Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 24/00528

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [K] [X] Monsieur [R] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00528 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X7C N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 22 mai 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEURS Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [K] [X] demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00528 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X7C EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 mars 2022, à ce jour égaré, l'EPIC PARIS HABITAT- OPH a consenti un bail d'habitation à M. [R] [C] et Mme [K] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1]). Par actes de commissaire de justice du 29 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 16861,57 euros au titre de l'arriéré locatif. Par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2023, l' EPIC PARIS HABITAT- OPH a assigné M. [R] [C] et Mme [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [C] et Mme [K] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 20.094,45 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2023, échéance du mois d'août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 29 juin 2023. L'EPIC PARIS HABITAT- OPH expose qu'un arriéré de loyer s'est constitué, qu'une sommation de payer a été délivrée, en vain, de sorte que la résiliation judiciaire du contrat est encourue en application des articles 1224, 1728 et 1741 du code civil ainsi que l'article 7 de la loi 6 juillet 1989. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 1er mars 2024, l'EPIC PARIS HABITAT -OPH, représenté par son conseil actualise la dette locative à la somme de 26.237,02 euros arrêtée au 17 février 2024 échéance du mois de janvier incluse et ajoute qu'aucun loyer n'a été réglé. Il s'oppose en conséquence à tout délai de paiement. Il indique que M. [R] [C] a quitté les lieux sans donner congé. Mme [K] [X] reconnait le principe et le montant de la dette. Elle expose que M. [R] [C] a quitté le logement quatre mois après l'entrée dans les lieux. Elle indique ne pas être en capacité de régler tant la dette locative que le loyer courant. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de résiliation du bail Sur la recevabilité L'EPIC PARIS HABITAT -OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ". Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Aux termes de l'article 1310 du code civil la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En l'espèce, malgré la sommation de payer qui leur a été délivrée le 29 juin 2023, M. [R] [C] et Mme [K] [X] n'ont manifestement pas réglé la dette locative de 16.861,57 euros qui y était mentionnée. L'EPIC PARIS HABITAT- OPH verse en outre aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 février 2024, M. [R] [C] et Mme [K] [X] lui devaient la somme de 26237,02 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [K] [X] a admis le montant de cette dette à l'audience. Les défendeurs seront en conséquence condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer soit le 29 juin 2023 sur la somme de 16861,57 euros, en application de l'article 1231-6 du code civil. Cette condamnation sera conjointe et non solidaire puisque, le bailleur ayant égaré le contrat de bail, la preuve d'une clause de solidarité n'est pas rapportée. Mme [K] [X] ayant indiqué à l'audience ne pas être en capacité de régler la dette et les ressources qu'elle a déclarées ne le lui permettant pas, il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement. Compte-tenu du montant de la dette, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [R] [C] et Mme [K] [X] et leur expulsion. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant qui sera fixé à 953.69 euros. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC PARIS HABITAT- OPH ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [R] [C] et Mme [K] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer du 29 juin 2023. En revanche, en équité, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur ce point. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 3 mars 2022 entre l' EPIC PARIS HABITAT -OPH, d'une part, et M. [R] [C] et Mme [K] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]), ORDONNE à M. [R] [C] et Mme [K] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE conjointement M. [R] [C] et Mme [K] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 953,69 euros par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE conjointement M. [R] [C] et Mme [K] [X] à payer à l'EPIC PARIS HABITAT -OPH la somme de 26237,02 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 16861,57 euros ; DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [R] [C] et Mme [K] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, CONDAMNE M. [R] [C] et Mme [K] [X] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 29 juin 2023 ; DÉBOUTE l'EPIC PARIS HABITAT -OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La Juge des contentieux de la protection Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00528 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3X7C Fait et jugé à Paris le 22 mai 2024 le greffierle Président