Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02470

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02470 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNLY Minute : 24/569 Monsieur [G] [H] [P] [L] Représentant : Me Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197 Madame [S] [N] [K] épouse [L] Représentant : Me Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197 C/ Madame [J] [I] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [G] [H] [P] [L], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [S] [N] [K] épouse [L], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [J] [I], demeurant [Adresse 4] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2020, Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] ont donné à bail à Madame [J] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1200,00 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] ont fait signifier à Madame [J] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3993,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 21 juillet 2023 Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] ont fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Madame [J] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2369.03 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts de droit,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 novembre 2023. À l'audience du 22 avril 2024, Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3292,22 euros arrêtée au 5 avril 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent qu’ils ont dores et déjà fait signifié trois commandement de payer. Madame [J] [I], ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de deux mensualités, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle indique percevoir le RSA avec six enfants à charge. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 17 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 avril 2024 que Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [I] à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 3292.22 euros, au titre des sommes dues au 5 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 juillet 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juillet 2020 à compter du 18 septembre 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [J] [I] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [I] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 septembre 2023, Madame [J] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [I] à son paiement à compter de 18 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [J] [I] à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juillet 2020 entre Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] d'une part, et Madame [J] [I] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [J] [I] à compter du 18 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 3292.22 euros, au titre des sommes dues au 5 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 5 avril 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Madame [J] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [J] [I] à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [G] [L] et Madame [S] [K] épouse [L] de leurs autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE Page