Cour d'appel, 31 mai 2024. 23/14333

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 31 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14333 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFAH Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 avril 2023 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 21/14259 APPELANTE S.A.S. GDP VENDOME immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 377 689 641,prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 assistée de Me Anastasia PITCHOUGUINA de la SELEURL SOLARIS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : J002 INTIMÉE S.A.R.L. AVENIR 5 IMMO immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 494 737 885, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Maciej SUSLO, avocat au barreau de PARIS assistée de Me Jean SANNIER de la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 584 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 01 Février 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire, - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 26 avril 2024 prorogée au 24 mai 2024 puis au 31 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE La S.A.R.L. AVENIR 5 IMMO est propriétaire de lots dépendant d'une copropriété sise à [Localité 5] dont elle a fait l'acquisition auprès de la société GDP VENDÔME PROMOTION aux termes d'un acte authentique du 5 juin 2007 au prix de 398 470,56 euros, après avoir réservé les lots n°416, 417 et 424 par contrat signé le 11 décembre 2006, l'opération s'inscrivant dans le cadre d'un projet d'exploitation d'une résidence de personnes âgées. Invoquant le défaut d'exploitation de la résidence et l'état dégradé dans lequel son gestionnaire l'a laissée, la société AVENIR 5 IMMO a assigné la société GDP VENDÔME devant le tribunal judiciaire de Paris au motif de la mise en oeuvre de la garantie de rachat des biens consentie par celle-ci par acte sous-seing privé du 21 juin 2007. L'affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état. Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 16 janvier 2023, la S.A.S. GDP Vendôme a soulevé devant le Juge de la mise en état l'irrecevabilité des demandes de la S.A.R.L. Avenir 5 Immo formées devant le tribunal et sa condamnation à lui verser une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles. L'ordonnance rendue le 19 avril 2023 par le Juge de la Mise en Etat du tribunal Judiciaire de Paris a ainsi statué: ' REJETONS la fin de non recevoir opposée à la demande formée devant le tribunal de la S.A.R.L. Avenir 5 Immo tendant à constater la perfection de la vente de ses lots de copropriété à la S.A.S. GDP Vendôme ; RÉSERVONS les frais irrépétibles ; RÉSERVONS les dépens ; RENVOYONS l'affaire à l'audience de mise en état du 21 juin 2023 à 13h30 pour dépôt par la S.A.S. GDP Vendôme de ses conclusions au fond et à défaut clôture'. La SAS GDP VENDÔME a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 11 août 2023. Par conclusions signifées le 17 janvier 2024 la SAS GDP VENDÔME demande à la cour de : Vu les articles 31 et 32 du Code de procédure civile ; Vu la jurisprudence citée INFIRMER l'ordonnance déférée en date du 19 avril 2023, en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir opposée par l'appelante à la demande présentée par la société AVENIR 5 IMMO ; STATUANT A NOUVEAU, JUGER irrecevables les demandes présentées par la société AVENIR 5 IMMO, pour défaut de qualité et d'intérêt personnel à agir à l'encontre de la société GDP VENDOME ; En conséquence, REJETER l'ensemble des demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions de la société AVENIR 5 IMMO ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER la société AVENIR 5 IMMO à payer à la société GDP VENDOME la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile de première instance et 10.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNER la société AVENIR 5 IMMO aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Olivier BERNABE. Par conclusions signifiées le 13 novembre 2023 la société AVENIR 5 IMMO demande à la cour de : Vu les articles 31, 122 et 789 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, Vu la jurisprudence citée, DEBOUTER la société GDP VENDÔME de ses prétentions formulées en cause d'appel En conséquence, CONFIRMER l'Ordonnance du 19 avril 2023, CONDAMNER la société GDP VENDÔME à verser à la société AVENIR 5 IMMO la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société GDP VENDÔME aux entiers dépens de l'instance. SUR QUOI, La Cour 1- la recevabilité des demandes formées par la société Avenir 5 Immo Au soutien de la recevabilité de la demande, le Juge de la Mise en Etat a motivé ainsi sa décision :'l'irrecevabilité sanctionne le défaut de droit d'agir, i.e.de former devant le juge une prétention fût-elle bien fondée. Elle ne doit donc s'apprécier qu'en considération de l'objet de la demande, de la personne de son auteur et du fondement choisi mais indépendamment de son bien fondé et de la pertinence des moyens invoqués. L'action en constatation de vente est une action banale. Ainsi, elle ne suppose pas une qualité pour agir. Par ailleurs, la S.A.R.L. Avenir 5 Immo a un intérêt évident à voir constater la vente de l'un de ses biens dès lors que cela modifieraitla composition de son patrimoine.' La société GDP VENDÔME fait valoir au visa de l'article 31 du Code de procédure civile, que les notions d'intérêt et de qualité doivent s'apprécier non seulement dans la personne du demandeur mais dans celle du défendeur. Elle rappelle que le litige est né de l'exigence par la société AVENIR 5 IMMO du rachat par la société GDP VENDÔME des trois lots acquis auprès de la société GDP VENDÔME PROMOTION, non partie à l'instance, prétendant que sa demande serait fondée au regard de la supposée existence à son bénéfice d'une garantie de rachat qui lui aurait été consentie par courriers des 21 juin et 6 juillet 2007 or, ces courriers ne concernent pas, selon l'appelante, la société AVENIR 5 IMMO qui n'en est ni la destinataire ni la bénéficiaire. Elle ajoute qu'il n'existe aucun lien entre les deux parties à cette instance, que le Juge de la Mise en Etat a ignoré le principe énoncé par l'article 1199 du Code civil de l'effet relatif des contrats dont l'application ici empêche de constater l'existence de la qualité à agir de la demanderesse dont seul Monsieur [B], désigné comme bénéficiaire de la garantie en tant que personne physique est destinataire. Elle en infère que la société AVENIR 5 IMMO n'étant pas partie au contrat discuté, ne peut valablement s'en prévaloir à l'encontre de la société GDP VENDÔME. Elle ajoute que l'intérêt à agir de la société AVENIR 5 IMMO n'est pas davantage établi faute de rapporter la preuve d'un engagement de GDP VENDÔME à son égard. La société AVENIR 5 IMMO rappelle que convaincue par les présentations du groupe GDP VENDÔME, Monsieur [B], par l'intermédiaire de la SARL AVENIR 5 IMMO, société en cours de formation dont il est le gérant, a signé un dossier de réservation le 11 décembre 2006 pour investir dans un EPHAD au sein de la résidence [7] à [Localité 5] (94), au vu de la garantie de rachat des parts des lots d'investisseurs désireux de sortir de l'opération, proposée par le groupe GDP VENDÔME, par le truchement de la Foncière GDP Vendôme créée à cet effet. Il indique avoir ainsi délégué à la société GDP VENDÔME la constitution de la SARL unipersonnelle AVENIR 5 IMMO et fait l'acquisition de trois lots exploités par la société Résidence Saint Hilaire, mis à bail pour une durée de 9 ans renouvelable. C'est dans ce contexte que par courrier du 21 juin 2007 la société GDP VENDÔME a garanti à Monsieur [T] [B] la reprise des biens achetés, lui accordant cette garantie dans un délai d'exercide de 6 mois après le dernier jour de la quinzième année sous peine de forclusion pour un prix de 360 439,68 euros pour trois lots, garantie ayant été renouvelée le 6 juillet 2007 dans les mêmes termes. La société exploitante ayant donné congé par acte du 14 juin 2018 pour le 4 juin 2019 à la société AVENIR 5 IMMO et un administrateur judiciaire de la copropriété de la Résidence [7] ayant été désigné par ordonnance du 23 août 2019, la société AVENIR 5 IMMO indique avoir alors fait part, aux termes du courrier recommandé du 12 juillet 2021, à la société GDP VENDÔME, de son souhait de bénéficier de la garantie de rachat auquel n'ayant reçu aucune réponse elle a dû donner suite par l'assignation délivrée le 15 novembre 2021 devant le Tribunal Judiciaire de Paris. Elle fait valoir que la société GDP VENDÔME opère manifestement une confusion entre la recevabilité et le bien fondé de la demande, que la question de la transmission de la promesse relève du fond et sa mauvaise foi patente puisque c'est cette même société qui a fait constituer à Monsieur [B] la société AVENIR 5 IMMO en vue de l'acquisition projetée, la qualité et l'intérêt à agir de cette dernière ne se comprenant qu'au travers de celle de l'acquéreur bénéficiaire de la garantie. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 31 du Code de procédure civile : ' L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.' La SARL AVENIR 5 IMMO dont le représentant légal est Monsieur [T] [B] a été constituée, selon les statuts signés versés aux débats, le 29 janvier 2007 entre lui-même, son épouse et leurs deux enfants. Les statuts ont été publiés au Service des Impôts des Entreprise de Raincy le 15 février 2007. Un acte intitulé Garantie de Rachat Sous-Seing Privé a été consenti par la société GDP VENDÔME le 21 juin 2007 à Monsieur [T] [B] (...) par lequel la première représentée par son président Monsieur [E] [P] ' garantit à Monsieur [T] [B] la reprise des biens achetés selon acte notarié dans la Résidence pour personnes âgées dépendantes ou non d'[Localité 5] (94) après une durée de quinze ( 15) années pour un prix entendu hors taxes de trois cent soixante mille quatre cent trente neuf euros et soixante huit centimes pour trois lots. Cette garantie exceptionnelle accordée à Monsieur [B] devra s'exercer impérativement au plus tard dans un délai de six mois après le dernier jour de la quinzième année sous peine de forclusion. Pour bénéficier de la garantie de rachat, Monsieur [B] devra faire part de son souhait de rachat en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au président de la société GDP VENDÔME, [Adresse 6], dans le délai impartik mentionné ci-dessus.' Le premier procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la société a été adressé à Monsieur [B] SARL AVENIR 5 IMMO le 5 septembre 2007, pour signature, donnant tous pouvoirs à la société GDP VENDÔME pour procéder à toutes déclarations et formalités nécessaires en vue de la mise en activité de la société AVENIR 5 IMMO auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie et du Registre du Commerce et des Sociétés. La constitution de la société AVENIR 5 IMMO a donc été opérée à l'initiative de l'appelante afin de permettre la gestion commerciale de la perception des fruits de l'exploitation du bail commercial et de l'activité hôtelière auxquels font expressément référence les statuts de la société. Or, les statuts de la société AVENIR 5 IMMO ont été adressés par le service juridique de la société GDP VENDÔME à Monsieur [T] [B] SARL AVENIR 5 IMMO par courrier du 19 mars 2007 ceci faisant la preuve que c'est bien à l'initiative et par le truchement de la société GDP VENDÔME que Monsieur [B] a constitué cette société dont l'unique objet est de gérer les revenus commerciaux générés par le programme immobilier d'investissement locatif. La garantie de rachat consentie à Monsieur [B] le 21 juin 2007 alors que les statuts de la société AVENIR 5 IMMO avaient été publiés le 15 février 2007 et transmis par la société GDP VENDÔME à Monsieur [B] en sa qualité de représentant légal de la société AVENIR 5 IMMO, ainsi qu'il a été vu, le 19 mars 2007, trouve ainsi sa cause dans la vente consentie par acte authentique du 5 juin 2007 puisqu'elle porte sur le rachat des mêmes lots acquis non par Monsieur [B], à titre personnel mais par la société AVENIR 5 IMMO dont il est gérant et représentant légal et alors que la fiche technique présentant l'investissement à Monsieur [B], jointe à l'étude personnalisée qui lui a été remise le 5 décembre 2006, précise expressément que : ' l'investissement doit être réalisé via une société dont vous détenez 100 de parts soit 100 % de la société.' Ce faisant, la qualité de la société AVENIR 5 IMMO à agir en vue de la délivrance de la garantie consentie à Monsieur [T] [B] qui en est le représentant légal, est indissociable de son intérêt à agir ensuite du congé donné dans le cadre du bail commercial et des pertes financières en résultant, alors que l'investissement réalisé était présenté dans le cadre du régime fiscal des loueurs en meublé professionnel. Il en résulte que la société AVENIR 5 IMMO a qualité et intérêt à agir en vue de la délivrance de la garantie de rachat consentie le 21 juin 2007 par la société GDP VENDÔME. L'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions en ce compris les frais irrépétibles et les dépens de première instance qui ont été réservés. 2- Les frais irrépétibles et dépens de l'appel La société GDP VENDÔME sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à régler à la société AVENIR 5 IMMO une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, CONDAMNE la société GDP VENDÔME aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à régler à la société AVENIR 5 IMMO une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE