Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
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N° RG 25/55656 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAMAV
AS M N° : 12
Assignation du :
12 Août 2025
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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 18 décembre 2025
par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Commune VILLE DE [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS - #K0131
DEFENDERESSE
Madame [U] [N] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Eric HARM, avocat au barreau de PARIS - #G0173
DÉBATS
A l’audience du 13 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la ville de Paris a fait assigner Mme [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 5] (bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, lot n°20), aux fins de voir :
" CONSTATER l'infraction commise par Madame [U] [N] épouse [K] ;
- Condamner Madame [U] [N] épouse [K] à une amende civile de 100.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Condamner Madame [U] [N] épouse [K] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ".
L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 18 septembre 2025, a fait l'objet d'un renvoi à la demande de la défenderesse.
A l'audience qui s'est tenue le 13 novembre 2025, la ville de [Localité 9] a maintenu ses demandes telles que contenues dans l'acte introductif d'instance et les motifs y énoncés. Elle a ainsi confirmé demander le retour à l'usage d'habitation des locaux sous astreinte de 20 000 euros conformément aux termes des motifs de son assignation.
A l'appui de ses demandes, la ville de [Localité 9] expose que l'appartement appartenant à Mme [N] qui est à usage d'habitation comme en attestent la fiche de révision foncière modèle H2 signée et datée du 12 août 1998 et l'acte de vente du 30 septembre 1998 par la SARL XV Louis à Mme [N] et qui n'est pas sa résidence principale, a fait l'objet de locations meublées de courtes durées et, en conséquence, d'un changement d'usage non autorisé au sens des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Elle relève que l'usage commercial allégué par Mme [N] n'est nullement démontré.
Elle sollicite ainsi la condamnation de Mme [N] au paiement d'une amende de 100 000 euros, les gains illicites étant évalués à 153 669 euros, pour une période allant d'octobre 2021 à janvier 2025, soit pour une période de 52 mois.
Elle indique ainsi solliciter l'application de la loi Le Meur pour l'amende dans la mesure où il y a eu des locations après l'entrée en vigueur de la loi.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l'audience par son conseil, Mme [N] a sollicité le débouté de la ville de [Localité 9] de l'intégralité de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [N] fait valoir que le local litigieux (lot n°20) est à usage commercial comme en attestent tant l'acte de vente qui mentionne le lot n°20 comme étant une réserve commerciale, que le règlement de copropriété qui désigne les locaux situés au rez-de-chaussée comme pouvant être utilisés à usage d'habitation ou à usage commercial.
Elle explique avoir utilisé ce local pour l'exercice de son activité d'expert jusqu'à son départ de [Localité 9] et avoir conclu, à son départ, un bail commercial avec la société PBL qui a pour activité la location de biens immobiliers et qui le loue en locations de courtes durées.
A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction de l'amende civile à une amende symbolique compte tenu de sa bonne foi et de sa collaboration, ayant ainsi suspendu son activité de location dans l'attente du jugement à intervenir.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'aux notes de l'audience.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.
MOTIFS
Sur les demandes de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
Dans un avis du 10 avril 2015 (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que :
“ Lorsqu'une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation est sollicitée sur le fondement d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de l'article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du même code doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne ".
L'article L.631-7, dernier alinéa, du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, disposait que " le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ”.
Ce même texte dispose, dans sa rédaction actuelle, que “ le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article ”.
Il en résulte que le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en meublé de tourisme constitue un changement d'usage et que, par conséquent, les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu'une location est intervenue après cette date, peu important la date des premières locations.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la ville de [Localité 9] que les locations en meublé de tourisme se sont poursuivies après le 21 novembre 2024 et ce, jusqu'en janvier 2025, l'annonce de l'appartement sur Airbnb étant toujours active au 3 janvier 2025 et des commentaires ayant été laissés aux mois de novembre, décembre 2024 et janvier 2025. Mme [N] reconnaît, d’ailleurs, n'avoir cessé les locations de courte durée que début 2025.
La détermination de l'usage d'habitation du local prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation doit donc s'effectuer à l'aune des critères de la loi nouvelle.
Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :
" La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1.
Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage.
L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article ".
Aux termes de l'article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :
" Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L.631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l'autorité organisatrice de l'habitat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ".
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 9], d'établir :
∙ l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l'usage, sauf pour les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
∙ un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ; ces dispositions excluent, notamment, la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n'excédant pas quatre mois par an, la location d'un meublé résidence principale et la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité.
La preuve de l'usage d'habitation peut se faire par tous moyens.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle ait été mise en œuvre en l'espèce.
o Sur l'usage d'habitation du local
A titre liminaire, il convient de relever que les locaux litigieux ont fait l'objet de travaux qui se sont achevés le 18 septembre 1995.
La ville de [Localité 9] verse aux débats une fiche H2 portant sur un local situé [Adresse 3], bâtiment B, rez-de-chaussée, porte D, lot n°20. Cette déclaration a été remplie le 18 août 1998 par son propriétaire, la SARL XV Louis. Il y est précisé que le local est vacant et destiné à l'habitation, que la surface totale des pièces destinées à l'usage d'habitation est de 20, 7 m2. Il n'est mentionné aucune pièce professionnelle. Il est également indiqué, au titre du confort du logement, qu'il est raccordé à l'eau courante, à l'électricité et au tout à l'égout et qu'il bénéficie du chauffage central ou de la climatisation centrale.
Le lot n°20 est décrit tant dans l'acte de vente intervenue entre la SARL XV Louis et Mme [N] le 30 décembre 1998 que dans le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 3] en date du 14 janvier 1998 comme étant un local et non - contrairement à ce qu'indique Mme [N] - comme étant une remise commerciale.
Si le règlement de copropriété permet effectivement un usage commercial des locaux situés au rez-de-chaussée, dans l'acte de vente, l'acquéreur, soit en l'occurrence Mme [N], a déclaré destiner l'immeuble vendu, soit le lot n°20, à l'usage d'habitation.
Dès lors, ces éléments permettent d'établir que le lot n°20 est un local qui est destiné, depuis le 18 août 1998, à l'usage d'habitation. La preuve d'un usage d'habitation au cours des trente années précédant la présente procédure est, en conséquence, rapportée.
o Sur le changement illicite sans autorisation de l'usage
Il ressort des pièces produites que Mme [N] a loué l'appartement situé [Adresse 2] (lot n°20) dont elle est propriétaire et qui ne constitue pas sa résidence principale sur les plateformes numériques Airbnb et Booking 126 nuitées en 2021, 310 en 2022, 234 en 2023 et 179 en 2024.
Dès lors, Mme [N] a changé sans autorisation préalable l'usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant l'appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
o Sur le montant de l'amende
∙ Sur le quantum de l'amende encourue
Le manquement à l'obligation de changement d'usage contenue à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est sanctionné, par l'article L. 651-2 du code de la construction, par une amende civile dont le quantum a été porté par la loi n°2016-1547 du 10 novembre 2016 applicable au 20 novembre 2016 à 50 000 euros et par la loi Le Meur applicable au 21 novembre 2024 à 100 000 euros.
L'amende civile ainsi prévue constituant une sanction ayant le caractère d'une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n°18-40.014 ; 3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n°23-10.467, publié) et le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s'appliquant à toute sanction ayant le caractère d'une punition (décision n°82-155 DC du 30 décembre 1982), la loi Le Meur - qui a porté le quantum de l'amende de 50 000 euros à 100 000 euros - doit être regardée comme plus sévère et ne peut ainsi faire l'objet d'une application rétroactive.
Elle ne peut donc s'appliquer que pour des locations meublées de courtes durées répétées à une clientèle qui n'y élit pas domicile sans autorisation préalable postérieures à son entrée en vigueur, soit au 21 novembre 2024.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que la ville de [Localité 9] rapporte la preuve de locations de courtes durées répétées postérieures au 21 novembre 2024 puisque l'annonce de l'appartement sur Airbnb était toujours active au 3 janvier 2025, que des commentaires ont été laissés aux mois de novembre, décembre 2024 et janvier 2025 et que Mme [N] reconnaît n'avoir cessé les locations de courte durée qu'au début de l'année 2025.
Par conséquent, le quantum de l'amende encouru est de 100 000 euros.
∙ Sur le montant de l'amende prononcée
L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En l'espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage que le bien appartenant à Mme [N] a été proposé à la location du mois d'octobre 2021 au mois de janvier 2025, soit pendant plus de trois années.
Les relevés de nuitées transmis par la société Airbnb font état en 2021 de 126 nuitées (98 sur Airbnb et 28 sur Booking), en 2022 de 310 nuitées, en 2023 de 234 nuitées et en 2024 de 179 nuitées.
Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat de location touristique fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 181 euros la nuitée sur Airbnb, la ville de [Localité 9] estimant à 153 669 euros les gains générés par la location illicite alors qu'en appliquant le loyer de référence du quartier pour 20 m2 (39, 60 euros/m2), une location classique aurait rapporté 41 184 euros (sur une période de 52 mois, soit d'octobre 2021 à janvier 2025).
Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l'autorisation de changement d'usage du local d'habitation s'élève à 180 000 euros.
Dès lors, le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel à Mme [N] par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation.
Si Mme [N] a collaboré avec la ville de [Localité 9] et indique avoir suspendu la location meublée de courte durée, elle n'a pas, pour autant, adressé de relevés de nuitées et ne verse aucun justificatif relatif à cette suspension.
Dès lors, en considération de la durée conséquente de la période incriminée et du profit conséquent généré par ces locations au regard d'une location classique et de la collaboration relative de Mme [N], il convient de fixer l'amende civile due par Mme [N] à la somme de 40 000 euros.
o Sur le retour du local à l'habitation
Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
En l'espèce, il ressort du constat de location touristique et des débats qu'au 3 janvier 2025 l'annonce pour l'appartement de Mme [N] était toujours active sur la plateforme Airbnb.
Dans ces conditions, il y a lieu d'ordonner le retour à l'habitation du local transformé sans autorisation situé [Adresse 4] (bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, lot n°20), sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois, à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification de cette décision.
Il n'y a pas lieu, en revanche, de se réserver la liquidation de l'astreinte.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, Mme [N] sera condamnée au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Par suite, elle sera condamnée à verser à la ville de [Localité 9] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne Mme [N] au paiement d'une amende civile de quarante mille euros (40 000 €), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9] ;
Ordonne le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, [Adresse 4] (bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, lot n°20) ;
Dit que le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation devra intervenir dans le délai de 15 jours suivant la signification de cette décision, et passé ce délai, condamne Mme [N] au paiement d'une astreinte de 200 € par jour de retard, pendant trois mois ;
Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamne Mme [N] aux dépens ;
Condamne Mme [N] au paiement de la somme de 2 000 euros à la ville de [Localité 9], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à [Localité 9] le 18 décembre 2025
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ
