Cour d'appel, 22 février 2024. 22/02815

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 22/02/2024 **** N° de MINUTE : 24/189 N° RG 22/02815 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UKNP Jugement (N° 1121000480) rendu le 29 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer APPELANT Monsieur [T] [V] né le 23 Novembre 1960 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] et désormais sans domicile fixe Représenté par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022004714 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉS Monsieur [S] [U] né le 23 Septembre 1950 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Madame [P] [L] épouse [U] née le 16 Avril 1952 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de Me Christian Delevacque, avocat au barreau d'Arras, avocat plaidant, substitué par Me Sesboue, avocat au barreau d'Arras DÉBATS à l'audience publique du 07 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 février 2024 après prorogation le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 octobre 2023 **** Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 2016, M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] ont donné à bail à M. [T] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges de 16 euros. Par acte d'huissier en date du 9 mars 2021, M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] ont fait signifier à M. [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges pour un montant de 1387,78 euros et pour justifier de son assurance locative. Ce commandement a été notifié à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 mars 2021 par voie électronique. Par acte d'huissier du 15 septembre 2021, M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] ont fait assigner M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander à ce dernier de constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 296,53 euros à titre d'arriérés de loyers et de charges et d'indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er mai 2021, outre des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, outre indexation, et ce jusqu'à libération complète des lieux, de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer outre les frais d'assignation et de dénonciation à la préfecture. Suivant jugement contradictoire en date du 29 mars 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2016 entre M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] et M. [T] [V] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], sont acquises à la date du 10 mai 2021, - dit qu'à compter de cette date, le locataire est occupant sans droit ni titre, - ordonné en conséquence à M. [T] [V] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute qu'il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - condamné M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] une indemnité d'occupation et fixé le montant de cette indemnité à la somme de 641,18 euros, charges et indexations comprises, jusqu'à libération des lieux, - condamné M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] la somme de 6 143,61 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2021, échéance du mois de novembre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de 15 septembre 2021, date de l'assignation, sur la somme de 2 296,53 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, - débouté M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] de leur demande de dommages et intérêts, - condamné M. [T] [V] au paiement de la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût commandement de payer du 9 mars 2021, de l'assignation et de la notification à la préfecture, - dit qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. M. [T] [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 10 juin 2022, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] ont constitué avocat le 22 juin 2022. Par ses dernières conclusions en date du 8 mars 2023, M. [T] [V] demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2016 entre M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] et M. [T] [V] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], sont acquises à la date du 10 mai 2021, dit qu'à compter de cette date, le locataire est occupant sans droit ni titre, ordonné en conséquence à M. [T] [V] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, condamné M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] une indemnité d'occupation et fixé le montant de cette indemnité à la somme de 641,18 euros, charges et indexations comprises, jusqu'à libération des lieux, condamné M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] la somme de 6 143,61 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2021, échéance du mois de novembre 2021 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de 15 septembre 2021, date de l'assignation, sur la somme de 2296,53 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, condamné M. [T] [V] au paiement de la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [T] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût commandement de payer du 9 mars 2021, de l'assignation et de la notification à la préfecture, dit qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, Statuant à nouveau, - fixer le montant de la dette locative à la somme de 7 112,68 euros, - accorder à M. [T] [V] un délai de trois ans pour s'acquitter de la dette locative, - constater que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est désormais sans objet, - autoriser M. [T] [V] à s'acquitter de sa dette en vingt-trois mensualités de 265,03 euros, la vingt-quatrième comprenant le solde, - débouter M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, - condamner M. [T] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel et par conséquent au remboursement au Trésor Public des sommes exposées par l'Etat, - condamner M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L], parties succombantes à payer à la SCP Processuel la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 2°du code de procédure civile. Par leurs dernières conclusions en date du 25 avril 2023, M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [T] [V] à la somme de 641,18 euros, charges et indexations comprises, jusqu'à la libération des lieux, condamné M. [T] [V] à M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] à la somme de 6143,61 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2021, échéance du mois de novembre incluse, - infirmer le jugement de ces deux chefs, et statuant de nouveau, - fixer l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [T] [V] à la somme de 641,18 euros mensuels, charges incluses, à compter du 10 mai 2021, et à 646,35 euros mensuels, charges incluses, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'au 18 novembre 2022, date de libération effective des locaux, - condamner M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [U] née [L] la somme de 8 571,94 euros, au titre des arriérés de loyers, de charges et d'indemnité d'occupation dus jusqu'au 15 novembre 2022, date de libération effective des locaux, dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 600 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2021, date de l'assignation, sur la somme de 2 296,53 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus, - juger que l'expulsion du locataire est devenue sans objet à la suite de la restitution du logement donné à bail, Y ajoutant, - condamner M. [T] [V] la somme de 4 144,30 euros au titre des frais de remise en état de l'immeuble donné à bail à la suite des défauts d'entretien et dégradations imputables au locataire, - condamner M. [T] [V] au paiement de la somme de 240 euros en remboursement des frais de constat d'huissier établi à la suite de la restitution des locaux, - débouter M. [T] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [T] [V] au paiement de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens exposés en cause d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande tendant au constat de la clause résolutoire : Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte d'huissier en date du 9 mars 2021, les bailleurs ont fait signifier à M. [V] un commandement de payer la somme de 1387,78 euros au titre des loyers impayés à la date de l'acte, commandement auquel était joint un décompte des sommes dues, ce commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. La demande des bailleurs tendant à faire constater le jeu de la clause résolutoire est recevable pour les motifs repris au jugement entrepris. M.[V] ne prétend pas s'être acquitté des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce commandement. Il convient d'en conclure que c'est à bon droit que le jugement entrepris a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mai 2021. M. [V] qui a quitté le logement énonce que sa demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire est devenue sans objet. Sa demande de délais de paiement est ainsi devenue en cause d'appel une demande de délais de grâce ordinaires sans incidence sur le contrat de bail, demande sur laquelle il sera ultérieurement statué. En l'état, le jugement sera purement et simplement confirmé en ce qu'il a dit que la résiliation du bail était acquise. Il n'y a plus lieu cependant à prononcer l'expulsion du locataire dès lors que les lieux ont été effectivement récupérés à la date du 28 octobre 2022. Sur le montant des loyers et indemnités d'occupation : Les parties demandent tous deux à la cour de faire le compte entre les parties à ce sujet alors que les lieux ont été libérés. Il sera précisé d'emblée que les bailleurs ayant droit à l'indemnisation totale de leur préjudice, ils peuvent prétendre que l'indemnité d'occupation subisse les mêmes variations que le loyer courant et donc prétendre au bénéfice de l'indexation. Il convient dès lors de préciser, par réformation du jugement entrepris, que le montant de l'indemnité d'occupation est fixé par référence au loyer courant et soumise aux même variations. Ce point étant précisé, les bailleurs peuvent prétendre aux sommes suivantes : -arriéré au 31 novembre 2021 : 6143,61 euros ; -indemnité d'occupation du mois de décembre 2021 : 641,18 euros ; -indemnités d'occupation de janvier 2022 à octobre 2022 : 6463,5 euros (la cour rejetant la réclamation au titre du mois de novembre 2022 eu égard à la date de libération des lieux Soit un total de 13 248,29 euros dont à déduire : -les règlements effectués par les débiteurs soit 4 999,54 euros. Pour le surplus, le règlement d'une somme de 1500 euros par la concubine du locataire est contesté par les bailleurs. La seule pièce produite est la photocopie d'un chèque tiré par une personne qui serait la concubine de M. [V] qui ne fait pas foi de ce que ce chèque a effectivement été envoyé à son bénéficiaire et de ce que le montant du chèque a effectivement bénéficié aux bailleurs. Au contraire, l'huissier poursuivant a attesté ne pas avoir reçu ce chèque. Par ailleurs, l'huissier de justice a renoncé à la saisie-attribution évoquée par M. [V] dans ses écritures. Au final, il convient de fixer la créance des bailleurs au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation à la somme de 8248,75 euros et de condamner M. [V] au paiement de cette somme avec intérêts légaux comme indiqué au présent dispositif. Sur la somme réclamée par les bailleurs au titre des dégradations locatives : La demande présentée par les bailleurs de ce chef est une demande nouvelle. Elle est toutefois recevable dès lors qu'elle correspond à une évolution du litige liée la reprise du logement par les bailleurs en cause d'appel et qu'elle se rattache aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant. L'article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, cas fortuit ou force majeure. Au vu de la comparaison de l'état d'entrée dans les lieux et du constat de sortie du 25 novembre 2022, dont M. [V] ne conteste pas la pertinence nonobstant son absence de caractère contradictoire, la cour sera amenée à chiffrer le préjudice subi par les bailleurs comme suit, étant rappelé que la production de factures n'est pas exigée pour l'indemnisation de ce préjudice : -au titre du devis général [B] : -cave et cour à débarrasser : ce poste du devis est justifié par les énonciations en page 6 du constat selon lesquelles de nombreux objets hétéroclites y sont entassés : 350 euros ; -location de camion ; 55 euros ; -remplacement de la douche et de la cabine : cette réclamation n'est pas justifiée alors qu'il est simplement indiqué dans le constat que la douche est très sale ; -une poignée de fenêtre ; poste justifié (page 4 du constat : poignée manquante dans chambre sur rue) pour 16,50 euros ; -une manivelle de volet et enrouleur de sangle : postes justifiés (page 5 chambre sur jardin ) pour 22,90 euros et 47,90 euros ; -prestation de service : poste non justifié et non expliqué ; -déplacement : 30 euros Il est en conséquence alloué au titre de ce devis la somme de 522,30 euros ; au titre du devis peintures : Il est réclamé la somme de 2 743 euros. Il est établi que les locaux ont été laissés avec des revêtements sales, comportant de nombreuses traces et de traces de moisissures. Cependant alors qu'il n'est pas établi que les peintures étaient neuves lors de l'entrée en jouissance du locataire et que ce dernier est resté dans les lieux plus de cinq ans, la somme allouée de ce chef sera limitée à 50 % de ce montant soit la somme de 1372 euros. Au titre du nettoyage des lieux : la somme de 210 euros est justifiée au regard de l'état des lieux de sortie. Il est alloué au final la somme de 2104,30 euros aux bailleurs au titre des dégradations locatives somme à laquelle M. [V] sera condamné, sous déduction toutefois du dépôt de garantie réglé. Alors que la nécessité de recourir à un constat d'huissier ne ressort pas suffisamment des éléments de la cause, il convient de rejeter la demande des époux [U] en remboursement des frais de constat. Sur la demande de délais de paiement de M. [V] : Elle est désormais fondée sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, lequel énonce que : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Au regard de l'importance de la dette et de son ancienneté, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer la décision de ces chefs. M. [V] succombant en son appel en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation définitive du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire à la date du 10 mai 2021 ; Précise que la mesure d'expulsion est devenue sans objet dès lors que les bailleurs ont repris le logement ; Le confirme également sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ; Le réformant pour le surplus, Précise que le montant de l'indemnité d'occupation est fixé par référence au loyer courant et soumise aux même variations ; Condamne M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [L] épouse [U] la somme de 8248,75 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés à la date de libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de 15 septembre 2021, date de l'assignation, sur la somme de 2 296,53 euros et à compter de la signification du jugement sur 3847,08 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus ; Ajoutant au jugement entrepris, Condamne M. [T] [V] à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [L] épouse [U] la somme de 2104,30 euros au titre des dégradations locatives dont à déduire le montant du dépôt de garantie ; Déboute M. [S] [U] et Mme [P] [L] épouse [U] de leur demande de remboursement des frais de constat ; Déboute M. [T] [V] de sa demande de délais de grâce fondée sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ; Condamne M. [T] [V] aux dépens d'appel ; Le condamne à payer à M. [S] [U] et Mme [P] [L] épouse [U] une indemnité de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis