Cour d'appel, 21 mars 2023. 21/02553

ARRÊT N° N° RG 21/02553 N° Portalis DBV5-V-B7F-GLF2 [S] C/ [E] [A] [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 21 MARS 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 mars 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT APPELANT : Monsieur [T] [S] né le 31 Décembre 1957 à [Localité 12] (17) [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/3095 du 09/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉS : Madame [N] [A] épouse [E] née le 07 Novembre 1950 à [Localité 11] (89 [Adresse 9] Monsieur [O] [E] né le 21 Mars 1972 à [Localité 7] (79) [Adresse 4] intimé volontaire, venant aux droits de Mr [L] [E] Monsieur [C] [E] né le 31 Octobre 1974 à [Localité 7] (79) [Adresse 5] intimé volontaire, venant aux droits de Mr [L] [E] ayant tous les trois pour avocat postulant Me Eric DABIN de la SELARL ERIC DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES Madame [D] [I] [Adresse 3] [Localité 7] ayant pour avocat postulant Me Nicolas BRIAND de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Anne-Sophie LE CARVENNEC, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Les époux [E] sont propriétaires d'un ensemble immobilier à usage de hangar situé [Localité 7] et [Adresse 8]. Le 17 mars 2015, ils ont conclu avec M. [S] un protocole d'accord portant sur la vente des deux hangars (5 et 9) pour un prix de 8932 et 15 000 euros. Les parties ont conclu le même jour une convention d'occupation précaire du hangar situé au 5 'dans l'attente de la régularisation d'un acte authentique devant constater la vente '. L'indemnité convenue s'élevait à 178 euros par mois. Les vendeurs 'reconnaissaient avoir reçu la somme de 1068 euros (178 x 6) de la part de M. [S] pour la convention d'occupation précaire de St-Maixent, lot n°5.' Le 14 août 2015, le notaire de M. [S] interrogeait le notaire des vendeurs, lui demandait de lui confirmer qu'il se charge de constituer le dossier d'usage. Le 25 novembre 2015, les vendeurs demandaient à M. [S] de leur confirmer son incapacité d'acquérir le hangar 9. 'A la suite de votre réponse, il sera adressé un nouveau protocole à votre notaire pour prolonger comme convenu le protocole d'acquisition du n° 5. Comptant sur un retour rapide.' Le 7 décembre 2015, les vendeurs écrivaient à M. [S] en ces termes : La vente n'a pas été entérinée le jour convenu et vous nous avez demandé de faire perdurer le protocole en l'état. Ils annonçaient la rédaction d'un nouveau protocole portant sur la vente du hangar situé au 5. Nous ferons adresser à Maître [G] votre conseil un nouveau protocole dès que les loyers dus par vous pour les mois de septembre à décembre 2015 nous auront été adressés.' La vente n'est pas intervenue. Par courriers recommandés du 22 janvier, 5 , 20 février 2018, le conseil des vendeurs écrivait à M. [S] lui indiquait que les loyers impayés s'élevaient à 1038,60 euros, lui proposait d'acheter au prix de 15 000 euros pour solde de tous comptes. Il annonçait à défaut une procédure d' expulsion. Par acte du 16 mai 2018, les époux [E] ont assigné M. [S] devant le juge des référés aux fins de voir constater de plein droit la résiliation de la convention d'occupation précaire, ordonner l'expulsion de M. [S], sa condamnation à leur payer diverses provisions. Ils faisaient valoir que M. [S] avait refusé de conclure un nouvel accord d'occupation précaire et cessé de payer les loyers. Par ordonnance réputée contradictoire du 12 juin 2018, le juge des référés, saisi par les époux [E], a ordonné à M. [S] de quitter les lieux, l'a condamné à leur payer les sommes de 5518 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice, de 178 euros par mois à titre de provision à compter du 16 avril 2018 et jusqu'à la libération des lieux. Il relevait que le fait d'occuper indûment la propriété d'autrui est un trouble manifestement illicite. Il estimait qu'il n'y avait pas lieu de constater la résiliation de la convention dès lors qu'elle avait pris fin à son terme conformément aux dispositions du contrat. Il constatait que M. [S] se maintenait sans droit ni titre dans les lieux depuis le 17 septembre 2015. Par actes du 18 octobre 2018, publié le 24 mai 2019, M. [S] a assigné les époux [E], Maître [I], notaire devant le tribunal de grande instance de Niort