Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/13198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 22/13198 N° Portalis 352J-W-B7G-CYC7M N° MINUTE : Assignation du : 26 Octobre 2022 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l‘immeuble situé [Adresse 4] ET [Adresse 1], représenté par son syndi le Cabinet CAZALIERES [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0633 DÉFENDERESSE S.C.I. AHMS [Adresse 3] [Localité 5] non représentée Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/13198 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYC7M COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique. assisté de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 5] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, le cabinet CAZALIERES. Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 51 et 145 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est la SCI AHMS, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] [Localité 5] l’a assignée devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2022. Dans ses dernières écritures signifiées par acte d’huissier de justice du 8 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] [Localité 5] demande au Tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 35 du décret du 17 mars 1967, de : - condamner la SCI AHMS à lui payer les sommes suivantes : * 9.097,94 € au titre des charges de copropriété (7.759,46 €) et frais de recouvrement nécessaires (1.338,48 €) arrêtés au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; * 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; * 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI AHMS aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [U] [D] en application de l’article 699 du code de procédure civile ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intevenir. Bien que régulièrement assignée, la SCI AHMS n’a pas constitué avocat. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été ordonnée le 15 mars 2023 et l’affaire a été plaidée le 30 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - la SCI AHMS est propriétaire des lots n°51 et 145 de l’immeuble ; - la SCI AHMS ne règle plus ses charges depuis plusieurs années ; - la SCI AHMS a précédemment été condamnée en paiement de charges de copropriété par un jugement en date du 13 mars 2021 ; - plusieurs mises en demeure et relances lui ont été adressées entre le 28 janvier 2021 et le 15 septembre 2022 ; - son compte de copropriétaire présente un solde débiteur de 9.097,94 € au 1er janvier 2023. Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/13198 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYC7M - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI AHMS concernant les lots n° 51 et 145 de l’immeuble, établissant sa qualité de copropriétaire desdits lots ; - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er mars 2021 au 31 mars 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuel ; - les relevés généraux des dépenses 2020 et 2021 ; - les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 et 2021 ; - l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9.097,94 € (frais de recouvrement inclus) ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2020, 25 juin 2021, 1er décembre 2021, 24 mars 2022 et 29 juin 2022, comportant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et votant les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023 et le fonds travaux, et les attestations de non recours concernant ces assemblées. Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de 7.759,46€ pour la période allant du 1er mars 2021 au 1er janvier 2023. Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l’espèce, il est sollicité 311 € d’honoraires de syndic pour l’envoi de quatre mises en demeure de 45€ chacune, de trois relances de 25 € chacune, de deux relances de 28 € chacune. Si les courriers relatifs à ces diligences sont produits, les justificatifs d’envoi ne sont pas versés au débat. Il est encore sollicité 1.027,48 € d’honoraires de syndic pour des frais de suivi de dossier contentieux et pour l’envoi de l’assignation, sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré au suivi de ces dossiers. Les sommes sollicitées au titre des frais de recouvrement seront par conséquent rejetées. Sur les dommages-intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l’espèce, il est établi que la SCI AHMS présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Le jugement en date du 19 mars 2021 l’ayant précédemment condamnée en paiement de charges de copropriété est notamment versé au débat. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants qui sera toutefois ramené à de plus justes proportions compte tenu des tantièmes de propriété détenus par le défendeur et le montant de la créance. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 €. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SCI AHMS, partie perdante, supportera les dépens. Maître [U] [D] sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. La SCI AHMS sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie. En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCI AHMS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] [Localité 5] les sommes suivantes : -7.759,46 € au titre des charges impayées pour la période allant du 1er mars 2021 au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; -1.500 € à titre de dommages-intérêts ; -1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI AHMS aux dépens ; AUTORISE maître [U] [D] à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La GreffièreLe Président