Cour d'appel, 27 février 2024. 22/05253

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 27 FEVRIER 2024 N° RG 22/05253 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLZV AFFAIRE : M. [O], [W] [Y] ... C/ M. [I] [F] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN- LAYE N° RG : 11-22-000327 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/02/24 à : Me Stéphanie TERIITEHAU Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [O], [W] [Y] né le 16 Mai 1964 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20220331 Représentant : Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615 - Madame [N], [G], [M] [T] épouse [Y] née le 01 Mai 1967 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20220331 Représentant : Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615 - APPELANTS **************** Monsieur [I] [F] né le 07 Avril 1956 à [Localité 7] de nationalité Française Ayant pour mandataire Foncia Seine Ouest [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 - Représentant : Maître Myriam HERTZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R079 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail du 22 avril 2015, M. [K] a donné en location à M. et Mme [Y] un logement sis [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 900 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2022, M. [K] a assigné M. et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye aux fins de voir ordonner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - l'acquisition de la clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement du loyer et la situation d'occupants sans droit ni titre des locataires, - l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique, - l'autorisation d'entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire, - la condamnation solidaire au paiement d'un montant de 8 183, 19 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au mois de février 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - la condamnation solidaire au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, avec indexation sur l'indice INSEE, - la condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier. Par jugement réputé contradictoire du 8 juillet 2022, le tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties concernant un logement situé [Adresse 1]), - dit que les locataires sont occupants sans droit ni titre et redevables d'une indemnité d'occupation depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire, - rejeté la demande de délais, - dit qu'à défaut par les locataires d'avoir volontairement quitté le logement 2 mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leurs faits, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur, - condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. [K] la somme de 3 294,26 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de mai 2022 compris, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2 630,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, - condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. [K] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer à compter du mois de juin 2022, - dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, - dit que le bailleur pourra en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs, - condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer à M. [K] une somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné in solidum M. et Mme [Y] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, - dit que le présent jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement. Par déclaration reçue au greffe en date du 5 août 2022, M. et Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 5 octobre 2022, ils demandent à la cour de : - recevoir M. et Mme [Y] en leur appel, les déclarer bien fondés et ce faisant, A titre principal : - réformer le jugement en ce qu'il a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire et en suspendre les effets, A titre subsidiaire : - accorder à M. et Mme [Y] des délais pour quitter les lieux à hauteur de 36 mois afin de pouvoir se reloger, En tout état de cause, - débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - laisser à chaque partie le soin de prendre en charge les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens relatifs à la présente procédure d'appel par souci d'équité. Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 janvier 2022, M. [K] demande à la cour de : - rejeter l'ensemble des moyens, fins et conclusions de M. et Mme [Y], les déclarer mal-fondés dans leur appel, En conséquence, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Saint- Germain-en-Laye le 8 juillet 2022 sous le numéro RG 11-22-000327, en ce qu'il : * constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties concernant un logement situé [Adresse 1]), * dit que les locataires sont occupants sans droit ni titre et redevables d'une indemnité d'occupation depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire, * rejeté la demande de délais, * dit qu'à défaut par les locataires d'avoir volontairement quitté le logement 2 mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leurs faits, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles désignés par ces derniers ou à défaut par le bailleur, * condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. [K] la somme de 3 294,26 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de mai 2022 compris, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2 630,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, * condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. [K] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer à compter du mois de juin 2022, * dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, * dit que le bailleur pourra en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs, * condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer à M. [K] une somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, * ordonné l'exécution provisoire de la décision, * condamné in solidum M. et Mme [Y] aux dépens de la procédure, dont appel. - condamner les époux [Y] à payer à M. [K] 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [Y] aux dépens de la procédure dont appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la résiliation du bail et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire M. et Mme [Y], appelants, exposent avoir dû faire face à des difficultés d'ordre financier, indépendantes de leur volonté. Ils soutiennent que Mme [Y] qui travaille dans le secteur de la petite enfance a subi la crise due au Covid dans la mesure où bon nombre d'enfants n'étaient plus placés en garde. Ils font valoir que des difficultés financières se sont accumulées en raison de la perte d'un salaire et qu'avant le jugement, ils ont soldé leur dette locative avec reprise du paiement des loyers courants. Ils sollicitent l'infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de suspendre la clause résolutoire de leur bail. M. [K], intimé sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion des époux [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef. Il demande le rejet par la cour de la suspension des effets de la clause résolutoire. Sur ce, Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. L'article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer un commandement aux locataires d'avoir à payer la somme de 2630, 17 euros en principal. Ce commandement de payer reproduisait la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l'article 24 susvisé, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi numéro 90-449 du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois et les appelants n'établissent pas comme ils le soutiennent avoir soldé leur dette locative avant le jugement déféré avec reprise du paiement des loyers courants. Le décompte locatif produit fait apparaître que la dette est ancienne et que les loyers ne sont pas réglés de manière régulière. Aux termes de l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. M. [K] justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail, les avis d'échéance, le commandement de payer et le décompte de la créance arrêté au mois de mai 2022 inclus à la somme de 3294,26 euros. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. [J] [I] [K] la somme de 3 294,26 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de mai 2022 compris, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 2 630,17 euros et à compter du jugement déféré pour le surplus. Le jugement est confirmé. - Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de 3 années. Aucun rapport social n'a été adressé à la cour et le décompte locatif fait apparaître que la dette est ancienne et que les loyers ne sont pas réglés de manière régulière, mais par versements irréguliers. Un extrait de compte locatif versé aux débats permet en outre de constater l'absence de tout lien entre les défauts de paiement et la crise sanitaire invoquée par les appelants . Enfin, M. [Y] est salarié et n'a souffert d'aucune perte de revenu. M et Mme [Y] qui font état d'un revenu de 6 000 euros à eux deux, ne démontrent pas leur capacité à reprendre le paiement régulier du loyer et apurer leur dette de 3 294,26 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de mai 2022. Il appartient aux débiteurs qui sollicitent des délais de paiement d'effectuer une offre sérieuse et précise de règlement, ce qu'ils ne font pas par ailleurs. Enfin, M et Mme [Y] ont déjà bénéficié de larges délais dans le cadre de la présente procédure. Il y a donc lieu de rejeter leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de confirmer le jugement déféré. - Sur la demande de délais pour libérer les lieux. Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. M et Mme [Y] ont déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Ils ne justifient d'aucune démarche en vue de leur relogement. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à leur demande de délais pour libérer les lieux. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en leur recours, M et Mme [Y] seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de M et Mme [Y] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par M. [K] peut être équitablement fixée à 1500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [O] [Y] et Mme [N] [Y] de la totalité de leurs demandes, Condamne M. [O] [Y] et Mme [N] [Y] à payer à M. [J] [I] [K] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [O] [Y] et Mme [N] [Y] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,