aux fins de : -voir ordonner la réalisation judiciaire de la vente de l'immeuble situé au 5, -condamner in solidum les vendeurs et le notaire à lui rembourser la somme de 5518 euros augmentée des frais d'exécution, à lui payer la somme de 24 300 euros en réparation du préjudice causé par la perte des revenus locatifs escomptés -à titre subsidiaire, condamner le notaire à le relever indemne des condamnations prononcées à son encontre. Les époux [E] et le notaire ont conclu au débouté. Par jugement du 1er mars 2021 , le tribunal judiciaire de Niort a débouté M. [S] de ses demandes et l'a condamné aux dépens et à payer des indemnités de procédure aux défendeurs. Le premier juge a notamment retenu que : - sur la réalisation judiciaire de la vente Les parties ont signé le 17 mars 2015 une convention d'occupation précaire permettant à M. [S] d'occuper le bien 'dans l'attente de la régularisation d'un acte authentique devant constater la vente par M. et Mme [E] au profit de M. [T] [S] [X] de l'immeuble occupé '. Le même jour, elles ont signé un protocole d'accord en vertu duquel le hangar situé au 5 fera l'objet d'une convention d'occupation précaire moyennant le paiement d'un loyer durant six mois, qu'ensuite , il sera signé un acte de vente pour un prix de 8932 euros. L'article I-3° stipule : ' si la régularisation de l'acte de vente ne pouvait intervenir à l'issue de la période d'occupation précaire de six mois, il devra être procédé à la signature d'une nouvelle convention d'occupation, sauf désaccord entre les parties. En cas de désaccord entre les parties sur les conditions de la nouvelle convention d'occupation, le présent protocole sera considéré comme nul et non avenu. Le protocole était établi en 4 exemplaires destinés aux parties et à leurs notaires respectifs. Les conventions s'analysent en une promesse de vente portant sur un bien précis dont le prix et les modalités de paiement étaient convenus. La promesse est assortie de conditions, est valable six mois. Elle ne peut s'analyser comme une promesse synallagmatique valant vente, les intentions de vendre et d'acheter devant être confirmées selon les modalités énoncées à l'acte et notamment par le renouvellement de la convention d'occupation précaire à défaut de régularisation dans le délai initial de six mois. La régularisation était érigée en condition de l'engagement de vendre et acheter. Faute de réalisation d'un tel acte ou de signature d'une nouvelle convention d'occupation précaire, la promesse est caduque depuis le 17 septembre 2015. M. [S] sera débouté de toutes ses demandes de réalisation judiciaire de la vente et de paiement. En revanche, son intention de nuire n'est pas établie. Aucune demande n'a été formée contre le notaire. Aucune faute ne peut lui être reprochée. Il n'a pas même instrumenté. LA COUR Vu l'appel en date du 16 août 2021 interjeté par M. [S] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses conclusions en date du 17 novembre 2022, M. [S] a présenté les demandes suivantes : Juger bien fondé l'appel de Monsieur [T] [S] à l'encontre du jugement rendu le 1 er mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de NIORT en ce que celui-ci a : - débouté Monsieur [T] [S] de toutes ses demandes, - condamné Monsieur [T] [S] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [N] [E] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -condamné Monsieur [T] [S] à payer à Maître [D] [I] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -condamné Monsieur [T] [S] aux dépens dont distraction au profit de la SCP AVODES, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du Code Procédure Civile. Y faisant droit, réformant la décision déférée et statuant à nouveau, Vu l'article 1174 (anc) du Code Civil : juger que l'article 3 du protocole d'accord du 17 mars 2015 est une condition potestative, -La juger en conséquence réputée non écrite et/ou nulle et de nul effet, -ORDONNER subséquemment la vente de l'immeuble situé [Adresse 6], figurant sur la matrice cadastrale section AM [Cadastre 2] pour une contenance de la 54 ca, au profit de Monsieur [T] [S] moyennant le prix de 7.864,00 Euros, déduction faite de la somme de 2.136,00 Euros déjà réglée par des versements mensuels de 178,00 Euros ; DIRE que l'arrêt à intervenir se substituera à l'acte de vente