Cour d'appel, 16 mai 2024. 21/20232

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 MAI 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20232 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWMG Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 19/09757 APPELANTE S.A.R.L. LECTUR INVEST [Adresse 6] [Localité 16] RCS n° 400 843 074 Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Ayant pour avocat plaidant : Me Françk LE CALVEZ, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [G] [I] né le 17 février 1947 à [Localité 27] [Adresse 12] [Localité 14] Monsieur [F] [I] né le 14 juillet 1951 à [Localité 27] [Adresse 8] [Localité 3] Madame [Y] [I] née le 6 juillet 1952 à [Localité 27] [Adresse 1] [Localité 13] Monsieur [H] [I] né le 19 février 1954 à [Localité 27] [Adresse 31] [Localité 21] PORTUGAL Madame [P] [I] née le 22 avril 1955 à [Localité 27] [Adresse 23] [Localité 17] Monsieur [L] [I] né le 26 novembre 1976 à [Localité 29] [Adresse 32] [Localité 9] BELGIQUE Monsieur [T] [I] né le 10 août 1978 à [Localité 27] [Adresse 2] [Localité 22] Monsieur [W] [I] né le 12 décembre 1979 à [Localité 30] [Adresse 7] [Localité 15] Monsieur [M] [Z] né le 23 octobre 1956 à [Localité 28] [Adresse 10] [Localité 18] Représentés par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistés par Me Armel D'ABOVILLE de la AARPI ROSSI, BORDES & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0341 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Aurély ARNELL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 1961 intitulé « bail », Mme [C] [V] née [X] [I] a donné à bail à M. [O] [U] un terrain situé [Adresse 26] à [Localité 24] (260m²), section C n° [Cadastre 19] p [Cadastre 20] p (dans l'acte notarié de 1998 ce bail est présenté comme celui du [Adresse 25] et non du 148). Ce contrat stipule les charges et conditions du bail. Par acte sous seing privé du 1er octobre 1963 intitulé « bail », Mme [C] [V] née [X] [I] a donné à bail à M. [O] [U] un terrain à [Adresse 26] (173m²) section C n° [Cadastre 19]p et [Cadastre 20]p. Par accord du 10 novembre 1972, Mme [K] [V] épouse de M. [D] [I] et M. [M] [Z] sous l'administration légale de son père se sont dit d'accord pour le montant des loyers et pour que le locataire des locaux du [Adresse 25] et [Adresse 26] puisse sous-louer. Par acte sous seing privé, intitulé « renouvellement de bail », du 12 décembre 1980, Mme [K] [V] et M. [Z] ont renouvelé à M. [O] [U] le bail concernant un terrain situé à [Localité 24] d'une contenance de 260m², présenté page 1 comme étant au [Adresse 26] et rectifié en [Adresse 25] en page 2. Par « deuxième avenant de révision » en date du 1er mai 1997, entre Mme [I], et M. [M] [Z] d'une part et Mme [N] [U] d'autre part, il a été conclu au renouvellement du bail relatif au terrain [Adresse 26] à [Localité 24] (173 m²). Par « avenant de renouvellement de bail » en date du 1er juillet 1997, entre Mme [I], née [K] [V] et M. [M] [Z] d'une part et Mme [N] [U] d'autre part, il a été conclu au renouvellement du bail relatif au terrain [Adresse 25] (265 m²). Par acte notarié du 22 octobre 1998, Mme [N] [A] veuve de M. [O] [U] a vendu à la société Lectur Invest « tous les droits portant sur diverses constructions effectuées sur un terrain appartenant à Mme [K] [I] et M. [M] [Z] consistant en : à [Adresse 25] un magasin construit en matériaux démontable d'une surface d'environ 260 m² ; à [Adresse 26] un magasin construit en matériaux durs d'une surface d'environ 173m² » et « le droit au bail pour le temps restant à courir afférent aux terrains sis [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 24] ». Aux opérations de vente étaient représentés Mme [K] [I] et M. [M] [Z] « propriétaires des immeubles sis à [Localité 24] [Adresse 25] et [Adresse 26] ». Par « avenant de révision de bail » du 2 mai 2000, entre Mme [I], M. [Z] et la société Lectur Invest, il a été conclu au renouvellement du bail portant sur le terrain du [Adresse 25]. Ce contrat révise le loyer et fixe le dépôt de garantie. Il prévoit que toutes les clauses et conditions du bail du 20 août 1988 et du bail du 1er juillet 1997 non contraires demeurent inchangées. Par « avenant de révision » du 6 octobre 2003, entre Mme [I], M. [Z] et la société Lectur Invest il a été procédé au renouvellement du bail du terrain du [Adresse 4] à [Localité 24]. Ce contrat fixe le montant du loyer et le dépôt de garantie. Il prévoit que toutes les clauses et conditions du bail du 20 août 1988 et 1er juillet 1997 non contraires restent inchangées. Par « avenant de révision » du 6 octobre 2003 entre Mme [I], M. [Z] et la société Lectur Invest, il a été conclu au renouvellement du bail du terrain du [Adresse 5]. Le montant du loyer et du dépôt de garantie a été fixé. Le contrat prévoit que les clauses et conditions du bail de 1991 non contraires demeurent inchangées. Par procès-verbal du 2 mars 2019, Maître [B] huissier de justice constate que l'indivision [I] [Z] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 24], étant la parcelle AC n°[Cadastre 11]. Par exploit d'huissier signifié le 5 août 2019, les bénéficiaires de la succession [I] ont assigné Lectur Invest devant le tribunal de grande instance de Bobigny notamment aux fins de constater acquise la clause résolutoire. Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 avril 2021, les bénéficiaires de la succession [I] ont demandé au juge de : - constater l'inexécution des obligations locatives de la société Lectur Invest matérialisée par ses impayés et la mise en place de sous-locations non autorisées, - dire l'infraction de sous-location établie et reconnue par la société Lectur Invest, - dire que cette infraction et les impayés n'ont pas cessé dans le délai d'un mois ouvert par les commandements de payer et les sommations pour se mettre en conformité, - dire en conséquence, au regard du caractère instantané et irréversible de l'infraction, et de la particulière mauvaise foi du preneur, qu'il n'était pas fondé à solliciter sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce, l'octroi de délais pour se mettre en conformité, En conséquence, - constater que les clauses résolutoires au titre des deux baux des [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 24] sont acquises et prononcer l'expulsion de la société Lectur Invest ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin. - rejeter toutes les demandes de la société Lectur Invest. - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde- meubles du choix du bailleur aux frais et risques de la société Lectur Invest en application des articles L433-1 du code des procédures civiles d'exécution et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dire que les biens inventoriés par l'huissier dans le procès-verbal d'expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n'ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l'article R433-6 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner la société Lectur Invest au paiement des intérêts de retard calculés au taux d'intérêt légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de signification des deux commandements de payer, soit le 16 mai 2019, - attribuer au profit du bailleur les deux dépôts de garantie d'un montant respectif de 5.628,03 € au titre du bail du [Adresse 25] et de 1.857,17 € au titre du bail du [Adresse 26], - condamner la société Lectur Invest au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation des baux, jusqu'à la libération complète des lieux. Cette indemnité sera d'un montant égal au triple du dernier loyer mensuel en principal hors taxes et hors charges, soit la somme mensuelle de 2.814,03 € au titre du bail du [Adresse 25] et de 928,59 € au titre du bail du [Adresse 26], - rejeter toute demande de délai, - dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après la résiliation des baux, les indemnités d'occupation ainsi fixées seraient indexées sur l'indice national des loyers commerciaux (ILC), l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de résiliation des baux. - condamner la société Lectur Invest au paiement de la somme de 8.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Lectur Invest aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification des commandements de payer et des sommations, ainsi que de tout acte de poursuite. Par jugement contradictoire entrepris du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire des baux portant sur les terrains situés [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 24] avec effet au 16 juin 2019, REJETTE la demande de délai de paiement sollicitée par la société Lectur Invest, ORDONNE à la société Lectur Invest de libérer les lieux susvisés, DIT qu'à défaut de départ volontaire, la société Lectur Invest pourra être expulsée à la requête 'de la' Monsieur [G] [I], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [I], Monsieur [H] [I], Madame [P] [I], Monsieur [L] [I], Monsieur [T] [I], Monsieur [W] [I], Monsieur [M] [Z], ainsi que tous occupants de son chef,au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, REJETTE la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial, REJETTE la demande relative aux intérêts de retard, REJETTE la demande relative aux dépôts de garantie, CONDAMNE la société Lectur Invest à payer à Monsieur [G] [I], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [I], Monsieur [H] [I], Madame [P] [I], Monsieur [L] [I], Monsieur [T] [I], Monsieur [W] [I], Monsieur [M] [Z], une indemnité d'occupation mensuelle de ',68 euros' pour le terrain du [Adresse 4] et de 618 euros par mois pour le terrain du [Adresse 26], avec indexation