Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/00378

ARRÊT N° . N° RG 21/00378 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIGMH AFFAIRE : S.C.I. BNB BEL AIR C/ S.A.S. [H] PLP/MLM Demandes en matière de baux commerciaux G à Me CLERC et Me DES CHAMPS DE VERNEIX le 25/5/22 COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE ------------ ARRÊT DU 25 MAI 2022 ------------- Le vingt cinq Mai deux mille vingt deux, la Chambre Economique et Sociale de la Cour d'Appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : ENTRE : S.C.I. BNB BEL AIR au capital de 100 €, enregistrée au RCS de PARIS sous le numéro 539 370 577, prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège (actuellement [Adresse 2]), dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'un jugement rendu le 04 Mars 2021 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de LIMOGES ET : S.A.S. [H] Société au capital de 150.000,00 €, enregistrée au RCS de LIMOGES sous le numéro 324 008 531, prise en la personne de son Gérant, Monsieur [X] [H], domicilié de droit audit siège, dont le siège social est [Adresse 3] représentée par Me Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEE ---==oO§Oo==--- Conformément à l'article 905 du code de procédure civile l'affaire a été fixée à l'audience du 05 Avril 2022. Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assisté de Monsieur Claude FERLIN, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure. Après quoi, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi. Au cours de ce délibéré Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a rendu compte à la cour composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d'elle-même. A l'issue de leur délibéré commun a été rendu à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition au greffe. LA COUR EXPOSE DU LITIGE : Le 11 octobre 2011, par un bail commercial soumis aux dispositions de l'article L. 145-1 et suivant du code de commerce, la SCI BNB BEL AIR a donné à bail à la société [H], qui exerce une activité de boulangerie-pâtisserie, un local à usage commercial d'une surface de 263,40 m² dans la galerie commerciale située [Adresse 4]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter de la livraison des locaux, fixée par avenant au 4ème trimestre 2013, et moyennant un loyer annuel de 56 704,75 € TTC hors charges, selon les conditions définies à l'article IX du bail. Le bail s'est poursuivi aux mêmes conditions mais la société [H] affirme avoir rencontré des difficultés pour obtenir de la SCI bailleresse les différents comptes de charges annuelles ainsi que leur régularisation pour les années 2014 à 2018. Insatisfaite des éléments obtenus, la société [H] a contesté par un courrier recommandé du 25 octobre 2019 le montant exigé et vainement mis en demeure sa bailleresse d'avoir à rectifier la facture n° GES/2019/0112 en déduisant des calculs de régularisation de charges 2016, 2017, 2018 la cotisation d'assurance multirisques industries annuelle du bailleur, d'avoir à procéder à la remise en état de l'éclairage sur le parking extérieur ainsi qu'à lui adresser par chèque à l'ordre de la CARPA la somme de 3 160,80 € au titre de la restitution des provisions sur charges des années 2014 et 2015. *** Par exploit d'huissier du 7 mai 2020, la société [H] a fait assigner la SCI BNB BEL AIR devant le tribunal judiciaire de Limoges aux fins d'obtenir sa condamnation au remboursement des sommes correspondant aux provisions sur charges non justifiées par le bailleur pour les années 2014 à 2018. Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a : - condamné la SCI BNB BEL AIR à payer à la société [H] les sommes de : * 3 398,79 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2020, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil ; * 1 500 € de dommages-intérêts ; * 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la partie demanderesse du surplus de ses demandes ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile ; - condamné la SCI BNB BEL AIR aux entiers dépens de la procédure, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La SCI BNB BEL AIR a interjeté appel de la décision le 26 avril 2021. Son recours porte sur l'ensemble ses chefs de jugement portant condamnation à son encontre. *** Aux termes de ses écritures du 8 octobre 2021, la SCI BNB BEL AIR demande à la cour de : - réformer purement et simplement le jugement dont appel ; - dire aussi irrecevables que mal fondées, compte tenu de la réticence dolosive et la mauvaise foi dont elle a fait preuve, l'ensemble des demandes de la société [H] ; - l'en débouter purement et simplement ; - accueillir son appel incident (sic) ; - condamner la société [H] à lui payer une somme de 4 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ses agissements commerciaux et procéduraux ; - la condamner également à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel. La SCI BNB BEL AIR soutient que la société [H] a fait preuve de mauvaise foi en poursuivant la procédure ainsi que le recouvrement de sommes qui ne lui étaient pas dues, indiquant avoir toujours adressé à sa locataire les documents justifiants des charges à régulariser. Elle indique que suite à la délivrance de l'assignation, un accord dont l'objet était de transiger sur un litige concernant les charges locatives avait été trouvé entre les parties après une rencontre le 5 juin 2020, lors de laquelle il a été demandé à la SCI d'établir un avoir d'un montant de 876,79 € concernant la régularisation des charges 2016, 2017 et 2018. Aux termes de ses écritures du 13 décembre 2021, la société [H] demande à la cour de : - juger mal fondé l'appel de la SCI BNB BEL AIR et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI BNB BEL AIR à lui payer la somme de 3 398,79 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2020, la somme de 1 500 € de dommages-intérêts et en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes ; Et, statuant à nouveau, de : - condamner la SCI BNB BEL AIR à lui verser les sommes suivantes : * 7 902 € avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'exploit introductif d'instance, en remboursement des provisions sur charges non justifiées pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 ; * 2 500 € de dommages-intérêts ; - débouter la SCI BNB BEL AIR de toutes demandes, fins et prétentions contraires ; - à titre subsidiaire, de confirmer purement et simplement le jugement attaqué ; - en toutes hypothèses, de condamner la SCI BNB BEL AIR à lui verser au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 3 000 €, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. La société [H] conteste l'existence d'un quelconque accord entre les parties, la réunion ayant bien eu lieu mais aucune proposition n'ayant été formalisée par la SCI bailleresse, la renonciation à réclamer une somme de 876,79 €, alors même que ce montant ne correspond pas du tout au montant du litige, ne pouvant lui être opposée. Par ailleurs, elle indique être parfaitement fondée à obtenir le remboursement des provisions versées et non justifiées, la SCI n'ayant jamais adressé aucun document malgré ses nombreuses demandes en ce sens. Ainsi, au regard des difficultés générées par l'attitude de sa bailleresse, la société [H] s'estime fondée dans sa demande de dommages-intérêts. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2022. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges des années 2014 et 2015 : C'est par de justes motifs adoptés par la cour d'appel, que le premier juge, après avoir fait une exacte appréciation des faits et une juste application des règles de droit, faisant application des dispositions contractuelles qui exigeaient du bailleur un réajustement du montant de la provision pour charges par l'envoi à son preneur d'une régularisation, courant 1er semestre, des charges de l'année précédente, a condamné la SCI BNB BEL AIR au paiement de la somme de 3 160,80 €, faute d'avoir justifié de cet envoi malgré des mises en demeure à cet effet. La SAS [H] prétend que les parties se seraient rapprochées et qu'un accord serait intervenu mais ne produit aucun écrit engageant les deux parties, la production d'attestations ne pouvant suppléer cette absence d'engagement formel et révélant simplement l'existence de pourparlers entre les parties qui n'aboutirent jamais à une transaction ni même à l'établissement par SCI BNB BEL AIR d'un document écrit. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef. Sur les charges des années 2016, 2017 et 2018 : La situation est différente puisque c'est au vu de la facture de régularisation de charges et des justificatifs des charges locatives, déduction faite, à juste titre, de l'assurance multirisques qui n'était pas à la charge du preneur, et après avoir tenu compte de l'impact de l'augmentation de la surface de la galerie marchande sur le calcul de la quote part des charges locatives, que le premier juge a déterminé que le montant des provisions versées par la SAS [H] était supérieur au montant réellement dû, à hauteur de 237,99 €, de sorte que la créance de cette dernière s'élevait au total à 3 398,79 €, somme au paiement de laquelle il a condamné la SCI BNB BEL AIR. Le jugement sera confirmé et la SAS [H] déboutée de son appel incident visant à faire fixer sa créance à la somme de 7 902 €. Les observations de la SCI BNB BEL AIR selon lesquelles elle affirme justifier de l'intégralité des charges locatives 2019 et 2020 ce qui démontrerait le caractère infondé de la procédure initiée par l'intimée sont sans portée dès lors que le litige ne porte pas sur le paiement des charges au titre de ces deux années. Sur les demandes annexes : C'est par des motifs pertinents, suffisamment développés, adoptés par la cour en l'absence de nouveaux moyens présentés en appel, que le premier juge a condamné la SCI BNB BEL AIR à verser à la société [H] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts. La SCI BNB BEL AIR, qui succombe dans toutes ses prétentions, sera déboutée de sa demande en paiement de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à verser à la société [H] une indemnité de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; DEBOUTE la SAS [H] de son appel incident ; DEBOUTE la SCI BNB BEL AIR de sa demande de condamnation de la société [H] à lui verser 4 000 € de dommages-intérêts ; CONDAMNE la SCI BNB BEL AIR aux dépens de la procédure d'appel ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI BNB BEL AIR à verser à la société [H] une indemnité de 1 500 € ; LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT, Claude FERLIN. Pierre-Louis PUGNET