Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 18/10450
N° Portalis 352J-W-B7C-CNULY
N° MINUTE : 5
contradictoire
Assignation du :
07 Septembre 2018
JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0617
DÉFENDEURS
SARL AU PAIN DU CAVALIER
[Adresse 5]
[Localité 8]
Monsieur [S] [P] [N]
en sa qualité de gérant de la SARL AU PAIN CAVALIER
[Adresse 2]
[Localité 7]
S.E.L.A.R.L. [L] YANG-TING
en la personne de Me [U] [L] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL AU PAIN DU CAVALIER
[Adresse 1]
[Localité 6]
Tous trois représentés par Me Dominique COCHAIN ASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0081
Décision du 28 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 18/10450 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNULY
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 06 Février 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 15 décembre 2011, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail en renouvellement à la SARL AU PAIN DU CAVALIER des locaux commerciaux sis au [Adresse 5] dans le [Localité 7] à [Localité 9], pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer annuel au principal de 13.000 euros et une provision sur charges locatives.
La destination est la suivante : boulangerie froide – pâtisserie – croissanterie – chocolatier – glacier, à l’exclusion de toute autre activité.
Par courrier du 21 février 2015 la SA IMMOBILIERE 3F a procédé à une régularisation des charges annuelles au titre de la consommation d’eau froide pour la période du 26 novembre 2013 au 13 novembre 2014, en appelant la somme de 3.563,89 euros.
Par courrier du 10 juin 2015, la SARL AU PAIN DU CAVALIER a contesté le montant de cette facture au motif qu’il est « inexact car irréaliste ».
Par acte extra-judiciaire du 19 juin 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à la SARL AU PAIN DU CAVALIER un commandement de payer, ayant pour cause une créance locative de 8.578,57 euros, la somme de 1.286,79 euros au titre de la clause pénale (15%) et 190,27 au titre du coût de l’acte.
Par acte extra-judiciaire du 18 octobre 2016, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à la SARL AU PAIN DU CAVALIER un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause une créance locative de 18.366,32 euros (dont 3.563,89 euros au titre de la régularisation des charges d’eau froide), la somme de 2.754,95 euros au titre de la clause pénale (15%) et 222,59 au titre du coût de l’acte, soit un montant total de 21.347,66 euros;
Par exploit d’huissier du 16 novembre 2016, la SARL AU PAIN DU CAVALIER a fait assigner la SA IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de s’opposer au commandement de payer visant la clause résolutoire ; réduire à l’euro symbolique la clause pénale ; suspendre le cas échéant, la clause résolutoire et obtenir les délais les plus larges.
Par jugement du 15 juin 2017 le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL AU PAIN DU CAVALIER, fixé la date de cessation des paiements au 15 décembre 2015, et désigné mandataire judiciaire la SELARL [L] YANG-TING sise au [Adresse 1], en la personne de Me [U] [L].
Par courrier du 27 juin 2017, la SA IMMOBILIERE 3F a déclaré sa créance auprès de la SELARL [L] YANG-TING pour un total de 25.929,77 euros.
Par ordonnance du 30 janvier 2018, l’affaire a été radiée du rôle, faute de diligences.
Par exploit d’huissier du 7 septembre 2018, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner la SELARL [L] YANG-TING, en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, en substance, le rejet des demandes de la SARL AU PAIN DU CAVALIER et voir sa créance fixée à la somme de 25.929,77 euros au 15 juin 2017 au passif de la SARL AU PAIN DU CAVALIER.
Par jugement du 28 septembre 2018 le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la SARL AU PAIN DU CAVALIER d’une durée de 10 ans, et nommé Commissaire à l'exécution du plan la SELARL [L] YANG-TING, en la personne de Me [U] [L].
Par ordonnance de jonction du 27 novembre 2018 les deux affaires ont été jointes, après réinscription au rôle sous le numéro RG18/10590 de la procédure initiale.