à compter du 1er décembre 2022, sur l'indice national des loyers commerciaux, l'indice de base étant le dernier paru à la date de résiliation des baux, CONDAMNE la société Lectur Invest aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer et des sommations, CONDAMNE la société Lectur Invest à payer à Monsieur [G] [I], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [I], Monsieur [H] [I], Madame [P] [I], Monsieur [L] [I], Monsieur [T] [I], Monsieur [W] [I], Monsieur [M] [Z], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; REJETTE le surplus des demandes. Par jugement en rectification d'erreur matérielle du 15 décembre 2021, l'indemnité d'occupation mensuelle de ',68 euros' pour le terrain du [Adresse 4] a été remplacée par une indemnité d'occupation mensuelle de 2042,68 euros. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 22 novembre 2021 par la SARL Lectur invest à l'encontre du jugement du 10 novembre 2021 et l'appel interjeté le 15 mars 2022 à l'encontre du jugement rectificatif du 15 décembre 2021, Vu l'ordonnance de jonction du 22 septembre 2022, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 janvier 2024 par lesquelles la SARL Lectur invest demande à la cour de : (1) INFIRMER le jugement du 10 novembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu'il a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné à la Société Lectur Invest de libérer les lieux, et dit qu'à défaut de départ volontaire elle pourra être expulsée, condamné la Société Lectur Invest à payer la somme (rectifiée par jugement du 15 décembre 2021) de 2042,68 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle pour le terrain du [Adresse 4] et de 618 euros par mois pour le terrain du [Adresse 26], avec indexation condamné Lectur Invest à 4.000 euros au titre de l'article 700 et aux dépens (2) INFIRMER le jugement en rectification d'erreur matérielle du 15 décembre 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny ; Statuant à nouveau, (3) JUGER que la société Lectur Invest a sollicité des délais de paiement ; (4) JUGER que la société Lectur Invest a réglé intégralement sa dette ; (5) JUGER que la clause résolutoire n'est pas réputée acquise ; (6) REJETER l'intégralité des demandes des consorts [I] et [Z] ; Y ajoutant, (7) CONFIRMER le jugement en ce qu'il a jugé que la société Lectur Invest est propriétaire des bâtiments situés sur les parcelles [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 24], et est en droit de louer ces bâtiments ; (8) CONDAMNER les consorts [I] et [Z] à 5.000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile outre aux dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 janvier 2024 au terme desquelles M. [G] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], M. [H] [I], Mme [P] [I], M. [L] [I], M. [T] [I], M. [W] [I] et M. [M] [Z] demandent à la cour de : CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement contentieux du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 10 novembre 2021 (RG n°19/09757), rectifié par les jugements du 15 décembre 2021 et du 9 février 2022 ; En conséquence : DEBOUTER la société Lectur Invest de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Y ajoutant : CONDAMNER la société Lectur Invest à payer à Monsieur [G] [I], Monsieur [F] [I], Madame [Y] [I], Monsieur [H] [I], Madame [P] [I], Monsieur [L] [I], Monsieur [T] [I], Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [Z] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société Lectur Invest aux entiers dépens de l'instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. La SARL Lectur Invest fait grief au jugement entrepris d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire, alors qu'elle avait réglé la dette durant la procédure de première instance, en faisant valoir que le preneur qui s'est acquitté de ses loyers en sollicitant une demande de délais de paiement est en droit d'obtenir que la clause résolutoire soit réputée non acquise. Elle affirme avoir dû suspendre ses règlements dès lors que les chèques qu'elle transmettait à Mme [K] [I] n'étaient plus encaissés, et soutient qu'elle n'a pas réglé les sommes dues dans le délai d'un mois après le commandement de payer dès lors que les parties s'étaient rapprochées par le biais de leurs conseils afin que la SARL Lectur Invest puisse acquérir les biens, mais qu'aucun accord sur le prix n'avait été trouvé. Les intimés répliquent que les juges, lorsqu'ils sont saisis d'une demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire, doivent la déclarer acquise s'ils n'accordent pas de délais de paiement, et ce quand bien même le locataire serait à jour de ses loyers au jour où ils statuent, et citent à cet égard un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 7 décembre 2004 (n°03-18144). Ils ajoutent que l'octroi de délais de paiement relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, et qu'en l'espèce, le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement de l'appelante. Ils soulignent que l'arriéré locatif n'a été apuré que près de 20 mois après la signification des commandements, que les impayés durent depuis de nombreuses années et que la SARL Lectur Invest disposait des coordonnées de l'indivision [I] [Z]. Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, le bail du 1er octobre 1963 relatif au terrain du [Adresse 26] et le bail du 12 décembre 1980 relatif au terrain situé [Adresse 25] comportent une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit et l'expulsion du preneur aura lieu sur une simple ordonnance de référé. Il a également pertinemment constaté qu'un commandement de payer a été signifié le 16 mai 2019 respectivement au titre du bail du [Adresse 25] pour la somme de 56.624,08 euros et au titre du bail du 148, avenue Galliéni pour la somme de 18.788,77 euros. Il a mentionné exactement qu'il n'était pas contesté que les commandements de payer étaient restés infructueux plus d'un mois après leur signification. Pour rejeter la demande de délais de paiement suspensifs formée par la locataire, le premier juge a considéré que les impayés ont été régularisés tardivement, ajoutant que la SARL Lectur Invest ne démontrait pas avoir recherché activement à régler les loyers dus au moment du décès de la bailleresse, et qu'elle n'avait procédé au règlement des loyers dus qu'une fois l'assignation délivrée. La cour constate que les impayés sont anciens, en ce qu'ils remontent à 2014 compte tenu de la prescription quinquennale. Il résulte d'un courrier du notaire en date du 12 juin 2012 que la SARL Lectur Invest a été informée du décès de Mme [K] [V] veuve [I], bailleresse, et qu'elle a été invitée à justifier du règlement des loyers. Un courriel du 24 mars 2015, non utilement contesté par la SARL Lectur Invest, démontre qu'un rendez-vous avait eu lieu entre le dirigeant de cette société, M. [E] [R], et M. [T] [I], au cours duquel le premier avait fait part au second qu'il était ouvert à toute proposition, dont le rachat des terrains, et qu'il était d'accord pour payer le retard des loyers dans tous les cas. Il en résulte que la SARL Lectur Invest avait bien été informée du décès de la bailleresse et avait contact avec un membre de l'indivision en résultant, auprès de laquelle elle aurait pu s'acquitter de sa dette. La cour constate également que 20 mois se sont écoulés entre mai 2019, date de la délivrance des commandements de payer, et janvier 2021, date à laquelle la SARL Lectur Invest a soldé la dette locative. Il n'est pas justifié du rapprochement évoqué par la SARL Lectur Invest aux fins de rachat des terrains dont elle se prévaut pour justifier ce délai. Enfin, la cour relève que les indemnités d'occupation dues en vertu du jugement entrepris ne sont pas intégralement réglées, ainsi qu'il résulte du décompte produit en pièce 16 par les intimés, aucun paiement n'ayant été effectué depuis le 2ème trimestre 2021. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement formée par la SARL Lectur Invest et constaté l'acquisition de la clause résolutoire du chef de l'impayé locatif, sans qu'il soit besoin d'examiner le second moyen de résiliation du bail tiré de la sous-location. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l'espèce, la SARL Lectur Invest ne conteste pas utilement les montants fixés par le premier juge, qu'il convient de confirmer, ceux-ci permettant de compenser la perte de loyers subie, mais également de l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL Lectur Invest à payer à l'indivision [I] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle de 2042,68 euros pour le terrain du [Adresse 4] et de 618 euros pour le terrain du [Adresse 26]. Sur la demande de la SARL Lectur Invest tendant à 'confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la société Lectur Invest est propriétaire des bâtiments situés sur les parcelles [Adresse 25] et [Adresse 26] à [Localité 24], et est en droit de louer ces bâtiments' Il ne saurait être fait droit à cette demande, dès lors que le dispositif du jugement entrepris ne statue pas sur ces points, qui consistent en des moyens invoqués par la SARL Lectur Invest devant le premier juge à l'appui de sa demande de rejet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SARL Lectur Invest, partie perdante, sera condamnée aux dépens. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne la SARL Lectur Invest à payer à M. [G] [I], M. [F] [I], Mme [Y] [I], M. [H] [I], Mme [P] [I], M. [L] [I], M. [T] [I], M. [W] [I] et M. [M] [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Lectur Invest aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président