Tribunal judiciaire, 05 novembre 2025. 21/00878

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] N° RG 21/00878 - N° Portalis DBYL-W-B7F-CVM3 JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025 Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 05 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 28 Mai 2025, devant : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport, assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes, Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de : Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur, Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente, Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente, juge rédacteur, qui en ont délibéré conformément à la loi, Dans l’affaire opposant : DEMANDEURS : Monsieur [O] [V] [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de DAX SELARL MJPA, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 901 533 117, représentée par son gérant Maître [D] [F], agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] (AU FIN GOURMET) [Adresse 1] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de DAX DÉFENDEURS : S.C.I. [Adresse 11], immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 423 073 832 [Adresse 4] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Elsa SAMMARI de l’AARPI ALEPH AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS Rep/assistant : Maître Patrick BESSE, avocat postulant au barreau de DAX lors des débats Rep/assistant : Maître Olivier DIVERNET de la SELARL COUSSEAU PERRAUDIN GADOIS DIVERNET, avocat postulant au barreau de DAX lors du délibéré S.A. PACIFICA, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 352 358 865, ès qualités d’assureur de la SCI [Adresse 11] [Adresse 9] [Localité 8] Rep/assistant : Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de DAX FAITS ET PROCÉDURE Par acte reçu le 15 février 2016 par Maître [R] [P], Notaire à [Localité 15] (Pyrénées-Atlantiques), la SARL [V] [O] a acquis le fonds de commerce et le droit au bail relatif à l’exploitation d’un restaurant-bar situé [Adresse 3] à [Localité 12]. Ces locaux appartiennent à la SCI [Adresse 11] qui les a acquis de la société PORTALIS IMMOBILIER par acte notarié du 30 décembre 2009. La SCI [Adresse 11] était assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD avant d’être assurée “Multirisque Professionnelle” par la SA PACIFICA à partir du 1er janvier 2018. Le 11 janvier 2018, la SARL [V] [O] a fait état d'infiltrations dans les locaux à la suite de fortes intempéries, notamment dans la cuisine. La SARL [V] [O] a assigné la SCI [Adresse 11] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dax afin d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire. Par décision du 9 février 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [J] [E]. Par ordonnance du juge des référés du 5 juin 2018, les opérations d'expertise ont été déclarées communes à la SA PACIFICA et la SA AXA FRANCE lARD. Monsieur [J] [E] a déposé son rapport clos le 3 juillet 2020. Par actes de commissaire de justice des 13 et 17 août 2021, la SELARL MJPA, représentée par Maître [H] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [V] [O] désigné par jugement rendu le 16 mai 2018 par le tribunal de commerce de Dax, et Monsieur [O] [V] ont assigné la SCI DU [Adresse 11] et son assureur la SA PACIFICA devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment, sur le fondement des articles 1719, 1720, 1721, 1231 et suivants, et 1240 et suivants du code civil, leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes : - 82 683 euros à Maître [H] [F], ès qualités, en indemnisation du préjudice résultant de la perte d’exploitation et de la perte de chance d’éviter la perte du fonds de commerce exploité par la SARL [V] [O] directement imputable à son manquement à son obligation de délivrance et d’entretien, - 244 675,74 euros à Monsieur [O] [V] en indemnisation du préjudice résultant de la perte de sa créance en compte courant d’associé de la SARL [V] [O] directement imputable au manquement de la SCI [Adresse 13] à son obligation de délivrance et d’entretien, - 32 176,93 euros à Monsieur [O] [V] en indemnisation du préjudice subi résultant de la mise en jeu de son engagement de caution personnelle suite à la défaillance de la SARL [V] [O] directement imputable au manquement de la SCI DU [Adresse 11] à son obligation de délivrance et d’entretien, - 10 000 euros à Monsieur [O] [V] en réparation de son préjudice moral. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 4 juin 2024, la SA PACIFICA a saisi le juge de la mise en état afin, sur le fondement des articles 122, 123 789, 696 et 700 du code de procédure civile, de l’article L 114-1 du code des assurances et des articles 2239 et 2241 du code civil, de : - dire prescrite la demande de la SCI DU [Adresse 11] de constater que la société SA PACIFICA est solidairement redevable avec elle, avec (Sic) du paiement des sommes sollicitées par la SELARL MJPA et par Monsieur [O] [V], - condamner la SCI DE [Adresse 11] aux dépens de l'incident et au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 6 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande formulée, à titre infiniment subsidiaire, par la SCI DU [Adresse 11] de “constater que la société SA Pacifica est solidairement redevable, avec la société SCI [Adresse 11], du paiement des sommes sollicitées par la SELARL MJPA et par Monsieur [O] [V]”. Le clôture de l’instruction est intervenue le 3 avril 2025 par ordonnance du même jour, fixant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2025. A cette date, les parties ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 24 septembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 05 novembre 2025 en raison d’un surcroît de la charge de travail du tribunal. Dans leurs dernières conclusions communiquées par RPVA le 4 février 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SELARL MJPA, représentée par Maître [H] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL [V] [O], et Monsieur [O] [V] demandent au tribunal de : Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du Code Civil Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil, Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil, Vu le bail commercial, Vu le rapport d'expertise judicaire, A titre principal, - Dire et juger que la SCI [Adresse 11], en sa qualité de bailleur, a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien privant la société [O] [V] de pouvoir exploiter le fonds de restaurant-bar exploité dans les lieux loués, engendrant une perte d'exploitation, conduisant au redressement puis à la liquidation judiciaire de la société [O] [V] et à la perte définitive du fonds de commerce, - Constater que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés est formulée en termes trop généraux privant ainsi la clause de toute efficacité, - Constater la faute lourde du bailleur privant d'effet la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, - Constater que le bailleur ne peut s'exonérer de l'obligation de délivrance, obligation essentielle du bail commercial, et réputer non écrite toute clause contraire et ce conformément à l'article 1170 du code civil, - Dire et juger que la société SCI [Adresse 11] engage donc sa responsabilité contractuelle envers la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V], - Dire et juger que la SCI [Adresse 11] engage sa responsabilité délictuelle envers Monsieur [O] [V], associé unique et créancier de la société [O] [V], En conséquence, - Condamner in solidum la SCI [Adresse 11] et son assureur, la société PACIFICA, à payer à la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] la somme de 82 683 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte d'exploitation et de la perte de chance d'éviter la perte du fonds de commerce exploité par la société [O] [V] directement imputable à son manquement à l'obligation de délivrance et d'entretien, - Déclarer recevables les demandes indemnitaires présentées par Monsieur [O] [V], justifiant d'un intérêt personnel distinct du préjudice collectif des créanciers, qui ne vise pas à reconstituer le gage commun des créanciers, - Condamner in solidum la SCI [Adresse 11] et son assureur, la société PACIFICA à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 244 675,74 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de sa créance en compte courant d'associé de la société [O] [V] directement imputable au manquement de la SCI [Adresse 11] à son obligation de délivrance et d'entretien, - Condamner in solidum la SCI [Adresse 11] et son assureur la société PACIFICA à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 32 176,93 euros assortie des intérêts au taux légal pendant deux ans à compter de la signification du jugement du tribunal de commerce de Pau, puis au taux contractuel de 2% jusqu'à parfait règlement en indemnisation du préjudice subi résultant de la mise en jeu de son engagement de caution personnelle suite à la défaillance de la société [O] [V] directement imputable au manquement de la SCI [Adresse 11] à son obligation de délivrance et d'entretien, - Condamner in solidum la SCI [Adresse 11] et son assureur la société PACIFICA à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, En tout état de cause, - Débouter la SCI [Adresse 11] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - Débouter la société PACIFICA de sa demande de condamnation de la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [O] [V] et Monsieur [O] [V] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - Condamner in solidum la SCI [Adresse 11] et son assureur la société PACIFICA à payer à la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] et à Monsieur [O] [V], à chacun, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, condamner in solidum la SCI [Adresse 11] et son assureur la société PACIFICA aux entiers dépens, en ceux compris de la procédure en référé expertise et le montant des honoraires de l'expert judiciaire. Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir que le rapport d’expertise judiciaire permet de retenir l’existence d’une faute lourde du bailleur à l’origine de l’ensemble des infiltrations constatées dans les locaux, faute résultant d’un manquement du bailleur à son obligation d'entretien et de délivrance. En réponse à l’argumentation de la SCI [Adresse 11], ils soutiennent que le bailleur ne peut nullement s'exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause d’exclusion de garantie au titre des vices cachés insérée au bail, laquelle est rédigée en termes très généraux ne correspondant pas à une clause expresse et non équivoque. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, le bailleur est tenu par l'obligation de délivrance qui perdure durant toute la durée du bail, et que tout manquement à cette obligation constitue une faute lourde conduisant à écarter toute clause exonératoire de responsabilité ou de garantie. Ils estiment que Monsieur [V] en sa qualité d'associé unique de la société [O] [V], en liquidation judiciaire, a qualité à agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l'encontre du bailleur de la société [O] [V], afin d'obtenir l’indemnisation des préjudices subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien. Ils font valoir que le dirigeant a qualité pour demander en justice la réparation de son préjudice personnel et distinct au titre de la perte pour l'avenir de ses rémunérations, de sorte qu’en l’espèce Monsieur [O] [V] a qualité à agir au titre de la perte des apports en compte ; qu’il est également recevable à agir en réparation du préjudice subi du fait de la mise en jeu de son engagement de caution de la société mise en liquidation judiciaire, ainsi qu’au titre du préjudice moral subi. Ils sollicitent, au titre du préjudice subi par la société [O] [V], la somme de 82 683 euros comprenant la perte d'exploitation nette et la perte de chance d'éviter la perte de fonds. Ils chiffrent le montant du préjudice personnel de Monsieur [O] [V] à la somme de 244 675,74 euros correspondant au montant de son apport en compte courant, et à la somme de 32 176,93 euros correspondant à sa condamnation en qualité de caution, outre une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral personnel. Ils font valoir que la société PACIFICA ne peut dénier sa garantie au motif que la cause génératrice est antérieure à la conclusion du contrat d'assurance, dès lors que la garantie souscrite par le bailleur est en base réclamation et non en base fait dommageable, et qu’en l’espèce la réclamation a été adressée à l’assureur pendant la période de validité de la garantie souscrite. Dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 4 février 2025, la SCI [Adresse 11] demande au tribunal de : À titre principal : - Constater que la société SCI [Adresse 11] n’a commis aucune faute dans l’exécution du bail conclu avec la société [O] [V] (Au Fin Gourmet) ; - Constater que la responsabilité contractuelle de la société SCI [Adresse 11] ne peut être engagée au titre du bail conclu avec la société [O] [V] (Au Fin Gourmet) ; - Débouter la SELARL MJPA et Monsieur [O] [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; À titre subsidiaire : - Constater que la somme de 82 683 euros dont le paiement est demandé en indemnisation du préjudice prétendument subi et qui résulterait de la perte d’exploitation et de la perte de chance d’éviter la perte du fonds de commerce exploité par la société [O] [V], est injustifiée par la SELARL MJPA ; - Constater l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [O] [V] de remboursement de sa créance de compte courant d’associé d’un montant de 244 675,74 euros ; - Constater qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la prétendue faute commise par la société SCI [Adresse 11] et la perte de (i) la somme de 244 675,74 euros au titre du compte courant d’associé par Monsieur [O] [V], (ii) celle de 32 176,83 euros correspondant au montant de la caution personnelle mise en jeu à la suite de la liquidation judiciaire, et (iii) celle de 10 000 euros au titre d’un prétendu préjudice moral que ce dernier aurait subi ; - Constater que (i) la somme de 244 675,74 euros au titre du compte courant d’associé, et (ii) la somme de 32 176,83 euros correspondant au montant de la caution personnelle mise en jeu à la suite de la liquidation judiciaire de la société [O] [V], dont les paiements sont demandés en indemnisation d’un préjudice prétendument subi, ne sont pas justifiés par Monsieur [O] [V] ; - Débouter la SELARL MJPA et Monsieur [O] [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; À titre reconventionnel : - Ordonner à la SELARL MJPA la communication de la preuve des démarches effectuées par la société [O] [V] (Au Fin Gourmet) pour obtenir un nouveau crédit afin de faire face aux difficultés financières à compter du mois de janvier 2018 ; - Ordonner à la SELARL MJPA la communication d’une copie de la police d’assurance souscrite pour les lieux faisant l’objet du bail conclu entre la société [O] [V] (Au Fin Gourmet) et la société SCI [Adresse 11] ; - Prendre acte du défaut de communication de la police d’assurance souscrite pour les lieux faisant l’objet du bail conclu entre la société [O] [V] (Au Fin Gourmet) et la société SCI [Adresse 11] ; - Condamner solidairement la société SCI [Adresse 11] et Monsieur [O] [V] au paiement de la somme de 4 000 euros pour procédure abusive ; En tout état de cause : - Ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - Condamner la SELARL MJPA à verser à la société SCI [Adresse 11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [O] [V] à verser à la société SCI [Adresse 11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [O] [V] aux entiers dépens ; - Condamner la SELARL MJPA aux entiers dépens. La SCI soutient à titre principal que sa responsabilité ne peut être engagée en sa qualité de bailleur, aux motifs que les désordres ayant entraîné la fermeture de l’établissement sont dus à des vices cachés, et que le bail contient précisément une clause de non-recours en cas de vices cachés, laquelle est parfaitement valide et doit recevoir application. Elle ajoute qu’il n’y a pas de faute lourde du bailleur dès lors que celui-ci ne connaissait pas l’existence du vice au moment de la signature du bail, et qu’en tout état de cause il ne peut lui être imputé aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme, dès lors que le preneur n'établit pas que les désordres affectant les locaux existaient antérieurement à la conclusion du bail, et que le bailleur averti des sinistres a immédiatement pris des dispositions pour y remédier. Elle rappelle enfin qu’au terme du contrat de bail, le preneur a renoncé à tous recours contre le bailleur au titre des désordres subis et tous dommages consécutifs, notamment les pertes d’exploitation ou la perte de son fonds de commerce. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les demandes de réparation des prétendus préjudices subis ne sont pas justifiées ; que la somme réclamée de 82 683 euros n’est ni détaillée, ni justifiée par des éléments comptables ; que la demande de paiement de la somme de 244 675,74 euros au titre du compte courant d’associe est irrecevable, Monsieur [O] [V] ne ramenant pas la preuve de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui subi par la société ; qu’il n’existe aucun lien de causalité direct entre la prétendue faute du bailleur, tirée d’un prétendu manquement à l’obligation de délivrance conforme, et les préjudices invoqués découlant de la liquidation judiciaire de la société. A titre reconventionnel, elle demande au tribunal de prendre acte du défaut de communication de la police d’assurance, et d’enjoindre au preneur de produire sans délai une copie intégrale de la police d’assurance souscrite pour les lieux loués. Elle fait valoir que la demande du preneur tendant à la condamnation du bailleur à lui verser des dommages et intérêts au titre d’une prétendue perte d’exploitation, est totalement infondée, dès lors que la responsabilité civile d’exploitation n’a jamais été souscrite par le bailleur et n’a jamais été prévue dans les conditions générales et particulières de sa police d’assurance, ce qui justifie la condamnation des requérants au paiement d’une somme de 4 000 euros pour procédure abusive. Dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 14 mars 2025, la SA PACIFICA demande au tribunal de : - Débouter les demandeurs et toutes parties de toutes demandes fins et conclusions à l'encontre de la SA PACIFICA, - Condamner in solidum la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [V] [O], Monsieur [O] [V] et la SCI [Adresse 11] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - Condamner in solidum la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL [V] [O], Monsieur [O] [V] et la SCI [Adresse 11] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que sa garantie n’est pas due en l’absence d’aléa, l’expert ayant clairement identifié la cause des désordres comme relevant d’un défaut d’entretien et de construction ; que ces causes font partie des causes d’exclusion de garantie prévues au contrat. A titre subsidiaire, elle invoque la clause d’exclusion de grantie des vices cachés prévue au contrat de bail, l’absence de faute lourde du bailleur et de manquement à l’obligation de délivrance conforme. A titre très subsidiaire, elle estime les demandes indemnitaires irrecevables et mal fondées, sans lien de causalité avec la faute imputée au bailleur. MOTIFS DE LA DÉCISION Le tribunal rappelle à titre liminaire que les demandes tendant à voir constater, dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, de sorte que le Tribunal n'en est pas saisi. I Sur la responsabilité du bailleur ) A l’égard de la société [O] [V] Sur les manquements imputés au bailleur Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Selon l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Le bailleur est ainsi tenu à l’égard du preneur d’une obligation de délivrance qui comporte trois obligations : - l’obligation de mise à disposition du bien entre les mains du locataire et qui constitue l’acte de délivrance. Le bailleur doit effectivement mettre la chose louée à la disposition du preneur (article 1719, 1° du code civil), - l’obligation de délivrer une chose conforme à la destination prévue dans le bail, qui peut être d’habitation ou professionnelle. Ainsi, lorsqu’il est prévu dans le contrat que la chose sera affectée à une activité professionnelle particulière, la chose délivrée doit être conforme à cette destination précise. Pour ce faire, le bailleur doit s’assurer que l’activité prévue est réalisable ; - l’obligation de délivrer une chose « en bon état de réparations de toute espèce » (article 1720 alinéa 1 du code civil). Ainsi, le bailleur doit délivrer une chose qui satisfasse les règles de sécurité exigées par la loi et les mises aux normes. Cette exigence tend à se confondre avec celle de conformité de la délivrance : une chose répondant aux exigences légales sera à la fois en bon état de réparations et conforme à la destination prévue. Le bailleur est ensuite tenu à une obligation d’entretien, et doit à ce titre, en cours de bail : - entretenir la chose pour permettre l’usage pour lequel elle a été louée (article 1719, 2° du code civil), - effectuer « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 alinéa 2 du code civil). Ainsi, alors que l’obligation de délivrance entraîne pour le bailleur celle de supporter, au moment de l’entrée dans les lieux, toutes les réparations, il n’en est pas de même pour les réparations qui deviennent nécessaires en cours de bail. Pour ces réparations, il existe une répartition entre le bailleur et le preneur : le bailleur doit supporter les réparations autres que locatives, tandis que le preneur supporte les réparations locatives. Enfin, le bailleur doit au preneur une garantie des vices cachés : il s’agit de garantir au preneur le bon usage de la chose louée. En l’espèce, la société [O] [V] soutient que le bailleur a manifestement manqué à ses obligations contractuelles, en ne mettant pas à disposition du preneur un local lui permettant d’exploiter son fonds de commerce de restaurant-bar, puisqu’il ressort des conclusions du rapport d’expertise que de l'eau s’infiltre dans les cuisines, au niveau du plafond du bar, et que les canalisations d'alimentation en eau chaude connaissent des fuites en sol. La SCI 9 DE TURENNE répond qu’en réalité les désordres proviennent de vices cachés et qu’en présence dans le bail d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, le preneur ne peut exiger du bailleur aucuns travaux ou remise en état. Le contrat de bail prévoit en effet les clauses suivantes : « État des lieux loués », page 7 du bail : « Le locataire prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée par la vétusté, ou par des vices cachés. » ; « Obligations du bailleur 1. Responsabilités et recours », pages 11 et 12 du bail : « Le Preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur et tous mandataires du bailleur, et leurs assureurs et s’engage à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs pour les cas suivants : (…) En cas de dégâts causés aux locaux loués et à tous les éléments mobiliers s’y trouvant par suite de fuites, d’infiltrations d’humidité ou autres circonstances. (…) En cas de vices ou défaut des locaux loués, le preneur renonce particulièrement à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil. ». Toutefois, il résulte de la jurisprudence que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Elle précise que ces dispositions ont vocation à s’appliquer sauf dispositions contractuelles contraires lesquelles ne peuvent dispenser le bailleur de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle prévue, et ce même au cours du bail. Par ailleurs, il échet de relever qu’en l’espèce, la clause d’exonération prévue au bail ne concerne pas les dispositions de l’article 1720 du code civil relatives d’une part à l’obligation de délivrer une chose « en bon état de réparations de toute espèce », d’autre part à l’obligation pour le bailleur d’effectuer « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Il a ainsi été jugé par la Cour de cassation que « tenu d'une obligation de délivrance et de réparation de la chose louée, le bailleur qui ne rétablit pas les lieux en état d'être exploités après un dégât des eaux est responsable de l'arrêt d'exploitation du preneur malgré la clause de non-recours pour vices cachés ou apparents (Civ 3ème 8 mars 2009, n° 08-11.011). Elle a également jugé, en présence d’un bail qui prévoyait que le locataire accepte les lieux en l’état, que « le bailleur, qui ne pouvait s’exonérer de l’obligation lui incombant de délivrer un local conforme à la destination contractuelle, était tenu de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble », alors que les locaux étaient affectés par un défaut d’étanchéité (Civ 3ème, 10 septembre 2020 – n° 19-11.218). Dans ce dernier cas d’espèce, la cour d'appel avait retenu qu'il avait été constaté, dès la première expertise, que le couvert de l'immeuble et son étanchéité étaient affectés par des désordres qui n'avaient pas pour origine un manque d'entretien du locataire, mais un défaut d'étanchéité de la couverture affectant la structure de l'immeuble et, lors de la seconde expertise, qu'une réparation inadaptée n'avait pas permis d'y mettre fin. Or précisément en l’espèce, il résulte des conclusions du rapport d’expertise, qui ne sont pas sérieusement contestées par la défenderesse, que les désordres, manifestés par des infiltrations en divers endroits des locaux donnés à bail, sont tous liés à : - un défaut de construction de la couverture et du mode de gestion des eaux pluviales, - un défaut d’entretien de la canalisation d'eau chaude sanitaire rompue en sol, - un défaut de construction du clos et couvert de l’établissement et défaut d'entretien de la toiture en sa qualité de partie commune de l'immeuble (propriétaire unique). L’expert, répondant à la mission qui lui avait été confiée, s’est prononcé sur le point de savoir si les travaux nécessaires à remédier aux désordres relevaient des grosses réparations ou des réparations d’entretien définies par l’article 606 du code civil. C’est ainsi qu’il a précisé que l’ensemble des travaux de remise en état nécessaires s’apparentaient aux grosses réparations prévues à l’article 606 précité. Il est ainsi parfaitement établi que l’ensemble des désordres affectant les locaux sont imputables non pas à un défaut d’entretien du preneur excluant toute garantie du bailleur, mais bien à des défauts affectant la structure même de l’immeuble et nécessitant des travaux assimilables aux grosses réparations incombant au bailleur. Il convient d’ajouter que l'expert a relevé la carence fautive du bailleur (rapport page 23) : « Nous avons bien noté l’intervention d'entreprises en chiffrage de travaux réparatoires ou de mesures conservatoires. Or, à l 'exception de la condamnation de l'adduction d'eau chaude, nous n'avons pas noté la réalisation de travaux, même provisoires, permettant une réintégration du local par le preneur. » Dès lors, l’absence de réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, ou la réalisation de travaux insuffisants pour y remédier de façon pérenne est de nature à engager la responsabilité contractuelle de la SCI 9 DE TURENNE pour manquement à son obligation de délivrance. Sur l’indemnisation des préjudices Il ressort du rapport d’expertise, en page 19, que l’expert a sollicité l’intervention d’un sapiteur expert-comptable en la personne de Monsieur [X] [W], «dans le but notamment d’analyser les préjudices allégués à l’appui des nombreuses pièces comptables produites ». Selon l’expert, « il ressort de son rapport les conclusions suivantes (voir intégralité du rapport en annexe 4) : « Récapitulation des préjudices subis : - La perte de marge a été estimée à 44 824,00 € - Les économies de frais ont été chiffrées à - 16 141,00 € - La perte d'exploitation nette est donc de 28 683,00 € La perte de chance d'éviter la perte de fonds est estimée à 54 000 € Le préjudice global subi est 82 683 € » » L’expert précise que le sapiteur a remis son rapport dans lequel il répond aux dires des parties et retient l’existence d’un préjudice qu’il évalue à la somme de 83 683 euros. Il doit être relevé par ailleurs que l’expert a également répondu aux dires des parties, et notamment ceux adressés par le bailleur concernant l’évaluation du chiffre d’affaires théorique perdu, l’évaluation de la marge sur coûts variables, les économies de frais et l’estimation de la perte de valeur du fonds. Il est ainsi précisé que les contestations élevées par la défenderesse concernant le chiffre d’affaires de référence et l’évaluation de la marge sur coûts variables ne sont étayées par aucun élément probant, et qu’aucune contestation n’a été élevée s’agissant de l’estimation de la perte de valeur du fonds. La défenderesse est dès lors mal fondée à critiquer les conclusions du sapiteur, reprises par l’expert judiciaire, alors que l’ensemble des pièces comptables ont été produites et débattues contradictoirement au cours des opérations d’expertise, et que les conclusions du rapport ont pu faire l’objet de dires auxquels le sapiteur et l’expert ont répondu. Les contestations élevées par la défenderesse dans ses conclusions ne sont donc pas nouvelles et ont déjà donné lieu à discussion devant l’expert. Enfin, il échet de relever que le préjudice global subi par la société a déjà été évalué sous la forme d’une perte de chance, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer à nouveau un coefficient de perte de chance. Il convient donc de condamner la SCI [Adresse 11] à verser au mandataire liquidateur de la société [O] [V] la somme de 82 683 euros en réparation du préjudice subi. 2) A l’égard de Monsieur [O] [V] Monsieur [V] soutient avoir qualité à agir, en sa qualité d'associé unique de la société [O] [V] en liquidation judiciaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l'encontre du bailleur de la société [O] [V], afin d'obtenir indemnisation des préjudices subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien. La SCI [Adresse 10] DE [Adresse 17] demande au tribunal de « constater » l’existence d’une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de Monsieur [O] [V] et, par conséquent, de rejeter la demande en indemnisation du préjudice prétendument subi et qui résulterait de la perte de sa créance en compte courant d’associe de la société [O] [V]. S’il est vrai que dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, un associé peut agir en réparation d’un préjudice purement personnel distinct de celui de la société, la jurisprudence n’admet l’existence d’un tel préjudice que si et seulement si son préjudice ne peut être effacé par la réparation du préjudice social, et notamment dans les cas d’escroquerie, de dissimulation frauduleuse ou encore d’acte de concurrence déloyale. Il a ainsi été jugé que ne peut être considéré comme un préjudice personnel de l’associé : - Le préjudice résultant de la perte par l’associé de la valeur de ses parts ou actions et de la perte des sommes en compte courant, ce préjudice étant le corollaire du préjudice social et absorbé comme tel par ce dernier, - La perte par l’associé de ses apports initiaux au capital d’une société, ce préjudice ne constituant qu’une fraction du passif collectif dont l’apurement est assuré par le gage commun des créanciers, qu’il appartient au seul mandataire de reconstituer. Il en résulte que faute de démonstration d’un préjudice personnel, la demande de Monsieur [O] [V] tendant à l’indemnisation de la perte de sa créance en compte courant d’associe de la société [O] [V] est irrecevable. Monsieur [V] soutient ensuite qu’il est recevable à agir en réparation du préjudice subi du fait de la mise en jeu de son engagement de caution de la société mise en liquidation judiciaire. S’il ne peut être contesté que la jurisprudence admet que le préjudice résultant pour la caution de la mise en œuvre de sa garantie constitue un préjudice personnel, distinct du préjudice collectif subi par les créanciers, encore faut-il rapporter la preuve d’un lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute reprochée au tiers responsable. Or, force est de constater que Monsieur [V], qui se borne à soutenir que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance serait la cause de sa condamnation en sa qualité de caution de la société, ne se livre strictement à aucune démonstration en ce sens. Il sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation du bailleur au paiement de la somme de 32 176,93 euros. En revanche, il ne peut être sérieusement contesté que l’absence de réalisation des travaux nécessaires à remédier aux désordres de façon pérenne, qui a nécessairement contribué à l’arrêt définitif de l’activité professionnelle du requérant, et la posture adoptée par le bailleur par la suite, ont causé à Monsieur [V] un préjudice moral lié d’une part à la perte de son fonds de commerce et de ses revenus, d’autre part aux retentissements de cette perte sur sa santé et sa vie personnelle et familiale. Il convient donc de faire droit à sa demande d’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 5 000 euros. II Sur la garantie de la SA PACIFICA Le contrat d’assurance souscrit par le bailleur auprès de la SA PACIFICA prévoit plusieurs clauses d’exclusion de garantie, et notamment (page 12) : - les dommages imputables à une installation ou un bien : non conforme aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, ou n’ayant pas l’agrément des services compétents, - les dommages de la chose assurée provenant d'un vice propre de celle-ci, - les dommages dus ou aggravés par un défaut de réparation ou d'entretien sauf cas de force majeure. Or en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les désordres proviennent pour partie d’un défaut de construction du clos et couvert de l’établissement, et du mode de gestion des eaux pluviales, pour partie d’un défaut d’entretien de la canalisation d'eau chaude sanitaire rompue en sol. Par conséquent, il convient de dire que la garantie de la SA PACIFICA n’est pas acquise, et de débouter les requérants de l’intégralité des demandes dirigées à son encontre. III Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 11] Les requérants ayant produit les conditions générales et particulières du contrat d’assurance souscrit par le preneur auprès de la SA MMA, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de production dudit contrat. La défenderesse sollicite à titre reconventionnel la condamnation des requérants au paiement d’une somme de 4 000 euros pour procédure abusive, aux motifs que : - le bailleur n’avait pas l’obligation de souscrire une assurance couvrant la perte d’exploitation du preneur ; - le preneur avait contractuellement l’obligation de s’assurer contre les pertes d’exploitation et n’a pas produit sa police d’assurance, malgré une obligation expresse en ce sens ; - le preneur a expressément renoncé à tout recours contre le bailleur pour les dommages immatériels et pertes d’exploitation, ainsi qu’il résulte des stipulations du bail précitées ; - la demande indemnitaire du preneur au titre de la perte d’exploitation est donc totalement infondée et doit être rejetée en totalité. Or, il convient de rappeler qu’une clause de non-recours ne peut permettre au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public, et ne peut être contournée par une clause contractuelle, quelle qu’en soit la formulation. La Cour de cassation a récemment rappelé ce principe dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass Civ 3ème, n° 23-14974) : « Une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Pour rejeter les demandes indemnitaires de la locataire, l'arrêt retient que la clause du bail par laquelle la locataire a renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu'en soit l'origine, du fait de la privation de jouissance ou de troubles de jouissance des lieux loués, prive celle-ci de toute demande d'indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, y compris celle au titre de l'indemnisation du surcoût du loyer. En statuant ainsi, alors qu'elle était saisie de demandes indemnitaires fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé le texte susvisé. » Il en résulte que la SCI [Adresse 11] ne peut invoquer la clause de non-recours insérée au contrat de bail pour s’exonérer de sa garantie. D’autre part, il est établi que le preneur ne remplissait pas les conditions de mise en œuvre de la garantie perte d’exploitation souscrite auprès de son assureur. Il n’en demeure pas moins fondé à solliciter l’indemnisation de ce préjudice à l’encontre du bailleur responsable. Il convient donc de débouter la SCI [Adresse 11] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive. III Sur les autres demandes La SCI [Adresse 11] qui succombe au principal sera condamnée aux entiers dépens, en ceux compris les dépens de la procédure en référé expertise et le montant des honoraires de l'expert judiciaire. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des requérants la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour les besoins de la présente procédure. La SCI [Adresse 11] sera par conséquent condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les requérants qui succombent à l’égard de la SA PACIFICA seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles formée à son égard, et condamnés in solidum sur ce même fondement à lui verser la somme de 1 500 euros. Il convient de rappeler qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, la SCI [Adresse 11] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit, sans justifier d’aucun motif. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en ce sens. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Dit que la SCI [Adresse 11] a manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien à l’égard de la société [O] [V], et engage sa responsabilité contractuelle envers la SELARL MJPA, ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V]. Condamne la SCI [Adresse 11] à payer à la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] la somme de 82 683 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte d'exploitation et de la perte de chance d'éviter la perte du fonds de commerce exploité par la société [O] [V]. Condamne la SCI [Adresse 11] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. Déclare irrecevable la demande de Monsieur [O] [V] tendant à voir condamner la SCI [Adresse 11] et son assureur la société PACIFICA à lui payer la somme de 244 675,74 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de sa créance en compte courant d'associé de la société [O] [V]. Déboute Monsieur [O] [V] de sa demande formée au titre du préjudice subi résultant de la mise en jeu de son engagement de caution personnelle. Déboute la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] et Monsieur [O] [V] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SA PACIFICA. Déboute la SCI [Adresse 11] de l’intégralité de ses demandes. Condamne la SCI [Adresse 11] à payer à la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] et à Monsieur [O] [V] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne in solidum la SELARL MJPA ès qualités de mandataire liquidateur de la société [O] [V] et Monsieur [O] [V] à payer à la SA PACIFICA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI [Adresse 11] aux entiers dépens, en ceux compris les dépens de la procédure en référé expertise et le montant des honoraires de l'expert judiciaire. Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de [Localité 12] et par Sandra SEGAS, Greffier. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,