Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/02220

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/09/2022 **** N° de MINUTE : 22/790 N° RG 21/02220 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSG6 Jugement (N° 11-19-386) rendu le 27 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing APPELANT Monsieur [R] [P] né le 02 mai 1960 à [Localité 6] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Olivier Cardon, avocat au barreau de Lille INTIMÉE Madame [X] [N] née le 12 juillet 1977 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Lucie Semaesse, avocat au barreau de Lille (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/008062 du 06/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) DÉBATS à l'audience publique du 24 mai 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 3 août 2013, M. [R] [P] a donné à bail à Mme [X] [N] un logement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre un dépôt de garantie. M. [R] [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge d'instance de Tourcoing suivant exploit du 17 avril 2019 afin d'obtenir la résiliation du bail par le constat du jeu de la clause résolutoire, subsidiairement le prononcé de la résiliation, la libération des lieux et si besoin l'expulsion si nécessaire avec le concours de la force publique, la condamnation de Mme [X] [N] au paiement de diverses sommes d'argent au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 27 janvier 2021, auquel il est expressément référé pour un plus ample rappel des éléments de fait et de procédure, le juge des contentieux de la protection a : - dit que le commandement d'avoir à justifier d'une assurance délivré le 24 octobre 2018 et le commandement de payer visant la clause résolutoire du fait du défaut de paiement des loyers et charges délivré le 15 février 2019 sont nuls, - rejeté en conséquence la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire dans le cadre du contrat de bail meublé conclu le 3 août 2013 entre M. [R] [P] et Mme [X] [N] et portant sur le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1], - dit que le contrat de bail a désormais pris fin, suite au départ des lieux de Mme [X] [N] et que la demande de fixation d'une indemnité d'occupation se trouve désormais sans objet, - débouté M. [R] [P] de sa demande de condamnation de Mme [X] [N] au paiement de la somme de 1965 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges, - condamné M. [R] [P] à verser à Mme [X] [N] la somme de 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamné M. [R] [P] à verser à Mme [X] [N] la somme de 560 euros arrêtée au mois d'octobre 2020 inclus au titre de la pénalité de 10 % compte tenu de l'absence de restitution du dépôt de garantie, - condamné M. [R] [P] à verser à Mme [X] [N] la somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. -rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par M. [P] - ordonné l'exécution provisoire - condamné M. [P] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement à Mme [N] d'une indemnité procédurale de 600 euros, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. [P] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 16 avril 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [X] [N] a constitué avocat le 4 mai 2021. Dans ses dernières conclusions en date du 12 janvier 2022, M. [P] demande à la cour de : - infirmer le dispositif du jugement lequel l'a débouté de sa demande de condamnation de Mme [N] au paiement de la somme de 1965 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges, l'a condamné à verser à Mme [N] la somme de 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la somme de 560 euros arrêtée au mois d'octobre 2020 inclus au titre de la pénalité de 10 % compte tenu de l'absence de restitution du dépôt de garantie, la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée, l'a condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement à Mme [X] [N] d'une indemnité procédurale de 600 euros, débouté les parties cie leurs demandes plus amples et contraires, En conséquence: - condamner Mme [N] à lui verser la somme de 722 euros au titre du paiement des loyers et charge dus à la date du 30 mai 2019, - condamner Mme [N] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive; - débouter Mme [N] de sa demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice de jouissance, - débouter Mme [N] de ses nouvelles demandes incidentes en cause d'appel - débouter Mme [N] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - condamner Mme [N] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [N] aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer du 15 février 2019. Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mars 2022, Mme [N] demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf à l'infirmer en ce qu'il a condamné M. [P] à lui verser à la somme de 560 euros arrêtée au mois d'octobre 2020 inclus au titre de la pénalité de 10% compte tenu de l'absence de restitution du dépôt de garantie et la somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, Statuant à nouveau : - condamner M. [P] à lui verser la somme de 640 euros arrêtée au mois d'octobre 2020 inclus au titre de de la pénalité de 10 % compte tenu de l'absence de restitution du dépôt de garantie, - condamner M. [P] à lui verser la somme de 7 442,80 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, En tout état de cause : - condamner en cause d'appel M. [P] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] aux entiers frais et dépens de la présente instance. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 954 du code de procédure civile, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009 n°2009-323, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1719 et 1720 du code civil ainsi que les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2020 dans leur rédaction applicable au litige, 696 et 700 du code de procédure civile. Sur le fin de non recevoir tirée de la tardiveté de l'appel incident : Si le dispositif des conclusions de M. [P] demande le déboutement des 'nouvelles demandes incidentes en cause d'appel' de Mme [N], la cour est en réalité saisie d'une fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel incident de Mme [N] malgré le caractère impropre du terme 'débouter'. Outre que le conseiller de la mise en état est seul compétent pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910, les premières conclusions de Mme [N] par laquelle elle forme appel incident ont été déposées le 11 octobre 2021 dans le délai de trois mois de l'article 909 du code de procédure civile. La fin de non recevoir sera rejetée. Sur les dispositions non critiquées du jugement Si, dans son acte d'appel, M. [P] critique toutes les dispositions du jugement, dans le dispositif de ses dernières conclusions il ne demande pas l'infirmation des dispositions du jugement ayant dit que le commandement d'avoir à justifier d'une assurance délivré le 24 octobre 2018 et le commandement de payer visant la clause résolutoire du fait du défaut de paiement des loyers et charges délivré le 15 février 2019 sont nuls, rejeté en conséquence la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire dans le cadre du contrat de bail meublé conclu le 3 août 2013 entre M. [P] et Mme [N] et portant sur le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1], dit que le contrat de bail a désormais pris fin, suite au départ des lieux de Mme [N] et que la demande de fixation d'une indemnité d'occupation se trouve désormais sans objet. Ces dispositions, en l'absence d'appel incident de ce chef, seront confirmées. Sur les données utiles du litige : Le bail signé le 3 août 2013 porte sur un logement meublé et les parties s'accordent sur la jouissance exclusive d'une chambre, la numéro 3 selon les pièces aux débats, donnée à Mme [N], laquelle partage les pièces de vie (cuisine, salle de bains, cabinet d'aisance, séjour) avec d'autres locataires. Le bail conclut pour une durée d'une année expirant le 31 juillet 2014 a été reconduit tacitement. Depuis le 1er août 2016, il est soumis dans les conditions de l'article 82 de la loi du 6 août 2015 au titre I Bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le préfet a, sur le fondement de l'article L. 1331-26-1 du code de la santé publique, pris un arrêté portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants liés à l'insalubrité du logement. Le 27 novembre 2019, le préfet a adopté un arrêté déclarant l'insalubrité de l'immeuble avec interdiction immédiate et temporaire à l'habitation retenant que les chambres meublées et les espaces partagés de l'immeuble constituent un danger pour la santé des personnes qui l'occupent ou sont susceptibles de l'occuper ainsi que pour celle des voisins. Sur la demande en paiement des loyers et charges: M. [P] réduit en cause d'appel le montant de sa demande en paiement à la somme de 722 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 mai 2019. Le premier juge a rejeté la demande au titre des loyers et charges aux motifs que M. [P] ne justifiait pas des sommes réclamées au titre des charges et loyers dus et qu'en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sus-mentionné, aucun loyer n'était dû à compter du mois d'avril 2019. En l'espèce, le bail du 3 août 2013 stipule un terme mensuel de 450 euros sans précision sur une provision sur charges ou un montant charges comprises. Toutefois, les parties s'accordent sur un loyer stipulé charges comprises. Si en première instance Mme [N] a soutenu que postérieurement au bail, les parties avaient convenu de fixer le montant du loyer charges comprises à la somme de 350 euros, ce moyen n'est pas invoqué dans la partie discussion des conclusions de Mme [N]. Au demeurant ce débat sur le montant du loyer est sans incidence sur l'appréciation de la demande en paiement de M. [P], celui-ci, selon décompte produit en pièce 24, sollicite une somme de 294 euros au titre des charges d'eau, d'électricité, de poubelle dus pour l'année 2018, et le solde de quatre loyers résiduels de 107 euros restant dus après paiement de l'allocation de logement par la caisse d'allocations familiales, le montant du loyer résiduel étant admis par Mme [N]. La preuve de l'obligation au paiement de Mme [N] est donc rapportée par M. [P]. S'agissant des charges, le contrat de bail ne ventile pas la somme de 450 euros entre loyer et charges. Il ne stipule pas de provisions et ne prévoit pas de régularisation . En toutes hypothèses, M. [P] ne justifie pas de la réalité de la dépense de charges. Aucune somme n'est due de ce chef. S'agissant des termes de loyer charges comprises pour les mois de février à mai 2019, M. [P] n'articule aucun moyen pour remettre en cause les motifs du jugement retenant que le loyer a cessé d'être dû par application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation à compter du 1er avril 2019 premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté du 21 mars 2019 dès lors que cet arrêté pris sur le fondement de l'article L. 13326-1 du code de la santé publique a été suivi d'une déclaration d'insalubrité prise en application de l'article L. 1331-28 du même code, étant relevé que pas plus devant la cour que devant le premier juge M. [P] ne justifie de l'abrogation de l'arrêté du 27 novembre 2019, ladite abrogation n'ayant au demeurant aucun caractère rétroactif. Ainsi, par motifs partiellement substitués à ceux du premier juge, le jugement sera confirmé sur le déboutement de la demande en paiement des loyers et charges. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance formée par Mme [N] : Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. L'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas soumis à une mise en demeure préalable. Par correspondance adressée pour Mme [N] par la confédération nationale du logement le 26 novembre 2018 par lettre recommandée avec avis de réception non réclamée, M. [P] a été mis en demeure de mettre fin aux désordres affectant le logement, ladite correspondance faisant état de la présence d'humidité, d'une électricité non aux normes, d'infiltrations d'eau, d'un chauffage insuffisant, de la présence de containers à ordures dans le couloir de l'habitation, d'une fuite des canalisations de la douche mal fixées, fuites sous le lavabo. Le premier juge a exactement retenu que l'apparition des désordres à l'automne 2018 est confirmée par les correspondances adressées entre le 15 septembre et le 20 décembre 2018 par la société Carpingloria qui louent des chambres dans l'immeuble pour y faire résider ses salariés. Aux termes de ces correspondance sont dénoncés : une défaillance de l'éclairage de la cuisine, une défaillance du cumulus, un tableau électrique vétuste et une fuite dans le couloir ayant provoqué la chute d'un placo, un sol mouillé dans la salle de bains venant probablement d'une fuite. Il résulte de l'arrêté du 21 mars 2019 et de la correspondance du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] du 8 avril 2019 qu'à la suite d'une visite du 21 décembre 2018 l'immeuble donné à bail présente notamment : - des traces d'infiltrations sur le plafond du séjour, du couloir de l'extension et de la cuisine - un développement de moisissures sur les murs et plafonds du couloir, du local technique, des chambres et de la salle de bains, - une garde corps de l'escalier à sécuriser, - une absence de rambarde de la terrasse au niveau de la terrasse, une terrasse non sécurisée - une installation électrique non conforme et dangereuse - un sol de couloir humide - une absence de vérification annuelle des extincteurs - un cumulus maintenu par une cale en bois - une isolation thermique et phonique inadaptée à l'usage d'habitation - une absence de moyen de chauffage - une défectuosité de certaines menuiseries non étanches à l'air - une dégradation des revêtements des embellissements (murs et sols) - une défectuosité du système d'aération dans les toilettes Le premier juge a exactement retenu qu'il résulte de l'arrêté du 27 novembre 2019 pris à la suite d'une visite du logement du 24 mai 2019 que l'immeuble présente les désordres suivants: - salle de bains très dégradée avec une paroi de douche abîmée - électricité non conforme et vétuste - une absence de dispositif d'aération dans le cabinet d'aisance et une aération inefficace dans la salle de bains - une présence d'humidité avec développement de moisissures sur les murs et plafonds de l'ensemble de l'immeuble, des traces d'infiltrations dans les parties communes, développement de champignons dans l'ensemble de l'immeuble - une suspicion de présence de plomb dans la peinture - un défaut d'isolation au niveau des murs et plafonds, des menuiseries vétustes, des sols - un défaut d'étanchéité à l'eau des murs, gouttières, couvre-murs, de la toiture secondaire - une isolation thermique qui n'est plus assurée - un danger pour la sécurité s'agissant des gardes-corps - une dégradation de la terrasse la rendant dangereuse et un risque d'effondrement de certains plafonds dans les parties communes - une absence de détecteur de fumée. Ainsi, est démontrée la non conformité du logement aux critères de la décence, non conformité imputable au bailleur, comme l'a exactement retenu le premier juge, compte tenu du caractère structurel des désordres nécessitant la réfection de la toiture, de l'électricité, de l'isolation et de l'assainissement en raison de la présence d'un champignon. Par ailleurs, l'ensemble des pièces sus-examinées établissent la vétusté de l'immeuble dont n'est pas tenue la locataire. Enfin, aucun élément, y compris le constat d'huissier du 11 juillet 2019, dont les constatations sont relatées ci-après dans le paragraphe relatif à l'examen de la demande de restitution du dépôt de garantie, ne permet d'établir une inondation des sols par les locataires ou que les désordres constatés sont imputables aux locataires dont Mme [N]. Aucun élément ne permet d'établir que l'inspecteur du service d'hygiène et santé nourrit une querelle personnelle avec M. [P]. Le premier juge a tout aussi exactement retenu que si M. [P] soutient avoir réalisé par ses soins des travaux, les tickets de caisse d'achats de matériaux auprès de magasins de bricolage (pièce 9 de M. [P]) n'établissent pasla preuve d'une remise en état de l'immeuble n'est pas apportée. Ces tickets de caisse sont non seulement effectivement d'un faible montant en comparaison des désordres et sont au demeurant antérieurs à la visite du logement par les services d'hygiène et de santé de la ville du mois de décembre 2018 ayant conduit à l'adoption de l'arrêté du 21 mars 2019. Par ailleurs, la pièce 20 de M. [P] justifie de travaux réalisés postérieurement au départ de Mme [N] en mai 2019. Le rapport de M. [M] de janvier 2020, dressé à la demande de M. [P] discuté par les parties dans leurs conclusions, et concluant, aux dires des parties, que les travaux de rénovation sont terminés, que le logement est sec et sain et que l'ensemble des travaux est conforme aux règles et normes actuelles, ne figure pas sur le bordereau de communication de pièces de M. [P] et n'est pas produit devant la cour. Il n'est pas établi que des travaux ont été réalisés par le bailleur avant le départ de Mme [N]. En conséquence, sans qu'il soit besoin d'apprécier le moyen développé par M. [P] pour s'opposer à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et pris de l'impossibilité pour l'autorité administrative de lui enjoindre de réaliser des travaux dans l'arrêté du 27 novembre 2019 en considération de l'inoccupation du logement à la date de l'arrêté, la description des désordres dans l'arrêté du 21 mars 2019, les correspondances de la société Carpinglia, l'absence de preuve de réalisation des travaux avant le départ de Mme [N], et la description des désordres dans l'arrêté du 27 novembre 2019 établissent la réalité du préjudice de jouissance subi par Mme [N] résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. Ces éléments ne permettent toutefois pas d'établir que Mme [N] a subi un préjudice de jouissance depuis la prise à bail, faute pour elle d'établir l'état du logement antérieurement à l'automne 2018. Au vu de l'ampleur des désordres tant dans leur localisation que dans leur gravité, de désordres affectant le chauffage, le clos et le couvert, l'isolation et générant un danger pour la sécurité des occupants et en considération de l'humidité généralisée dans les parties communes et chambres, le premier juge a exactement alloué la somme de 3 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance à Mme [N], sauf à préciser que la période d'indemnisation débute en octobre 2018 et s'achève au 31 mai 2019, avec le départ de la locataire. Sur la restitution du dépôt de garantie : M. [P] s'oppose à la restitution du dépôt de garantie faisant état de dégradations locatives et de la disparition de meubles qui garnissaient le logement Il produit un constat de reprise des lieux du 11 juillet 2019 dressé par huissier de justice à sa demande. Le constat d'huissier décrit un état de saleté dans la chambre et dans les espaces partagés et du mobilier hors d'usage dans la chambre de Mme [N]. Il résulte de la correspondance de Mme [N] du 25 mai 2019 adressée le même jour en la forme recommandée à son bailleur, du SMS du 4 juin 2019 adressée par Mme [N] à M. [P], d'une photographie d'une enveloppe mentionnant 'clés porte 3"(pièce 17), de la correspondance adressée par Mme [N] le6 juin 2019 que cette dernière a quitté le logement le 20 mai 2019 et laissé les clés sur la table de la cuisine le 20 mai 2019. Elle ne justifie donc pas avoir remis les clés au bailleur le 20 mai 2019 en les laissant ainsi dans un espace partagé. Le premier juge a donc exactement retenu comme date de restitution du logement celle du procès-verbal d'huissier. C'est par des motifs exacts tenant à l'absence de la production de la liste des meubles et objets présents lors de la prise à bail ou de tout autre élément de preuve de la consistance du mobilier et objets laissés à disposition des locataires et tenant à la circonstance que seule la chambre était mise à la disposition exclusive de Mme [N] que le premier juge a retenu que la preuve de la disparition de meubles et son imputabilité à Mme [N] tant dans les locaux partagés que dans la chambre privative n'était pas établie. S'agissant de la chambre n°3 à disposition de Mme [N], compte tenu du mauvais état du logement et de sa non conformité aux critères de la décence imputables à M. [P], il ne peut être reproché un défaut d'entretien des embellissements ou leur dégradation. En revanche, l'état de saleté prononcé de la chambre décrit dans le constat d'huissier du 11 juillet 2019 atteste d'une absence d'hygiène manifeste et ancienne (toiles d'araignées, lessivage du vitrage nécessaire, poussière, certains meubles sont gras). En outre, la chaise de bureau est dégradée, trois étagères d'une armoire sont éclatées et branlantes, une barre de penderie est manquante, un matelas est taché, le bureau est griffé, des étagères sont manquantes sur une crémaillères, le siège de bureau est taché, griffé et ne tient plus. Dans ces conditions, et au vu des devis de nettoyage et d'achat de meubles aux débats, l'ampleur des dégradations et l'absence de nettoyage de la chambre 3 justifient la non restitution du dépôt de garantie. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [P] à restitution du dépôt de garantie majoré de la pénalité légale. Mme [N] sera déboutée de ce chef de demande. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive : Dès lors que la demande en paiement des loyers a été rejetée, la demande au titre de la résistance abusive sera également rejetée, étant relevé que M. [P] ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. Sur les mesures accessoires : Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ces chefs. En cause d'appel, M. [P], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens et l'équité commande de le condamner à payer une indemnité de procédure de 1 500 euros. PAR CES MOTIFS : Rejette la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de l'appel incident de Mme [X] [N], Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [R] [P] à restituer la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 560 euros au titre de la majoration légale ; Statuant à nouveau de ces chefs infirmés ; Déboute Mme [X] [N] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale de 10% du montant du loyer ; Y ajoutant : Condamne M. [R] [P] à payer à Mme [X] [N] une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [R] [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIER Harmony POYTEAU LE PRESIDENT [J] [Z]