Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/03402 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WGSR
JUGEMENT DU 18 MARS 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
E.U.R.L. BOUCLE D’OR exerçant sous l’enseigne LE CROISE LAROCHE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Axèle BELLAIS-SEREYJOL, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Juin 2023 ;
A l’audience publique du 15 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 Mars 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 18 Mars 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 avril 2006, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail à l'EURL Boucle d'Or un local à usage de commerce et d'habitation sis [Adresse 2] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 14 400 euros hors taxe, payable trimestriellement. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er mai 2006.
Se plaignant d'impayés de loyers, par acte d'huissier du 27 juillet 2020, la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer à l'EURL Boucle d'Or un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 635,62 euros en principal.
La société Boucle d'Or a effectué un versement de 2 010,80 euros le 5 août 2020.
Par exploit d’huissier délivré le 16 septembre 2020, la SCI du [Adresse 2] a assigné l'EURL Boucle d'Or devant le tribunal judiciaire de Lille en résiliation du bail et en paiement des loyers et charges.
Par ordonnance du 9 décembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation.
Un protocole d'accord a été signé entre les parties le 3 août 2021.
Par conclusions du 19 mai 2022, la bailleresse a demandé la réinscription de l'affaire au rôle aux fins d'homologation du protocole intervenu entre les parties.
Par acte d'huissier du 1er juin 2022, la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer à l'EURL Boucle d'Or un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 021,60 euros en principal.
Dans ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 22 février 2023, la société civile immobilière du [Adresse 2] demande à la juridiction de :
A titre principal,
Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Boucle d'Or,
Constater le non-respect du protocole signé entre les parties le 3 mai 2021,
En conséquence,
Constater la résiliation du bail commercial du 26 avril 2006 par l’effet du jeu de la clause résolutoire au 28 août 2020,
A titre subsidiaire,
Constater la résiliation du bail commercial du 26 avril 2006 par l’effet du jeu de la clause résolutoire au 1er juillet 2022,
A titre infiniment subsidiaire
Prononcer la résiliation du bail signé le 26 avril 2006 en raison des manquements graves commis par la société Boucle d'Or,
En tout état de cause,
Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société Boucle d'or ainsi que celle de toute personne occupant les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,
Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
Condamner la société Boucle d'Or, à compter du 28 août 2020, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle contractuelle égale au montant du loyer calculée prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,
Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation conventionnelle serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;
Condamner la société Boucle d'Or au paiement d’une somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 27 juillet 2020, le coût du commandement du 1er juillet 2022 et l’état des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 février 2023, l'EURL Boucle d'Or s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :
Constater que la SCI du [Adresse 2] ne produit aucun justificatif de charges ;
Dire qu’à défaut de justificatif elle devra lui rembourser la provision sur charges acquittée durant trois ans soit une somme de 8 640 euros ;
En conséquence, la condamner à lui payer la provision sur charges acquittée durant trois ans soit une somme de 8 640 euros ;
Constater qu'elle a réglé l’intégralité de l’arriéré objet du protocole d’accord et est à jour de ses loyers ;
Dire que la bailleresse a agi de mauvaise foi et ne peut donc se prévaloir de la clause résolutoire ;
La Débouter de toutes ses demandes fins et conclusions ;
La Condamner aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 6 juin 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 15 janvier 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.
I- Sur la résiliation du contrat de bail
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de cet article, la clause résolutoire d'un bail commercial doit s'interpréter strictement et doit être mise en œuvre de bonne foi.
La bailleresse se prévaut à titre principal de l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 27 juillet 2020, faute de respect du protocole par le preneur, à titre subsidiaire de l'acquisition de la clause suite au commandement de payer du 1er juin 2022 et à titre infiniment subsidiaire, de la résiliation judiciaire du bail.
1- Sur l'acquisition de la clause résolutoire au 28 août 2020
Sur le protocole d'accord
Il est stipulé à l'article 2 du protocole d'accord signé le 3 août 2021 que :
« Sous réserve du parfait respect par le Preneur de l'ensemble des clauses et conditions du présent protocole mais également du règlement à bonne date des loyers et charges courantes, la Bailleresse de lui accorder, à titre exceptionnel et personnel, la faculté de régler son arriéré locatif visé à l'article 1 ci-dessus [ 6 032,40 euros] comme suit :
Règlement d'une somme de 3 000 € au 29 juin 2021 ramenant la la dette à la somme de 3 032,40 €,
Règlement de la somme de 3 032,40 euros en 5 mensualités d'un montant chacune de 606,48 € venant s'ajouter aux loyers et charges courantes, la première étant exigible le 5 juillet 2021 et les suivantes le 5 de chaque mois.
Le Preneur s'engage à régler les loyers et charges par virement automatique le 5 de chaque mois.
En contrepartie, la Bailleresse consent à suspendre les effets de la clause résolutoire suite à la signification du commandement en date du 27 juillet 2020, et à faire homologuer le présent accord par le Tribunal judiciaire de Lille. »
L'article 4 relatif aux conséquences du non-respect du protocole dispose que :
« A défaut de paiement à bonne date par le Preneur d'une seule des échéances visées à l'article 2 ci-dessus, comme en cas de non-paiement à bonne date des loyers, charges et accessoires courant à leur date d'exigibilité contractuelle, le présent protocole transactionnel sera résolu de plein droit. La résolution dudit protocole entrainera les conséquences suivantes :
a) Déchéance du terme
En cas de résolution du présent protocole, l'intégralité de l'arriéré locatif du Preneur, lequel s'élève à ce jour à la somme de 6 032,40 € deviendra immédiatement exigible.
b) Reprise des effets du Commandement de payer visant la clause résolutoire
Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 juillet 2020 reprendra ses entiers effets.
La bailleresse pourra de facto se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et en solliciter le constat en référé devant Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Lille, et poursuivre l'expulsion du Preneur. »
Il résulte du décompte locatif établi par le bailleur (pièce 18 ½) qu'à novembre 2021, le preneur avait apuré sa dette et était à jour de ses loyers.
Dès lors, le preneur a tenu ses engagements en apurant sa dette suivant les échelonnements accordés tout en s'acquittant du loyer courant.
A cette date, le protocole, qui avait pour seul objet l'apurement de la dette, avait été intégralement respecté, de sorte que la bailleresse ne pouvait plus se prévaloir ensuite de règlements irréguliers du loyer postérieur pour obtenir les effets de la clause résolutoire.
2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juillet 2022
Sur l'acquisition de la clause résolutoireEn l'espèce, le contrat de bail à usage commercial prévoit en page 8 une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er juin 2022 pour un montant en principal de 4 021,60 euros correspondant aux loyers et charges d'avril et mai 2022 (pièce 16).
D'après le décompte locatif (pièce 18), en juin 2022, le solde était débiteur de 4 959,76 euros suite notamment suite à la décision de la bailleresse de faire application de la clause d'indexation du loyer à compter du mois de mai 2022 d'après facture datée du 15 septembre 2022 (pièce 17 : rappel de loyers de 446,86 euros et réajustement du dépôt de garantie de 670,24 euros).
Compte tenu du règlement de 6 032,40 euros effectué le 7 juin 2022, les causes du commandement ont été apurées dans le délai d'un mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise.
En conséquence, la SCI du [Adresse 2] sera déboutée de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
2- Sur la résiliation judiciaire
Selon l'article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.
L'article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1728 dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, il ressort des éléments des débats que les parties ont convenu d'un protocole d'accord pour l'apurement de sa dette par le preneur, protocole qui a été respecté. Il sera d'ailleurs souligné que cette première dette locative est survenue dans le contexte particulier de la pandémie de covid-19 et des fermetures administratives imposées aux commerces non essentiels.
Par ailleurs, les autres retards de paiement n'ont été que ponctuels (avril et mai 2022 régularisés dès le 7 juin 2022, puis septembre 2022) et à l'arrêté du décompte locatif à février 2023, le solde est positif de 805,10 euros.
Dans ces conditions, ces retards de paiement ponctuels et limités ne constituent pas un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations pour justifier la résiliation du bail.
En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. du [Adresse 2] de sa demande de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion des locaux, aux meubles et à la fixation d'une indemnité d'occupation.
II- Sur la demande de remboursement des provisions pour charges
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l'espèce, suite à la demande du preneur, la bailleresse produit les factures de régularisation des charges annuelles, les justificatifs de l'assurance MACIF et les justificatifs de la taxe foncière.
Dès lors, les charges étant justifiées, la défenderesse sera déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges.
III- Sur les demandes accessoires
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Compte tenu de l'issue du litige, la S.C.I. du [Adresse 2] sera déboutée de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la S.C.I. du [Adresse 2] de ses demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
La DÉBOUTE de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion, aux meubles et à l'indemnité d'occupation ;
DÉBOUTE l'EURL Boucle d'Or de sa demande de remboursement des provisions pour charges versées pour un total de 8 640 euros ;
DÉBOUTE la S.C.I. du [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE la SCI du [Adresse 2] de ses autres demandes ;
DÉBOUTE l'EURL Boucle d'Or de ses autres demandes ;
CONDAMNE la S.C.I. du [Adresse 2] aux dépens de la présente instance.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUMEAurélie VERON
