Cour d'appel, 21 mars 2023. 21/05836

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 21 MARS 2023 N° RG 21/05836 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UX2K AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4], sis [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Habitat Confort Immobilier (HCI) C/ [W] [P] et autre Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2021 par le Tribunal de proximité de SANNOIS N° Chambre : N° Section : N° RG : 1121000590 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Cécile FLECHEUX RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Habitat Confort Immobilier (HCI), dont le siège est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentant : Me Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241 APPELANT **************** Monsieur [W] [P] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [U] [J] [Adresse 3] [Localité 6] INTIMÉS DÉFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **** Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal de proximité de Sannois a : -Condamné solidairement Madame [U] [J] et Monsieur [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 4]), représenté par son syndic, la SARL HCI, les sommes suivantes : *1.459 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er appel de fonds 2018/2019 au 4ème appel de fonds 2020/2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 mai 2021; *300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; -Débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise du [Adresse 4]) de sa demande au titre des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de dommages et intérêts; -Rejeté la demande de délais de paiement; -Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires; -Condamné in solidum Madame [U] [J] et Monsieur [W] [P] aux dépens; -Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit. Le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] a interjeté appel suivant déclaration du 23 septembre 2021. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 17 décembre 2021, au visa des dispositions des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 inséré par la loi du 13 décembre 2000, 1231-6 et 1240 du code civil, de : -Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] en son appel et l'y déclarer fondé, -Confirmer le jugement du Tribunal de Proximité de Sannois en date du 09 septembre 2021 en ce qu'il a débouté Madame [U] [J] de sa demande de délais de paiement, -Infirmer le jugement du Tribunal de Proximité de Sannois en date du 09 septembre 2021, Statuant à nouveau, -Condamner in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [U] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la somme de 3.457,63 euros en principal, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer, au titre des charges de copropriété impayées, cotisations et appels de fonds travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021 (4ème appel de fonds 2020/2021 inclus), selon décompte arrêté au 1er avril 2021, en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, -Condamner in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [U] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], une somme de 500 euros à titre des dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et de l'article 1240 du code civil, -Condamner in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [U] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], une somme de 927, 24 euros des frais engagés pour le recouvrement de sa créance conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, -Condamner in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [U] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile La déclaration d'appel a été signifiée aux intimés par actes d'huissiers le 20 décembre 2021 remis à personne à Mme [J] et converti en procès verbal de recherches infructueuses pour M. [P]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur le paiement des charges impayées: En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation. *** Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] produit un décompte des créances de M. [W] [P] et Mme [U] [J] sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021 pour un montant total de 3.457,63 euros ainsi qu'un extrait de compte chronologique. La cour retient que la demande de paiement au titre des charges impayées est fondée en l'état des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qui atteste d'un décompte de créances détaillé à l'encontre de M. [W] [P] et Mme [U] [J] pour cette période justifiant ainsi de l'intégralité des appels de fonds et des fonds de travaux. Toutefois, le décompte produit, qui n'indique pas de soldes intermédiaires, ne permet pas de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer. M. [W] [P] et Mme [U] [J] seront condamnés au paiement de la somme de 3.457,63 euros au titre des charges de copropriété impayées la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021. Sur la demande des délais de paiement : Vu l'article 1343-5 du code civil, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [U] [J] de sa demande de délais de paiement faisant valoir que les charges dues constituent la seule source de revenus du syndicat et que ces délais désorganiseraient sa trésorerie compte tenu de l'ancienneté de la dette. Les indemnités qui ne comparaissent pas ne justifient pas de leur situation financière. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. Sur les frais nécessaires : Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. *** En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 96, 50 euros au titre de frais, constitutifs de relances simples. Le syndicat réclame également la somme de 252 euros au tire des mises en demeure par avocat, de 312 euros au titre des mises en demeure et sommations (RAR) et 266,74 euros au titre du commandement de payer. Au vu de ce qui précède, les mises en demeure par avocat n'étant pas produites, ne seront retenus que la mise en demeure datant de 2018 ainsi que celle de 2020 soit un montant de 78 euros ainsi que la demande concernant la somme de 266.74 euros au titre du commandement de payer. Les intimés seront donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 344,74 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence. Sur la demande de dommages et intérêts : Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non-respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera infirmé sur le quantum des dommages et intérêts alloués qui sera porté à la somme de 500 euros. Sur les demandes accessoires : Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement entrepris du chef des dépens. M. [W] [P] et Mme [U] [J] dont le recours échoue doivent également supporter solidairement les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par défaut, Infirme le jugement entrepris, sauf des chefs des délais de paiement, de l'indemnité de procédure et des dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. [W] [P] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]) la somme de : -3.457,63 euros au titre des charges de copropriétés impayées échues entre le 1er janvier 2018 et le 1er avril 2021 ; -344,74 euros au titre des frais nécessaires ; -500 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne solidairement M. [W] [P] et Mme [U] [J] aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]) la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,