Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/09060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Ludivine LUBAKI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Richard ruben COHEN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09060 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LL7 N° MINUTE : 6 JCP JUGEMENT rendu le mardi 25 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1887 DÉFENDERESSE Madame [R] [V], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 25 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09060 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LL7 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé daté du 6 décembre 2021 à effet du 15 décembre 2021, Madame [O] [E] a donné en location à Madame [V] [R] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 1.030 euros par mois charges comprises. Le contrat précisait que les charges étaient fixées forfaitairement à la somme de 80 euros et que le locataire devrait s’acquitter du versement d’un dépôt de garantie de 1.900 euros. Le contrat comprenait par ailleurs une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges ainsi qu’en cas de défaut de production d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Par acte d'huissier du 11 mai 2022, Madame [O] a fait signifier à Madame [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 5.721,81 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX le 12 mai 2022. Suivant acte d’huissier en date du 11 octobre 2022, Madame [O] [E] a fait assigner Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la locataire et de la condamner au paiement de diverses sommes. Dans une ordonnance rendue le 10 mai 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [O] de résiliation, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers. Il a également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande renconventionnelle de Madame [V] de faire cesser les troubles de jouissance résultant des dégâts des eaux, des infiltrations et de l’humidité. Suivant acte d’huissier en date du 20 juillet 2023, Madame [E] [O] a fait délivrer à Madame [R] [V] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois. Le commandement précisait qu’à défaut, le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée dans le bail pour obtenir la résiliation de celui-ci et son expulsion. Par acte d'huissier du 14 septembre 2023, notifié au préfet le 13 septembre 2024, Madame [E] [O] a fait assigner Madame [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de : A titre principal, - prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail compte tenu du non-paiement des sommes visées au commandement du 11 mai 2022 et du défaut de production de l’assurance visée au commandement du 20 juillet 2023, A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [R] [V], En tout état de cause, - ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], - dire que le commissaire de justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la force publique, - fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer courant en sus des charges, - condamner Madame [R] [V] à payer à Madame [E] [O] les sommes suivantes : 15.350,73 euros au titre des loyers et charges dus, arrêté au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal depuis le 11 mai 2022, date du commandement, et à défaut à compter de l’assignation, et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, les indemnités d’occupation ainsi fixées, jusqu’au départ complet de la locataire et la remise des clés, 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices moral et financier causés, 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens, en ce compris les coûts des deux commandements. Lors du l’audience du 5 avril 2024, Madame [E] [O], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de : A titre principal, - prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail compte tenu du non-paiement des sommes visées au commandement du 11 mai 2022 et du défaut de production de l’assurance visée au commandement du 20 juillet 2023, A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [R] [V], En tout état de cause, - ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], - dire que le commissaire de justice instrumentaire pourra en tant que de besoin se faire assister de la force publique, - fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer courant en sus des charges, - condamner Madame [R] [V] à payer à Madame [E] [O] les sommes suivantes : 18.663,15 euros au titre des loyers et charges dus, arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal depuis le 11 mai 2022, date du commandement, et à défaut à compter de l’assignation, et anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, les indemnités d’occupation ainsi fixées, jusqu’au départ complet de la locataire et la remise des clés, 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices moral et financier causés, 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens, en ce compris les coûts des deux commandements. Madame [V] [R], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de : Dire et juger que Madame [V] est créancière d’une somme de 29.216,30 euros, et ce en considération de :10.420 euros au titre des avances effectuées entre le 7 décembre 2021 et le 1er janvier 2022, 950 euros au titre du mois supplémentaire exigé indûment pour le dépôt de garantie, 2.240 euros au titre de l’indu de 80 euros ajouté au loyer charges comprises, 8.893,06 euros au titre de l’aide au logement, 880 euros au titre de la perte de chance de percevoir l’allocation logement en octobre et novembre 2022, 2.240 euros au titre des provisions sur charges, 3.593,24 euros au titre du dépassement des loyers soumis à l’encadrement des loyers, - condamner Madame [O] au paiement d’une somme de 10.553,15 euros au titre des charges et loyers indus (29.216,30 euros – 18.663,15 euros), A titre subsidiaire, Dire et juger que Madame [V] est créancière d’une somme de 23.216,30 euros, et ce en considération de :4.420 euros au titre des avances effectuées entre le 7 décembre 2021 et le 1er janvier 2022, 950 euros au titre du mois supplémentaire exigé indûment pour le dépôt de garantie, 2.240 euros au titre de l’indu de 80 euros ajouté au loyer charges comprises, 8.893,06 euros au titre de l’aide au logement, 880 euros au titre de la perte de chance de percevoir l’allocation logement en octobre et novembre 2022, 2.240 euros au titre des provisions sur charges, 3.593,24 euros au titre du dépassement des loyers soumis à l’encadrement des loyers, - condamner Madame [O] au paiement d’une somme de 4.553,15 euros au titre des charges et loyers indus (23.216,30 euros – 18.663,15 euros), A titre infiniment subsidiaire, Déclarer irrecevable et mal-fondée Madame [O] en ses demandes, fins et conclusions en l’état d’une dette qui ne présente pas un caractère certain, liquide et exigible, En toute hypothèse, Condamner Madame [O] au paiement d’une somme de 13.664 euros au titre du préjudice de jouissance et économique subi par les locataires et à une somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral et de santé subi par la locataire,Ordonner s’il y a lieu la compensation judiciaire des sommes réciproquement dues,Condamner Madame [O] à verser à Maître [T] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile, sous réserver de la renonciation expresse de Maître [T] au recouvrement de la rétribution qui lui serait due au titre de l’aide juridictionnelle,Condamner Madame [O] aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. MOTIFS Sur l’arriéré locatif : Aux termes des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, les parties sont en désaccord concernant le montant de la dette locative. Madame [O] sollicite en effet la condamnation de Madame [V] à lui verser une somme de 18.663,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024, tandis que Madame [V] sollicite le remboursement d’un trop-perçu à ce titre à hauteur de 10.553,15 euros à titre principal et 4.553,15 euros à titre subsidiaire. Il convient d’examiner de façon successive les points de désaccord des parties. sur le montant du loyer hors charges et l’exception d’inexécution : Le contrat de location stipule que le montant du loyer est de neuf cent cinquante euros. Il évoque ensuite un loyer de 1.030 euros charges comprises. Enfin, le bail mentionne un forfait de charges de 80 euros par mois. Il ressort de ces éléments que le montant du loyer hors charges a été fixé contractuellement à la somme de 950 euros par mois. Madame [V] soutient qu'elle était bien fondée à cesser le règlement de son loyer en réaction aux désordres constatés. Elle soulève ainsi l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du Code civil. Toutefois, elle ne rapporte donc pas la preuve qu’elle se soit trouvée dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux. Or, l'exception d'inexécution ne peut être invoquée qu'en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux et le manquement partiel du bailleur à l'obligation de délivrance d'un logement décent ne justifie pas le non-paiement du loyer. Dès lors, l'exception d'inexécution soulevée par Madame [V] pour justifier l'absence de règlement du loyer sera rejetée. sur l’encadrement des loyers : Madame [O] soulève l’irrecevabilité des demandes présentées par Madame [V] pour les motifs suivants : Non-respect du délai prévu par l’article V de la loi ELAN,Absence de saisine préalable de la CDC, Or, l’action de Madame [V] n’est pas fondée sur les dispositions de l’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018. Les délais prévus par ces textes ne sont donc pas opposables à Madame [V] et la fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera rejetée. En effet, Madame [V] fonde exclusivement son action sur les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018. Si ce texte mentionne que la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution des loyers, cette saisine préalable n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité (les dispositions invoquées par le bailleur étant applicables uniquement concernant les contestations relatives au complément de loyer). La demande présentée par Madame [V] en remboursement du trop-perçu au titre de l’encadrement des loyers sera par conséquent déclarée recevable. Selon les dispositions de l’articles 140 III de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. L'article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, le bail conclu entre les parties stipule que le montant du loyer mensuel est de 1.030 euros charges comprises et que les charges sont fixées forfaitairement à la somme de 80 euros par mois. Aucune mention n’est portée concernant le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Contrairement aux allégations du bailleur, aucun texte n’impose d’entreprendre une action de mise en conformité du bail préalablement à la saisine du tribunal en remboursement du trop-perçu de loyers. De même, le contrat ne comporte aucun paragraphe type «complément de loyer », de sorte qu'il convient de constater que le bail ne stipule aucun complément de loyer. Pourtant, la loi exige expressément cette mention qui permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l'application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation. Dès lors, les arguments de Madame [O] selon lesquels les caractéristiques du logement justifient l'application d'un complément de loyer, ce qui n'est par ailleurs pas démontré, sont inopérants. L'arrêté préfectoral numéro 2021-06 du 7 juin 2021 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris à compter du 1er juillet 2021 précise que pour les logements T2 non meublés situés dans un immeuble bâti avant 1946 dans le [Adresse 4] à [Localité 3], le loyer de référence est de 25,40 euros le mètre carré tandis que le loyer de référence majoré est de 30,5 euros le mètre carré. Aucune attestation de surface habitable n’est communiquée. Madame [V] mentionne dans sa pièce 7 une superficie de 26,94 m2, qui sera donc utilisée pour le calcul du loyer de référence majoré. Ainsi, en l'absence de stipulation d'un complément de loyer, le bail ne pouvait pas prévoir un loyer mensuel de 950 euros de sorte qu'il convient de fixer le montant du loyer initial au montant du loyer de référence majoré, soit 821,27 euros (soit 30,5 euros x 26,94 mètres carré). Pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mars 2024, seule la somme de 22.598,17 euros peut donc être réclamée au titre des loyers impayés (27 mois x 821,27 euros + 423,88 euros pour la période du 15 au 31 décembre 2021). sur les contestations relatives aux charges : Le bail prévoit un forfait de charges de 80 euros par mois. Cette stipulation contractuelle ne saurait toutefois recevoir application s’agissant d’un contrat portant sur un logement non meublé à titre de résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui exclut dans cette hypothèse l’application d’un forfait de charges. Il sera par conséquent fait application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur." Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu'il a payées. En l'espèce, Madame [O] communique : le décompte des charges locatives pour l’exercice 2021 portant sur un total de 473,63 euros.Le décompte des charges locatives pour l’exercice 2022 portant sur un total de 460,70 euros. Au vu de ces justificatifs, Madame [O] apparaît bien fondée à réclamer le paiement des sommes suivantes : 20,80 euros au titre des charges locatives pour la période du 15 au 31 décembre 2021, calculée au prorata de l’exercice 2021,460,70 euros au titre des charges locatives pour l’année 2022,575,90 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024, provisions dont le montant a été calculé en se référant à la dernière régularisation,Soit une somme totale de 1.057,40 euros. sur la demande au titre de l’allocation logement pour les mois d’octobre et novembre 2022 : Madame [V] reproche à Madame [O] d’être à l’origine de l’interruption du versement de l’allocation logement pour les mois d’octobre et novembre 2022. Elle affirme en effet que la bailleresse aurait induit la CAF en erreur en lui indiquant que la locataire ne résidait plus dans les lieux. Ce point est formellement contesté par Madame [O]. Madame [V] ne communique aucune attestation ou courrier émanant de la CAF de nature à corroborer ses déclarations. Dès lors, elle ne démontre pas que la suspension de son allocation logement soit imputable à sa bailleresse. Madame [V] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir déduire la somme de 800 euros de sa dette locative, au titre de la perte de chance de percevoir l’allocation logement en octobre et novembre 2022. sur le dépôt de garantie : Le dépôt de garantie ne pouvant pas être d'un montant supérieur à un mois de loyer, seule la somme de 821,27 euros pouvait être réclamée à ce titre. Le surplus de la somme perçue à ce titre par Madame [O] doit donc venir en déduction de la dette locative. sur les versements à déduire : Les parties s’accordent sur le montant des versements opérés par la CAF pour un total de 8.993,06 euros au titre de l’allocation logement. Madame [O] reconnaît en outre avoir reçu les sommes suivantes : 950 euros et 1.450 euros par virement des 7 et 8 décembre 2021,1.515,71 euros par chèque au moment de l’entrée dans les lieux. Madame [V] fait par ailleurs état de versements supplémentaires, qui sont contestés par la bailleresse. Selon l'article 1353 du code civil, s'il incombe au bailleur de prouver l'obligation au paiement, c'est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu'il a payé. Madame [V] se fonde sur un document intitulé « déclaration » datée du 12 décembre 2023, émanant de Monsieur [X] [Z] se présentant comme exerçant la profession d’avocat en Tunisie et indiquant que la bailleresse a reçu un paiement de 18.000 dinars en sa présence. Ce document n’est accompagné d’aucune pièce d’identité et ne comporte pas non plus les mentions prévues par l’article 202 du Code de procédure civile. Cet écrit, qui n’est corroboré par aucun autre document, est par conséquent d’une valeur probante insuffisante pour démontrer le versement de sommes supplémentaires par la locataire. Le total des versements opérés par Madame [V] pour la période du 6 décembre 2021 au 31 mars 2024 sera donc fixé à la somme de 3.915,71 euros. sur les comptes entre les parties : Il ressort de ce qui précède que le total des loyers, charges et provisions sur charges échus entre le 15 décembre 2021 et le 31 mars 2024 s’élève à la somme de 23.655,57 euros (22.598,17 euros + 1.057,40 euros) au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024. Madame [V] a effectué des versements à hauteur de 3.094,44 euros après déduction du dépôt de garantie (3.915,71 euros - 821,27 euros). Il convient également de déduire de la dette locative l’ensemble des versements effectués par la CAF à hauteur de 8.993,06 euros, ainsi que la somme de 277,50 euros au titre des travaux à déduire de décembre 2021. Madame [V] [R] sera par conséquent condamnée à verser à Madame [O] [E] la somme de 11.290,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2024. Sur la demande d’expulsion : 2.1 sur le défaut de souscription d’une assurance : Madame [O] [E] demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail en faisant valoir que Madame [V] [R] ne justifie pas de la souscription d’une assurance. L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose à cet égard : “Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.” En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 6 décembre 2021 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de souscription de l’assurance du locataire, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le 20 juillet 2023, le bailleur a fait commandement à son locataire d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques dont il doit répondre. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 paragraphe G de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Madame [V] n’a pas produit d’attestation d’assurance dans le délai légal d’un mois. Lors de l’audience du 5 avril 2024, elle a toutefois versé aux débats le justificatif de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs souscrite auprès de la société ECA-assurances pour la période du 16 octobre 2022 au 15 octobre 2023. Il en résulte que le logement était assuré à la date de délivrance du commandement. Or, l’absence de justification de l’assurance dans le mois ayant suivi le commandement n’est pas de nature à permettre la résiliation du bail dès lors qu’il est établi que le logement loué était bien assuré à la date de délivrance du commandement. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance. 2.2 sur le défaut de paiement des loyers : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Le bail conclu le 6 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mai 2022. Il a déjà été relevé que Madame [V] n’était pas fondée à exciper de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des causes du commandement. Par ailleurs, si les sommes visées dans le commandement étaient supérieures aux sommes réellement dues compte tenu notamment de l’encadrement des loyers, il apparaît qu’aucun versement n’a été effectuée par Madame [V] dans le délai de deux mois imparti par le commandement. Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2022. L’expulsion de Madame [V] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Madame [V] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme de 821,27 euros outre les charges, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 3. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la bailleresse : Madame [O] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier. 4. Sur les demandes reconventionnelles présentées par la locataire : 4.1 Sur la demande de dommages et intérêts présentée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : Madame [V] fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte dispose, dans sa version applicable au litige : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d'une obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible des lieux et de fournir un logement décent. En l’espèce, Madame [V] invoque un rapport, établi non contradictoirement, après une visite en date du 10 octobre 2022. Le rapport mentionne qu’il a été établi par Madame [D], étudiante en master en école d’architecture, à la demande de l’association droit au logement. En l’absence de précisions suffisantes concernant les qualifications de la rédactrice du rapport, celui-ci ne permet pas d’établir un manquement du bailleur aux obligations mises à sa charge par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, l’appartement a également fait l’objet d’un contrôle sanitaire le 6 décembre 2022 par un inspecteur de salubrité de la Ville de Paris. Dans un courrier adressé à la locataire le 26 décembre 2022, celui-ci mentionne que le contrôle a fait apparaître les désordres suivants : Développement des moisissures au plafond et sur le mur froid de la salle de bains,Présence d’humidité et léger développement de moisissures sur le mur froid et le mur de gauche de la pièce à vivre avec coin cuisine,Léger développement de moisissures sur le mur froid de la chambre,Système de ventilation déficient.Ainsi, ce courrier laisse apparaître que la jouissance paisible de Madame [V] a été troublée en raison du système de ventilation déficient, système dont il appartient au bailleur de s’assurer de l’efficience. Toutefois, il ressort des pièces communiquées par les parties que la locataire n’a pas permis la réalisation des travaux de remise en état du système de ventilation confiés à la société A & C DECO, puisqu’elle n’a pas permis à cette entreprise d’accéder aux locaux. Dès lors, Madame [V] n’est pas fondée à réclamer réparation du trouble lié à l’insuffisance du système de ventilation puisque la locataire a elle-même méconnu son obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Le courrier de l’inspecteur de salubrité ne permet pas d’établir l’existence et l’imputabilité au bailleur des autres désordres allégués par Madame [V]. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et économique. 4.2 Sur le préjudice moral : Madame [V] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral et de santé dont elle fait état. Elle sera par conséquent déboutée de la demande de dommages et intérêts qu’elle formule de ce chef. Sur les demandes annexes : Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. Madame [V], partie perdante, supportera la charge des dépens. L'équité commande de condamner Madame [V] [R] à verser à Madame [O] [E] une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE qu'aucun complément de loyer n'est stipulé par le bail en date du 6 décembre 2021 conclu entre Madame [O] [E] d'une part et Madame [V] [R] d'autre part ; FIXE en conséquence le montant du loyer initial au montant du loyer de référence majoré, soit 821,27 euros ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2021 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 juillet 2022 ; ORDONNE en conséquence à Madame [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à Madame [O] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 821,27 euros outre les charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à Madame [O] [E] la somme de 11.290,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ; ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [O] [E], REJETTE l’ensemble des demandes de dommages et intérêts présentées à titre reconventionnel par Madame [V] [R], CONDAMNE Madame [V] [R] à verser à Madame [O] [E] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [V] [R] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités. Le greffier Le juge