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 13 mai 2022 la SA IMMOBILIERE 3F demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture rendue dans la présente instance et renvoyer les parties devant le juge de la mise en état ;
A titre principal,
Constater que la SARL AU PAIN DU CAVALIER ne communique aucune pièce probante à l’appui de sa demande ;Constater que la SARL AU PAIN DU CAVALIER n’a jamais recherché l’origine de sa consommation excessive d’eau ;Constater que la SARL AU PAIN DU CAVALIER n’a jamais réglé à bonne date ses échéances, pas plus qu’elle ne réglait le loyer facial ;Constater que la SARL AU PAIN DU CAVALIER s’est octroyée unilatéralement des délais de paiement pour chacune de ses échéances et de fait, s’est octroyée des délais supplémentaires en initiant la présente procédure, ne réglant aucune somme depuis la délivrance de l’assignation ;Débouter purement et simplement la SARL AU PAIN DU CAVALIER de l’ensemble de ses demandes ;Fixer sa créance à la somme de 25.929,77 euros arrêtée au 15 juin 2017 à l’encontre de la SARL AU PAIN DU CAVALIER et l’admettre au passif de la SARL AU PAIN DU CAVALIER ; Condamner la SARL AU PAIN DU CAVALIER à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL AU PAIN DU CAVALIER aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F énonce:
Que la « SA IMMOBILIERE 3F » a régularisé ses conclusions pour l’audience du 6 octobre 2020 et communiqué trois nouvelles pièces au soutien de ses écritures, le tout par RPVA, que cependant il semble que les demandeurs n’aient pas été destinataires desdites conclusions mais aussi des trois pièces communiquées, le 10 septembre 2020 ;Que s’agissant d’une vérification par un technicien, il convient de rappeler que la SARL AU PAIN DU CAVALIER a contesté le montant de sa consommation d’eau froide dès le 10 juin 2015, et qu’il lui appartenait d’avoir recours à un technicien pour procéder à des vérifications depuis cette date ; qu’elle a quant à elle fait vérifier le compteur mais aussi les installations ; qu’un rapport de vérification de la société D. BAUDUIN & LE MASSON met en lumière la défectuosité du groupe froid de la chambre froide, propriété de l’exploitant qui consommait entre 4 et 5 litres d’eau à la minute, pour ses besoins en frigorifie ; Que l’intervention le 22 juin 2016 de la société D. BAUDUIN & LE MASSON a en outre confirmé que le compteur est individuel ; Que la consommation d’eau a fortement baissé lorsque le locataire-gérant a remplacé les machines défectueuses ; Que la SARL AU PAIN DU CAVALIER ne communique aucune pièce sur les installations et machines qu’elle possédait avant leur changement et leur remplacement par son locataire-gérant ; Que le preneur a pu prétendre que sa consommation d’eau serait due à un branchement illégal du fonds de commerce voisin, qui était occupé par la société NET7, situé au [Adresse 4], et qui exerçait l’activité de « laverie pressing » ; que l’activité exercée dans les lieux n’était pas celle de « laverie – pressing » mais celle de « pressing » ; que cette société NET7 a été expulsée le 11 juin 2015 ; que le compteur d’eau de la société NET7 a été changé à la même date que celui de la SARL AU PAIN DU CAVALIER, et que postérieurement à l’expulsion de la société NET 7, la SARL AU PAIN DU CAVALIER avait toujours une forte consommation d’eau ;Que la SARL AU PAIN DU CAVALIER n'a pas réglé son arriéré locatif (qui inclut des arriérés de loyers) dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Par conclusions notifiées le 10 février 2022, la SARL AU PAIN DU CAVALIER demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Constater que le principal des sommes demandées par la SA IMMOBILIERE 3F suivant décompte joint au commandement de payer du 18 octobre 2016 visant la clause résolutoire du bail commercial consiste en des charges locatives. Pour l’essentiel, une régularisation d’eau facturée le 21 février 2015 et des provisions pour de nouvelles consommations d’eau à partir de cette facturation ;
Constater que les causes de ce commandement reposent sur les conséquences comptables, tirées par le bailleur, de cette consommation dont la réalité n’est pas réellement établie ;
L’autoriser à faire intervenir un technicien susceptible de l’éclairer sur le bienfondé de la demande de paiement ;
Juger que la SA IMMOBILIERE 3F ne dispose pas à son encontre d’une créance certaine, liquide et exigible, faute de pouvoir démontrer le bienfondé des consommations d’eau imputées ;
Juger que l’ouverture de la procédure collective à son encontre, ainsi que l’adoption du plan de continuation ont privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les demandes reconventionnelles de la SA IMMOBILIERE 3 F visant à revendiquer l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement d’une clause pénale ;
Subsidiairement,
Fixer la créance de la SA IMMOBILIERE 3 F à son encontre ;Juger qu’il y a lieu de déduire l’ensemble des appels relatifs à la consommation d’eau depuis le 1er janvier 2014 ;
Juger que la créance de la SA IMMOBILIERE 3 F sera réglée dans les conditions du plan de continuation adopté par jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 septembre 2018 ;
En tout état de cause,
Débouter la SA IMMOBILIERE 3 F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SA IMMOBILIERE 3 F aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SARL AU PAIN DU CAVALIER énonce :
Que la consommation d’eau qui lui est imputée est manifestement disproportionnée, compte tenu de la superficie des locaux loués et de l’activité tournée vers la vente, sans préparation culinaire intensive en eau; qu’à titre analogique, la consommation imputée est supérieure à la consommation moyenne d’un supermarché, d’un restaurant, ou d’un salon de coiffure, ce qui démontre le caractère manifeste de l’anomalie ;Qu’elle a peu d’équipements et ceux qu’elle exploite ne sont pas reliés à l’arrivée d’eau, en dehors de la machine à café qui consomme peu d’eau (moins de 25 tasses par jour); Que la chambre froide intégrée dans l’ensemble immobilier a toujours été la même depuis son entrée dans les lieux et a existé même avant son entrée dans les lieux ; qu’ainsi, la consommation excessive aurait été constatée bien avant 2013; que plus particulièrement, la chambre de pousse qu’elle utilise est peu consommatrice d’eau ;Que l’affirmation faite par un plombier (non frigoriste), lors d’une recherche de fuite, à la demande du bailleur, selon laquelle la chambre froide pourrait expliquer l’importante consommation d’eau est erronée et incohérente ;Que la demande de l’intervention d’un technicien n’est pas tardive, mais a été présentée de longue date, et n’a fait l’objet d’aucun retour par le bailleur ; que le compteur est la propriété du bailleur qui en a assuré la pose et qu’il lui appartient donc de s’assurer de son bon fonctionnement ; Que si la créance existe, elle n’est pas certaine ; Que le bailleur a produit sa créance abstraction faite de toute clause pénale ; qu’il n’est donc pas fondé à réclamer la condamnation au paiement d’une clause pénale en l’absence de toute production au passif de ce chef.
La clôture a été prononcée le 6 octobre 2020 ;
L’ordonnance de clôture a été révoquée le 30 novembre 2021 et l’affaire a été renvoyée à la mise en état.
Une nouvelle clôture a été prononcée le 6 septembre 2022.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 6 février 2024, sur renvoi de l’audience du 14 février 2023.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.
Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture
L'article 784 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
Il ressort de l’alinéa 3 de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
En l’espèce, la circonstance que des écritures antérieures aux conclusions récapitulatives visant trois pièces nouvelles, au demeurant non dénommées, n’auraient pas été communiquées contradictoirement est indifférente, dès lors que le tribunal n’est saisi que des conclusions récapitulatives, lesquelles ont été régulièrement soumises au contradictoire. Surabondamment, les éléments invoqués sont antérieurs à l’ordonnance de clôture et ne sauraient donc satisfaire aux exigences de l’article 784 du code de procédure civile.
En conséquence, il n’y a pas lieu à révocation de l’ordonnance de clôture.
Sur la demande d’intervention d’un technicien
Aux termes de l’alinéa1er de l’article article 1134 du code civil ancien, applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, il ressort du paragraphe 23 de la partie « charges et conditions générales » du bail litigieux que s’agissant des compteurs volumétriques, eau chaude et eau froide le preneur « s’engage à en faire effectuer l’entretien, la réparation ou le changement s’il y a lieu ».
Il est ainsi relevé que le preneur sollicite du tribunal le droit de faire intervenir un technicien pour obtenir un éclairage technique sur les consommations effectives relevées au compteur, alors qu’il bénéficie déjà d’un tel droit au titre de son obligation de maintenance, de réparation ou de changement du compteur, s’il y a lieu, stipulée sans équivoque dans le bail.
Le tribunal n’ayant pas à pallier la carence des parties, cette demande qui ne paraît dès lors pas justifiée sera donc rejetée.
Sur la demande de fixation de la créance la SA IMMOBILIERE 3F au passif de la SARL AU PAIN DU CAVALIER
Aux termes du 1° du point I de l’article L.622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent.
En l’espèce, il ressort du jugement du 15 juin 2017 du tribunal de commerce de Paris qu’une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la SARL AU PAIN DU CAVALIER. Ce jugement interrompt donc les poursuites en justice à son encontre, la date de cessation des paiements ayant été fixée au 15 décembre 2015.
Sur la créance au titre de la régularisation des charges relatives aux consommations d’eau froide
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article article 1134 du code civil ancien, applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, le bail stipule que « lorsque la consommation d’eau du preneur pourra être constatée par des compteurs individuels, il supportera le montant des consommation ainsi relevées ».
Par courrier du 21 février 2015 la SA IMMOBILIERE 3F a procédé à une régularisation des charges annuelles au titre de la consommation d’eau froide, appelant la somme de 3.563,89 euros pour la période du 26 novembre 2013 au 13 novembre 2014.
Il ressort des relevés d’eau froide réalisés par la société ISTA pour ladite période, une consommation de 804 m3 pour la période du 26 novembre 2013 au 28 mai 2014, et une consommation de 547 m3 pour la période du 28 mai 2014 au 13 novembre 2014. Le m 3 est facturé à 3 euros, soit, 2412 euros (804 x3) pour la période du 26 novembre 2013 au 28 mai 2014, et 1.641 euros (547x3) pour la période du 28 mai 2014 au 13 novembre 2014. A été défalqué du total de 4.053 euros, la provision de 489,11 euros. Le total appelé de 3.563,89 euros correspond donc à la facturation des consommations relevées, compte étant tenu des provisions.
Il ressort du rapport d’intervention du 22 juin 2016 de la société D. BAUDUIN & LE MASSON, mandatée par le bailleur pour poser un diagnostic sur les installations de plomberie, que le preneur est équipé d’un comptage divisionnaire. Le rapport indique en outre que le groupe froid de la chambre froide, en fonctionnement débitait entre 4 et 5 litres par minute pour ses besoins en frigorifies, ce qui justifie en grande partie les consommations d’eau froide du local.
Pour contester cette créance, c’est vainement que le preneur procède par analogie avec des consommations moyennes pour des activités non comparables à la sienne, ou en alléguant sans preuve qu’il a peu d’équipements reliés à l’eau, alors qu’il ressort du rapport d’intervention précité que le groupe froid de la chambre froide a un débit très important.
C’est également vainement qu’il indique que la chambre froide intégrée dans l’ensemble immobilier a toujours été la même depuis son entrée dans les lieux, alors qu’il est constant qu’un élément d’équipement peut perdre en efficience par l’usage, le mésusage ou l’obsolescence.
Le preneur n’apporte aucune preuve du caractère erroné ou incohérent des constatations de la société D. BAUDUIN & LE MASSON, en se bornant à les critiquer dans ses écritures, sans apporter d’élément technique contraire, alors que le bail lui a transféré la charge de faire effectuer l’entretien, la réparation ou le changement des compteurs, s’il y a lieu, et qu’il lui appartient en outre d’assurer la maintenance de ses propres équipements exploités dans son fonds de commerce.
Dès lors qu'il ressort des constatations précitées que le compteur est individuel, les allégations concernant les consommations du fonds voisin et concernant sa situation locative réelle ou supposée sont indifférentes aux faits d'espèce, à moins qu'il ne soit apporté la preuve d'une mutualisation du compteur, y compris illicite, ce qui ne ressort nullement des éléments produits au débat.
Il y a donc lieu de tenir pour acquis la validité des relevés de la société ISTA et des constatations de la société D. BAUDUIN & LE MASSON.
En conséquence de quoi, le montant tiré de la régularisation de charges d’eau froide de 3.563,89 euros, pour la période du 26 novembre 2013 au 13 novembre 2014, sera intégrée dans la créance à fixer au passif du preneur.
Sur les créances au titre du surplus des dettes locatives
Le surplus des dettes locatives mentionné dans la déclaration de créances n’est pas utilement critiqué. Il convient dès lors de fixer au passif de la SARL AU PAIN DU CAVALIER la créance privilégiée de 25.929,77 euros au titre des dettes locatives arrêtées au 15 juin 2017.
Sur les conditions de règlement de la créance
La SARL AU PAIN DU CAVALIER sollicite que la créance soit réglée dans les conditions du plan de continuation adopté par jugement du tribunal de commerce de Paris du 28 septembre 2018.
En vertu du principe de la suspension des poursuites, le tribunal ne peut que fixer la créance, sans pouvoir fixer les modalités du paiement qui relèverait d’un pouvoir de contrainte dont il ne dispose pas en vertu dudit principe. En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SARL AU PAIN DU CAVALIER sera condamnée aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, compte tenu de la situation économique de la SARL AU PAIN DU CAVALIER, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;
Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;
Déclare recevable l’intervention forcée de la SELARL [L] YANG-TING en la personne de Me [U] [L], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL AU PAIN DU CAVALIER ;
Fixe au passif de la SARL AU PAIN DU CAVALIER la créance privilégiée de 25.929,77 euros au titre des arriérés des loyers et charges du bail commercial qui la lie à la SA IMMOBILIERE 3F arrêtés au 15 juin 2017 au bénéfice de la SA IMMOBILIERE 3F, en sa qualité de bailleresse ;
Condamne la SARL AU PAIN DU CAVALIER aux entiers dépens;
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2024
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME
