Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/00721

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/00721 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IXKK AG TJ DE CARPENTRAS 27 octobre 2022 RG:21/00331 [I] C/ UDAF du Gard Mandataire de [H] [F] Grosse délivrée le 23/05/2024 à Me Frédéric Bassompierre à Me Grégory Hanson COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 23 MAI 2024 Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 27 octobre 2022, N°21/00331 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, Mme Delphine Duprat, conseillère, Mme Audrey Gentilini, conseillère, GREFFIER : Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 09 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [S] [I] née le 04 juillet 1958 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Frédéric Bassompierre, avocat au barreau de Carpentras INTIMÉE : Mme [H] [F] Représentée par sa tutrice l'UDAF du Gard désignée selon jugement du juge des tutelles de Carpentras du 07 décembre 2011 née le 20 février 1930 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Grégory Hanson, avocat au barreau de Nîmes ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique en date du 17 avril 2008, Mme [H] [F] a vendu à Mme [S] [I] deux biens immobiliers situés [Adresse 4] et lieudit '[Localité 6]' à [Localité 5]. Le prix de vente fixé à 200 000 euros a été immédiatement converti en une rente annuelle et viagère de 19 128 euros, payable le 5 de chaque mois en 12 termes égaux de 1 594 euros sans intérêts, à compter du 5 mai 2008. Faisant valoir que Mme [I] n'avait pas réglé les arrérages, Mme [F], représentée par sa tutrice l'UDAF du Gard, l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Carpentras qui, par jugement du 22 septembre 2016, a notamment ordonné la résolution de la vente. Par arrêt rendu le 21 décembre 2017, cette cour a déclaré irrecevable cette demande en résolution, faute de publication de la demande et a infirmé ce jugement. Par courrier recommandé du 8 novembre 2019, l'UDAF du Gard agissant en qualité de tutrice de Mme [F], a mis en demeure Mme [I] de régler sous quinzaine l'ensemble des rentes dues et restant impayées. Elle lui a fait signifier cette mise en demeure le 27 janvier 2020, puis lui a fait délivrer une sommation de payer visant la clause résolutoire le 23 octobre 2020 et l'a par acte du 9 février 2021, assignée devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement contradictoire du 27 octobre 2022 : - a prononcé la résolution judiciaire de la vente, - a ordonné la publication de la décision, - a ordonné l'expulsion de Mme [I] et de tout occupant de son chef au besoin avec l'aide de la force publique, - a débouté Mme [F] de sa demande en paiement des arriérés de la rente, - a condamné Mme [I] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, - a condamné Mme [I] à lui payer la somme de 1 594 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à son départ effectif des lieux, - a débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - a condamné Mme [I] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Le tribunal, au visa des articles 1978 et 1184 anciens du Code civil, a dit n'y avoir lieu à condamner la défenderesse au paiement des rentes impayées en raison de la résolution du contrat par application de la clause résolutoire. Il a en conséquence limité les condamnations prononcées à l'encontre de Mme [I] aux seuls dommages-intérêts et à l'indemnité d'occupation. Par déclaration du 24 février 2023, Mme [I] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 16 janvier 2024, la procédure a été clôturée le 26 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 9 avril 2024. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Par conclusions notifiées le 22 mai 2023, Mme [I] demande à la cour : A titre principal - d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et ordonné son expulsion, Statuant à nouveau - de débouter Mme [F] de ses demandes tendant à prononcer la résolution de la vente et ordonner son expulsion, A titre subsidiaire - d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [F] les sommes de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau - de débouter Mme [F] de sa demande tendant à la voir condamnée à payer les rentes impayées, - de la débouter de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause - de juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante prétend : - que le tribunal ne pouvait appliquer la clause résolutoire prévue à l'acte de vente sans vérifier au préalable que la venderesse avait manifesté son intention de se prévaloir de son bénéfice, - que la résolution de la vente emporte son annulation rétroactive, et que l'intimée ne peut solliciter le paiement des arrérages impayés sur le fondement contractuel, - que le préjudice invoqué, qui résulte de l'inexécution d'une obligation contractuelle, ne peut être réparé sur le fondement extracontractuel, d'autant qu'une clause pénale prévoit les modalités de l'indemnisation dans l'hypothèse d'une résolution, - que la perte de chance de percevoir les rentes impayées alléguée par l'intimée est infondée puisqu'elle disposait d'un titre exécutoire qui lui aurait permis de recouvrir sa créance, - que l'opération convenue au départ était d'organiser un acte translatif de propriété animé par une intention libérale dissimulée sous couvert d'un acte ostensible, que la mise sous protection de Mme [F] ne leur a pas permis de poursuivre l'exécution de cet acte et que dans ces conditions, l'application de l'article 700 du code de procédure civile ne se justifie pas. Par conclusions notifiées le 24 janvier 2024, l'UDAF du Gard agissant en qualité de tutrice de Mme [F] demande à la cour : - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - de condamner Mme [I] à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'intimée réplique : - que la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel et en tout état de cause, que la clause résolutoire est acquise, l'appelante n'ayant pas déféré à la sommation la visant, - que le non-paiement des rentes par Mme [I], son refus de procéder à une résolution amiable et son attitude dilatoire constituent des fautes au sens de l'article 1240 du Code civil  qui l'ont empêchée de percevoir le fruit de la vente ce qui constitue une perte de chance et justifie le paiement de dommages et intérêts équivalents à la rente impayée, Subsidiairement sur le fondement contractuel, que la clause stipulée au contrat n'est pas une clause pénale et n'interdit pas de solliciter d'autres sommes et que même si elle était ainsi qualifiée elle est manifestement dérisoire. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur la recevabilité de la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En première instance, Mme [I] demandait au tribunal de lui donner acte de ce qu'elle s'en rapportait à la justice sur la demande de résolution de la vente et d'expulsion formée par Mme [F]. En cause d'appel, elle sollicite l'infirmation du jugement, qui a fait droit à ces demandes. La simple demande de donner acte ne constitue pas une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux. Pour autant, le fait pour une partie de s'en rapporter à la justice sur une demande n'implique pas son acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci. Il en résulte qu'alors qu'une demande de donner acte est dépourvue de toute portée juridique, en s'en rapportant à la justice sur le mérite de la demande en résolution de la vente et en expulsion formée par Mme [F], Mme [I] a contesté le bien-fondé des ces demandes et est par conséquent recevable à solliciter l'infirmation du jugement sur ce point. La fin de non-recevoir soulevée par Mme [F] sera rejetée. Sur la résolution de la vente et l'expulsion Pour prononcer la résolution de la vente, le tribunal s'est fondé sur la clause résolutoire figurant au contrat et sur la sommation de payer visant cette clause délivrée par la tutrice de la crédirentière le 23 octobre 2020. L'appelante reproche au premier juge de ne pas avoir vérifié que la venderesse avait manifesté son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause, ce que conteste l'intimée qui considère que son intention s'est manifestée par la délivrance de cette sommation. Selon l'article 1978 du Code civil le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné ; il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages. Néanmoins, une clause résolutoire insérée au contrat de vente peut déroger à ces dispositions. En l'espèce, l'acte de vente du 17 avril 2008 comporte en page 12 une clause intitulée « conditions de la rente viagère » stipulant « A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages ». Par courrier recommandé en date du 8 novembre 2019, l'UDAF du Gard, rappelant à Mme [I] qu'elle n'avait versé aucune des rentes dues au titre du prix du bien immobilier vendu, l'a mise en demeure de régulariser cette situation sous 15 jours, précisant que « sans réponse de [sa] part ou dans la négative », elle serait « dans l'obligation d'entamer une procédure judiciaire devant le tribunal compétent, afin d'engager une action résolutoire ». Mme [I], régulièrement avisée, n'ayant pas retiré ce courrier, l'UDAF du Gard le lui a fait signifier par huissier de justice le 27 janvier 2020. Elle lui a ensuite fait délivrer, le 23 octobre 2020, une sommation de payer la somme de 229 536 euros en principal correspondant aux arrérages de la rente impayés depuis le 5 juillet 2008. Cette sommation mentionne en page 2 qu'« à défaut de satisfaire à la présente sommation dans un délai de trente jours à compter de la date portée en tête du présent acte, la partie requérante entend se prévaloir du bénéfice de la clause insérée en page 12 de l'acte de vente susvisé, ci-après intégralement reproduite ». Il en ressort que Mme [F] a manifesté son intention de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire, tant dans la mise en demeure du 8 novembre 2019 que dans la sommation de payer du 23 octobre 2020. Le premier juge l'a justement relevé en indiquant qu'une sommation de payer visant la clause résolutoire avait été signifiée en vain à Mme [I]. La décision sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a prononcé la résolution de la vente et ordonné l'expulsion de Mme [I]. Sur les conséquences de la résolution de la vente en viager Comme l'a justement rappelé le premier juge, à la suite de la résolution du contrat de vente en viager en application de la clause résolutoire, le débirentier ne peut être condamné à verser le montant des arrérages impayés. Le vendeur ne peut prétendre qu'à des dommages et intérêts. Cependant, les stipulations du contrat qui ont pour objet de régler les conséquences de son anéantissement ne sont nullement affectées par celui-ci, en application des dispositions des articles 1134 et 1184 du Code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Elles doivent donc trouver à s'appliquer afin de régler ces conséquences. En outre, même en présence de telles stipulations, des dommages et intérêts supplémentaires peuvent être demandés par le crédirentier s'il justifie d'un préjudice distinct de celui indemnisé par la clause pénale. L'acte de vente du 17 avril 2008 stipule en page 12 qu'en cas de résolution de la vente, « tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits à l'immeuble ainsi que tous les termes d'arrérages touchés par le vendeur lui demeureront acquis de plein droit, à titre d'indemnité sans qu'il puisse être exercé aucun recours ni répétition quelconque contre lui de ce chef ». Cette clause, qui s'analyse en une clause pénale, a vocation à s'appliquer aux arrérages déjà perçus. Or, il n'est ici pas contesté que Mme [I] ne s'est acquittée, depuis la vente, du paiement d'aucun arrérage, de sorte que Mme [F] ne conservera aucune somme à ce titre. Cette clause ne lui permet pas d'être indemnisée et c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'elle était recevable à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice a causé par cette absence de versement. C'est en outre par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a considéré qu'en n'ayant jamais versé la rente depuis le 17 avril 2008, Mme [I] a privé Mme [F] de la perception de ces sommes, lui causant un préjudice financier, et l'a contrainte à engager une action en justice pour pouvoir retrouver la propriété de son bien et en disposer librement. Les allégations de Mme [I] sur le fait que la vente en viager était en réalité une donation déguisée et qu'il était convenu entre elles qu'elle ne règlerait pas la rente viagère ne font que venir renforcer la réalité du préjudice invoqué. Mme [F] et plus tard sa tutrice ont toutefois contribué à la réalisation de ce préjudice financier, dès lors que l'UDAF du Gard a attendu plusieurs années après sa désignation pour engager une procédure à l'encontre de Mme [I], puis à nouveau plusieurs années avant de réengager une procédure après que la première a été déclarée irrecevable, et n'a jamais tenté le recouvrement forcé des sommes dues. Au regard de ces éléments, le préjudice causé à Mme [F] par Mme [I] a été justement apprécié par le premier juge à la somme de 50 000 euros et la décision sera confirmée de ce chef. Les dispositions du jugement en ce qu'il a condamné Mme [I] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1594 euros ne sont pas critiquées. Sur les autres demandes Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [F] ayant été contrainte d'engager une procédure pour récupérer la propriété de son bien. Mme [I], qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais engagés pour se défendre en appel, et non compris dans les dépens, alors que l'appelante succombe dans l'intégralité de ses demandes. Mme [I] sera condamnée à lui payer la somme supplémentaire de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [H] [F], Confirme le jugement rendu le 27 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Carpentras en toutes ses dispositions qui lui sont soumises, Y ajoutant, Condamne Mme [S] [I] aux dépens, Condamne Mme [S] [I] à payer à Mme [H] [F] veuve [Z] représentée par son tuteur l'UDAF du Gard la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,