Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/06234

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/06234 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XZKH N° de MINUTE : 24/00292 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] ET [Adresse 2] [Localité 5], représenté par la SELARL BLERIOT ET ASSOCIES, administrateur judiciaire [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001 C/ DEFENDEURS Monsieur [Y] [I] [N] [Adresse 1] [Localité 5] Non représenté Madame [T] [N] [Adresse 1] [Localité 5] Non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 21 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [N] sont propriétaires des lots n°13 et 29 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], [Localité 5], immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes: - 41.575,11 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 13 juin 2023 avec intérêts à compter du 8 septembre 2022 ; - 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - 46 euros au titre des frais Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de M. et Mme [N] par la présence de leurs noms sur les boites aux lettres de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, M. et Mme [N] n’ont pas constitué avocat ni comparu. La clôture a été prononcée le 17 octobre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 décembre 2023 et mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater» qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Sur le quantum des charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - un relevé de propriété et un état hypothécaire ; - l’extrait du compte copropriétaires de M. et Mme [N]; - les décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et décidant du budget prévisionnel ; - les appels de fonds ; Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41.575,11 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 13 juin 2023, appel provisionnel du 2e trimestre 2023 et appel pour les travaux de remplacement de canalisations d’eaux du 5 mai 2023 (115,34 euros) inclus. Sur les intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 37.144,58 euros à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2022. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, des frais nécessaires à la présente procédure ont été engagés par le syndicat des copropriétaires à savoir des frais de mise en demeure à hauteur de 15€, des frais administratifs pour la demande de renseignement et le relevé de propriété pour un total de 46€. Par conséquent, M. et Mme [N] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 46 euros au titre des frais de recouvrement. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. et Mme [N] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble étant souligné que l’immeuble est sous administration judiciaire depuis plusieurs années du fait d’un état de trésorerie compromettant. L’attitude de M. et Mme [N] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Par conséquent, M. et Mme [N] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros. Sur la solidarité L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre M. et Mme [N] pour le paiement des charges de copropriété. Il en sera débouté. M. et Mme [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], [Localité 5] la somme de 41.575,11 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 13 juin 2023, appel provisionnel du 2e trimestre 2023 et appel pour les travaux de remplacement de canalisations d’eaux du 5 mai 2023 (115,34 euros) inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 37.144,58 euros à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2022; Condamne M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], [Localité 5] la somme de 46 euros au titre des frais de recouvrement; Condamne M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2], [Localité 5] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne in solidum M. et Mme [N] aux dépens; La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CARLIER