Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08497

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [P] [V] Madame [F] [C]-[Z] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GFX N° MINUTE : 17/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 15 mars 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDERESSES Madame [P] [V] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne Madame [F] [C]-[Z] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes sous seing privé des 10 et 11 juin 1999, l'OPAC de [Localité 4] désormais [Localité 4] HABITAT - OPH, a donné en location à Madame [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 2152,50 francs par mois. Au décès de Madame [C], le bail a été transféré au profit de sa fille majeure, Madame [V] et de ses enfants mineurs, Madame [C]-[Z] et Monsieur [Z], par avenant du 17 avril 2014. Madame [V] et Madame [C]-[Z] se sont maintenues dans les lieux jusqu'à ce jour. Madame [V] et Madame [C]-[Z] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT - OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 10 mai 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2388,20 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par actes de commissaire de justice des 18 et 25 septembre 2023, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait assigner respectivement Madame [V] et Madame [C]-[Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ condamner solidairement, à défaut, in solidum Madame [V] et Madame [C]-[Z] à lui payer à titre de provision la somme de 4871,60 euros à la date du 25 août 2023 (terme de juillet 2023 inclus), à actualiser à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, ▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance d'un commandement de payer, et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire dudit bail pour défaut de paiement des loyers, ▸ ordonner la libération des lieux par Madame [V] et Madame [C]-[Z] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, ▸ ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [V] et Madame [C]-[Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ▸ dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, ▸ condamner solidairement, à défaut, in solidum Madame [V] et Madame [C]-[Z] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus les charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu'à complète libération des lieux, ▸ condamner in solidum Madame [V] et Madame [C]-[Z] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08497 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GFX La dénonciation au préfet est intervenue le 26 septembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2024. A cette date, [Localité 4] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 8491,81 euros. En défense, Madame [C]-[Z], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle. Madame [V] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux, des délais de paiement pour régler la dette locative et proposant de régler 250 euros par mois à ce titre. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 4] HABITAT - OPH a indiqué s'en rapporter à la décision du tribunal, précisant que le règlement du loyer n'avait pas été reprise avant l'audience. Un diagnostic social et financier non daté a été versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur le référé : Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence. - Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 mai 2023 pour signalement des impayés par le bailleur. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] le 26 septembre 2023, six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [V] et Madame [C]-[Z], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé des 10 et 11 juin 1999, modifié le 17 avril 2014, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 2388,20 euros au 28 avril 2023. Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [V] et Madame [C]-[Z] le 10 mai 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [V] et Madame [C]-[Z] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi. Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [V] et Madame [C]-[Z] restaient devoir la somme de 8491,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 janvier 2024. Néanmoins, en l'absence de Madame [C]-[Z] à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte versé aux débats par le bailleur, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative. Madame [V] et Madame [C]-[Z] seront en conséquence solidairement condamnées à verser au bailleur la somme provisionnelle de 4711,66 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, il y a lieu de constater l'absence de reprise de paiement des loyers courants avant l'audience puisque aucun loyer n'a été réglé par les locataires depuis le mois d'août 2023. Cette carence ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les locataires pour régler la dette dans le délai légal précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité. Madame [V] et Madame [C]-[Z] étant occupantes sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. - Sur l'indemnité d'occupation : L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [V] et Madame [C]-[Z] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Il convient en équité de condamner Madame [V] et Madame [C]-[Z] in solidum à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Madame [V] et Madame [C]-[Z] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification au préfet. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D’ores et déjà, vu l'urgence, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 11 juillet 2023, du bail consenti par l'OPAC de [Localité 4] désormais [Localité 4] HABITAT - OPH à Madame [V] et Madame [C]-[Z] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ; Ordonne en conséquence à Madame [V] et Madame [C]-[Z], devenues occupantes sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 4] HABITAT - OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [V] et Madame [C]-[Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne solidairement Madame [V] et Madame [C]-[Z] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ; Condamne solidairement Madame [V] et Madame [C]-[Z] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 4711,66 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 25 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamne Madame [V] et Madame [C]-[Z] in solidum à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH une indemnité de 250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [V] et Madame [C]-[Z] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification au préfet. Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.