Tribunal judiciaire, 19 juin 2024. 24/51032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51032 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YF7 N° : 6 - MD Assignation du : 30 janvier 2024 et 06 février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. DEMANDERESSE La société civile [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R0046 DEFENDERESSES La S.A.S.U. NATURALIA FRANCE [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Julie JANVIER de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de PARIS - #J0044 La S.A.R.L. AK PARIS MONTREUIL [Adresse 1] [Localité 6] non représentée DÉBATS A l’audience du 22 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 octobre 2007, la SCI Image, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 2], a consenti à la société NATURALIA un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 60.000€, hors taxes et hors charges. Le 1er février 2023, la SCI [Adresse 2] a consenti au bénéfice de la société NATURALIA au renouvellement du contrat de bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2019 pour se terminer le 30 juin 2028, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 70.584€ hors taxes et hors charges. Le 13 mars 2023, la société NATURALIA a cédé son fonds de commerce à la société AK MARKET, agissant au nom et pour le compte de la société AK PARIS MONTREUIL, la société NATURALIA s'engageant, aux termes de l'acte de cession, à rester codébiteur solidaire avec le cessionnaire. Le bailleur a délivré au preneur le 1er décembre 2023 un commandement de payer la somme de 28.925,61€ au titre de la dette locative échue à cette date, de la clause pénale et du coût du commandement, celui-ci visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Ce commandement a été dénoncé à la société NATURALIA France le 8 décembre suivant. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI [Adresse 2] a, par exploit délivré les 30 janvier et 6 février 2024, fait citer la SARL AK PARIS MONTREUIL et la SAS NATURALIA France devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2024, - ordonner l'expulsion de la défenderesse, sous astreinte, et séquestration des biens laissés sur place, - condamner solidairement les défenderesses au paiement par provision de la somme de 53.119,40 euros au titre de la dette locative échue au 1er janvier 2024, avec intérêts légal à compter du 1er décembre 2023, - les condamner solidairement au paiement par provision de l'indemnité d'occupation de 8421,94 € par mois, à compter de la réalisation du bail, - juger acquis le dépôt de garantie à titre des premiers dommages et intérêts, - condamner in solidum les défenderesses au paiement des dépens dont distraction, aux droits proportionnels pour le recouvrement des sommes dues, ainsi qu'à lui verser la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles. L'affaire a été renvoyée à la demande des parties et celles-ci, invitées à rencontrer un conciliateur de justice. La société AK PARIS MONTREUIL a quitté les lieux le 14 mai 2024. A l'audience de renvoi du 22 mai 2024, et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite du président de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2024, - condamner solidairement les défenderesses au paiement par provision de la somme de 78.327,93 euros au titre de la dette locative échue au 30 juin 2024, avec intérêts légal à compter du 1er décembre 2023, - les condamner solidairement au paiement par provision de l'indemnité d'occupation de 8421,94 € par mois, à compter de la réalisation du bail, - juger acquis le dépôt de garantie à titre des premiers dommages et intérêts, - condamner in solidum les défenderesses au paiement des dépens dont distraction, aux droits proportionnels pour le recouvrement des sommes dues, ainsi qu'à lui verser la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles. En réponse, la société NATURALIA France sollicite de : - lui donner acte qu'elle s'en remet à justice sur l'acquisition de la clause résolutoire, - dire n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes à son égard, - condamner la requérante à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. La société AK PARIS MONTREUIL, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ". En l'espèce, le contrat de bail stipule que " A défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie (i) d'un seul terme de loyer, (ii) des charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, (iii) de toutes sommes qui en constituent l'accessoire, (…) et un mois après un simple commandement ou une sommation d'exécuter restée en tout ou partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit, ". Le commandement de payer, délivré le 8 décembre 2023, vise la clause résolutoire et le délai d'un mois pour en régulariser les causes, ainsi que la volonté du bailleur de s'en prévaloir. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les sommes. Aucune contestation n'est alléguée sur la régularité de ce commandement et il n'est pas démontré que le preneur en aurait régularisé les causes dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 2 janvier 2024. Le preneur ayant quitté les lieux le 14 mai 2024, la requérante a renoncé à sa demande d'expulsion. Sur la provision Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu au paiement des loyers et charges au terme convenu. Dans la mesure où il n'est pas justifié que les dernières écritures de la requérante ont été signifiées à la société AK PARIS MONTREUIL, non constituée, la dette locative sera arrêtée conformément aux termes de l'assignation en vertu de l'article 16 du code de procédure civile. Dès lors, après déduction des frais d'huissier, pour partie non justifiés et pour partie, recouvrables au titre des dépens (490,35€), la dette locative sera arrêtée à la somme de 52.629,05€, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 27.567,05€. En vertu de l'article 1240 du code civil, le preneur qui demeure dans les lieux sans droit ni titre, est tenu de réparer le préjudice subi par le propriétaire consistant en la perte des loyers et charges et en l'indisponibilité des lieux. La somme de 8421,94€ n'étant pas expliquée par la requérante et ne correspondant pas exactement aux échéances mensuelles TVA et charges comprises, il y a lieu de condamner par provision la société AK PARIS MONTREUIL au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer, charges et taxes comprises, jusqu'à libération des lieux. L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, aux termes de l'article 7.2 de l'acte de cession, " le CEDANT s'engage : (…) à rester codébiteur solidaire avec le CESSIONNAIRE et, le cas échéant, avec tous les CESSIONNAIRES successifs, pour le paiement du loyer, des éventuelles indemnités d'occupation, des charges et accessoires et de toutes sommes pouvant être dues au termes du Bail dans les conditions légales applicables, et ce jusqu'à l'expiration d'une durée de 3 ans à compter de la date d'effet de la cession et alors même qu'ils ne seraient plus dans les locaux loués et auraient eux-mêmes cédé leur droit ". La société NATURALIA France expose qu'en vertu de l'article L.145-16-1 du code de commerce et alors que le bailleur explique dans ses écritures que le preneur a cessé de payer le loyer à compter du 1er juillet 2023, celui-ci aurait du l'informer du défaut de paiement au plus tard le 1er août, tout comme il aurait du l'informer du défaut de paiement du 4ème trimestre 2023 avant le 8 décembre 2023. Elle estime que ce défaut d'information l'a empêchée de la possibilité de faire cesser l'augmentation de la dette, la société AK PARIS MONTREUIL exploitant une franchise de Monoprix, groupe auquel elle appartient et auprès duquel elle aurait pu agir. Elle en conclut que la requérante est irrecevable à exercer tout recours à son encontre et à tout le moins, qu'il existe une contestation sérieuse. En réponse, la SCI [Adresse 2] fait observer que l'article L.145-16-1 du code de commerce ne prévoit aucune sanction au défaut d'information, surtout s'il n'est pas démontré comment, informé plus tôt, le garant aurait pu échapper à une condamnation solidaire ou réduire la dette. A ce titre, elle fait observer que la société NATURALIA France a été informée dès le 28 septembre 2023 des premiers impayés, lesquels ont été apurés par le preneur le 20 novembre 2023. Elle estime avoir informé le garant dans des délais raisonnables. L'article L.145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. Ce texte ne prévoit aucune sanction au défaut d'information du garant. Toutefois, et compte tenu du principe d'exécution loyale des contrats, il est constant qu'un défaut d'information du garant est susceptible d'entraîner la perte pour le bailleur de son recours en paiement à l'encontre du garant si ce dernier démontre la réalité d'une perte de chance résultant d'un défaut d'information démontré. En l'espèce, il n'est pas contesté que la société NATURALIA France n'a été informée du défaut de paiement de l'échéance du 3ème trimestre 2023, exigible au 1er juillet 2023, que le 28 septembre 2023. Toutefois, ce retard d'information n'a aucune incidence sur la dette actuelle dans la mesure où l'impayé du 1er juillet 2023 a été régularisé par le preneur le 20 novembre 2023 et ne fait dès lors pas partie de la dette actuelle. En ce qui concerne le défaut de paiement du 4ème trimestre 2023, exigible à compter du 1er octobre 2023, si la dénonciation au garant le 8 décembre 2023 du commandement de payer n'a pas été faite dans le délai d'un mois prévu par l'article L.145-16-1 précité, ce retard d'un mois dans l'information ne permet pas d'établir avec l'évidence requise en référé une négligence fautive du bailleur dans le recouvrement de sa créance. En tout état de cause, si la société NATURALIA France évoque une perte de chance, elle ne la démontre pas, puisque la dénonciation du 8 décembre 2023 relative à une dette exigible au 1er octobre 2023 qui n'a pas augmenté entre le 1er octobre et le 8 décembre, ne l'a pas conduite à régler en lieu et place du preneur cette dette. Elle ne démontre pas plus avoir effectué de démarches par la suite en ce sens. En conséquence, la perte de chance alléguée n'est pas établie et la contestation n'apparaît pas sérieuse. La société NATURALIA France expose également que sa garantie ne peut être sollicitée qu'en cas de défaillance du débiteur principal, et reproche au bailleur de ne pas démontrer avoir mis en œuvre tous les mécanismes de recouvrement de créances auprès du débiteur principal. En réponse, la SCI [Adresse 2] estime démontrer par la délivrance de deux commandements de payer et d'une assignation qu'elle a effectué les diligences nécessaires. En l'espèce, la délivrance des commandements de payer, de l'assignation et l'augmentation de la dette depuis la délivrance du second commandement établissent la défaillance du preneur. Dès lors, aucune contestation suffisamment sérieuse ne s'oppose à la condamnation solidaire de la société NATURALIA France. Afin d'éviter une difficulté d'exécution de la décision, la société NATURALIA France sera condamnée au paiement des mêmes sommes, sans actualisation de la dette locative, la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation permettant de couvrir les sommes impayées jusqu'au départ des lieux du preneur. Sur la conservation du dépôt de garantie à titre de compensation Nonobstant le fait que cette demande n'est nullement développée dans les écritures de la requérante, il convient de faire observer que si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, les loyers payés d'avance resteront acquis au bailleur à titre d'indemnité, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d'être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner in solidum les défenderesses au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, les défenderesses seront condamnées au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, sans qu'il ne soit besoin d'en faire la liste. La distraction des dépens sera ordonnée en vertu de l'article 699 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2024 ; Condamnons la SARL AK PARIS MONTREUIL et la SAS NATURALIA France à verser à la SCI [Adresse 2] : * solidairement, la somme de 52.629,05 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 30 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 27.567,05€ ; * solidairement, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majorée des charges et taxes, et ce, à compter du 2ème trimestre 2024 jusqu'à libération effective des lieux, soit le 14 mai 2024, * in solidum, la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons in solidum la SARL AK PARIS MONTREUIL et la SAS NATURALIA France au paiement des dépens, dont distraction au profit de la SELAS BDD AVOCATS ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 19 juin 2024, Le Greffier,Le Président, Maude DEAUVERNEAnne-Charlotte MEIGNAN