en vue de sa publication. -ORDONNER précisément la publication de l'arrêt à intervenir au Service de la publicité Foncière compétent, conformément aux dispositions du Décret 55-22 du 4 janvier 1955. -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, à rembourser à Monsieur [S] la somme principale de 5 518 €, augmentés des divers frais d'exécution. -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 24 300 €, en réparation de son préjudice de jouissance. -Condamner in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I] au paiement de la somme de 4 000 € à Maître [Y] [J] au titre de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et sous réserve de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat, -Subsidiairement, CONDAMNER Maître [I] à relever et garantir indemne Monsieur [S] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de [N], [O] et [C] [E]. -DEBOUTER, en tout état de cause, [N], [O] et [C] [E] ainsi que Maître [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. -CONFIRMER le jugement entrepris du chef ayant débouté les époux [E] de leur demande de dommages et intérêts pour « procédure abusive», Y ajoutant, -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE [Localité 10], en vertu de l'article 699 du CPC. A l'appui de ses prétentions, M. [S] soutient en substance que : -La vente était parfaite, irrévocable. Un accord existait sur la chose et le prix. -L'acte ne prévoit pas des conditions mais des modalités d'exécution de la vente, le prix ayant été partiellement payé. -Des diligences devaient être entreprises avant le 17 septembre 2015. -Les vendeurs ont proposé un nouveau protocole le 7 décembre 2015. -Le fait de ne pas avoir réglé les loyers de septembre à décembre 2015 dans le cadre de la convention d'occupation précaire ne pouvait avoir aucun effet sur le protocole d'accord du 17 mars 2015, pouvait avoir un effet tout au plus sur la convention. -La manoeuvre consiste à avoir lié la convention et la vente. -Les vendeurs ont fait annuler discrétionnairement la promesse de vente. -La clause liant la vente au renouvellement de la convention d'occupation précaire est potestative. -Les vendeurs ont orchestré un stratagème avec le concours de leur notaire qui leur permettait de revenir discrétionnairement sur la promesse de vente. -Les échanges de courriels antérieurs durant deux années confirment l'existence d'un accord. -C'est sciemment que les vendeurs ont fait 'lanterner' M. [S], laissé passer la date butoir du 17 septembre 2015 pour aboutir à la caducité du protocole et se libérer à bon compte. -Le non-renouvellement de la convention ne pouvait être érigé en cause de caducité du protocole. -La convention d'occupation avait été conclue 'dans l'attente de la réalisation d'un acte authentique devant constater la vente'. -Le courriel du 9 décembre 2015 émanant de son notaire adressé au notaire des vendeurs indiquait son accord quant à la signature d'un nouveau protocole. -C'est fort de la confirmation de la poursuite des engagements respectifs des parties qu'il s'est libéré des mensualités dues entre octobre et décembre 2015 puis a acquitté celles de janvier à mars 2016. Il s'est acquitté de ses obligations. -Son exemplaire de convention d'occupation précaire ne mentionnait aucune date. Le seul terme convenu était la régularisation de l'acte authentique de vente sans date-butoir. - sur la faute du notaire Le notaire devait communiquer un projet d'acte de vente dans le délai de six mois prévu par les parties et les convoquer pour la signature de l'acte de vente. -La mission de rédaction de l'acte de vente incombe classiquement au notaire du vendeur. -Le notaire destinataire d'un exemplaire de l'acte ne peut soutenir ne pas avoir reçu mandat. -Les vendeurs ont proposé de prolonger les effets dans le temps des actes plutôt que de régulariser la vente. -L'inertie fautive du notaire, sa passivité lui ont préjudicié. -Il a été contraint d'agir par voie de justice. -Le notaire devait établir l'acte réitératif avant le 17 septembre 2015. -Si les actes litigieux sont des actes sous seing privé, ils ont nécessairement été rédigés sous son égide. Les vendeurs sont incapables de rédiger de tels actes, n'ont aucune compétence juridique. -Le notaire des vendeurs n' a pas répondu au notaire de l'acquéreur qui lui demandait de lui confirmer qu'elle se chargeait de constituer le dossier d'usage. -Elle n'a pas pris position, n'a pas établi l'acte. -Les notaires échangeaient des informations en décembre 2014. Sa responsabilité est d'autant plus évidente qu'ont été artificiellement liées la régularisation de la vente et la convention d'occupation précaire. L'usage, la sécurité auraient voulu l'insertion d'une date butoir pour la réitération dans la forme authentique. - sur les préjudices Les condamnations prononcées en référé comme les mesures d'exécution sont totalement injustifiées. Il demande le remboursement de la somme de 5518 euros. -Il devrait être propriétaire depuis plus de 4 années. S'il a pu occuper le bien, il n'a pu faute de régularisation de l'acte de vente procéder à des transformations pour sa mise en location Il voulait réaliser 3 appartements de 180 m2 avec garage et jardinet. Son préjudice financier résulte de la perte de produits locatifs. Il estime avoir perdu une chance de percevoir des loyers depuis 54 mois correspondant à une somme de 24 300 euros. -Il n'a fait qu'user de son droit de former un recours contre une décision qui lui fait grief. -Les vendeurs sont de mauvaise foi, doivent conserver à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont exposés. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22 novembre 2022, M. [S] a présenté les demandes suivantes : -Juger bien fondé l'appel de Monsieur [T] [S] à l'encontre du jugement rendu le 1 er mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de NIORT en ce que celui-ci a : - débouté Monsieur [T] [S] de toutes ses demandes, - condamné Monsieur [T] [S] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [N] [E] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamné Monsieur [T] [S] à payer à Maître [D] [I] une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamné Monsieur [T] [S] aux dépens dont distraction au profit de la SCP AVODES, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du Code Procédure Civile. Y faisant droit, réformant la décision déférée et statuant à nouveau, Vu l'article 1174 (anc) du Code Civil : juger que l'article 3 du protocole d'accord du 17 mars 2015 est une condition potestative, -La juger en conséquence réputée non écrite et/ou nulle et de nul effet, -ORDONNER subséquemment la vente de l'immeuble situé [Adresse 6], figurant sur la matrice cadastrale section AM [Cadastre 2] pour une contenance de la 54 ca, au profit de Monsieur [T] [S] moyennant le prix de 7.864,00 Euros, déduction faite de la somme de 2.136,00 Euros déjà réglée par des versements mensuels de 178,00 Euros ; -DIRE que l'arrêt à intervenir se substituera à l'acte de vente en vue de sa publication. -ORDONNER précisément la publication de l'arrêt à intervenir au Service de la publicité Foncière de [Localité 7], conformément aux dispositions du Décret 55-22 du 4 janvier 1955. -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, à rembourser à Monsieur [S] la somme principale de 5 518 €, relative à la condamnation par Ordonnance de référé, augmentés des divers frais d'exécution. -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, à verser à Monsieur [S] la somme de 45 00€ €, pour préjudice moral augmentés des divers frais d'exécution. -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 251 000 €, en réparation de son préjudice de perte de jouissance et de rentabilité locative, augmentés des divers frais d'exécution. -Juger que ces diverses condamnations seront assorties d'une astreinte de 50 €/jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. -Condamner in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I] au paiement de la somme de 4 000 € à Maître [Y] [J] au titre de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et sous réserve de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat, -Subsidiairement, CONDAMNER Maître [I] à relever et garantir indemne Monsieur [S] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de [N], [O] et [C] [E]. -DEBOUTER, en tout état de cause, [N], [O] et [C] [E] ainsi que Maître [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. -CONFIRMER le jugement entrepris du chef ayant débouté les époux [E] de leur demande de dommages et intérêts pour « procédure abusive», Y ajoutant, -CONDAMNER in solidum [N], [O] et [C] [E] et Maître [I], Notaire, aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE [Localité 10], en vertu de l'article 699 du CPC. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 24 mai 2022, les consorts [E] ont présenté les demandes suivantes : Vu les pièces versées aux débats ; DONNER ACTE à Messieurs [O] et [C] [E], héritiers de feu Monsieur [L] [E], leur père, de leur intervention volontaire. LES DECLARER recevables en la forme, en leur intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du Code de procédure civile; DIRE QUE cette question se rattache incontestablement à l'objet des demandes dont se trouve saisie la Cour, dans la présente procédure ; Et statuant sur le fond de la demande : -VOIR confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris. -VOIR déclarer abusive la procédure d'appel engagée par Monsieur [T] [S]. -VOIR condamner Monsieur [T] [S] à verser à Madame [N] [E], Messieurs [O] et [C] [E], héritiers de feu Monsieur [L] [E], leur père, la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. -VOIR condamner Monsieur [T] [S] à verser à Madame [N] [E], Messieurs [O] et [C] [E], héritiers de feu Monsieur [L] [E], leur père, la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles devant la Cour. -LE VOIR CONDAMNER aux entiers dépens. A l'appui de leurs prétentions, les consorts [E] soutiennent en substance que : -M. [L] [E] est décédé le 3 février 2022. Ses ayants droit interviennent à la procédure. -Les vendeurs avaient accepté la prorogation du délai. -Ils ont écrit le 7 décembre 2015 à M. [S] , lui ont proposé la signature d'un second protocole. -Ils lui ont adressé 3 lettres recommandées, l'ont ensuite assigné en référé. -Il a refusé de signer une nouvelle convention d'occupation précaire et a cessé de payer les loyers. La convention prévoit une clause résolutoire. -Ils n'ont jamais reçu de lettre recommandée de M. [S]. -Il n'a répondu ni au courriel du 25 novembre 2015, ni au courrier du 7 décembre 2015. -Il a admis avoir cessé de payer les loyers en mars 2016. -Il est à l'origine de son préjudice s'il existe. -L'appel est abusif. Ils ont subi des années d' occupation indue, des procédures. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 novembre 2022, Maître [I] a présenté les demandes suivantes : Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître [D] [I] annexé aux présentes en application de l'article 954 du Code de procédure civile, Vu l'article 16 du code de procédure civile -DIRE ET JUGER IRRECEVABLES, et en toute hypothèse REJETER des débats les conclusions signifiées pour [T] [S] le 22/11/2022 à 18H19, tandis que la clôture doit être prononcée le 24/11/2022 -CONFIRMER le jugement rendu le 1 er mars 2021 par le Tribunal judiciaire de NIORT Et ce faisant -DEBOUTER [T] [S] de ses demandes, fins et conclusions -CONDAMNER [T] [S] à payer à Maître [D] [I], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile -Le condamner en tous les frais et dépens de l'instance A l'appui de ses prétentions, le notaire soutient en substance que : -Les dernières conclusions déposées par M. [S] doivent être déclarées irrecevables. M. [S] a signifié des conclusions le 17 puis le 22 novembre 2022, deux jours avant la clôture. Elles contiennent 8 pages de conclusions nouvelles ou de modifications. Il modifie ses demandes. Il chiffre dans ses dernières conclusions son préjudice à 251 000 euros au titre de la perte de jouissance et de rentabilité locative, forme des demandes complémentaires. -Le notaire n'a commis aucune faute. -M. [S] semble lui reprocher l' absence de régularisation de la vente. -Il n'a jamais écrit au notaire. Il aurait écrit aux vendeurs en recommandé, n'en justifie pas. -Les deux conventions sont des actes sous seing privé. -Le notaire n'avait pas l' obligation de préparer un acte authentique de vente, ni de le signer. -Le notaire n'est pas signataire des actes. -Le notaire qui devait rédiger n'a pas été désigné. -M. [S] pouvait désigner son notaire, ce qu'il n'a pas fait. -L' acte de vente suppose l'accord des parties. -Il n'existe aucun préjudice indemnisable lié à l'intervention du notaire. -Les sommes mises à sa charge au titre de l'indemnité d'occupation sont la contrepartie d'une jouissance dont il a bénéficié. Les frais d'exécution sont de son fait. -L' argumentation de M. [S] est fantaisiste. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 24 novembre 2022 . SUR CE - sur la recevabilité des conclusions déposées le 22 novembre 2022 M. [S] a déposé des conclusions récapitulatives le 17 novembre 2022 , puis le 22 novembre 2022, deux jours avant la clôture fixée le 24 novembre 2022. Maître [I] conclut à l'irrecevabilité des dernières conclusions de M. [S] dans la mesure où elles comprennent 8 pages nouvelles, diverses modifications, des demandes nouvelles et notamment la condamnation au paiement d'une somme de 251 000 euros au titre de la perte de rentabilité locative. Il résulte effectivement de la comparaison de la partie 'discussion ' et des dispositifs des conclusions des 17 et 22 novembre 2022 de très nombreuses différences portant sur les moyens soulevés et les chefs de demande. Si ces modifications ont été rendues apparentes, elles sont si nombreuses qu'il était impossible d'en faire l'analyse et d'y répondre dans les deux jours qui restaient avant la clôture. Le conseil de M. [S] ne s'explique pas sur les raisons de ces conclusions déposées 'in extremis'. Il est simplement précisé qu'elles ont été notifiées à la demande expresse de ce dernier. Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions déposées le 22 novembre 2022 en méconnaissance du principe de loyauté des débats et du respect du contradictoire. La cour statue donc au vu des conclusions déposées par M. [S] le 17 novembre 2022. - sur le non-renouvellement de la convention d'occupation temporaire Le protocole d'accord produit par M. [S] daté du 17 mars 2015 et signé des parties prévoyait notamment : ' 1°) vente du hangar sis au 5 Il a été convenu entre les parties que les ditsbiens seront dans un premier temps loués à titre de convention d'occupation précaire au profit de M. [S] pendant SIX (6) mois à compter de ce jour. Ladite location précaire aura lieu à titre onéreux, moyennant le paiement de SIX 6 mensualités de 178 euros payable à terme échu au plus tard le 5 du mois en cours. 2°) A l'issue de cette période de location, il sera signé entre les parties un acte de vente desdits biens moyennant le prix de 8932 euros payable: soit comptant le jour de la signature de l'acte de vente soit à terme en 54 mensualités successives de 173,10 euros payables d'avance et au plus tard le 5 de chaque mois. 3°) Si la régularisation de l'acte de vente ne pouvait intervenir à l'issue de la période d'occupation précaire de SIX (6) mois , que cette non-régularisation soit du fait d'un cas de force majeure ou du fait de l'une ou l'autre des parties, il devra être procédé à la signature d'une nouvelle convention d'occupation, sauf désaccord entre les parties. En cas de désaccord entre les parties sur les conditions de la nouvelle convention d'occupation, le présent protocole sera considéré comme nul et non avenu. Tout paiement fait par M. [T] [S] au titre de cette nouvelle convention d'occupation viendra en déduction du prix de vente définitif des biens.' La convention d'occupation précaire signée des époux [E] et de M. [S] datée du 17 mars 2015 fait état d'un projet de vente 'envisagé', autorise dans l'attente de la régularisation d'un acte authentique de vente M. [S] à prendre possession de l'immeuble à titre d'occupation précaire moyennant une indemnité mensuelle de six mois. Il est prévu que cette occupation 'finira de plein droit lors de la régularisation de l'acte authentique ou à défaut de régularisation, à l'expiration du plus proche des deux termes fixés sans que les vendeurs n'aient à signifier congé. Par ailleurs, elle finira de plein droit en cas de non-paiement d'un des loyers. Il résulte du protocole et de la convention que les parties étaient convenues d'une occupation précaire au profit de l'acquéreur dans l'attente de la régularisation de la vente, opération relativement courante. Il ne s'agit nullement d'un stratagème. Rien ne permet de démontrer que ce montage a été voulu, imposé par les vendeurs ou par leur notaire à M. [S]. Il lui permettait de jouir des locaux avant le transfert de propriété qui restait subordonné à une réitération de la vente par acte authentique. La durée de la convention avait été déterminée à six mois, le nombre six étant mentionné à plusieurs reprises