Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/00535

ARRET N° S.A.R.L. LA MASCOTTE C/ [J] [N] [X] MS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00535 - N° Portalis DBV4-V-B7F-H7KB Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : S.A.R.L. LA MASCOTTE dont l'enseigne est PROCIM IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital social de 15 000€ immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de COMPIEGNE sous le numéro 499 727 196, dont le siège social est situé [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS APPELANTE ET Monsieur [Y] [J] [N] né le [Date naissance 3] 1953 à de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Madame [Z] [X] épouse [J] née le [Date naissance 1] 1957 à de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Imed Eddine ABDERHIM, avocat au barreau de SENLIS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 28 juin 2022, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 septembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 27 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 18 juillet 2012, M. [J] [N] et son épouse Mme [X] ont confié à la société La Mascotte, agence immobilière, la gestion locative de quatre appartements, situés à [Adresse 7]. L'un de ces appartements a été donné à bail à Mme [P] le 28 juillet 2016. Le 27 mars 2018, M. et Mme [J] [N] ont dénoncé le mandat avec prise d'effet au 1er juillet 2018. Suite à la reprise de la gestion de leurs biens, M. et Mme [J] [N] se sont plaints d'un écart non justifié entre les loyers perçus et ceux qui leur étaient dus entre 2015 et le 30 juin 2018, d'un montant de 17 769,48 euros. Après mise en demeure du 16 octobre 2018, M. et Mme [J] [N] ont, par acte du 14 février 2019, assigné la société La Mascotte et son assureur la société Galian. Par jugement du 27 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Senlis a : - condamné la société La Mascotte à payer à M. et Mme [J] [N] la somme de 17 769,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2018, - rejeté leur demande en paiement de la somme de 855,22 euros, - rejeté la demande en garantie de la société Galian, - condamné la société La Mascotte à payer à M. et Mme [J] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [J] [N] à payer à la société Galian la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société La Mascotte aux dépens de l'instance. Par déclaration du 25 janvier 2021, la société La Mascotte a formé un appel limité aux dispositions la condamnant. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2022. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions du 22 novembre 2021, la société La Mascotte demande à la cour: - d'infirmer le jugement en ses dispositions l'ayant condamnée, - à titre principal, débouter M. et Mme [J] [N] de toutes leurs demandes, - à titre subsidiaire, ramener les condamnations à la somme de 13 469,38 euros, - en tout état de cause, condamner M. et Mme [J] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle conteste avoir commis une faute. Elle soutient que M. et Mme [J] [N] ont été informés des défaillances de leur locataire dont la dette de loyer s'élève à la fin du mandat à la somme de 13 469,38 euros. Selon elle, le mandat ne comportait aucune obligation de garantir les loyers, la faute de l'agent immobilier ne pouvant être retenue qu'en cas de défaut de vérification de la solvabilité du locataire, ce que M. et Mme [J] [N] ne prouvent pas. Elle fait valoir qu'ils sont entièrement responsables de leur dommage puisqu'ils ont engagé tardivement l'action en résiliation du bail, en juillet 2019 et n'ont, dans le cadre de cette action, pas demandé la condamnation de la locataire au paiement des loyers antérieurs à la résiliation du mandat de gérance. Elle sollicite, à titre subsidiaire, que la dette de réparation soit ramenée à la somme de 13 469,38 euros, validée le 4 juillet 2018 par les bailleurs, ceux-ci ne justifiant pas le surplus de leur créance. Par conclusions du 21 juin 2021, M. et Mme [J] [N] demandent la confirmation du jugement et la condamnation de la société La Mascotte au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils affirment que la société La Mascotte a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne les avisant pas de difficultés dans l'encaissement des loyers ou de la nécessité d'engager des poursuites à l'encontre d'un locataire. Ils chiffrent les écarts non justifiés à la somme de 17 769,49 euros, indiquant que ces écarts ne visent pas uniquement les impayés de loyers de Mme [P] pour laquelle une action en résiliation a été engagée postérieurement à la résiliation du mandat de gérance et en temps utile. MOTIVATION 1. Sur la responsabilité de l'agent immobilier Vu les articles 1991 et 1992 du code civil ; Il résulte de ces textes que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses. Lorsqu'il est investi d'un mandat de gestion locative, l'agent immobilier doit encore