Cour d'appel, 06 février 2024. 20/01146

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 6 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 056 Rôle N° RG 20/01146 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPZU [P] [C] [S] [G] épouse [C] C/ S.A.R.L. FD S.A.S. CAMPING DE LA RIVE S.C.P. DOUCOURAU - DURON - LABACHE - LANDAIS MOREAU-LESPI NARD Copie exécutoire délivrée le : à : Me Edouard ICHON Me Barbara BALDASSARI Me Philippe KLEIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 3 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00796. APPELANTS Monsieur [P] [C] né le 21 Octobre 1947 à [Localité 6] (Algérie), demeurant [Adresse 3] Madame [S] [G] épouse [C] née le 10 Mars 1951 à [Localité 7] (66), demeurant [Adresse 3] tous deux représentés par Me Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES S.A.R.L. FD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] S.A.S. CAMPING DE LA RIVE, demeurant [Adresse 8] tous deux représentés par Me Barbara BALDASSARI, avocate au barreau de GRASSE substitué par Me Alexia FARRUGGIO, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ; assistée de Me Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, S.C.P. DOUCOURAU - DURON - LABACHE - LANDAIS [I], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 1] représentée par Me Philippe KLEIN substitué par Me Pascale KLEIN, de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ; assisté de Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, conseillère Madame Fabienne ALLARD, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique établi le 23 mai 2017 par Me [X] [I], notaire à [Localité 5], la SARL FD et la SAS Camping de la Rive, propriétaires à concurrence de la moitié indivise en pleine propriété du bien immobilier sis [Adresse 4] (Alpes Maritimes), ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M.et Mme [C], pour la somme de 1.710.000 euros, avec le versement d'une indemnité d'immobilisation de 85.500 euros Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2017, à seize heures, terme avant lequel devait notamment être réalisée la condition suspensive d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s), entrant dans le champ d'application de l'article L.313-1 du code de la consommation, au plus tard le 14 juillet 2017. Le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts a été prorogé le 4 juillet 2017 pour expirer le 3 août 2017, puis le 28 juillet suivant pour expirer le 16 septembre 2017. Interrogés sur l'avancement de leurs dossiers par le notaire des vendeurs le 18 septembre 2017, les époux [C] ont communiqué les refus de financement de la Banque Populaire du 1er septembre 2017 et du Crédit Foncier en date du 28 septembre 2017. Par lettre du 13 novembre 2017, M.et Mme [C] ont mis en demeure les sociétés promettantes de leur restituer l'indemnité d'immobilisation. Le notaire les a informés qu'elle serait conservée sous séquestre en l'absence d'accord entre les parties. Par assignation du 1er février 2018, M. [P] [C] et Mme [S] [G] épouse [C] ont fait citer la SARL FD et la SAS Camping de la Rive, ainsi que la SCP Doucourau Duron Labache Landais et [I], devant le tribunal de grande instance de Grasse, afin d'obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation et des dommages et intérêts. Par jugement rendu le 3 décembre 2019, cette juridiction a rendu la décision suivante : - Ordonne la restitution des fonds consignés par Maître [I] notaire au sein de la SCP Doucourau Duron Labache Landais et [I], soit la somme de 85.000 euros, entre les mains des sociétés SARL FD et SAS Camping de la Rive, à charge pour elles de répartir les fonds entre elles - Déboute M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes quant à la restitution de l'indemnité d'immobilisation - Déboute M.et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts - Ordonne l'exécution provisoire de la décision - Condamne solidairement M. et Mme [C] à payer la somme globale de 2.000 euros à la la SARL FD et la SAS Camping de la Rive , en application de l'article 700 du code de procédure civile - Déboute M. et Mme [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Condamne solidairement M. et Mme [C] aux entiers dépens Le tribunal a considéré que: - Les prorogations successives de la durée de la condition suspensive ne valaient pas acceptation tacite du retard pris pour le dépôt des demandes de prêt. - Il appartenait aux acquéreurs pour satisfaire à leurs obligations découlant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, de déposer au moins une demande auprès d'un organisme de crédit dans les délais prévus. - L'absence de réalisation de la vente étant due à une carence des acquéreurs, l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant. Par déclaration transmise au greffe le 23 janvier 2020, M. [P] [C] et Mme [S] [G] épouse [C] ont relevé appel de cette décision Vu les conclusions transmises le 13 mai 2020, par les appelants. Ils font valoir que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi et que la promesse de vente prévoyait que l'indemnité d'immobilisation serait restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives et ajoutent qu'en l'espèce ils n'ont pu obtenir le prêt de 1 million d'euros prévu par l'une d'elles. M.et Mme [C] affirment avoir effectué toutes les démarches en vue d'obtenir le prêt et n'avoir ainsi commis aucune faute à l'origine de la défaillance de la condition suspensive et que l'article 1304-3 du Code civil ne peut être invoqué. Ils précisent que ni la promesse de vente initiale, ni les avenants informels par échanges entre les notaires, portant prorogation du délai, ne portent de mention sur la date du dépôt des demandes de prêt, mais seulement sur la date de leur obtention. Ils exposent produire des lettres de rejet de demande de prêt du Crédit Foncier de France et de la Banque Populaire. Ils rappellent que l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une offre du vendeur de se substituer un établissement bancaire, dès lors que cette solution est privée du régime protecteur du crédit immobilier. Vu les conclusions transmises le 8 juillet 2020, par la SARL FD et la SAS Camping de la Rive. Elles invoquent les dispositions de l'article l'article 1304-3 du Code civil, dès lors que: - les acquéreurs ne justifient avoir déposé aucune demande de prêt avant l'expiration du premier délai pour l'obtention d'un financement fixé au 14 juillet 2017. - leur première demande de prêt du 2 août 2017 est postérieure à la première prorogation et la deuxième demande de prêt du 6 septembre 2017 est particulièrement tardive au regard du délai butoir du 16 septembre 2017. - elles n'ont accepté la prorogation du délai que sur le motif d'un retard des banques, sans avoir été informées de la date réelle du dépôt des dossiers de demande de prêt et sur les indications des notaires laissant entendre que celui-ci était intervenu. La SARL FD et la SAS Camping de la Rive soutiennent que les appelants n'apportent pas la preuve que leurs demandes de prêt, qui plus est extrêmement tardives, étaient au moins conformes aux stipulations figurant dans l'avant-contrat. Elles considèrent que la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai imparti, du seul fait de la carence des acquéreurs qui ont révélé leur volonté de ne pas poursuivre l'opération en refusant leur proposition de crédit vendeur. Vu les conclusions transmises le 16 juillet 2020, par la SCP Doucourau Duron Labache Landais et [I]. Elle s'en rapporte à l'appréciation de la cour quant à la demande des époux [C] et précise qu'en application du jugement du 3 décembre 2019, aux termes duquel l'exécution provisoire a été ordonnée, elle a procédé au versement des fonds au profit de la SARL FD et de la SAS Camping de la Rive. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 21 novembre 2023. SUR CE Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil , les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ceux-ci doivent être exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d'ordre public. La promesse unilatérale de vente du 23 mai 2017, valable jusqu'au 30 septembre 2017 prévoyait comme condition suspensive, l'obtention d'un prêt d'un montant maximum d'un million d'euros sur une durée de 15 ans au taux d'intérêt maximum de 2 %, devant faire l'objet d'une offre au plus tard le 14 juillet 2017 et l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque. Il résulte des échanges de courriers electroniques entre les notaires des parties que le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt a été prorogé le 4 juillet 2017 pour expirer le 3 août 2017, puis le 28 juillet suivant pour expirer le 16 septembre 2017. La promesse de vente prévoit en sa page 9 que le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive. S'il n'est pas prévu de date limite pour le dépôt des demandes de prêt, il incombait aux époux [C], bénéficiaires de la promesse de déposer des demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies par le contrat ce, en temps utile. L'article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il peut être reproché en ce sens à ce titre au bénéficiaire de la promesse et de la condition suspensive son défaut de diligence. Les acquéreurs produisent : - une lettre de la Banque Populaire Méditerranée datée du 1er septembre 2017, évoquant le dépôt d'un dossier le 2 août 2017 pour un prêt de 1 million d'euros sur 180 mois, à un taux à déterminer et indiquant ne pouvoir y donner une suite favorable. - une lettre du Crédit Foncier évoquant une demande de prêt du 6 septembre 2017, sans précision de ses modalités et indiquant ne pouvoir y donner une suite favorable. Il apparaît que les dates de dépôt des demandes de prêt sont tardives, au regard la réelle possibilité d'obtenir une offre dans les délais successivenent convenus dans la promesse de vente, puis sur accord expresse des parties. Les époux [C] n'apportent pas la justification qui leur incombe du dépôt de demandes de prêt, dans les conditions dans le détail figure dans la promesse de vente. Le contrat conclu entre les parties prévoit que l'indemnité d'immobilisation sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas ou la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditionssuspensives énoncées aux présentes. Cette clause ne peut cependant recevoir application dès lors que la condition suspensive relative aux prêt est réputée avoir été accomplie du fait de la carence des acquéreurs qui ont déposé leur demande de prêt à des dates ne pouvant permettre en pratique l'émission d'une offre par l'établissement bancaire dans le délai convenu par la promesse, puis prorogé d'un commun accord. Il convient en revanche d'appliquer l'hypothèse c) incluse dans la rubrique relative à l'indemnité d'immobilisation du contrat selon laquelle, celle-ci sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire et ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Il en est ainsi lorsqu'une de clauses est réputée accomplie. La réalisation des autres conditions suspensives insérées dans la promesse n'est pas contestée. En conséquence, la remise des fonds séquestrés dans la comptabilité du notaire des venderesses, correspondant à l'indemnité d'immobilisation de 85'500 €, doit être ordonnée au profit de ces dernières, à charge pour de les répartir entre elles. Compte tenu de la carence des acquéreurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles, ceux-ci ne sont pas fondés à réclamer des dommages et intérêts pour résistance abusive aux sociétés promettantes qui se voient attribuer le bénéfice de l'indemnité contractuelle d'immobilisation. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [P] [C] et Mme [S] [G] épouse [C] à payer à la SARL FD et la SAS Camping de la Rive, la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [P] [C] et Mme [S] [G] épouse [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le Président