Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00806

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] 4ème étage [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 23/00806 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLQL Minute : 24/00128 OPH EST ENSEMBLE HABITAT Représentant : M. [S] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [D] [I] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Monsieur [S] [X] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [D] [I] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 10 mars 2011, l'Office public de l'Habitat de [Localité 7], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [D] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 352,17 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent au montant d'un mois de loyer en principal. Le 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 6 190,62 € arrêtée au 30 mai 2023, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2023, l'Office public de l'Habitat Est Ensemble Habitat a fait citer M. [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : oconstater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail, oordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ocondamner M. [D] [I] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 4 122,58 € arrêtée à la date du 18 octobre 2023, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 049.62 € arrêtée au 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Il ne s'est pas opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse si les mensualités s'élèvent à 100 euros. M. [D] [I], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 50 à 100 € en sus du paiement régulier du loyer courant et des charges et la suspension des effets de la clause résolutoire. Un diagnostic social et financier est parvenu au juge duquel il ressort que les impayés et règlements irréguliers sont consécutifs à une période de chômage de plusieurs mois. L'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024. MOTIFS L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 05 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 octobre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 8 juin 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail en date du 10 mars 2011 contient une clause résolutoire (article 4) pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 6 190,62 € arrêtée au 30 mai 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que M. [D] [I] reste lui devoir la somme de 4 049,62 € arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Il convient de déduire la somme de 152,74 euros au titre de frais imputés sur l'avis d'échéance de juin 2021. M. [D] [I] sera donc condamné à verser à Est Ensemble Habitat une somme provisionnelle de 3896,88 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal sur la somme de 2245,79 € à compter du 24 octobre 2023, date de la délivrance de l'assignation et sur le surplus à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires M. [D] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur M. [D] [I] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 mars 2011 entre l'Office public de l'Habitat de [Localité 7], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et M. [D] [I] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 août 2023 ; Condamnons M. [D] [I] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 3896,88 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2245,79 € à compter du 24 octobre 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision; Autorisons M. [D] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [D] [I] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 7] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de M. [D] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas M. [D] [I] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons M. [D] [I] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [D] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonnée et mise à disposition au greffe le 05 mars 2024 Le GreffierLe Juge