Cour d'appel, 27 novembre 2025. 25/01988

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01988 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QT5U Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 MARS 2025 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6] N° RG 24/00351 APPELANTE : Madame [E] [M] née le 10 Juillet 1996 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] Représentée par Me Aboufeidou ADAMOU, avocat au barreau de CARCASSONNE, absent à l'audience (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004352 du 16/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7]) INTIMEE : S.C.I. FAMILLE BEAUFILS THIMOTTE [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Aurore CALAS de la SELAS AGN AVOCATS MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère Madame Nelly CARLIER, Conseiller Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte du 12 décembre 2021, M. [L] [D] a donné à bail à Mme [E] [M] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 660 euros et une provision mensuelle sur charges locatives de 20 euros. La SCI Famille Beaufils Thimotte, venant aux droits de M. [D], suite à un acte de vente en date du 28 juillet 2023, a délivré à Mme [M], par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 625,47 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 avril 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail. Par acte en date du 4 juillet 2024, la société Famille Beaufils Thimotte a assigné Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant en référé, aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux. Par ordonnance de référé du 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant en référé, a : - constaté que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location du 12 décembre 2021 est entrée en application par l'effet du commandement du 26 avril 2024 et a entrainé la résiliation du bail à la date du 26 juin 2024, - ordonné, par conséquent, à Mme [M] de libérer de corps et de biens, avec tous occupants de son chef, et après en avoir remis les clés, les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], et, à défaut, que son expulsion pourra être poursuivie, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L411-1, et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution - condamné Mme [M] à payer à la société Famille Beaufils Thimotte : - la somme de 1 141,41 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 625,47 euros à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 et pour le surplus à compter de l'assignation en justice du 4 juillet 2024, - la somme mensuelle de 703,05 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, - rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées pour les parties, - condamné Mme [M] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024. Pas déclaration reçue le 12 avril 2025, Mme [M] a relevé appel de cette ordonnance. Par avis du 5 mai 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 7 octobre 2025 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile. Par conclusions du 9 juin 2025, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1719, 1721 et suivants du code civil, de : - infirmer l'ordonnance déférée, - en conséquence, débouter la société Famille Beaufils Thimotte de l'intégralité de ses demandes, - juger que la société Famille Beaufils Thimotte a manqué à son obligation de lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèce nuisibles et parasites, - juger que le logement situé [Adresse 4], objet du bail est indécent, - condamner la société Famille Beaufils Thimotte à effectuer les travaux de remise en état de l'appartenant conformément au rapport du constat d'huissier en date du 6 septembre 2024 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai qui commencera à courir deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, - condamner la société Famille Beaufils Thimotte à lui verser les sommes suivantes : - 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, - 1 000 euros en réparation du préjudice moral de jouissance subi, - 2 000 euros en réparation du préjudice sanitaire subi par elle et ses enfants, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de 270 euros, - si par extraordinaire, la cour de céans devait contre toute attente, confirmer l'ordonnance en litige et par voie de conséquence ordonner son expulsion, elle ne pourra qu'en tout état de cause qu'ici encore après avoir constaté le caractère manifestement indécent de l'appartement en litige, que d'ordonner la compensation de préjudices subis par les parties. Au soutien de son appel, elle fait valoir en substance que : - le logement était grevé de divers désordres le rendant inhabitable, et impropre à sa destination, - elle a prévenu son bailleur et fait un signalement auprès des services et organismes compétents notamment, au service communal d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 6] qui, le 15 mai 2023 a reconnu l'état d'indécence du logement, - le 6 septembre 2024, l'état d'insalubrité du logement a été confirmé par un huissier de justice, - si certains travaux ont été réalisés, ces derniers ont été totalement inefficients et n'ont pas permis de solutionner les divers désordres en litige. - le constat d'huissier, dressé postérieurement à la réalisation des travaux, le confirme. Par conclusions du 25 juin 2025, formant appel incident, la société Famille Beaufils Thimotte demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, de : - rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et infondées, - déclarer ses demandes formulées recevables - confirmer l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande tendant au paiement par Mme [M] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - en conséquence, statuant à nouveau, condamner Mme [M] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose en substance que : - le preneur ne pouvait se dispenser du paiement du loyer dans la mesure où les désordres n'ont nullement rendu le logement inhabitable et elle ne disposait d'aucune autorisation judiciaire lui permettant de suspendre son obligation de paiement du loyer et des charges. - elle a effectué tous les travaux nécessaires pour pallier aux désordres constatés par les inspectrices de salubrité du service communal d'hygiène et de santé de [Localité 6]. - Mme [M] n'a subi aucun préjudice, cette dernière ne rapportant pas la preuve de l'indécence du logement et des risques pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, ou ne répondant pas à un critère de performance énergétique minimale. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION : 1- sur la résiliation du bail et ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 1.1 L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article. Le bail comprend une telle clause résolutoire, que le commandement de payer vise. Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au mois de juin 2024, le commandement de payer du 26 avril 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024. Il en résulte que Mme [M], qui ne le conteste pas, est occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. L'ordonnance déférée sera confirmée, en ce qu'elle a constaté la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme [M] de libérer les lieux et dit qu'à défaut, la SCI Famille Beaufils Thimotte pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion. 1.2 En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Aux termes de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixé par le premier juge, sans que cela ne soit contesté, à un montant de 703,55 euros, correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu'à la date du mois de juin 2024 (terme de juin 2024 inclus), Mme [M] était redevable d'une somme de 1 141,41 euros (frais de relance déduits) au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, ce que cette dernière ne conteste pas. Au vu de ces éléments, l'ordonnance déférée sera confirmée sur la condamnation à titre provisionnel de la locataire à s'acquitter de l'arriéré locatif et à verser une indemnité mensuelle d'occupation. 1.3 Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Selon l'article 20-1 de cette loi, dans sa version applicable au litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Le locataire est, selon les dispositions de l'article 7 c) et d) de cette même loi, obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Aux termes de l'article 7 a) de la loi, le locataire est, également, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Pour s'opposer aux demandes de la SCI Famille Beaufils Thimotte, Mme [M] considère que le logement présente un état d'indécence et que le trouble de jouissance, qui en découle, justifie l'octroi d'une indemnisation et, à défaut, une compensation. Lors d'une visite effectuée le 15 mai 2023, faisant suite à un signalement de Mme [M], le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 6] a relevé qu' au rez-de- chaussée, les murs du placard de la pièce principale sont recouverts de moisissures noires en partie basse, le test à l'humidimètre est négatif, le coin cuisine est dépourvu de toute ventilation indirecte, la ventilation haute de la salle de bains du rez-de-chaussée est dépourvue de tout flux, le cumulus présente une fuite, un garde-corps doit être mis en place à la fenêtre au premier étage, la salle d'eau est dépourvue de toute ventilation indirecte et au 2e étage des traces de moisissures noires sont visibles en partie basse du mur donnant sur l'extérieur, la dernière marche menant à ce palier est penchée et seul le rez-de-chaussée comporte un détecteur de fumée. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 mai 2023, le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 6] a demandé au bailleur de pallier les différents désordres relevés, ayant noté trois manquements au règlement sanitaire départemental au titre de l'absence de ventilation indirecte. Par lettre en date du 11 avril 2024, il a indiqué au bailleur que suite à la facture des travaux réalisés courant juin 2023 qu'il lui a transmise, il considérait que le dossier était clos. Outre la facture du 13 juin 2023, correspondant aux travaux de reprise effectués, le bailleur justifie de la réparation d'une gouttière et du nettoyage de la toiture avec remplacement de tuiles côté cour en février 2024. Le procès-verbal de constat en date du 6 septembre 2024, versé aux débats par Mme [M], indique qu'il existe dans la cour intérieure des dépôts de ciments, salissures, algues et autres résidus et traces d'humidité au sol ainsi que sur les façades extérieures, des effritements, cloques et traces d'humidité sur l'enduit, qu'il y a, au sein du logement, au pied du mur intérieur, des plinthes ayant légèrement gonflé ainsi que dans la cuisine, un décollement de l'évacuation de l'évier côté droit, donnant lieu à un écoulement, qu'il y a des traces d'humidité dans la salle de bains, au niveau des plinthes et du pied d'un meuble ainsi que de l'eau stagnante au pied de la cuvette des WC avec un robinet d'alimentation qui goutte, et une trace d'humidité au bas de l'escalier et des plinthes dans l'escalier, qui se décollent, outre des traces d'humidité dans les parties communes au niveau d'une conduite d'eaux usées. Les nombreuses traces d'humidité intérieures et extérieures, constatées par le commissaire de justice, correspondent à celles constatées en 2023 avant les travaux (listés dans la facture du 13 juin 2023), ayant consisté principalement, à l'installation d'un extracteur d'air dans la cuisine, de grilles d'entrée d'air dans le séjour, les chambres, et d'un groupe VMC dans la buanderie et à la réparation du seuil de la porte fenêtre donnant sur la cour. Aucun élément ne permet de considérer qu'elles traduisent un désordre actuel, s'agissant principalement de la description de traces d'humidité et non du constat, visuel et/ou olfactif, de la présence d'humidité. Concernant l'écoulement d'eau à proximité de la cuvette des WC, le commissaire de justice constate lui-même que le robinet d'alimentation d'eau fuit. Or, cette réparation relève des réparations locatives prévues par l'article 7 d). De même, au vu des photographies versées aux débats et compte tenu de l'avis du professionnel, que l'agence immobilière, assurant la gestion locative du logement, a envoyé sur place, la fuite sous l'évier au niveau de l'évacuation relève d'un changement de joint, qui est également une réparation locative prévue par l'article 7 d). Suite aux travaux effectués et au classement du dossier par le service communal d'hygiène, ayant précédement relevé des désordres, Mme [M] ne démontre pas l'existence de manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage, de réparation et d'entretien au titre des réparations, autres que locatives, ni la matérialité de l'état d'indécence du logement, dont elle se plaint. Par ailleurs, Mme [M] ne justifie pas avoir mis en demeure son propriétaire de remettre en état le logement par lettre en date du 14 avril 2023, dont l'envoi n'est pas rapporté. Les échanges de SMS entre celle-ci et le bailleur ont eu lieu courant juin 2023, soit après la saisine le 15 mai 2023 du service d'hygiène de la ville, de sorte qu'aucun désagrément découlant des désordres constatés ne peut être imputé au bailleur, qui a diligenté des travaux dans le mois suivant la réception de la demande de travaux. De même, le certificat médical en date du 18 novembre 2024 selon lequel Mme [M] « présente actuellement des symptômes qui peuvent être en lien avec une potentielle insalubrité de son domicile actuel », ne peut établir l'existence des préjudices, dont il est sollicité la réparation, celui-ci étant particulièrement dubitatif et imprécis. Au demeurant, il sera relevé que le test de l'humidimètre, effectué par le service communal d'hygiène et de santé de [Localité 6], était négatif en mai 2023 malgré les désordres relevés à cette date. Ainsi, eu égard à la reprise des désordres, aucun préjudice de jouissance, moral ou sanitaire en découlant n'est établi, de sorte que les demandes de condamnation à effectuer des travaux de remise en état, qui ne sont nullement, en tout état de cause, détaillés et celles tendant à une indemnisation (qui ne pourrait être que provisionnelle), avec, le cas échéant, une compensation, ne pourront prospérer. L'ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions. 2- Mme [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel sans qu'il y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance de référé déférée dans toutes ses dispositions, Et ajoutant, Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [E] [M] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle. le greffier la présidente