en chiffres et en lettres. Il est certain que la vente n'a pas été régularisée dans les six mois, ni à l'expiration du délai de 6 mois. Il est également constant que le loyer correspondant aux six premiers mois avait été payé d'avance par M. [S]. Il résulte des productions et notamment du courrier du 25 novembre 2015 émanant du vendeur qu' à l'expiration du délai de six mois, il envisageait la signature d'une nouvelle convention d'occupation précaire. Ainsi, par mail du 7 décembre 2015, le vendeur annonçait-il à M. [S] la transmission d'un nouvelle convention, énonçait cependant deux conditions: -le règlement des 'loyers' dus entre septembre et décembre 2015, -la confirmation par M. [S] qu'il n'entendait pas acquérir le hangar situé au 9. M. [S] produit au demeurant (pièce 6) un projet non signé de convention d'occupation temporaire de six mois relatif au hangar 5 avec effet rétroactif au 17 septembre 2015 prenant fin le 16 mars 2016 et fixant l' indemnité d'occupation à 178 euros. Il était de nouveau stipulé que la convention finirait de plein droit en cas de non-paiement des loyers. M. [S] ne justifie pas avoir jamais répondu au mail précité. Il n'a pas réglé les loyers demandés, n'a pas signé le projet de convention dont il a été destinataire, n'a pas confirmé son refus d'acquérir le hangar situé au 9, ni sa volonté d'acquérir celui situé au 5. Il est en revanche resté dans les lieux. Les parties avaient convenu qu'en l'absence d'accord sur le renouvellement de la convention d'occupation temporaire, la vente serait considérée comme nulle et non avenue. M. [S] ne démontre pas avoir fait le nécessaire pour que la convention soit renouvelée. Le 8 décembre 2015, le notaire de M. [S] corroborait les dires des vendeurs puis qu'il lui indiquait que 'le confrère lui avait confirmé que le nouveau protocole (en fait convention) pour la période de septembre à mars est identique à celui précédemment signé, par conséquent tu peux te libérer sans inquiétude de tes loyers de septembre à décembre entre les mains de M. et Mme [E]. Toutefois, afin d'éclairer complètement ta lanterne, je te précise que ce nouveau protocole ne pourra pas être prorogé une nouvelle fois , et qu'au terme de celui-ci (en mars 2016), tu devras signer l'acquisition du bâtiment. (...) Le confrère se propose déjà de préparer le nouveau protocole. Je te remercie de me confirmer le paiement lorsque tu l'auras réalisé pour que je puisse faire le nécessaire sur la signature du protocole. ' Les vendeurs démontrent donc que le non-renouvellement de la convention d'occupation précaire est imputable exclusivement à M. [S]. - sur la nullité de la clause M. [S] soutient que l'article 3 du protocole d'accord qui prévoit la nullité du protocole en cas de désaccord des parties sur la nouvelle convention d'occupation est nul au motif qu'il prévoit une condition potestative. Aux termes de l'article 1170 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher. Ne revêt pas un caractère potestatif une condition dont la réalisation dépend, non de la seule volonté du créancier de l'obligation, mais de circonstances objectives susceptibles d'être contrôlées judiciairement. L'ancien 1174 du code civil dispose que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. L'ancien article 1175 dispose que toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût. Le renouvellement de la convention d'occupation précaire était envisagé si la réitération n'était pas intervenue à l'issue de la période de six mois, élément objectif. Il exigeait un nouvel accord, élément qui dépendait des deux parties. En l'absence d'accord sur les conditions de la nouvelle convention d'occupation, le protocole était considéré comme nul et non avenu. Le lien fait entre la convention d'occupation précaire et la vente est parfaitement logique, cohérent. Dès lors que M. [S] ne confirmait pas sa volonté d'acquérir aux vendeurs, l'occupation temporaire du bien n'avait pas de raison d'être, d'intérêt, et était de nature à faire obstacle à la vente. Il résulte des productions que les vendeurs avaient consenti au renouvellement de la convention à des conditions strictement identiques aux conditions antérieures, avaient fait établir un projet de renouvellement. M. [S] a quant à lui gardé le silence, cessé de régler les loyers contrairement à ce qu'il prétend, et s'est maintenu dans les lieux, en dépit des préconisations de son notaire qui l'invitait à se 'libérer' des loyers échus. Il a fallu l'acte introductif d'instance du 18 octobre 2018 pour qu'il exprime clairement sa volonté d'acquérir. Le défaut de signature d'une nouvelle convention d'occupation temporaire loin d'être arbitraire ou discrétionnaire a pour seule cause le comportement de M. [S]. Il résulte au demeurant des courriers recommandés envoyés par le conseil des vendeurs les 22 janvier, 5 et 20 février 2018 , qu'il lui a été de nouveau proposé d'acquérir pour un prix de 15 000 euros pour solde de tout compte, courriers qui sont également restés sans suite. La position des vendeurs loin d'être discrétionnaire a été dictée par le comportement de M. [S] qui s'est maintenu dans les lieux sans rien régler et a contraint les vendeurs à saisir le juge des référés aux fins de voir ordonner son expulsion. M. [S] ne peut qu'être débouté de sa demande de nullité. - sur les demandes d'indemnisation - la somme provisionnelle de 5518 euros M. [S] demande la condamnation in solidum des vendeurs et du notaire à lui payer la somme de 5518 euros, somme qui correspond à la provision à laquelle il a été condamné par le juge des référés au profit des époux [E]. Il est constant que M. [S] a occupé le local à compter du 17 mars 2015. Il ne justifie pas de la date à laquelle il l' a quitté en exécution de l'ordonnance du 12 juin 2018. Il ne justifie pas des sommes réglées après septembre 2015. Il sera donc débouté de sa demande, les sommes saisies étant l'exécution d'une ordonnance définitive et ayant pour contrepartie la jouissance du local. Il sera également débouté de sa demande dirigée contre le notaire qui n'était pas partie à la procédure de référé. - le préjudice de jouissance M. [S] demande la condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à lui payer une somme de 24 300 euros au titre de ce qu'il qualifie de préjudice de jouissance. Il fait valoir qu'il avait pour projet de faire des travaux, de louer et donc percevoir des revenus locatifs. L'échec de la vente lui étant exclusivement imputable ainsi que cela résulte des développements antérieurs, il ne peut qu'être débouté de sa demande d'indemnisation. - la demande d'indemnisation pour appel abusif formé par les vendeurs M. [S] a exercé un droit en saisissant le tribunal, puis en faisant appel. L'exercice d'un droit ne peut à lui seul caractériser une faute. Les vendeurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef de préjudice. - sur la demande subsidiaire de condamnation du notaire à garantir M. [S] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre M. [S] est condamné aux dépens et à payer des indemnités de procédure aux intimés. Il lui appartient d'établir une faute du notaire . Contrairement à ce qu'il conclut, celle-ci n'est absolument pas caractérisée. Si des échanges ont eu lieu entre les notaires respectifs, l'acte authentique de vente ne pouvait être établi sans l' accord préalable des parties et s'agissant du notaire du vendeur sans instruction ferme de ses clients. Ce sont les tergiversations, les silences de M. [S], son maintien dans les lieux sans paiement du loyer qui ont définitivement compromis la vente envisagée et nullement l'inertie fautive du notaire. Il a fait le choix d'assigner ses vendeurs et leur notaire devant le tribunal judiciaire de Niort puis d'interjeter appel, initiatives dont il savait qu'elles entraîneraient sa condamnation aux dépens et au paiement d'indemnités de procédure s'il succombait. M. [S] sera donc débouté de ses demandes dirigées contre le notaire. - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de M. [S]. Il est équitable de le condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -dit irrecevables les conclusions déposées par M. [S] le 22 novembre 2022 -reçoit l'intervention volontaire de [O] et [C] [E] venant aux droits de [L] [E] -confirme le jugement entrepris Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne M. [T] [S] aux dépens d'appel -condamne M. [T] [S] à payer aux consorts [N] [A], veuve [E], [O], [C] [E] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . -condamne M. [T] [S] à payer à Maître [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,