsieur [P] [Y] a comme associé Monsieur [N] [U] représentant légal de la société cédante. Par exploit d'huissier du 17 mars 2020, la SCI ARILAS a fait délivrer une assignation à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de juger que la clause résolutoire est acquise, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement des loyers et charges arrêtés au 26 janvier 2020, solliciter des dommages intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation, outre les dépens et une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par exploit d'huissier du 14 septembre 2020, la SCI ARILAS a fait délivrer une assignation à la SAS DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 pour solliciter la résiliation judiciaire du bail ; ordonner son expulsion, et la condamner solidairement avec la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 838 542 215, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juillet 2020, ainsi qu'au paiement de dommages intérêts ; pour demander la fixation d'une indemnité d'occupation, outre les dépens et une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La jonction des deux procédures a été prononcée le 10 mai 2021. Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 mars 2023, la SCI ARILAS demande au tribunal judiciaire de Paris de : -prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil ; Décision du 13 Mars 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/03833 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSAS2 -ordonner l'expulsion immédiate de la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 et tous occupants de son chef, des locaux occupés au [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; -dire que l'huissier instrumentaire pourra, en tant que de besoin, se faire assister de la force publique ; -condamner solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 au paiement de la somme de 28.820,81 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 1er octobre 2022, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2019 ; -ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1154 du code civil ; -condamner solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; -condamner solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 5.000 euros ; -condamner solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 au paiement de la somme de 6.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens ; -ordonner l'exécution provisoire ; -constater que, dans le cadre de la présente assignation, l'état des créanciers inscrit ne révèle aucune inscription à ce jour. Au soutien de ses prétentions, la SCI ARILAS énonce : -que la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 ne peut exciper de ce qu'elle n'est tenue que des dettes postérieures à la cession du 15 mars 2018, alors que le bailleur n'est pas intervenu à l'acte, ni ne l'a agréé ; -que l'intention frauduleuse paraît manifeste, en ce que la vente du fonds de commerce a été faite à un prix inférieur à la dette locative, prix de 50.000 euros qui fait obstacle au désintéressement du bailleur, le fruit de cette vente ayant été au demeurant appréhendée par un créancier de rang supérieur, après opposition au prix de cession ; qu'en outre, la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE a cessé toute activité, et a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 1er septembre 2020 ; -que la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 ne peut exciper quant à elle de ce qu'elle n'est tenue que des dettes postérieures à la cession du 21 février 2020, alors que le bailleur n'est pas intervenu à l'acte, ni ne l'a agréé, l'huissier ayant dressé, après signification infructueuse un procès-verbal de recherche, alors que le gestionnaire du bien était pourtant connu ; que les énonciations de son représentant légal dans son courrier d'information sont en outre incompatibles avec l'acte fourni ; -que figure au bail une clause de solidarité (article 2.4) exempte de toute ambiguïté qui prévoit en substance que le cédant demeure codébiteur solidaire de son successeur, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et charges. Par ailleurs, il est expressément stipulé que le cessionnaire sera pareillement solidaire des obligations du cédant à l'égard du propriétaire; -que les impayés constituent des violations graves et renouvelées des clauses du bail et justifient subsidiairement la résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil, si l'acquisition de la clause résolutoire n'était pas constatée ; -qu'elle procède bien à la régularisation des charges chaque année et elle en justifie par les états de répartition des charges, pour les années 2020 et 2021 ; L'imputation des charges locatives pour ces années a été faite sur les loyers des 3ème trimestre 2021 (3.908,28 euros), et 3ème trimestre 2022 (3.914,97 euros) concernant la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 ; qu'elle produit en outre les états de répartition de charges pour l'année 2018 et 2019 relativement à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215. Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 mars 2023, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 demande au tribunal judiciaire de Paris de : -constater qu'elle a réglé la somme de 15.000 euros le 1er octobre 2019 ; -juger que la dette locative s'élève à la somme de 6.072,44 euros au 1er juillet 2019 ; -lui accorder un délai a posteriori de 3 mois, à compter du commandement de payer du 4 juillet 2019 ; -juger qu'au 1er octobre 2019 elle est à jour du paiement des loyers et charges courants et de la dette locative ; -suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la SCI ARILAS durant ce même délai ; -rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion ; -rejeter le surplus des demandes de la SCI ARILAS ; En tout état de cause, -condamner la SCI ARILAS à lui restituer les charges indûment perçues, soit la somme de 7.456 euros ; -condamner la SCI ARILAS au paiement de la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 fait valoir : -qu'elle s'estime à jour des loyers au 3ème trimestre 2018 ; que par suite, elle estime que le bailleur a eu un trop perçu, ce qui justifie qu'elle s'est abstenue de verser les trois premiers trimestres de loyers de l'année 2019 ; qu'elle estime être seulement redevable de la somme de 6.072,44 euros, au titre du commandement de payer du 3 juillet 2019 et non pas de la somme de 23.775,60 euros ; qu'aucune quittance de loyers et régularisation de charges ne lui ont été adressées, si bien qu'il lui était impossible de connaître à l'avance le montant des loyers et charges réellement dus ; qu'elle justifie avoir réglé la somme de 15.000 euros par virement bancaire du 1er octobre 2019, si bien qu'elle était à jour dans le paiement des loyers ; -que l'acte de cession de fonds de commerce du 15 mars 2018 stipule que le bailleur est intervenu à l'acte de cession et l'a agréé ; qu'il ressort en effet de l'article 15 intitulé "Intervention du bailleur " qu'est intervenue Monsieur [S] [W], préposé de la S.A.R.L. SDGL Gestion, représentant du bailleur ; -que l'acte de cession du fonds de commerce prévoit que la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE doit régler les charges et loyers dus correspondant à sa possession des lieux et qu'on ne peut donc rechercher sa responsabilité à ce titre ; -que la dette locative litigieuse a pour origine la dette locative accumulée par la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE cédant du fonds de commerce, élément qui lui est extérieur, ce qui justifie l'octroi de délai de paiement ; -que la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion de la S.A.S. DZ FRANCE est devenue sans objet car elle a cédé son fonds de commerce le 21 février 2020 ; -que la gravité de la faute n'apparaît pas caractérisée pour justifier la résolution judiciaire du bail, eu égard au fait que le bailleur ne l'a pas suffisamment éclairé sur les échéances à venir par la fourniture de quittances et de régularisation des charges ; -qu'aucune régularisation de charges n'a en outre été effectuée par le bailleur. Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 janvier 2023, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 demande au tribunal judiciaire de Paris de : -juger qu'elle est à jour de ses loyers et charges ; -lui donner acte qu'elle s'en rapporte sur le litige portant sur l'origine, la nature et le quantum des sommes réclamées ; Dans le cas où le tribunal jugera que les sommes réclamées constituent un arriéré de loyers et charges relatif à la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE de : -juger que la clause de solidarité inversée est limitée à l'indemnité d'occupation pour les titulaires successifs du bail ; -juger qu'elle n'est pas solidaire des loyers est charges impayées par la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE ; -Débouter la demanderesse de sa demande de paiement ; -Subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour le règlement de la dette, et la subroger dans les droits de la SCI ARILAS. Dans le cas où le tribunal jugera que les sommes réclamées constituent un arriéré de loyers et charges relatif à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 : -lui accorder les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour le règlement de la dette ; -la subroger dans les droits de la SCI ARILAS ; En tout état de cause, -condamner la SCI ARILAS à lui restituer les charges indûment perçues, soit la somme de 9.320 euros ; -condamner la SCI ARILAS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 883 003 030 énonce que : -Le cédant de son fonds de commerce prétend que les sommes objet du litige seraient des loyers impayés par la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE et ne constituerait pas son propre arriéré de loyer ; qu'en raison de cette contestation, elle ne saurait s'acquitter de la demande de paiement de la SCI ARILAS ; -En aucun cas l'existence d'associés communs à plusieurs sociétés ne saurait démontrer une mauvaise foi ; -la clause de solidarité avec les titulaires successifs (article 2.4) qui est d'interprétation stricte est limitée aux seules indemnités d'occupation ; -rien ne justifie la résiliation du bail puisque relativement aux sommes réclamées dont l'origine est antérieure à l'acquisition du fonds de commerce, elle ne pouvait les régler tant qu'une décision de justice n'aura pas tranché la question du quantum, de la nature et de l'origine de la créance ; -la SCI ARILAS n'a en outre pas justifié avoir procédé à la régularisation des charges pour les années 2020 et 2021 et 2022. La clôture a été prononcée le 29 mars 2023. L'audience de plaidoirie a eu lieu le 13 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes en paiement à l'encontre de la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et de la S.A.S. DZ France immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il ressort de l'article 15 du contrat de bail entre la SCI ARILAS et la S.A.R.L. BIBA ET COMPAGNIE dont la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 se reconnaît cessionnaire que le loyer est de 25.200 euros annuels payable trimestriellement et à terme d'avance et qu'il est soumis à l'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2016, soit 108,56 points. En outre, le bail prévoit une provision à hauteur de 932,50 euros par trimestre, régularisable le 31 décembre de l'année suivante. L'article 2.4 du contrat de bail intitulé " solidarité des locataires successifs " stipule dans le contexte d'une cession du bail : " Dans ce cas le locataire demeurera codébiteur solidaire de son successeur à l'égard du bailleur pour l'exécution de toutes les clauses du présent bail renouvelé et notamment du paiement du loyer et des charges ainsi que pour les conséquences de l'inexécution du bail quand bien même naîtraient-elles après son extinction. Notamment il sera débiteur en même temps que le ou les titulaires du bail des indemnités d'occupation dues par un successeur évincé ou expulsé qui se maintiendraient dans les lieux sans droit. Cette solidarité demeurera quel que soit le nombre de cessions ou de transferts successifs, compte tenu du caractère étroitement personnel du contrat. En outre le cessionnaire sera pareillement solidaire des obligations du cédant à l'égard du bailleur. " Il en ressort une solidarité conventionnelle entre cédant et cessionnaire non-équivoque, de sorte que l'imputation des dettes locatives et des charges par fraction à tout ou partie des preneurs successifs, en fonction de l'origine de celles-ci, est absolument indifférente, dans le cas d'espèce. En se fondant sur le bail, la SCI ARILAS fournit un décompte initié au 1er février 2022 et arrêté au 1er octobre 2022 qui laisse apparaître une créance à son profit de 28.820,81 euros au titre des loyers et charges. La SCI ARILAS verse en outre les états de répartition des charges relatifs aux locaux mis à bail pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 (3.329,07 euros) ; pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 (3.908 euros) et pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 (3.914,97 euros). En ce qui concerne les charges de l'année 2022, elle soutient que les charges seront validées et diffusées par le syndic de l'immeuble après l'assemblée générale annuelle à intervenir courant 2023. Ce faisant, la SCI ARILAS a apporté la preuve de l'obligation dont elle réclame l'exécution à hauteur de 28.820,81 euros. En défense, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 estime être débitrice de la somme de 6.072,44 euros, et justifie d'un paiement de 7.703,88 euros par chèque (non adressé) du 9 juillet 2018, mais dont le dépôt est acté par huissier de justice. Elle justifie également d'un paiement de 15.000 euros par virement bancaire du 1er octobre 2019. Il est relevé que ces deux paiements sont antérieurs au décompte produit par le bailleur, initié au 1er février 2022 et arrêté au 1er octobre 2022. Il appert que le paiement du 9 juillet 2018 de 7.703,88 euros est à rapprocher du décompte intitulé " SASU DZ FRANCE locataire mis à jour au 26 janvier 2020 " qui fait apparaître qu'il correspond partiellement à l'échéance du 3ème trimestre 2018 (7.360,83 euros), un complément de dépôt de garantie (128,83 euros) et un appel d'impôt foncier (343,05 euros), soit un total de 7.832,66 appelés préalablement audit règlement. S'agissant du virement de 15.000 euros du 1er octobre 2022, cette somme acquittée est à rapprocher des sommes réclamées au titre du commandement de payer, délivré le 3 juillet 2019, soit 23.775,60 euros réclamés au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 juin 2019, et 262,82 euros au titre du coût de l'acte, ce que reconnaît au demeurant dans ses écritures la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215. Il s'ensuit que les paiements allégués ne sauraient donc avoir eu ni pour objet, ni pour effet de désintéresser en tout ou partie le bailleur au titre du nouveau décompte produit initié au 1er février 2022 et arrêté au 1er octobre 2022. C'est à tort que la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 s'estime pouvoir s'exonérer des dettes locatives susceptibles d'avoir été contractées par son cédant, en excipant des stipulations de l'acte de cession du fonds de commerce, alors qu'il ressort sans équivoque de l'article 2.4 du bail transféré (inclus dans le fonds de commerce acquis) que le cessionnaire sera pareillement solidaire des obligations du cédant à l'égard du bailleur. Il est en outre erroné pour la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 de se prévaloir d'un agréement du bailleur dont il n'est au demeurant nullement justifié, alors que celui-ci n'est pas prévu par le bail, et qu'il résulte de l'article L.145-16 du code de commerce, que le bailleur ne peut s'opposer à la cession de son bail à l'acquéreur du fonds de commerce de son preneur, ce qui ferait d'un tel agrément un acte sans fondement. En outre, la circonstance d'être appelé à l'acte pour le bailleur est indifférente en l'espèce, puisqu'elle ne saurait emporter, à elle seule, modification des droits et obligations prévus au titre du bail cédé, lesquels prévoient, à l'égard du bailleur, une solidarité entre cédant et cessionnaire, comme cela a déjà été relevé. C'est à tort que la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 estime être à jour des loyers et des charges, alors qu'en sa qualité de dernier cessionnaire du bail, elle est également liée par les termes de l'article 2.4 du bail qui pose un principe de solidarité conventionnelle entre le cessionnaire et le cédant à l'égard du bailleur, qui vaut donc pour les dettes locatives, dont la preuve du désintéressement du bailleur, n'a pas été apportée. En l'état de l'examen, l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 1er octobre 2022 sera fixé à 28.820,81 euros. Sur la restitution des surplus éventuels versés au titre des charges après régularisation Aux termes de l'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. Il ressort de l'article 15 du contrat de bail dont la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 se reconnaissent preneurs successifs que le bail prévoit une provision à hauteur de 932,50 euros, régularisable le 31 décembre de l'année suivante. S'agissant des charges, la SCI ARILAS ne justifie d'aucune régularisation annuelle notifiée aux preneurs successifs, et son décompte ne distingue pas clairement les loyers et les charges. Si l'on se réfère aux stipulations du bail la provision est fixée à hauteur de 932,50 euros par trimestre, mais la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 soutient avoir payé 950 euros sur 8 trimestres de 2018 à 2020 au titre des charges, soit 7.456 euros, ce qui n'est pas contesté par le bailleur. Chaque année comportant 4 trimestres, les paiements invoqués de 8 trimestres seront défalqués des charges régularisables au titre de l'année 2019 et de l'année 2020, soit 7.237,07 euros (3.329,07 + 3.908 = 7.237,07). Il s'ensuit un différentiel de 218,93 arrondis à 219 euros (7.456 - 7.237,07 = 218,93), en faveur de la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 au titre des charges pour la période 2018 et 2019. La S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 allègue avoir acquitté la somme de 9.320 euros au titre des charges pour les années 2020 et 2021 et 2022 sans spécifier la somme exacte payée par trimestre, ni le nombre de trimestre concerné, et sans fournir de preuve de paiement, permettant de les rapprocher utilement avec les charges effectives annuelles de l'année N+1 concernée. En conséquence de quoi, sa demande de restitution de l'éventuel surplus, s'il en est, ne saurait prospérer et sera rejetée. En vertu de la compensation, la somme de 219 euros due au titre de la régularisation des charges sera immédiatement déduite de l'arriéré des dettes locatives arrêté au 1er octobre 2022, soit 28.602 euros (28.820,81 euros - 219 = 28.601,81 arrondis à 28.602). En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 au paiement de 28.602 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er octobre 2022. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En l'espèce, l'article 20 du bail stipule que : " Il est expressément convenu qu'à défaut par le locataire d'exécuter une seule des charges clauses et conditions du présent contrat et notamment à défaut de paiement du loyer et des charges, le présent bail renouvelé sera, si bon semble au bailleur qui conserve la faculté de solliciter l'exécution forcée du contrat, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer contenant rappel des termes de la présente clause sans effet dans ce délai ". Il est relevé que les deux commandements de payer visant la clause résolutoire datés respectivement du 15 mars 2019 et du 3 juillet 2019 ont été délivrées au cédant, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215, et non au cessionnaire, actuel locataire des lieux. Il n'est justifié d'aucune sommation d'exécuter ou de commandement de payer à l'égard à de la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030. En conséquence de quoi, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée. Sur le constat d'absence de créancier inscrit Selon l'article L. 143 -2 du code de commerce, le bailleur doit dénoncer aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire l'action en constatation de la résiliation, au moins un mois à l'avance, afin que ces derniers puissent se substituer au débiteur défaillant pour sauver le fonds. A défaut, la procédure est inopposable. Le bailleur produit un état d'endettement du 10 septembre 2020 ne faisant apparaître aucune inscription de créances relativement à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030. S’il convient de donner acte au bailleur de ce que cette formalité prescrite par l’article précité a été accomplie, l’absence de créanciers identifiés rend la demande de constat de cette formalité sans objet. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Aux termes du 2° de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, l'existence de contestations sur les sommes réclamées dont l'origine est antérieure à l'acquisition du fond par la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030, ne dispensait pas celle-ci, en sa qualité de preneur, de satisfaire à ses obligations à l'égard du bailleur, tant qu'il n'en était pas décidé autrement en justice, alors que le bail transféré stipulait, sans équivoque, un principe de solidarité conventionnelle entre cédant et cessionnaire, quel que soit le nombre de cessions ou de transferts successifs. Il s'ensuit que la persistance et la gravité des manquements qui touchent à une obligation essentielle du contrat, à savoir le paiement des dettes locatives, justifient que soit ordonné la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement. La résiliation du bail justifie l'expulsion des lieux qui sera ordonnée, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement. Sur l'indemnité d'occupation Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. La S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 se trouvant sans droit ni titre, à compter du présent jugement, elle sera redevable à l'égard de la SCI ARILAS d'une indemnité d'occupation mensuelle. En outre l'article 2.4 du