Cour d'appel, 26 septembre 2022. 21/01201

MM/ND Numéro 22/3393 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 26/09/2022 Dossier : N° RG 21/01201 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2XV Nature affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux Affaire : S.C.I. M.J.D. C/ S.A.S. CETRAID Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Juin 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. 'M.J.D.' immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 353 322 183, représentée par son gérant Monsieur [I] [K] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : S.A.S. CETRAID immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 419 916 218, [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Olivier CHEVALLIER de la SELARL AVOLIS, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 11 MARS 2021 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE : Par acte authentique reçu le 26 mai 1999, la SCI MJD a donné à bail commercial à la SA BAB Investissement, aux droits de laquelle vient la SAS CETRAID, deux parcelles de terre situées à Anglet, formant les lots 19 et 20 de la zone d'aménagement concertée du quartier du Maignon, pour une superficie totale de 9544 m². Le bail a été conclu pour une durée de 18 années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 1999, pour se terminer le 31 décembre 2016. Il prévoyait que le preneur réalise à ses frais, risques et périls les travaux projetés selon un permis de construire délivré le 3 mars 1999 par le maire d'[Localité 4]. Sur les parcelles louées, le preneur a fait édifier un bâtiment à usage industriel de 2280 m² destiné à une activité de traitement et recyclage de déchets. En dernier lieu, le loyer annuel s'élevait à 19464 euros HT. Par acte du 21 juin 2016, la SCI MJD a fait délivrer congé avec offre de renouvellement proposant de porter le loyer à la somme de 160 000,00 euros HT à compter du 1er janvier 2017. Cette offre de renouvellement a été acceptée par la société CETRAID selon acte du 23 avril 2017, mais moyennant un loyer annuel de 21410,40 euros. Le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Bayonne a été saisi et, par jugement du 17 mai 2018, a dit que les constructions édifiées par le preneur au cours du bail expiré le 31 décembre 2016 ne pourront être prises en compte pour la fixation du loyer que lors du second renouvellement, et que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 doit être fixé en fonction de la valeur locative du terrain selon les termes de l'article R. 145-9 du code de commerce. Avant-dire droit sur la fixation du loyer, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et commis, pour y procéder, Madame [C] [W] en lui confiant la mission habituelle en la matière. L'expert désigné a déposé son rapport le 7 janvier 2020, aux termes duquel il a établi la valeur locative à la somme de 16607 euros l'année. Dans son mémoire en lecture du rapport d'expertise, daté du 4 janvier 2021, la SCI MJD a demandé au juge des loyers commerciaux de : - Prononcer au visa de l'article 16 du Code de procédure civile la nullité du rapport d'expertise, - Fixer la valeur locative à la somme de 129 321 € H.T plus TVA à compter du 1er janvier 2017, - Ordonner le paiement de l'arriéré de loyers depuis le 1er janvier 2017 outre les intérêts de retard au taux légal sur chaque échéance mensuelle, - Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - Condamner la société CETRAID à payer lesdites sommes à la société MJD outre 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, - Ordonner l'exécution provisoire. Par mémoire en date du 4 mai 2020, la société CETRAID a demandé au juge des loyers commerciaux de : - Dire et juger que les constructions édifiées par le preneur au cours du bail expirant le 31 décembre 2016 ne pourront être prises en compte pour la 'xation du loyer que lors du second renouvellement, - Dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017, sera 'xé à la somme de 13 171 € par an, - Condamner la société MJD à payer une indemnité de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamner la société MJD à payer 818 € aux titre des intérêts sur dépôt de garantie, et une indemnité de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 77 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens. Par jugement du 11 mars 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a : Vu le jugement du 17 mai 2018, Rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise. Fixé à la somme annuelle de 21 410, 40 €, hors taxes, le loyer révisé du bail conclu entre la société M.J.D. et la société CETRAID portant sur un terrain à usage industriel sis à [Adresse 6] section DE [Cadastre 3]. Dit que le loyer ainsi 'xé est exigible depuis le 1er janvier 2017. Condamné en tant que de besoin la Société CETRAID à verser à la société M.J.D. le différentiel entre les loyers versés depuis le 1er janvier 2017 et ceux dus tels que 'xés avec intérêt légal à compter de la présente décision. Sur les demandes reconventionnelles : S'est déclaré incompétent au pro't du Tribunal Judiciaire de Bayonne. Dit qu'à l'expiration du délai d'appel prévu par l'artic1e 84 du code de procédure civile tel qu'issu du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, le dossier de procédure sera transmis par les soins du greffe à la juridiction compétente. Laissé à la charge de chacune des parties ses autres dépens et frais irrépétibles. Ordonné 1'exécution provisoire. Par déclaration du 8 avril 2021, la SCI MJD a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2022, l'affaire étant fixée au 13 juin 2022. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Vu les conclusions notifiées le 8 décembre 2021 par la SCI MJD, qui demande de : Rejeter toutes prétentions adverses, Réformer le jugement du 11 mars 2021 du Juge des Loyers Commerciaux près le tribunal judiciaire de BAYONNE sauf en ce qu'il s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles de la Société CETRAID relatives aux intérêts sur dépôt de garantie et aux dommages et intérêts pour procédure abusive, Vu l'article 16 du CPC, Prononcer la nullité du rapport d'expertise de Madame [W] du 26 décembre 2019, Vu le rapport d'expertise de Monsieur [Y], Voir fixer la valeur locative annuelle des biens donnés à bail en renouvellement à la somme de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 €) hors charges, hors taxes + TVA à compter du 1 er janvier 2017, Voir ordonner le paiement de l'arriéré de loyer depuis le 1er janvier 2017 outre les intérêts de retard au taux légal sur chaque échéance mensuelle, Voir ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil, Condamner la Société CETRAID à payer lesdites sommes à la Société MJD, Condamner la Société CETRAID à payer une indemnité de 10.000 € à la Société M.J.D. sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise de Madame [W], Subsidiairement, avant dire droit sur la valeur locative au 1er janvier 2017, ordonner une nouvelle expertise conformément aux dispositions de l'article R. 145-30 du Code de Commerce, * Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2021 par la SAS CETRAID qui demande de : Rejeter toutes prétentions adverses, Confirmer le Jugement rendu par Monsieur le juge des loyers Commerciaux en date du 11 mars 2021. En conséquence, dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017, sera fixé à la somme de 21.410 € par an. Condamner la Société MJD à payer une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, Dans tous les cas, condamner la Société MJD aux entiers dépens ainsi qu'à payer une indemnité de 5.000 € à la Société CETRAID sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, MOTIVATION : Sur la nullité du rapport d'expertise : La SCI MJD conclut à la nullité du rapport d'expertise de Madame [W] au regard du non respect du principe du contradictoire, au motif que l'expert a remis le 2 juillet 2019 un projet de rapport partiel faisant état d'une valeur locative annuelle de 13171 euros, inférieure par conséquent à la valeur du loyer du bail expiré sans autre terme de référence que le prix moyen au m², hors TVA, des terrains à usage industriel, sur Anglet, valeur extraite de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2017 des éditions Callon. La SCI MJD indique qu'elle a demandé par l'intermédiaire de son conseil la communication de cette référence du guide Callon, dans un dire du 19 juillet 2019 réitéré le 29 novembre 2019, sans l'obtenir avant la fin des opérations d'expertise, cette référence étant finalement produite dans le corps du rapport définitif, sans permettre un débat contradictoire devant l'expert. Elle rappelle que selon l'article 276 du code de procédure civile, l'expert est lui- même tenu de respecter le principe du contradictoire et que dès la phase d'expertise, les parties doivent être en mesure d'avoir un débat contradictoire sur les éléments d'appréciation retenus par l'expert, sous peine de nullité du rapport, ce que rappelle la cour de cassation. Elle ajoute que le guide Callon n'est pas une source libre de droits accessible gratuitement sur internet. Elle estime que le juge des loyers commerciaux ne pouvait rejeter la demande de nullité sur le seul fait que le guide Callon est un ouvrage connu et consulté par les praticiens des loyers commerciaux, pour dispenser l'expert de produire sa référence et permettre un débat contradictoire. Enfin, elle fait valoir que cette référence a été produite par insertion d'un tableau du guide Callon, sans grille de lecture, dans le rapport définitif. La société CETRAID conclut au rejet de cette exception de nullité, aux motifs notamment que le guide Callon est un ouvrage technique de 672 pages qui permet de connaître la valeur vénale ou locative d'un bien «  au 1er janvier 2020 » de tous les types de biens immobiliers, par département et par ville de plus de 5000 habitants ; qu'il est en vente libre sur Internet au prix de 78 euros et que si la société MJD souhaitait le consulter dans son entier, il lui suffisait de le commander. Elle ajoute que l'article 16 du code de procédure civile qui fait obligation au juge de respecter et faire respecter le principe du contradictoire n'évoque pas l'expert judiciaire. En droit, en application de l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. La nullité est encourue si la partie qui l'invoque justifie d'un grief. En l'espèce, par dire du 19 juillet 2019, le conseil de la SCI MDJ a demandé à l'expert de lui transmettre la