Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/01879

Du 15 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01879 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLHT Société LE TOIT GIRONDIN C/ [B] [H] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à Sté [Adresse 5] Le 15/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 2] [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société LE TOIT GIRONDIN, Société coopérative de production HLM à conseil d’administration RCS BORDEAUX B 456 201 334 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mme [V] [D] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [B] [H] née le 03 Juin 1968 à [Localité 4] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 8] Représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC DÉBATS : Audience publique en date du 18 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 27 mars 2015, la société LE TOIT GIRONDIN a donné à bail à Mme [B] [H] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 8], [Adresse 7]. Des loyers étant demeurés impayés, la société LE TOIT GIRONDIN a fait signifier, le 22 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 4 octobre 2023, la société LE TOIT GIRONDIN a ensuite fait assigner Mme [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024. Lors des débats, la société LE TOIT GIRONDIN demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'elle accepte d'accorder à la locataire, sont respectés ; - d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de Mme [B] [H] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ; - de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 4959,51 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par la société LE TOIT GIRONDIN à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, le conseil de Mme [B] [H] demande l’aide juridictionnelle provisoire et se réfère pour le surplus à ses conclusions, par lesquelles cette denrière demande : * à titre principal : - d’ordonner que lui soit accordé les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, soit 36 mois ; - d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés et qu’en cas règlement intégral de la dette, elle sera réputée ne jamais avoir joué ; - de déclarer n’y avoir lieu à expulsion ; * à titre subsidiaire de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ; * en tout état de cause : - de débouter le bailleur de ses demandes ; - de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA DEMANDE D'AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE : Conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, « Dans les cas d'urgence, (...) l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. » L'article 61 du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que « L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. » En l'espèce, la juridiction est saisie en référé d'une demande de résiliation d'un bail d'habitation et d'expulsion. La condition est remplie. Selon l'article 3 du décret susmentionné, « Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale, le demandeur doit justifier par la production de son avis d'imposition le plus récent que son revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts est inférieur à 11 262 €. / Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle partielle (...) le demandeur doit justifier que son revenu fiscal de référence au sens des mêmes dispositions est inférieur à 16 890 €. » Il résulte de l'article 101 du même décret que la part contributive de l'Etat est de 55% jusqu'à la somme de 13311,68 €, puis de 25% au-delà. Ces seuils sont réévalués chaque année en fonction de l'indice du prix à la consommation. Enfin, l'article 6 du décret prévoit un coefficient de majoration des plafonds de ressources égal à 0,18 pour chacune des deux premières personnes supplémentaires du foyer fiscal puis à 0,1137 pour chaque personnes au-delà de la troisième En l'espèce Mme [B] [H] produit un avis d'imposition sur les revenus de 2022, faisant état d'un revenu fiscal de référence de 658 euros. Par conséquent, il convient d'accueillir sa demande tendant au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire et de dire que la présente décision, accompagnée de l'avis d'imposition sera transmise au bureau d'aide juridictionnelle établi au tribunal judiciaire de Bordeaux. - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES : En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. - SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : - sur la recevabilité de l'action : La société LE TOIT GIRONDIN justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 20 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant le 18 janvier 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 22 mai 2023, pour la somme en principal de 1677,51 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 juillet 2023. - SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Il est produit par la société LE TOIT GIRONDIN le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [B] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4959,51 euros à la date du 31 décembre 2023. Mme [B] [H] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, en l'état de l'accord des parties présentes à l'audience, il convient d'ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [B] [H] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 638,88 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Mme [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par la société LE TOIT GIRONDIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire : - Non susceptible de recours : ACCORDONS l'aide juridictionnelle provisoire à Mme [B] [H] ; DISONS qu'une expédition de la présente ordonnance, accompagnée de la copie de son avis d'imposition, sera transmise par le greffe au bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux ; - En premier ressort : CONSTATONS, à la date du 23 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2015 et liant la société LE TOIT GIRONDIN à Mme [B] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 8], [Adresse 7] ; CONDAMNONS Mme [B] [H] à payer à la société LE TOIT GIRONDIN à titre provisionnel la somme de 4959,51 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 31 décembre 2023, échéance de décembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Mme [B] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 137 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens  DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront prioritairement sur la dette de loyer et de charges ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : - la clause résolutoire retrouvera son plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Mme [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LE TOIT GIRONDIN pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - Mme [B] [H] sera tenue de payer à la société LE TOIT GIRONDIN une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 638,88 euros, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETONS la demande formée par la société LE TOIT GIRONDIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Mme [B] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT