Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/07359

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70C 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 JUIN 2022 N° RG 21/07359 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4IZ AFFAIRE : [V] [Z] C/ S.C.I. SCI POISSY 2 Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES N° RG : 21/00282 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30.06.2022 à : Me Dominique REGNIER, avocat au barreau de VERSAILLES Me Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [V] [Z] N° SIRET : 495 028 821 (Rcs Versailles) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Dominique REGNIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141 Assisté de Me Eric CHEVALIER, avocat plaidant au barreau d'Evreux APPELANT **************** S.C.I. POISSY 2 N° SIRET : 418 821 823 (Rcs Versailles) [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Colette HENRY-LARMOYER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237 Assisté de Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE M. [Z] est locataire commercial d'un local sis [Adresse 2] (78) au rez-de-chaussée d'un immeuble, qui lui a été donné à bail commercial par la société Poissy 2, selon acte sous seing privé en date du 15 février 2008. Le bail commercial a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 11 février 2008. Saisi par acte d'huissier de justice délivré le 29 janvier 2021 par la société Poissy 2 à M. [Z], par ordonnance contradictoire rendue le 7 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre M. [Z] et la société Poissy 2 au 28 novembre 2020, - ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [Z], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, au frais, risques et périls de M. [Z] après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution, - condamné M. [Z] à payer à la société Poissy 2 l'ensemble des arriérés de loyers calculés sur la base du loyer annuel de 27 600 euros prévu au contrat, augmenté de 10 % au titre de la clause pénale et majoré de 4 points, - condamné M. [Z] à payer à la société Poissy 2 une indemnité d'occupation à hauteur d'un mois de loyer, soit 2 300 euros, à compter du 28 novembre 2020, déduction faite du montant de 17 036,30 euros déjà versés pour les loyers de mars à juillet 2021, - dit que les frais de travaux de la cave et les honoraires d'avocats resteront à la charge du preneur, - autorisé M. [Z] à faire compensation de la dette locative avec le dépôt de garantie d'un montant de 8 020,90 euros, - dit que dans le cas où M. [Z] n'aurait pas restitué les biens objet du bail, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, M. [Z] sera condamné au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard , durant un période de 6 mois, - s'est réservé la liquidation de l'astreinte, - condamné M. [Z] aux dépens de l'instance, - condamné M. [Z] à payer à la société Poissy 2 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 10 décembre 2021, M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Le tribunal de commerce de Versailles a placé M. [Z] en redressement judiciaire par jugement rendu le 16 décembre 2021, nommant la Sarl JSA prise en la personne de Maître [I] en qualité de mandataire judiciaire. Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 avril 2022 (déjà déposées une première fois le 4 mars 2022) auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [Z] et la Sarl JSA ès qualités, demandent à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de : - les dire recevables et bien fondés en leur appel ; y faisant droit : - infirmer la décision frappée d'appel en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau : - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a retenu un loyer de 27 600 euros annuel et débouté la société Poissy 2 des honoraires de gestion ; - juger irrecevable toute demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail ; - constater l'existence d'une contestation sérieuse sur les demandes de la société Poissy 2 ; en conséquence, - constater que la société Poissy 2 n'a pas déclaré de créance au passif ; - débouter la société Poissy 2 de toutes demandes relatives aux honoraires de gestion, de travaux d'honoraires d'avocat, de solde injustifié, d'appréhension du dépôt de garantie, d'intérêts ; en conséquence, - débouter la société Poissy 2 de l'intégralité de ses demandes ; - et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ; - faire droit à leur demande reconventionnelle ; en conséquence, - juger que tant que le loyer du bail renouvelé n'aura pas été fixé judiciairement, il ne pourra être appelé que sur la base de l'ancien loyer ; - juger que le loyer sera réduit de 240 euros TTC jusqu'à la mise à disposition effective du locataire des caves comprises dans l'assiette du bail ; - condamner la société Poissy 2 à leur verser les sommes suivantes : - 14 400 euros à titre de dommages intérêt pour le trouble tenant à l'impossibilité de jouir des caves depuis 5 ans, période non prescrite ; - 9 752 euros à titre de remboursement de trop versés au titre de frais de gestion de loyer ; à titre subsidiaire, - juger que toute éventuelle créance de la société Poissy 2 ne pourra faire l'objet que d'une fixation au passif, sous déduction des sommes indues fixées à 59 506,19 euros ; - condamner la société Poissy 2 à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Poissy 2 demande à la cour, au visa des articles 809 et 700 du code de procédure civile, de : à titre principal, - confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Versailles du 7 décembre 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné M. [Z] à lui payer : . l'ensemble des arriérés de loyers calculés sur la base du loyer annuel de 27 600 euros prévu au contrat, augmenté de 10 % au titre de la clause pénale et majorée de 4 points, . une indemnité d'occupation à hauteur d'un mois de loyer, soit 2 300 euros, à compter du 28 novembre 2020, déduction faite du montant de 17 036,30 euros déjà versé pour les loyers de mars à juillet 2021, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ; en conséquence : - infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Versailles du 7 décembre 2021 de ces deux chefs de jugement ; et statuant à nouveau - condamner M. [Z] à lui payer l'ensemble des arriérés de loyers calculés sur la base du loyer annuel indexé par le jeu de la clause d'indexation, soit 33 150 euros HT et HC, augmenté de 10% au titre de la clause pénale, soit au total la somme de 50 981,73 euros TTC ; à titre subsidiaire si par extraordinaire la cour venait à infirmer l'ordonnance : - l'autoriser à faire compensation des sommes éventuellement dues à son preneur avec la dette locative de M. [Z] ; en tout état de cause, - déclarer M. [Z] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions et l'en débouter ; - condamner M. [Z] aux dépens ; - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022. En cours de délibéré, il a été demandé à l'appelant de transmettre par RPVA avant le mercredi 25 mai 10 heures, le jugement du tribunal de commerce de Versailles le plaçant en redressement judiciaire rendu le 16 décembre 2021. Le 18 mai 2022, la cour a demandé aux parties leurs observation au visa l'article 835 alinéa 2, sur la recevabilité des demandes en paiement, formées autrement qu'à titre de provision, et vu l'ouverture de la procédure collective, sur la recevabilité des demandes en paiement du bailleur. Les parties y ont répondu le 20 mai. Le jugement du tribunal de commerce de Versailles plaçant M. [Z] en redressement judiciaire rendu le 16 décembre 2021 a été transmis à la cour par RPVA le 24 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera observé à titre préliminaire que bien que l'intimée soulève l'irrecevabilité des demandes de l'appelant, elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention, de sorte que la cour ne s'en estime pas valablement saisie. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'appelant demande à voir infirmer la décision frappée d'appel et soulève l'irrecevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail en raison de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire concernant M. [Z] en application de l'article L. 622-21 du code de commerce. Il estime aussi qu'existe une contestation sérieuse sur toutes les demandes de la société Poissy 2 et notamment sur le montant des loyers qui lui ont été réclamés. La société Poissy 2 sollicite au contraire sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, la confirmation de l'ordonnance du tribunal judiciaire de Versailles du 7 décembre 2021 en toutes ses dispositions et notamment sur l'acquisition de la clause résolutoire au 28 novembre 2020 au regard de la délivrance du commandement de payer le 28 octobre 2020 pour un montant de 17 582,93 euros, et de l'absence de paiement jusqu'à la délivrance de l'assignation. Elle indique avoir procédé à une déclaration de créance par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 février 2022. Elle reconnaît qu'à hauteur de cour cette demande ne peut plus aboutir. Sur ce, L'article L. 622-21 I du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture d'une procédure collective " interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° À la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° À la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent." En application de ces dispositions, applicables à la procédure de redressement judiciaire par renvoi de l'article L. 631-14, le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt les instances en cours qui tendent à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ainsi qu'à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Il résulte donc de ces dispositions que la bailleresse ne peut pas poursuivre en justice le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour des loyers et des charges impayés échus avant l'ouverture de la procédure collective une fois le redressement prononcé compte tenu de l'arrêt des poursuites individuelles des créanciers. Par conséquent, l'action introduite par la bailleresse avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, ce qui est le cas de l'ordonnance de référé frappée d'appel, être poursuivie après ce jugement. Du fait de l'évolution du litige par suite de l'ouverture de la procédure collective à l'égard de M. [Z], il convient d'infirmer l'ordonnance en ses dispositions faisant droit aux demandes de constatation de la résiliation de bail pour non-respect du commandement délivré et d'expulsion et, statuant à nouveau, de dire irrecevables lesdites demandes. Sur les demandes en paiement L'appelant demande de débouter la société Poissy 2 de l'intégralité de ses demandes et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond. Assisté du mandataire judiciaire, il estime que le décompte de la SCI est erroné en raison d'erreurs d'imputation d'encaissements et aussi car les loyers sont calculés sur la base d'un loyer renouvelé d'un montant non contractuel, le bailleur intègrant en outre des postes qu'il ne peut répercuter ou facturer à son locataire (frais de gestion, travaux, honoraires d'avocat). En réponse à l'appel incident, sur le montant du loyer et les frais de gestion, il sollicite la confirmation de l'ordonnance attaquée. Précisant qu'il ne peut jouir de la totalité des locaux loués, il sollicite à titre reconventionnel, la fixation du loyer du bail renouvelé tant qu'il n'aura pas été fixé judiciairement, à 240 euros TTC jusqu'à la mise à disposition effective du locataire des caves comprises dans l'assiette du bail. Il sollicite reconventionnellement la condamnation du bailleur à lui payer les sommes de 14 400 euros à titre de dommages intérêt pour le trouble tenant à l'impossibilité de jouir des caves depuis 5 ans, période non prescrite, et de 9 752 euros en remboursement de trop versés au titre de frais de gestion de loyer. À titre subsidiaire, il estime que toute éventuelle créance de la société Poissy 2 ne pourra faire l'objet que d'une fixation au passif, sous déduction des sommes indues fixées à 59 506,19 euros. Dans sa note en délibéré, le locataire estime que les demandes de condamnation en paiement de la bailleresse sont irrecevables, précisant que l'arrêt des poursuites ne s'impose qu'à la société Poissy 2. La société Poissy 2 s'oppose à tous les arguments de son contradicteur sur les postes prétendument indus et sur le décompte. Elle s'oppose aussi à la réfaction demandée en raison de l'absence de jouissance des caves. Elle demande de condamner M. [Z] à lui payer l'ensemble des arriérés de loyers calculés sur la base du loyer annuel indexé par le jeu de la clause d'indexation, soit 33 150 euros HT et HC, augmenté de 10 % au titre de la clause pénale en application des articles 12.1 et 19.2 du bail, soit au total la somme de 50 981,73 euros TTC, précisant que cette clause pénale est applicable même en référé. Elle critique en effet le montant du loyer retenu sur la base de 27 600 euros, sollicitant l'indexation du loyer et un montant de 33 150 euros HT. Elle indique que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation est devenue sans objet puisque le mandataire judiciaire a choisi de poursuivre l'exécution du contrat de bail en cours. Elle forme également un appel incident sur le montant des frais de gestion en application de l'article 8 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014. À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à infirmer l'ordonnance, le bailleur demande en application de l'article 9.4 du bail, l'autorisation de faire compensation des sommes éventuellement dues à son preneur avec sa dette locative. Il sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée qui a déclaré que le dépôt de garantie lui restait acquis. Enfin, dans sa note en délibéré déposée le 20 mai, l'intimée indique que sa demande tendant à voir son locataire déclarer irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions et l'en débouter, demeure recevable, bien qu'il bénéficie d'une procédure de redressement judiciaire. Sur ce, En application des dispositions susvisées du code de commerce, le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt les instances en cours qui tendent à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent. L'instance en cours au sens de ces dispositions, suspendue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur l'existence et le montant de cette créance ; tel n'est dès lors pas le cas de l'instance en référé qui ne peut tendre à obtenir qu'une condamnation provisionnelle qui n'a pas autorité de chose jugée sur le fond, de sorte que la créance faisant l'objet d'une telle instance doit être soumise à la procédure normale de vérification du passif et à la décision du juge-commissaire. Du fait de l'évolution du litige par suite de l'ouverture de la procédure collective, les demandes en paiement formées par la société Poissy 2 seront déclarées irrecevables. Il résulte de l'irrecevabilité des demandes en paiement formée par la bailleresse que la cour en appel du juge des référés ne peut pas davantage trancher les contestations de la créance soulevées au regard des arguments échangés entre les parties sur les frais de gestion, travaux, honoraires d'avocat, ou déterminer le montant du loyer qui est dû. Pour le même motif, la demande de compensation avec le dépôt de garantie prévue par l'article 9.4 du bail au bénéfice du bailleur est irrecevable. Enfin, sur la demande reconventionnelle du locataire, il sera retenu qu'en application de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, la cour ne pourrait lui accorder qu'une provision et que faute d'être ainsi formée, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention. Sur les demandes accessoires Seule l'évolution du litige en raison de l'ouverture de la procédure collective étant à l'origine de l'infirmation de l'ordonnance dont appel, chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elle aura exposés. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance dont appel sera également infirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Vu le jugement d'ouverture de la procédure collective rendu le 16 décembre 2021par le tribunal de commerce de Versailles intéressant M. [Z], Infirme l'ordonnance entreprise en date du 7 décembre 2021 ; Statuant à nouveau, Déclare la société Poissy 2 irrecevable en ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire, en paiement et en compensation ; Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées par M. [Z] et par la Sarl JSA ès qualités, Rejette toute autre demande, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie supportera les dépens de première instance et d'appel qu'elle aura exposés. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,