copie de la référence du guide Callon  « qui n'est pas libre d'accès », dans le respect du principe du contradictoire. Cette demande a été rappelée dans les dires ultérieurs adressés à l'expert les 10 septembre 2019 et 29 novembre 2019. Ce n'est que dans son rapport définitif que l'expert a intégré, sans autre élément d'explication sur la méthode de calcul des moyennes extraites du guide Callon, un tableau relatif à la valeur des locaux industriels-entrepôts-terrains industriels sur le département des Pyrénées-Atlantiques et plus particulièrement sur la ville d'[Localité 4], après avoir justifié son choix par le seul rejet de tous les termes de comparaison proposés par le bailleur. Force est de constater que les parties n'ont pas été mises en mesure de débattre devant l'expert, et avant que celui-ci formule ses conclusions définitives, de la pertinence de ce tableau et des correctifs à y apporter en tenant compte, au besoin, des éléments méthodologiques issus du guide en question. Cette omission du respect du contradictoire fait nécessairement grief au bailleur dont les termes de comparaison ont été écartés par Madame [W], non sans d'ailleurs une analyse erronée de deux d'entre-eux, par suite d'une méprise commise par l'expert sur le zonage des parcelles fondant ces références, au regard des données du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 4]. Or, l'autorité qui s'attache à l'avis d'un expert judiciaire justifie de sa part une rigueur toute particulière dans la communication des éléments d'analyse et des documents techniques qui fondent son avis, lesquels doivent être soumis à la discussion des parties avant la clôture des opérations d'expertise, surtout lorsque, comme au cas d'espèce, il ne fonde lui-même ses conclusions sur aucun terme de comparaison issu du marché local et commet une erreur sur l'analyse de deux des transactions immobilières soumises à son appréciation par l'une des parties. Pour ces raisons, il convient d'annuler le rapport d'expertise de Madame [W] et d'ordonner une nouvelle expertise, celle versée aux débats par le bailleur, établie à sa demande par M [Y], étant elle-même dépourvue de caractère contradictoire et critiquable dans la mesure où elle n'est corroborée par aucun autre élément extérieur aux investigations de l'expert [Y] qui n'a pas eu accès au terrain en question. Il convient de surseoir à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé et sur le surplus des demandes des parties jusqu'en fin d'instance. La nouvelle expertise sera diligentées aux frais avancés de la SCI MJD. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise de Madame [C] [W], Prononce la nullité du rapport d'expertise de Madame [C] [W], Avant-dire droit, Ordonne une nouvelle expertise et commet pour y procéder Monsieur [F] [B] [Adresse 1] [Localité 5], avec mission de : Visiter les lieux loués objet du bail, [Adresse 7], les décrire et en préciser les caractéristiques ; Prendre connaissance des documents de la cause, Recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués par référence aux dispositions de l'article R. 145-9 du code de commerce ; Entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d'une manière générale, fournir à la cour tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis ; Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la 2ème chambre civile - section 1 de la cour d'appel de Pau, dans les six mois de sa saisine, Fixe le montant de la provision à consigner au régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Pau, à valoir sur la rémunération de l'expert, à la somme de 4000,00 euros, cette consignation devant être faite par la SCI MJD, avant le 1er novembre 2022, à peine de caducité de la mesure d'expertise, Dit que, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fait sans délai rapport au juge qui, s'il y a lieu, ordonne la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d'expertise avec copie aux avocats des parties auxquels il devra indiquer qu'ils disposent d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du conseiller chargé du contrôle des mesures d'instruction, Dit que l'expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre, Dit que le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception, Dit que les parties devront remettre sans délai à l'expert tous documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, Dit que l'expert pourra se faire assister, en tant que de besoin, par tout sapiteur de son choix, dans une spécialité ne relevant pas de la sienne, Dit que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du conseiller de la 2ème chambre civile section 1 de la cour d'appel de Pau, chargé du contrôle des mesures d'instruction, Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ou d'office du conseiller chargé du contrôle des mesures d'instruction, Dit que le loyer sera maintenu à son montant actuel durant la procédure, Sursoit à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé jusqu'en fin d'instance, Renvoie l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 14 juin 2023 à 08h30, Réserve les dépens et les demandes faites en application de l'article 700 du code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La GreffièreLa Présidente