contrat de bail stipule une solidarité du cédant du bail " il sera débiteur en même temps que le ou les titulaires du bail des indemnités d'occupation dues par un successeur évincé ou expulsé qui se maintiendraient dans les lieux sans droit.". Il s'ensuit que la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 doit être, en vertu du bail, solidairement tenue au paiement de cette même indemnité d'occupation mensuelle. En conséquence, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 et la SASU DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 seront solidairement condamnées au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à hauteur de 2.500 euros et indexée sur l'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2016, soit 108,56 points. Sur les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts Comme il a été relevé précédemment, il n'a été délivré à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030, préalablement à son assignation, ni commandement de payer, ni sommation, les intérêts au taux légal ne sauraient donc courir à compter du commandement de payer, délivré à la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215, laquelle jouit d'une personnalité juridique distincte. Le point de départ sera donc fixé à compter de la signification du présent jugement. Rien ne s'oppose en revanche à ce que soit ordonnée la capitalisation des intérêts. Sur les demandes de délai de paiement L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : "Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues." C'est à tort que la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 prétend tirer du fait que l'origine primitive de la dette viendrait du précédent preneur dont elle tire ses droits, pour obtenir un délai de paiement, alors qu'un tel délai n'est accordé que sur l'appréciation de sa situation ès-qualités de débiteur, en considération des besoins du créancier. En l'espèce, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la SAS DZ France immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 ne produisent aucun élément tangible sur leur situation financière au soutien de leur demande. Il s'ensuit que ces demandes qui n'apparaissent pas justifiées, au regard du texte précité, seront rejetées. Sur la demande de dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le bailleur soutient que les impayés lui portent préjudice et se prévaut d'une relance du syndic lui réclamant la somme de 18.706,50 euros pour en justifier. Cet élément est cependant insuffisant pour caractériser l'existence d'un préjudice liée à la faute contractuelle. La demande du bailleur formée sur ce fondement sera donc rejetée. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il y a lieu de condamner in solidum la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 aux entiers dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, il convient de condamner in solidum la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 à verser à la SCI ARILAS 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'article 515 du code de procédure civile autorise le juge à ordonner l'exécution par provision de sa décision chaque fois qu'il l'estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l'affaire et autorisée par la loi. En l'espèce, il convient de prononcer l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, - Condamne solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 à payer à la S.C. SCI ARILAS 28.602 euros au titre des dettes locatives arrêtées au 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du présent jugement, - Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, conformément à l'article 1343-2 du code civil;, - Rejette la demande de délai de paiement formée par la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et par la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030, -Rejette la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, -Ordonne la résiliation judiciaire du bail commercial liant d'une part, la S.C. SCI ARILAS et d'autre part, la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030, relatif aux locaux sis au [Adresse 1], dans le [Localité 3] à [Localité 6], -Ordonne l'expulsion de la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis au [Adresse 1], dans le [Localité 3] à [Localité 6], dans un délai de trois mois, à compter de la signification du présent jugement, -Dit qu'au besoin, le commissaire de justice pourra recourir à l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -Condamne solidairement la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 à payer à la S.C. SCI ARILAS une indemnité d'occupation mensuelle, -Fixe ladite indemnité d'occupation mensuelle à 2.500 euros et dit qu'elle sera indexée sur l'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2016, soit 108,56 points, -Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la S.C. SCI ARILAS à l'encontre de la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ France immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030, -Rejette le surplus des demandes des parties, -Condamne in solidum la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ France immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 à payer à la S.C. SCI ARILAS 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamne in solidum la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 838 542 215 et la S.A.S. DZ FRANCE immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 883 003 030 aux entiers dépens, -Ordonne l'exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Jean-Christophe DUTON