Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/00678

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 4] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 24/00678 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZEW Jugement du 21 Juin 2024 N° 24/421 OPH NEOTOA C/ [Z] [B] COPIE CERTIFIEE CONFORME LE 21/06/27 à NEOTOA Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR OPH NEOTOA [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] représentée par M. [M] [O], muni d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [Z] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5] non comparant, ni représenté 1.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 07 octobre 2013, l'établissement NEOTOA consentait un bail d'habitation à M. [Z] [B] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 540,32 € (euros). Le 07 octobre 2013, NEOTOA et [Z] [B] concluaient également un contrat de location d'un emplacement de stationnement à la même adresse au tarif de 19 € par mois. Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, NEOTOA délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 1652,65 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment à la délivrance du commandement, par courrier électronique reçu, le 30 octobre 2023, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [Z] [B]. Par assignation en date du 12 janvier 2024, NEOTOA saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de • constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; ordonner l'expulsion de [Z] [B] • condamner [Z] [B] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 3692,29 € d'arriéré locatif, arrêté au 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 50 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 15 janvier 2024, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'Etat dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. 11.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l'audience du 05 avril 2024, NEOTOA maintenait les demandes de son assignation. Il réévaluait la dette à la baisse à la somme de 1.621,16 € et le montant du loyer résiduel mensuel au jour de l'audience à 101, 70 €. A l'appui de ses prétentions, le bailleur précisait que le dernier paiement remontait à janvier 2023. Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [Z] [B] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. 111.- MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail :I.I. Sur la recevabilité de la demande • Le commandement de payer a été délivré, le 27 octobre 2023 et la CCAPEX saisie, le 30 octobre 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 12 janvier 2024, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 15 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « 1. - Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes con ven us ou pour non -versement du dépôt de garantie ne produit effet que de ux mois après un commandement de payer demeuré infructueux f...] ». En l'espèce, le contrat du 07 octobre 2013 — portant sur les conditions générales de location — contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 27 octobre 2023, au locataire, pour un montant de 1652,65 €. Cependant, aucun décompte actualisé n'a été transmis postérieurement à l'assignation permettant d?expliquer la diminution de la dette entre décembre 2023 et l'audience, et ce, d'autant, que le demandeur a affirmé lors des débats que le dernier paiement remontait à un an. Ainsi, la juridiction n'apparait pas en mesure d'apprécier, d'une part, la persistance d'une dette au jour de l'audience. A défaut, la demande du bailleur deviendrait sans objet. D'autre part, si des régularisations sont intervenues entre temps par des paiements tardifs et correspondant à des événements antérieurs à l'assignation (régulation d'APL pour des périodes antérieures par exemple), l'évaluation de l'arriéré locatif à la date de l'assignation pourrait être remise en cause. Dès lors, faute de preuve de la persistance d'une dette et de son évaluation actualisée, il y a lieu de débouter NEOTOA de sa demande aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence, les demandes connexes à la requête en constat de la résiliation du bail, à savoir, les demandes relatives à l'expulsion et à la condamnation à une indemnité d'occupation, seront également rejetées. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif :2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé .•a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus Aux termes de l'article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doitjustifier le paie ment ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l'espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l'audience à 1.621, 16 €. Malgré la carence de [Z] [B] à l'audience, ce montant de la dette révisé à la baisse par le bailleur, est plus favorable aux intérêts du défendeur absent et sera donc retenu. Cependant, aucun décompte ne permet de valider ce montant. Dès lors, faute de mise à jour des versements, NEOTOA sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, NEOTOA sera condamné aux dépens. Par ailleurs, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, parjugement mis à disposition a u greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu, le 07 octobre 2013, avec M. [Z] [B] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ; DEBOUTE, en conséquence, l'établissement NEOTOA de ses demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation ; DEBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande de condamnation à la somme de 1.621, 16 € d'arriéré locatif ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande sur le fondement des diSpositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE l'établissement NEOTOA aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023 et de l'assignation du 12 janvier 2024 , Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière,La Juge,