Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/03670

Du 13 février 2024 5AA SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/03670 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNOR [N] [I] C/ [D] [U], [S] [J] - Expéditions délivrées à [D] [U], [S] [J] - FE délivrée à Maître Stéphane MILON Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Coraline BORIE GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDEUR : Monsieur [N] [I] né le 16 Novembre 1964 à [Localité 7] (ARGENTINE) [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE DEFENDEURS : Monsieur [D] [U] né le 12 Décembre 1979 à [Localité 8] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Comparant Monsieur [S] [J] né le 10 Janvier 1975 à [Localité 6] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Comparant DÉBATS : Audience publique en date du 19 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire, premier ressort 1 EXPOSÉ DU LITIGE Selon un acte sous seing privé avec effet au 29 avril 2019, M. [N] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [U] portant sur un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 510 euros. Par acte séparé, M. [S] [J], s’est porté caution volontaire. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 11 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre avec un délai de préavis de six mois minimum, ayant expiré le 29 avril 2023. Par courrier, M. [D] [U] a notifié à son bailleur son congé indiquant quitter les lieux loués le 29 avril 2023. Par acte de commissaire de justice de justice du 7 octobre 2023, M. [N] [I] a fait assigner M. [D] [U], devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - valider le congé pour vente adressé par M. [N] [I] à M. [D] [U] - en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [D] [U] des lieux loués et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique - condamner in solidum M. [D] [U] et M. [S] [J] à payer à M. [N] [I] 1.540 € correspondant aux arriérés de loyers et des charges arrêtées au 29 avril 2023 - condamner M. [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.020 euros) somme à parfaire au jour de la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance du bail - condamner M. [D] [U] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens L’affaire a été examinée à l’audience du 19 décembre 2023 à laquelle, M. [N] [I], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise l’impayé locatif à la somme de 10 euros. M. [D] [U], comparant en personne, n’a pas contesté la validité du congé pour vente, a précisé s’être maintenu dans le logement dans l’attente de trouver une solution de relogement, ayant sollicité les bailleurs sociaux à cette fin, et a expliqué les impayés locatifs par un arrêt maladie ayant généré une baisse de revenus. M. [S] [J] a indiqué ne pas contester la validité du congé contestant toutefois le montant sollicité par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé et la demande subséquente relative à l’expulsion L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Selon l’article 15 II de cette même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.  Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.  Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.  Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.  Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.  Toutefois et en application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité du congé ne sera prononcée que dans l’hypothèse où le locataire, seul titulaire de l’action en nullité, rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En l’espèce, le congé délivré à M. [D] [U] par courrier recommandé avec accusé de réception le 11 octobre 2022, est bien antérieur de plus de six mois à l’expiration du contrat de location signé par les parties le 29 avril 2019 et dont le dernier renouvellement est arrivé à échéance le 29 avril 2023. Ce congé est motivé par la vente des lieux loués au prix de 110.000 euros. La validité du congé n’étant pas contesté par le locataire, lequel a, au surplus, notifier son propre congé à la même date au bailleur, force est de constater que ce dernier est depuis le 30 avril 2023, déchu de tout droit d’occupation des lieux loués. A défaut de libération volontaire des lieux par M. [D] [U], M. [N] [I] sera autorisé à faire procéder à son expulsion selon les modalités mentionnées au dispositif de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus. Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges. M. [D] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Sur la demande en paiement En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. En l'espèce, il n’est contesté que le montant de l’arriéré locatif se chiffre, au 18 décembre 2023 et selon actualisation au jour de l’audience à la somme de 10 euros. Sur l’engagement de la caution Il résulte de l’article 2228 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (dans sa version applicable le 26 janvier 2017) dispose que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. En l’espèce, l’acte de caution solidaire signé par M. [S] [J] satisfait aux exigences légales. Par conséquent, M. [S] [J] sera condamné au paiement du montant des arriérés de loyers telles que fixés au présent jugement, et ce solidairement avec le locataire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de M. [D] [U]. Compte tenu de la situation économique des parties, la demande formée par M. [N] [I] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M. [N] [I] à M. [D] [U] avec effet au 29 avril 2023 portant sur le bien sis [Adresse 4] CONSTATE depuis le 30 avril 2023 l'occupation sans droit ni titre par M. [D] [U] du logement situé [Adresse 3]; CONDAMNE M. [D] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ; ORDONNE si besoin était, faute de départ volontaire des lieux passé ce délai, l'expulsion de M. [D] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;* RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et M. [S] [J] à verser à M. [N] [I] la somme 10 euros, à titre d’arriérés de loyers arrêté au 18 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; FIXE à compter du 1er janvier 2024 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; CONDAMNE en tant que de besoin M. [D] [U] à payer cette indemnité d'occupation à jusqu’à la libération effective des lieux constaté par la remise des clefs du logement ; REJETTE les autres demandes formées par M. [N] [I] CONDAMNE M. [D] [U] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE