Cour d'appel, 23 mai 2024. 21/02088

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 23 MAI 2024 N° 2024/ 219 Rôle N° RG 21/02088 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG54N [B] [E] épouse [F] C/ Syndic. de copro. SDC COPRORIETE LA TOUR DE MARE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marguerite LIONS Me Jean Philippe FOURMEAUX Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 30 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-156. APPELANTE Madame [B] [E] épouse [F] née le 31 Juillet 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Marguerite LIONS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Gilles RIGOULOT de la SELARL LEXIMM AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE, INTIMEE Syndic. de copro. SDC COPRORIETE LA TOUR DE MARE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 'LA TOUR DE MARE' sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR sigle « SQH PCA », SAS au capital de 6.267 356 €, immatriculée au RCS d'ANTIBES sous le n° 349 908 483, ayant son siège social à [Adresse 1], représentée par son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Mme [E] épouse [F] [B] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier « La tour de mare » à [Localité 3] depuis le 04 décembre 2015. Par acte d'huissier du 18 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires l'a faite assigner aux fins principalement de la voir condamner à un arriéré de charges de copropriété. Par jugement du 6 septembre 2019 le Tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la compétence de la juridiction au regard du montant de l'arriéré de charges sollicité, supérieur à la somme de 10.000 euros. Par jugement contradictoire du 30 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Fréjus a : - rejeté la demande d'expertise, - condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La tour de mare la somme de 10 000 euros au titre des charges de copropriétés selon décompte arrêté au 7 mars 2019. - condamné Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier La tour de mare, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [F] aux dépens. Le premier juge, qui a rappelé que Mme [F] ne contestait, ni les procès-verbaux des assemblées générales, ni les tantièmes, a rejeté sa demande d'expertise au motif que cette mesure portait essentiellement sur une volonté d'éclairer la gestion comptable du syndicat des copropriétaires, alors que le syndic n'était pas attrait en la cause et que la mesure ne pouvait pallier la carence de Mme [F] dans l'administration de la preuve. Il a noté qu'il était saisi d'une demande de provision, ce qui n'était pas possible, n'étant pas en référé et en absence d'expertise. Usant de l'article 12 du code de procédure civile, il a requalifié la demande de provision en une demande de condamnation à un arriéré de charges de copropriété. Il a rappelé que les comptes avaient été approuvés et que Mme [F] ne contestait pas le montant du calcul des charges. Il a relevé que cette dernière n'avait pas contesté les assemblées générales dans les délais requis par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il a ajouté que le syndic démontrait que les charges avaient été calculées conformément aux tantièmes de Mme [F]. Il a estimé que cette dernière était bien redevable de la somme initiale de 1467, 67 euros au titre d'un arriéré de charges, somme mentionnée dans son acte de vente. Par déclaration du 11 février 2021 accompagnée d'une annexe, Mme [F] a interjeté appel de tous les chefs de cette décision. Le syndicat des copropriétaires La tour de mare a constitué avocat et formé un appel incident. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, Mme [F] demande à la cour : - de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - de prononcer la nullité des assemblées générales de 2017, 2018, 2019 et 2020, - de prononcer la nullité de la répartition des charges intervenue en application des assemblées générales litigieuses, comme étant contraire a la loi du 10 juillet 1965. - de dire et juger qu'elle n'est pas débitrice des charges de copropriété appelée entre 2017 et 2020 par le syndicat des copropriétaires. * avant dire-droit : - de désigner tel expert judiciaire, expert-comptable, que la juridiction de céans appréciera avec pour mission notamment: * D'examiner l'ensemble des comptes, le budget, les charges et recettes du syndicat des copropriétaires depuis 2016 inclus, de donner à la Cour des éléments de fait et de droit permettant de déterminer si ces budgets sont exacts et loyaux et dans le cas contraire donner les éléments comptables permettant de déterminer le budget réel. *à défaut: - d'enjoindre SQUARE HABITAT de produire l'ensemble des comptes, le budget, les charges et recettes du syndicat des copropriétaires depuis 2016 inclus, permettant d'attester de la sincérité et de la bonne gestion du budget, *en toute hypothèse : - de débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété 'La tour de mare' sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR de toutes ses demandes. - de condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété ' La tour de Mare', sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - de condamner le syndicat des copropriétaire aux entiers dépens ceux d'appel distraits au profit de Maitre LIONS. Elle soulève la nullité des assemblées générales des années 2017 à 2020 auxquelles elle n'était pas présente au motif qu'elle n'y a pas été convoquée, que les délais de convocation la concernant n'ont pas été respectés et que les procès-verbaux d'assemblées générales ne lui ont pas été notifiés. Elle note que le délai de deux mois pour contester les assemblées générales