Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 23/05006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 04 Juin 2024 Dossier N° RG 23/05006 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J4NF Minute n° : 2024/158 AFFAIRE : [D] [E] C/ [R] [L] JUGEMENT DU 04 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction DÉBATS : A l’audience publique du 19 Mars 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Philippe CAMINADE Délivrée le 04 Juin 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEUR : Monsieur [D] [E] [Adresse 1] (BELGIQUE) représenté par Me Philippe CAMINADE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Olivier ROUX, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Monsieur [R] [L] [Adresse 3] (SUISSE) non comparant, non représenté D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Le 09 septembre 2022, Monsieur [R] [L] et Monsieur [D] [E] ont signé une promesse unilatérale de vente en l’étude de Maître [N] [T] au terme de laquelle Monsieur [R] [L] s’est engagé à vendre une villa avec piscine située au sein d’un lotissement, sur une parcelle de 2 058 m2 Lieu Dit [Localité 2] à [Localité 4], au prix de 2.350.000,00 euros. La promesse prévoyait deux conditions suspensives particulières, soit la production d’un état parasitaire négatif et la vérification de l’absence d’impossibilité juridique à la modification des limites du bien. La promesse prévoyait également le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 235.000,00 € ; 100.000,00 € était versé le jour de la signature sur un compte séquestre ouvert chez le notaire. Des vérifications administratives étaient effectuées par le notaire auprès du [W] qui répondait à cette sollicitation par courrier en date du 13 octobre 2022. Invoquant ce courrier de réponse qui rendrait impossible la réalisation de son projet immobilier et ajoutant ne pas avoir obtenu le prêt destiné à financer l’acquisition, Monsieur [D] [E] a demandé au promettant la restitution de la somme de 100.000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation. Mis en demeure le 30 janvier 2023, Monsieur [R] [L] signifiait son refus de procéder à cette restitution, estimant que le compromis n’avait pas été exécuté loyalement. En l’état de ce refus, Monsieur [D] [E] a fait assigner par exploit d’huissier en date du 12 juillet 2023 Monsieur [L] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir la restitution de la somme versée entre les mains du notaire. Il sollicite du tribunal au terme de son assignation de : - Dire et juger défaillie la condition suspensive liée à l’obtention de prêt, - Dire et juger défaillie la condition suspensive liée à l’avis du [W] selon lequel il n’y aurait aucune problématique juridique pour la réalisation de l’opération dans les conditions envisagées, En conséquence, - Condamner Monsieur [R] [J] [L], sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la date de l’ordonnance à intervenir, à restituer à Monsieur [D] [I] [Y] [E] l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation de 100.000 € versée par ce dernier, majorée d’intérêts à compter du 15 novembre 2022, calculés selon le taux de l’inflation de l’année 2022, soit 5,2% ; Et en conséquence, Dire que le notaire débloquera la somme de 100.000 € versée entre ses mains au profit de Monsieur [D] [I] [Y] [E], En tout état de cause, - Condamner Monsieur [R] [J] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [I] [Y] [E] la somme de 15.000 € au titre des dommages intérêts en indemnisation de son préjudice moral, - Condamner Monsieur [R] [J] [L] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [I] [Y] [E] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [R] [J] [L] aux entiers dépens de l’instance. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la réalisation de la promesse était subordonnée à la réalisation de deux conditions cumulatives ; que dès lors que ces conditions n’étaient pas réunies, l’indemnité d’immobilisation devait être restituée ; qu’en l’occurrence, le bénéficiaire devait obtenir un prêt, mais que sa demande a été refusée ; qu’en outre, des vérifications devaient être effectuées pour vérifier l’absence d’impossibilité juridique à la modification des limites du bien envisagée ; que cette seconde condition est également défaillie puisque le [W], interrogé, a indiqué que l’opération de redéfinition des limites envisagées pouvait être analysée comme étant contraire au cahier des charges du lotissement ; que la promesse prévoit que l’indemnité d’immobilisation est restituée dans le cas de la non réalisation de l’une des quelconques des conditions ; Il formule par ailleurs une demande indemnitaire sur le fondement des articles 1104 et 1194 du code civil estimant que le refus de restitution lui crée un préjudice moral. Monsieur [R] [L] n’a pas constitué avocat ni conclu. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 09 octobre 2023. L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Au terme de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme étant le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Ainsi, en cas de promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation sera acquise par le promettant en cas de non-levée de l'option, car le bénéficiaire n'est jamais obligé de la lever. En revanche, si une des conditions suspensives est défaillie, l'acte principal sera anéanti et, en cas de promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation devra être restituée au bénéficiaire. Lorsque l'indemnité d'immobilisation ou l'acompte ont été séquestrés, le séquestre doit restituer le montant au consommateur uniquement lorsqu'il lui est démontré le non-accomplissement de la condition suspensive. En l’espèce, les parties ont signé une promesse unilatérale de vente prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 235.000 €, dont 100.000 € versés entre les mains du notaire rédacteur le jour de la signature. Cette promesse a été conclue sous plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire pour un montant d’1.900.000 € sur une durée de 20 ans au taux de 1,90%, et une condition tenant à la vérification de la possibilité juridique de procéder à une division de la parcelle sur laquelle la villa est bâtie. Par cette dernière condition, les parties ont entendu soumettre la validité de l’acte à la possibilité juridique de modifier la contenance de lots de copropriété. Il résulte en effet des pièces produites, et notamment de l’acte de vente et du courrier de réponse du [W], que Monsieur [L] est propriétaire de plusieurs lots au sein du lotissement de la NARTELLE représentant une surface totale de plus de 5000 m2 ; la villa, objet de la vente est située sur le lot n°10 mais sa pelouse empiète sur d’autres lots dont le promettant est propriétaire ; la promesse litigieuse prévoyait donc que soit procédé à une division parcellaire dont la villa et le terrain autour, d’une surface de 2058 m2, serait extraite pour être vendue au bénéficiaire, avec redéfinition de la superficie lots annexes constituant des terrains à bâtir. Interrogé, le [W], sans être formel, a souligné qu’une telle opération pourrait être analysée comme contraire au cahier des charges du lotissement qui stipule que tout immeuble sera indivisible à l’égard du syndicat qui n’en reconnaît aucun fractionnement, que si un acquéreur achète plusieurs lots, il pourra en revendre une partie mais en aucun cas cette revente ne devra porter une superficie inférieure à celle des lots primitivement prévus, et enfin, qu’en aucun cas il ne sera possible de subdiviser le lot acquis. Il s’en déduit une incertitude juridique qui pourrait découler de la division envisagée, qui ne permet pas de conclure à la possibilité juridique de modifier les limites du bien dans les conditions fixées à la promesse. Dès lors, la condition suspensive quant à la faisabilité du projet doit être considérée comme défaillie et la promesse caduque le promettant étant fondé à solliciter la restitution de l’indemnité d’occupation versée. Il n’y a pas lieu en revanche, à prononcer cette obligation de restitution avec une astreinte journalière, dès lors que cette somme n’est pas en possession du promettant mais est entre les mains du notaire en sa qualité de séquestre. Le requérant forme également une demande de dommages et intérêts estimant que le contrat a été exécuté par le promettant de mauvaise foi ce qui lui a causé un préjudice moral, aucune justification n’ayant été apportée au refus de restitution, alors qu’il est en cours de vente de son bien auprès d’un autre acquéreur. Cette allégation n’est cependant justifiée par aucun document versé aux débats, de sorte que la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. » Monsieur [R] [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance. Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge de Monsieur [D] [E] de sorte que Monsieur [R] [L] sera condamné à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE Monsieur [R] [L] à restituer à Monsieur [D] [E] la somme de 100.000,00 euros majorée des intérêts au taux légal depuis le 15 novembre 2022, actuellement séquestrée entre les mains de Maître [N] [T], notaire, ORDONNE la restitution de la somme de 100.000 euros versée par Monsieur [D] [E] entre les mains de Maître [N] [T] en exécution de la promesse unilatérale reçue en son office le 09 septembre 2022 ; CONDAMNE Monsieur [R] [L] aux dépens de l’instance. CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. DEBOUTE Monsieur [D] [E] du surplus de ses demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 04 juin 2024. Le Greffier,Le Président,