Cour d'appel, 23 mars 2023. 20/04555

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04555 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBTRW Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-1900512 APPELANT Monsieur [J] [G] né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 8] (Algérie) [Adresse 4] [Localité 10] Représenté et assisté par Me Soraya AMRANE, avocat au barreau de PARIS INTIME Monsieur [U] [N] né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 7] (62) [Adresse 1] [Localité 10] Représenté par Me Anna STOFFANELLER, avocat au barreau de MEAUX, toque : 43 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/07901 du 20/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Avis du ministère public du 5 septembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, présidente Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de location du 25 octobre 2012, M. [J] [G] a donné à bail à M. [U] [N] un logement situé [Adresse 1]. Par acte du 8 février 2018, M. [J] [G] a fait délivrer à M. [U] [N] un congé à effet du 24 octobre 2018 pour reprise au profit de son fils, M. [F] [G]. Par assignation du 2 octobre 2018, M. [U] [N] a saisi en référé le président du tribunal d'instance de Paris aux fins principalement de voir prononcer la nullité du congé pour reprise, condamner sous astreinte M. [J] [G] à effectuer des travaux de remise en état du logement, à lui régler une provision de 30.000 euros et à lui remettre sous astreinte les diagnostics obligatoires. Par ordonnance de référé du 20 décembre 2018, le président du tribunal d'instance de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [U] [N] et l'a renvoyé à se pourvoir au fond, ce qu'il a fait par assignation du 1er mars 2019, reprenant ses mêmes demandes. Par jugement contradictoire entrepris du 12 février 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Constate le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré le 08/02/2018 par M. [J] [G] à M. [U] [N], à effet au 24/10/2018. Déclare le congé susvisé nul et de nul effet et constate que le bail conclu le 25/10/2012 a été renouvelé tacitement le 25/10/2018. Déboute M. [J] [G] de sa demande reconventionnelle d'expulsion et de toutes demandes accessoires à cette expulsion. Condamne M. [J] [G] à procéder aux travaux de remise en état du logement loué par M. [U] [N] de la manière suivante : désinsectisation du logement / remédier aux problèmes d'étanchéité et d'isolation des fenêtres (lucarnes de l'entrée et fenêtres de la pièce principale) / mettre en place une installation électrique fonctionnelle et conforme aux normes de sécurité. Dit qu'à défaut d'avoir effectué les travaux susvisés dans les 2 mois de la signification du présent jugement, M. [J] [G] sera condamné à payer à M. [U] [N] une astreinte non définitive de 30 euros par jour de retard. Condamne M. [J] [G] à remettre à M. [U] [N] le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d'exposition au plomb concernant, le logement loué. Dit qu'à défaut d'avoir transmis les pièces susvisées dans les 2 mois de la signification du présent jugement, M. [J] [G] sera condamné à payer à M. [U] [N] une astreinte non définitive de 10 euros par jour de retard. Condamne M. [J] [G] à payer à M. [U] [N] une somme de 13.000 euros à titre de dommages-intérêts. Condamne M. [J] [G] à payer à M. [U] [N] une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Déboute M. [U] [N] du surplus de ses demandes. Déboute M. [J] [G] de l'intégralité de ses prétentions et demandes reconventionnelles. Condamne M. [J] [G] aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 2 mars 2020 par M. [J] [G] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 avril 2022 par lesquelles M. [J] [G] demande à la cour de : Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; Vu l'article 1240 du Code civil ; Vu le jugement du 12 février 2020 ; Vu la déclaration d'appel du 2 mars 2020 ; Recevoir M. [G] en son présent appel, l'y déclarer recevable et bien fondé ; REFORMER le jugement rendu le 12 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant : CONSTATER la réalisation de l'intégralité des travaux sollicités ; CONSTATER la régularité du congé délivré par M. [G] le 8 février 2018 ; DIRE que M. [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] ORDONNER l'expulsion de M. [U] [N], occupant sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 1], et de tous occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; FIXER l'indemnité d'occupation due par M. [N] à la somme de 57,48 euros par jour correspondant à deux fois le montant du loyer, charges incluses, conformément à l'article X du contrat de bail ; CONDAMNER M. [N] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 24 octobre 2018, date d'expiration du délai de préavis, et jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et de la remise des clés ; Subsidiairement, CONDAMNER M. [N] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la notification de l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris et jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et de la remise des clés ; CONDAMNER M. [N] à verser à M. [G] une indemnité de 5.000 euros au titre du préjudice subi ; CONDAMNER M. [N] à verser à M. [G] la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ; CONDAMNER M. [N] au paiement à l'égard de M. [G] de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; CONDAMNER M. [N] aux entiers dépens Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 janvier 2021 par M. [U] [N] et l'ordonnance définitive du conseiller de la mise en état du 3 juin 2021, qui les a déclarées irrecevables Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du congé pour reprise délivré le 8 février 2018 Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce : "I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur." Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui a fait le constat du caractère frauduleux du congé délivré à M. [U] [N] à la demande par M. [J] [G], par acte du 8 février 2018, ce dernier soutient devant la cour le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Il produit en cause d'appel la justification de ce que son fils, M. [F] [G], né le [Date naissance 5] 1989, était étudiant en 4ème année de Master 1 de l'ESG Management School - [Localité 10] pour l'année universitaire 2011-2012 et qu'il a obtenu le diplôme de Chirurgien-dentiste de l'université [6] de [Localité 9] le 5 juillet 2017 avant de rentrer en France, vivre chez ses parents, où il est domicilié selon contrat "Free mobile" dont les factures sont mises aux débats depuis le 16 novembre 2017, ainsi qu'une proposition de prise en charge de ses frais de santé par la société Looma Assurances du 6 décembre 2019. Ces éléments, dont le premier juge ne disposait pas, suffisent à justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise dans le cadre du contrôle préventif entrant dans l'office du juge. Il s'ensuit que le congé pour reprise est valide, qu'il a pris effet le 25 octobre 2018, date depuis laquelle M. [U] [N] est devenu occupant sans droit ni titre du logement. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef, la cour faisant conséquemment droit aux demandes d'expulsion, de fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation, néanmoins limitée au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était prolongé, le tout dans les conditions fixées au dispositif. Sur la réalisation des travaux et le préjudice de jouissance Outre le fait que, d'une part, M. [U] [N], faute de conclusions et de pièces recevables, ne justifie pas de la nécessité de réalisation de travaux par le bailleur, alléguée devant le premier juge, et que, d'autre part, M. [J] [G] justifie avoir réalisé ces mêmes travaux depuis lors, sa qualité d'occupant sans droit ni titre le privant de tout lien contractuel avec son ancien bailleur ne lui permet plus de soutenir cette prétention. Le préjudice de jouissance allégué par M. [U] [N] n'est pas davantage établi et sa demande de dommages et intérêts doit être en conséquence rejetée. La cour infirmera donc le jugement entrepris de ces deux chefs. Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [J] [G] Faisant état, dans le corps de ses conclusions, d'une dette locative de 3.340,72 euros de la part de M. [U] [N], arrêtée au 6 mai 2020, selon décompte produit, dont il ne demande pas le paiement, M. [J] [G], arguant de la mauvaise foi de son locataire, auquel il aurait vainement transmis une demande de transmission de "l'assurance", sollicite la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi. M. [J] [G] ne justifie toutefois d'aucun autre préjudice que la dette locative, au demeurant non actualisée depuis plus de trois ans et dont il ne demande pas le paiement. Il sera donc débouté de cette prétention. Sur le caractère abusif de la procédure : M. [J] [G] forme une autre demande indemnitaire à hauteur de 5.000 euros à l'encontre de M. [U] [N] pour procédure abusive. L'article 32-1 du code de procédure civile édicte que : Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Le droit d'ester en justice ne trouve sa limite que dans l'abus fait de celui-ci, avec malice, mauvaise foi ou bien lorsqu'il résulte d'une erreur équipollente au dol. En l'espèce, M. [J] [G] ne caractérise pas de la part de M. [U] [N], qui a pu se méprendre, en première instance, sur l'étendue de ses droits à voir, notamment, annuler un congé pour reprise succinctement documenté, des agissements constitutifs d'un abus de droit. M. [J] [G] verra donc rejetée sa demande de dommages et intérêts formulée de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à M. [J] [G] une indemnité de procédure de 2.500 euros, le jugement étant infirmé en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [U] [N] la somme de 2.000 euros sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Déclare valide le congé pour reprise délivré à M. [U] [N] le 8 février 2018, Dit en conséquence que, depuis le 25 octobre 2018, M. [U] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1], Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [U] [N] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne M. [U] [N] à payer à M. [J] [G] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de novembre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [U] [N] à payer à M. [J] [G] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [N] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président