n'a jamais commencé à courir puisque les procès-verbaux ne lui ont pas été notifiés. Elle indique n'avoir pas consulté les informations relatives à la gestion de la copropriété en l'absence de convocation. Elle précise que SQUARE HABITAT, syndic, ne lui a communiqué aucune pièce en dépit du décret du 23 mai 2019, pris en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui prévoit la mise à disposition pour les copropriétaires de certaines documents dématérialisés. Elle soutient que l'irrégularité des assemblées générales la concernant et les fautes du syndic de copropriété, qui n'a pas mis à sa disposition les pièces relatives à la gestion comptable de la copropriété qu'elle sollicitait, justifient qu'elle ne règle pas ses charges de copropriété. Elle sollicite une expertise judiciaire au motif d'un doute sérieux sur la gestion comptable de la copropriété. Elle en veut pour preuve le fait qu'une société ZENITUDE GROUPE, société de gestion hôtelière, loue plusieurs lots de copropriété et bénéficie de l'ensemble des parties communes si bien que l'entretien et les petites réparations mis à la charge des copropriétaires sont particulièrement élevés en raison de l'utilisation des parties communes faite par cette société. Elle ajoute que certaines recettes n'apparaissent pas clairement dans les comptes de la copropriété. Enfin, si la Cour refusait de désigner un expert judiciaire, elle sollicite du syndic SQUARE HABITAT qu'il produise les documents nécessaires et utiles à la manifestation de la vérité. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 août 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'La tour de Mare' demande à la cour : - de déclarer Mme [F] irrecevable en ses demandes d'annulation des assemblées générales 2016, 2017, 2018 et 2019 pour être nouvelles en cause d'appel, - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : *condamné Mme [B] [F] à lui payer la somme de 10.000 € outre intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019 date de signifi cation de l'assignation en paiement et ce jusqu'à complet règlement. - débouté Mme [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions. - d'infirmer le jugement déféré ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts, statuant à nouveau : - de condamner Mme [F] au paiement d'une somme de 800 € de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance abusive. - de condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - de condamner Mme [F] aux entiers frais et dépens. Il sollicite l'irrecevabilité des demandes d'annulation des assemblées générales formées par Mme [F] au motif qu'elles sont nouvelles en cause d'appel. Il déclare que l'obligation de paiement de Mme [F] est justifiée et rappelle que cette dernière est tenue de procéder au paiement régulier des charges de copropriété qui sont appelées par le syndic de copropriété conformément aux tantièmes de copropriété qu'elle détient. Il souligne que les comptes ayant été adoptés en assemblée générales et qu'en l'absence de contestation, les charges restent exigibles tant que les résolutions d'assemblées générales n'ont pas été annulées. Il expose que le syndic de copropriété n'a l'obligation, lorsqu'un contrat est proposé au vote, que de notifier les conditions essentielles de celui-ci. Il soutient que le syndic pas l'obligation de transmettre le contrat aux copropriétaires qui leur en feraient la demande mais ajoute que les contrats peuvent être consultés si un copropriétaire le souhaite, demande qui n'a jamais été formulée par Mme [F]. Il affirme que les recettes et les dépenses sont scrupuleusement détaillées dans les états de dépenses adressés aux copropriétaires en vue des assemblées générales. Il conteste toute opacité des comptes. Il précise qu'il est impossible que les redevances annuelles, au titre des locations d'antennes, puissent être détournées, puisque les opérateurs paient directement le syndicat des copropriétaires sur son compte bancaire. Il déclare que les recettes ainsi que les éventuels soldes excédentaires sont soumis au vote de l'assemblée générale afin d'être placés ou affectés à des fonds de réserves ou de travaux. En outre, il fait observer que les revenus locatifs générés par les locations données à la société ZENITUDE sont perçus, non par le syndicat des copropriétaires, ce qui explique que les comptes de la copropriété n'en fassent pas état, mais par les copropriétaires concernés, qui bénéficient de ces revenus et de la participation de la société au paiement des charges générales. Il expose qu'il a été indiqué à Mme [F] qu'elle ne bénéficiait pas de la participation de la société ZENITUDE aux charges puisqu'elle n'était pas liée à un bail avec cette société. Il fait état des dépenses liées à des procédures en cours, notamment à l'encontre de la société ATLANTIQUE YMO dont les travaux de rénovation ont entraîné des infiltrations et des fissures.Il indique avoir engagé une procédure au début de l'année 2015 aux fins d'être indemnisé des préjudices. Il relève l'existence de procédure diligentées à l'encontre de copropriétaires débiteurs. Enfin, il rappelle que la somme de 1467,67 euros contestée par Mme [F] correspond à une avance de trésorerie. Il affirme que la résistance à payer de Mme [F] est préjudiciable pour la copropriété, privée d'une partie du budget sur laquelle elle devrait pouvoir compter pour sa gestion et sollicite en conséquence des dommages et intérêts. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2024. MOTIVATION Sur la recevabilité des demandes de nullité des assemblées générales de 2017, 2018, 2019 et 2020 Selon l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur est faite à la diligence du syndic. Ces dispositions imposent que la contestation soit formée par voie d'assignation et non de conclusions, à peine d'irrecevabilité. Les demandes d'annulation des assemblées générales des années 2017, 2018, 2019 et 2020 formées par Mme [F] seront rejetées pour être irrecevables. Sur la demande d'expertise et sur la demande tendant à voir enjoindre la société SQUARE HABITAT à produire l'ensemble des comptes, le budget, les charges et les recettes du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires justifie des procès verbaux des assemblées générales des 29 juin 2015, 13 juillet 2016, 29 juin 2017 et 26 septembre 2018, ainsi que de l'état des dépenses pour l'exercice 2015, l'exercice 2016 et l'exercice 2017. Le syndicat des copropriétaires explique par ailleurs à Mme [F] les raisons pour lesquelles le produit des locations consenties à la société ZENITUDE n'apparaît pas dans les recettes du syndicat. Mme [F] ne justifie pas en quoi la gestion comptable de la copropriété semblerait opaque. Elle soutient qu'une alerte lui a été donnée par son avocat fiscaliste, sans en justifier. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d'expertise qui ne peut pallier la carence de cette dernière dans l'administration de la preuve, alors que la cour dispose d'éléments suffisants pour statuer sur une demande d'arriéré de charges de copropriété. Elle sera également déboutée de sa demande de communication de pièces qui n'est pas étayée, alors même qu'elle dispose à tout le moins, dans le cadre de cette procédure, des états des dépenses pour les exercices 2015, 2016 et 2017, (elle disposait de l'état des dépenses de l'exercice 2015 qui lui avait été envoyé par une lettre du 31 août 2016), qu'elle n'a pas formé d'action principale en annulation d'assemblée générale, et que le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon les modalités précisées par l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967. Le jugement qui a rejeté la demande d'expertise sera confirmé. Sur la créance du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires avait formé une demande de provision qui a été requalifiée par le premier juge en une demande d'arriérés de charges de copropriété. Devant la cour, ni Mme [F] ni le syndicat des copropriétaires ne formulent aucune objection sur cette requalification. L'article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables. Mme [F] ne conteste pas au sein de ses conclusions que les charges appelées au titre des lots dont elle est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande : - le contrat de syndic, - les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires des 29 juin 2015, 13 juillet 2016, 29 juin 2017 et 26 septembre 2018, - les états comptables de la copropriété pour les exercices 2015, 2016 et 2017, - les appels de fonds adressés à Mme [F] détaillant les demandes au titre des charges générales, des charges ascenseur et des charges de la piscine, pour les exercices 2016, 2017 et 2018, - la situation du compte copropriétaire de Mme [F] arrêté au 07 mars 2019. Par ailleurs, l'acte de vente conclu entre la société Atlantique YMO et Mme [F] mentionne (page 18) que cette dernière, en sa qualité de nouveau copropriétaire, est redevable de la somme de 1467,67 euros au titre de la reconstitution des avances. Il ressort des pièces du dossier que Mme [F] est redevable, au titre des seules charges de copropriété de la somme de 10.403, 13 euros (comprenant la somme de 1467, 67 euros relative à la reconstitution des avances), hors frais. L'absence de transmission de pièces évoquée par Mme [F] ne justifie pas qu'elle soulève une exception d'inexécution de son obligation essentielle de payer ses charges de copropriété. La cour ne pouvant statuer ultra petita, il convient de constater que cette dernière est ainsi redevable de 10.000 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, pour la période s'arrêtant au premier appel de fonds de l'exercice 2019 (appel du premier janvier 2019 compris). Le jugement déféré qui a condamné Mme [F] au versement de cette somme sera confirmé. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Depuis l'acquision de son lot, Mme [F] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance si bien que l'arriéré de charges s'élève à une somme de 10.000 euros, arrêtée au premier appel de fonds du premier trimestre de l'année 2019. Les manquements systématiques et répétés de Mme [F] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Elle sera condamnée verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros de dommages et intérêts, en réparation de ce préjudice. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles Mme [F] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaire les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné Mme [F] aux dépens et à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. Mme [F] sera en outre condamnée au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevables les demandes de Mme [B] [F] tendant à voir prononcer la nullité des assemblées générales de 2017, 2018, 2019 et 2020, REJETTE la demande de Mme [B] [F] tendant à voir enjoindre SQUARE HABITAT de produire l'ensemble des comptes, le budget, les charges et recettes du syndicat des copropriétaires depuis 2016 inclus, permettant d'attester de la sincérité et de la bonne gestion du budget CONFIRME le jugement déféré, Y AJOUTANT, CONDAMNE Mme [B] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété 'La tour de Mare' la somme de 700 euros de dommages et intérêts, CONDAMNE Mme [B] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété 'La tour de Mare' la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,