contrôler l'évolution de la solvabilité du locataire pendant la durée d'exécution du bail et avertir son mandant dès qu'il dispose d'indices révélateurs d'une situation négative. Conformément à l'article 66 alinéa 1 du décret du 20 juillet 1972, il appartient à l'agent de rendre compte annuellement de toutes les sommes perçues et dépensées au cours de sa mission. Le mandat de gérance du 18 juillet 2012 donnait notamment mission à la société La Mascotte d'encaisser et percevoir les loyers et d'engager toute procédure judiciaire en cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire. La société La Mascotte ne conteste pas l'existence d'une perte de loyer en lien avec des impayés entre 2015 et 2018. Elle ne prouve pas avoir informé M. et Mme [J] [N] de ces impayés, ni leur avoir conseillé d'engager une action en résiliation du bail en temps utile. S'ils ont, par courriels des 29 juin et 4 juillet 2018, demandé à l'agence le montant du solde restant dû en vue de la clôture du compte de gestion, cette demande est postérieure à la notification de la résiliation du mandat et prouve au contraire que l'information ne leur avait pas été délivrée en cours d'exécution. Aucun compte annuel n'est fourni, ce qui aurait permis à l'agence de prouver l'exécution de son obligation d'information. L'insolvabilité de la locataire est démontrée par le montant des impayés, admis par l'agence à hauteur de 13 469,38 euros jusqu'au 30 juin 2018 et fixé pour la période postérieure à la somme de 19 380 euros par l'ordonnance du 20 décembre 2019, ce qui prouve un endettement structurel. Il en résulte que l'agence a manqué à son obligation de vérification de l'évolution de la solvabilité des locataires et d'information de ses mandants, ce qui a entraîné l'accroissement de la dette de loyer. La société La Mascotte engage donc sa responsabilité. L'obligation de réparation n'est pas subordonnée à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre le locataire. L'agence ne peut donc s'exonérer de sa responsabilité en arguant de l'absence d'action en paiement des loyers dus au cours du mandat. Pour prouver leur préjudice, M. et Mme [J] [N] fournissent un décompte précis évaluant la perte à la somme de 17 769,49 euros, soit 2 321,08 euros en 2015, 8 365,81 euros en 2016, 1 916,22 euros en 2017 et 5 166,38 euros du 1er janvier au 30 juin 2018. Ces éléments sont suffisants pour établir la perte de loyers alléguée, à charge pour l'agence immobilière de répondre. En réponse, l'agence indique que la perte doit être limitée à la somme de 13 469,38 euros, validée par M. et Mme [J] [N]. S'ils ont en effet demandé le remboursement de cette somme à l'agence par courriel du 4 juillet 2018, il n'en résulte pas pour autant qu'ils ont transigé sur le montant de leur droit à réparation qui n'a fait l'objet d'aucun accord et peut donc être revu à la hausse en fonction des éléments fournis à la cour. Cependant, le préjudice en lien avec la faute de l'agence ne peut être qu'une perte de chance de percevoir la totalité des loyers car il n'est pas certain que mieux informés et conseillés, M. et Mme [J] [N] auraient pu éviter toute perte de loyers. Compte tenu de la durée de la perte, de celle prévisible d'une procédure d'expulsion et du risque de non-recouvrement de la dette, il convient d'évaluer la perte de chance de percevoir la totalité des loyers à 70 %. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a reconnu le droit à réparation de M. et Mme [J] [N] mais infirmé sur le montant alloué qui sera fixé en cause d'appel à 12 438,64 euros. Conformément à l'article 1231-7 alinéa 2 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020, date du prononcé du jugement confirmé dans la limite de ce quantum. Concernant la demande de condamnation à la somme de 855,22 euros correspondant à des travaux complémentaires et recharges de fioul réalisés dans un bien situé [Adresse 6], c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a rejeté cette demande, en l'absence de production du mandat de gestion afférent à ce bien. Le jugement sera confirmé. 2. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles doivent être confirmées. La société La Mascotte qui succombe partiellement en ses prétentions et est tenue à indemnisation supportera la charge des dépens d'appel. L'équité commande enfin d'allouer à M. et Mme [J] [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a fixé le montant de la réparation allouée à [Y] [J] [N] et son épouse [Z] [X] à la somme de 17 769,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2018, Statuant à nouveau du chef infirmé : Condamne la société La Mascotte à payer à [Y] [J] [N] et son épouse [Z] [X] la somme de 12 438,64 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020, Y ajoutant : Condamne la société La Mascotte aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Mascotte à payer à [Y] [J] [N] et son épouse [Z] [X] la somme de 3 000 euros. LE GREFFIERLE PRESIDENT