Cour d'appel, 02 mai 2024. 22/00707

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 02 MAI 2024 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00707 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE7MO Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection du RAINCY - RG n° 11-21-0000 APPELANTS Madame [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, toque : 286 Monsieur [O] [X] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, toque : 286 INTIME Monsieur [R] [V] [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat postulant Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque: B0753 Ayant pour avocat plaidant Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Mme Muriel PAGE, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2007, M. et Mme [U] ont donné à bail à Mme [H] et M. [O] [X] un appartement situé [Adresse 1], ainsi qu'un emplacement de stationnement, pour un loyer mensuel de 1.025 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 125 euros, soit un total mensuel de 1150 euros. Selon attestation de vente du 29 mars 2018, M. et Mme [U] ont vendu le bien immobilier à la SCI Opale ABBC par acte authentique du 29 mars 2018. Selon acte authentique du 27 juin 2019, la SCI Opale ABBC a vendu le bien immobilier à M. [R] [V]. Par acte d'huissier en date du 3 septembre 2020, M. [V] a fait signifier à M. [X] et Mme [H] un commandement de payer la somme de 8288,80 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte d'huissier en date du 3 novembre 2020, M. [X] et Mme [H] ont fait citer M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy en vue de la réalisation de travaux dans le logement et de l'indemnisation de divers préjudices. Par conclusions écrites soutenues à l'audience du 13 septembre 2021, M. [X] et Mme [H] ont demandé au juge des contentieux de la protection de : à titre liminaire, - déclarer irrecevable la demande de résiliation du contrat de bail, à titre principal, - constater le caractère insalubre du logement, - condamner M. [V] à payer à M. [X] et Mme [H] la somme de 7800 euros au titre des manquements à l'obligation de délivrance d'un logement décent et salubre, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, - condamner M. [V] à remettre dans un état de salubrité et de décence minimale le logement dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, - condamner M. [V] à payer à M. [X] et Mme [H] la somme de 5900 euros au titre de la voie de fait tenant à l'enlèvement de la porte d'entrée avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, - condamner M. [V] à remettre en état la porte d'entrée du logement dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et à l'expiration de ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, -constater la fixation du loyer à la somme mensuelle de 900 euros charges comprises, ou à titre subsidiaire, condamner M. [V] à payer à M. [X] et Mme [H] la somme de 10400 euros en réparation des préjudices de jouissance en résultant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, dire non avenu le commandement de payer délivré le 3 septembre 2020, prononcer la compensation judiciaire entre les dettes de loyers et les dommages et intérêts alloués, ou à titre subsidiaire, octroyer à M. [X] et Mme [H] des délais de paiement de 12 mois pour apurer la dette, condamner M. [V] à payer à M. [X] et Mme [H] la somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ordonner l'exécution provisoire du jugement. Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué : REJETTE la demande de réalisation de travaux sous astreinte, REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance lié à la délivrance du logement décent, CONDAMNE Monsieur [R] [V] à faire réinstaller la porte d'entrée d'origine du logement donné en location à Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] situé [Adresse 1], ou à défaut une porte similaire, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, CONDAMNE Monsieur [R] [N] [V] a payer à Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] la somme de 4500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance dû à l'enlevement de la porte, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, REJETTE la demande au titre de l'exception d'inexécution de suspension de paiement des loyers jusqu'a l'exécution des travaux, REJETTE la demande de nullité du commandement de payer du 3 septembre 2020, REJETTE la demande au titre de la perte de jouissance de la cave et de l'emplacement de stationnement, DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [R] [N] [V] aux fins de résiliation judiciaire du bail, CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] à payer à Monsieur [R] [N] [V] la somme de 19522,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2021, échéance d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONSTATE la compensation légale entre les deux créances, et DIT que Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] restent devoir la somme en principal de 15022,80 euros à Monsieur [R] [N] [V] , ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, AUTORISE Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] à s'acquitter de leur dette en douze fois, en procédant à onze versements de 1200 euros et un douzième versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la premiere fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intéréts ou pénalités de retard cessent d'étre dues pendant le délai fixé par la présente décision, REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] aux dépens de l'instance, DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 4 janvier 2022 par Mme [K] [H] et M. [O] [X], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 février 2024 par lesquelles Mme [H] et M. [O] [X] demandent à la cour de : RECEVOIR les appelants en leurs conclusions et les déclarer bien fondées ; REJETER toutes conclusions contraires ; CONSTATER la fixation du loyer à hauteur de 900 € charges comprises ; CONSTATER le caractère non décent et insalubre du logement délivré aux appelants ; ET EN CONSÉQUENCE, INFIRMER partiellement le jugement, uniquement en ce qu'il a : o Rejeté la demande de réalisation de travaux sous astreinte ; o Rejeté la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance lié à la délivrance du logement décent ; o Rejeté la demande au titre de l'exception d'inexécution de suspension de paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux ; o Rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 3 septembre 2020 ; o Rejeté la demande au titre de la perte de jouissance de la cave et de l'emplacement de stationnement; o Condamné solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] à payer à Monsieur [R] [N] [V] la somme de 19 522,80 euros (dix-neuf mille cinq cent vingt-deux euros et quatre-vingts centimes), au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2021, échéance d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; o Constaté la compensation légale entre les deux créances, et Dit que Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] restent devoir la somme en principal de 15 022,80 euros à Monsieur [R] [N] [V] ; o Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; o Autorisé Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] à s'acquitter de leur dette en douze fois, en procédant à onze versements de 1 200 euros et un douzième versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; o Condamné in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] aux dépens de l'instance ; o Débouté les parties de leurs autres demandes. INFIRMER à titre incident le jugement en ce qu'il a : o Condamné Monsieur [R] [N] [V] à payer à Monsieur [O] [X] et Madame [K] [H] la somme de 4500 euros (quatre mille cinq cents euros), à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance dû à l'enlèvement de la porte, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; ET, REJUGEANT À NOUVEAU, CONSTATER le caractère insalubre et indécent du logement délivré aux appelants ; CONDAMNER M. [V] à payer la somme de 11 400 € à Mme [H] et M. [X] au titre des manquements à son obligation de délivrance d'un logement décent et salubre ; Dire que la condamnation portera intérêt à taux légal à compter de l'assignation ; Dire que les intérêts échus depuis plus d'un an se capitaliseront ; CONDAMNER M. [V] à remettre dans un état de salubrité et de 'décent' minimal le logement de Mme [H] et M. [X] ; o Dans un délai d'UN mois à compter de la signification de la décision ; o Et à compter de l'expiration de ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant TROIS mois ; CONSTATER la fixation du loyer à la somme mensuelle de 900 €, charges comprises ; OU À TITRE SUBSIDIAIRE, CONDAMNER M. [V] à verser à Mme [H] et M. [X] la somme de 15 200 € en réparation des préjudices de jouissance résultant de l'absence de mis à disposition de la cave n°72 et de la place de parking n°93 ; Dire que la condamnation portera intérêt à taux légal à compter de l'assignation ; Dire que les intérêts échus depuis plus d'un an se capitaliseront ; DIRE NON AVENU le commandement de payer délivré le 3 septembre 2020 ; PRONONCER la compensation judiciaire entre les dettes de loyers et les dommages et intérêts alloués à Mme [H] et M. [X] au titre de la présente décision ; FIXER la dette locative de Mme [H] et M. [X] à la somme maximum de 4 092€ ; OCTROYER à Mme [H] et M. [X] des délais de paiement à raison de VINGT QUATRE mois pour apurer toute dette de loyer résultant de la présente décision ; CONDAMNER M. [V] à verser la somme de 7 300 € en réparation de la voie de fait causée par l'enlèvement de la porte d'entrée et sa non-remise en place, au profit de Mme [H] et M. [X] ainsi que le préjudice de jouissance en résultant ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, REJETER les demandes d'expulsion de M. [V] à l'encontre de Mme [H] et M. [X] ; ou à titre infiniment subsidiaire, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ; AUTORISER Mme [H] et M. [X] à apurer leur dette en 'VINGT-TROIS (24)' mensualités égales et consécutives ; RAPPELER qu'en cas de respect de l'échéancier octroyé, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; CONDAMNER M. [V] à verser à Mme [H] et M. [X] la somme de 2 400 € au titre de l'article 700 CPC ; CONDAMNER M. [V] aux entiers dépens ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 juin 2022 au terme desquelles M. [R] [V] demande à la cour de : S'entendre débouter Madame [K] [H] et Monsieur [O] [X] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions En conséquence : S'entendre confirmer le jugement du 8 novembre 2021 sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [R] [V] à payer 4.500 € a titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance dû a l'enlèvement de la porte avec intérêts au taux légal à compter du jugement. En conséquence : Statuant a nouveau du chef de l'expulsion et de la condamnation au paiement des loyers et indemnités d'occupation : S'entendre constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations du preneur, c'est-à-dire le paiement ponctuel des loyers, charges et accessoires. S'entendre ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [H] et Monsieur [O] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 1] (93) outre d'une cave en sous-sol n°72 et un emplacement de stationnement n°93. Dire que si besoin est, l'huissier qui procédera aux opérations d'expulsion pourra se faire assister du commissaire de Police, d'un serrurier et de la force armée. S'entendre ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix des bailleurs et aux frais et risques de Madame [K] [H] et Monsieur [O] [X]. S'entendre condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [O] [X] à payer à Monsieur [R] [V] les sommes suivantes : - 26.955,80 € en principal au titre des loyers, charges, accessoires et indemnité d'occupation impayés pour la période juillet 2019 inclus a mai 2022 inclus assortis de l'intérêt légal à compter du 3 septembre 2020 - 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. S'entendre condamner solidairement ou à défaut in solidum Madame [K] [H] et Monsieur [O] [X] à payer à Monsieur [R] [V] une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer et ses accessoires ce jusqu'à libération effective des lieux, soit 2.321,56 € par mois et subsidiairement une indemnité d'occupation égal au montant contractuel augmenté de la provision sur charges. S'entendre ordonner l'anatocisme dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, S'entendre condamner solidairement ou a défaut in solidum les appelants aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront les frais de mise à exécution de l'arrêt a intervenir, le tout dont distraction au profit de Maître Olivier BERNABE, Avocat aux offres de droit et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'irrecevabilité des conclusions de M. [R] [V] Selon l'article 1635 bis P du code général des impôts : "Il est institué un droit d'un montant de 225 euros dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel. Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Le produit de ce droit est affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel. Ce droit est perçu jusqu'au 31 décembre 2026. (...)" L'article 963 du code de procédure civile dispose quant à lui que : "Lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête. Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité, de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif. L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe." En l'espèce, M. [R] [V], qui ne justifie pas être bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, n'a pas justifié de l'acquittement du timbre fiscal requis par l'article 1635 bis P du code général des impôts précité, malgré un rappel adressé par RPVA par le greffe le 18 mars 2024. Au demeurant, il n'a pas comparu à l'audience de plaidoiries ni déposé de dossier. Il convient dès lors de constater que ses conclusions d'intimé sont irrecevables en application des textes précités. L'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué (Civ. 2ème , 10 janvier 2019, n°17-20.018). Sur les demandes principales de Mme [H] et M. [X] Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...). Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement(...); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)'. Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...). 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement (...)'. L'article 3 dispose que 'le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants: (...) 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées (...) 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne(...)'. L'obligation de jouissance paisible due par le bailleur au preneur s'étend aux parties communes de l'immeuble (Civ. 3ème, 13 juillet 2010, n°09-66.115). En effet, si la gestion des parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété et dans lequel sont situés les lieux loués n'incombe pas au bailleur, il doit faire en sorte que le preneur puisse en jouir paisiblement. Le locataire peut donc exiger du bailleur qu'il fasse valoir ses propres droits à l'égard du syndicat des copropriétaires, et le bailleur n'est exonéré de toute responsabilité que s'il établit qu'il a accompli les diligences indispensables pour mettre fin au trouble subi par son preneur (Civ 3ème, 11 mars 1992, Bull n°81; Civ. 3ème, 18 novembre 1992, n°91-12.9844). En cas de manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur (Civ. 3ème , 4 juin 2014, n°13-12.314 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430). * Les travaux de remise en état du logement Les appelants font grief au jugement entrepris de n'avoir pas retenu de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, alors qu'ils affirment que l'électricité n'est pas présente depuis l'intégralité des points électriques et que l'ensemble du réseau est vétuste, que l'appartement a été victime de plusieurs dégâts des eaux qui n'ont jamais fait l'objet d'une réfection, et qu'ils ne disposent pas d'eau permanente compte tenu de la fuite affectant le ballon d'eau chaude. ¿ L'électricité Le procès-verbal de constat d'huissier du 16 mars 2021 produit mentionne : - dans le séjour, la présence de trois prises électriques arrachées, des capots de goulotte en PVC en partie cassés ; - dans la salle de bains, la présence d'un bandeau lumineux accueillant deux spots encastrés, dont celui de droite est cassé et le plastique en pourtour a fondu avec stigmates visibles ; Mme [H] déclare que lors de l'allumage des spots, les halogènes explosent ; l'électricité est faite dans la salle de bains au moyen d'une lampe sur pied installée derrière la porte ; - dans le couloir, présence d'un plafonnier sans ampoule ; Mme [H] déclare que l'ampoule explose à chaque fois qu'elle en met une ; - dans la chambre du fond, présence d'une ampoule au plafond en fonctionnement ; Mme [H] décalre que les ampoules ne durent pas plus de deux semaines et qu'elle utilise une lampe d'appoint branchée sur prise. Devant la cour, les appelants produisent un procès-verbal de constat dressé le 9 mars 2022 par l'inspecteur de salubrité de la commune de [Localité 4], mentionnant la présence de 'fils dénudés dans le local GDF' et de 'nombreuses prises non fonctionnelles'. Le premier juge a pertinemment rappelé que le remplacement des prises de courant, des ampoules et tubes lumineux, la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection relève des réparations locatives selon le décret n°87-712 du 26 août 1987. La cour ajoute que les dysfonctionnements du système électrique dont s'est plainte Mme [H] en présence de l'huissier n'ont pas été observés par ce dernier, ni par l'inspecteur de salubrité. La localisation du 'local GDF' dans lequel se trouvent des fils dénudés selon le procès-verbal de constat de l'inspecteur de salubrité n'est pas précisée, or ses constats portent aussi sur les parties communes de l'immeuble, puisqu'il invoque des 'branchements anarchiques en cave' ainsi que 'les portes coupe feu de la cave ne ferment plus' ou encore 'absence de panneaux indiquant les sorties de secours'. Il convient dès lors de juger, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, que la preuve d'une non-conformité de l'installation électrique est insuffisamment établie par les pièces produites, et que les désordres constatés relèvent des réparations locatives. ¿ Les infiltrations Le procès-verbal de constat d'huissier mentionne : - dans le placard de la cuisine, la présence d'un trou dans le plafond situé à côté d'une colonne en PVC gris ; des stigmates d'infiltrations, cloques et coulures sont visibles tant en pourtour dudit trou que sur les murs et colonne à cet endroit ; au sol, des morceaux de plafond et peinture effrités sont visibles ; l'huissier indique qu'une prise électrique et le raccord électrique du ballon d'eau chaude se situent dans ce même placard, rendant la situation accidentogène; - dans les WC, au plafond, la présence au plafond de cloques et boursouflures avec auréoles visibles le long de la colonne ; les stigmates, les coulures et les infiltrations d'eau avec cloques et boursouflures sont visibles également sur les murs périphériques en pourtour ; la peinture s'écaille par plaques, avec présence d'un trou cylindrique visible dans la structure du bâtiment. Le procès-verbal de constat de l'inspecteur de salubrité mentionne la présence d'un dégât des eaux dans les toilettes et la cuisine. Mme [H] et M. [X] produisent un courrier de leur assurance en date du 19 avril 2021, confirmant l'ouverture d'un sinistre dégât des eaux le 20 mai 2017, et précisant qu'à ce jour et malgré ses courriers des 1er octobre 2018 et du 14 août 2020, le syndic n'a pas fourni de rapport de recherche de fuite. Ils justifient avoir déclaré un nouveau sinistre le 26 juin 2020. Il résulte de ces éléments que le bailleur, tenu de remettre aux locataires un logement décent, devant assurer le clos et le couvert et assurant la protection contre les infiltrations d'eau, et d'assurer la jouissance paisible du preneur, ainsi qu'il résulte des textes précités, est responsable des désordres survenus de ce fait, quand bien même la cause résiderait dans les parties communes de l'immeuble, et ce d'autant qu'il ne justifie d'aucune diligence, y compris au cours de la présente procédure, pour mettre fin au trouble subi par les preneurs. ¿ La fuite affectant le ballon d'eau chaude L'huissier a constaté dans son procès-verbal du 16 mars 2021 que le ballon d'eau chaude était fuyard par le haut, l'eau s'évacuant par le chapeau en partie supérieure et coulant ensuite le long de la cuve. Mme [H] lui a déclaré devoir vivre avec l'arrivée d'eau constamment coupée à cause des fuites provenant du ballon électrique à chaque ouverture, et faire chauffer de l'eau à l'aide d'une marmite. Le procès-verbal de constat de l'inspecteur de salubrité du 9 mars 2022 mentionne que le chauffe-eau est en panne et présente d'importants signes de rouille. Il en résulte que le bailleur, tenu de remettre aux locataires un logement décent, dont les équipements de production d'eau chaude sont en bon état d'usage et de fonctionnement, et d'assurer la jouissance paisible du preneur, ainsi qu'il résulte des textes précités, est responsable des désordres survenus de ce fait, et ce d'autant qu'il ne justifie d'aucune diligence, y compris au cours de la présente procédure, pour mettre fin au trouble subi par les preneurs. Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de faire droit à la demande de Mme [H] et M. [X], et de condamner M. [V] à effectuer les travaux suivants : - remise en état du plafond de la cuisine et des WC suite aux infiltrations ; - remplacement du ballon d'eau chaude, et ce dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte selon les modalités qui seront décrites au dispositif. * L'indemnisation du préjudice de jouissance du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent Ainsi qu'il a été jugé plus haut, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, s'agissant des infiltrations et du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude. L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. En l'espèce, les appelants sollicitent la somme de 11400 euros à titre de dommages et intérêts, représentant la somme de 300 euros par mois multipliée par la durée de 38 mois écoulée depuis le mois de juillet 2019, date à laquelle M. [V] est devenu bailleur, jusqu'au mois d'août 2022 inclus. Toutefois, l'électricité n'est pas retenue au titre du trouble de jouissance subi faute d'élément probant suffisant, et les désordres causés par les infiltrations se cantonnent au placard de la cuisine et aux WC. En revanche, l'absence d'eau chaude et la nécessité de couper l'eau pour éviter les fuites constituent un préjudice de jouissance important. L'ensemble de ces éléments justifie que M. [V] soit condamné au paiement de la somme de 150 euros par mois, soit, sur la période de 38 mois écoulée depuis juillet 2019, date d'acquisition du logement par M. [V], conformément à la demande : (150 x 38) = 5700 euros, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme, constituant une indemnité, emporte intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, confirmant le jugement entrepris sur ce point. * L'indemnisation de la voie de fait causée par l'enlèvement de la porte d'entrée et le préjudice de jouissance en résultant Il résulte de l'article 6 précité que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués. Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité, le logement doit assurer le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité. En l'espèce, M. [V] est réputé s'être approprié les motifs du jugement attaqué. Or, il résulte de ceux-ci que M. [V] a 'retiré la porte d'entrée du logement des locataires le 26 janvier 2020 afin de les faire réagir en raison des impayés de loyers', faits pour lesquels Mme [H] a déposé plainte. Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 16 mars 2021 que la porte palière de l'appartement est une porte provisoire avec un encadrement rajouté et adossé à l'encadrement initial ; lorsque la porte est fermée, des jours sont visibles sur les contours ; à côté, la porte de l'autre appartement accessible depuis ce palier est différente et d'aspect plus robuste. Le premier juge a constaté avec exactitude qu'alors qu'une porte palière permet d'assurer le clos du logement, la porte qui a été réinstallée laisse passer un jour et n'est qu'un dispositif provisoire. Il a jugé pertinemment que la suppression de la porte d'entrée constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de maintien en état du logement, la porte provisoire installée ne présentant pas les mêmes caractéristiques d'isolation et de sécurité. Pour mémoire, le chef de dispositif par lequel le premier juge a condamné M. [V] à faire réinstaller la porte d'entrée d'origine du logement ou à défaut une porte similaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, qui n'est pas critiqué par les appelants, est définitif. S'agissant des dommages et intérêts sollicités par les appelants, ceux-ci sollicitent la confirmation de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral lié à l'enlèvement de la porte le 26 janvier 2020, ainsi que celle de la somme de 100 euros par mois en réparation du préjudice de jouissance à compter du mois de janvier 2020. Ils demandent que cette somme de 100 euros soit multipliée par les 48 mois écoulés entre le 26 janvier 2020 et le 7 février 2024, date de leurs dernières écritures, soit la somme totale de : [ 2500 + (48x100) ] = 7300 euros. M. [V] étant réputé s'approprier les motifs du jugement qui ont prévu l'indemnisation du préjudice subi à hauteur des sommes de 2500 euros au titre du préjudice moral et de 100 euros par mois au titre du préjudice de jouissance, et compte tenu de l'actualisation de ladite somme en l'absence de preuve de la réinstallation de la porte d'entrée d'origine ou d'une porte similaire, il convient de faire droit intégralement à cette demande, infirmant le jugement entrepris sur le montant des dommages et intérêts octroyés. * Le constat de la fixation du loyer à la somme de 900 euros charges comprises Mme [H] et M. [X] sollicitent que le montant du loyer soit fixé à la somme de 900 euros par mois, charges comprises, conformément à l'accord conclu avec leurs premiers bailleurs, en contrepartie de l'impossible accès à la cave, de l'absence de place de parking et de la suppression des services d'entretien et de nettoyage des parties communes. Ils affirment que M. [V] l'a accepté, en renseignant cette somme sur l'attestation de loyer adressée à la CAF et en adressant aux locataires des quittances de loyer d'un montant de 900 euros. Si le contrat de location du 17 juillet 2007 porte mention de 1025 euros de loyer et de 125 euros de provisions sur charges, les appelants produisent aux débats : - l'attestation de loyer destinée à la CAF, renseignée par M. [V] lui-même le 24 octobre 2019 sur laquelle ce dernier mentionne de façon manuscrite un loyer de '900 euros' et pas de provisions sur charges ; les locataires font valoir à juste titre que le montant de leur allocation logement a été calculée à partir du montant du loyer déclaré par le bailleur ; - les avis d'échéance pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2019, mentionnant un loyer à régler de 900 euros à l'ordre de M. [V]. Il convient dès lors de constater qu'un accord avait été trouvé avec M. [V] pour que le loyer s'élève à la somme mensuelle de 900 euros sans provisions sur charges. Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande des appelants tendant à voir constater la fixation du loyer à la somme mensuelle de 900 euros, sans provision sur charges, infirmant le jugement entrepris sur ce point. * L'annulation du commandement de payer Les appelants n'articulent aucun moyen au soutien de cette prétention dans leurs dernières conclusions, alors que le premier juge, pour écarter cette demande, avait pertinemment rappelé que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Civ. 3ème , 31 mai 2011, n°10-17.846). Au demeurant, cette demande est dépourvue d'objet dès lors que le premier juge a déclaré irrecevable la demande de M. [V] aux fins de résiliation judiciaire du bail, et que ce dernier, dont les conclusions sont irrecevables, est réputé s'approprier les motifs du jugement entrepris. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté la demande de nullité du commandement de payer. Sur la dette locative Ainsi qu'il a été rappelé plus haut, l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué. Il en résulte qu'est définitive l'irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail formée par M. [V] en première instance. S'agissant de la dette locative, le jugement entrepris, après avoir rejeté l'exception d'inexécution de suspension du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux, a condamné solidairement M. [X] et Mme [H] à payer la somme de 19.522,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'août 2021. M. [V], réputé s'approprier les motifs du jugement sur ces points, ne produit aucun décompte devant la cour. Dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, Mme [H] et M. [X] sollicitent de voir fixer la dette locative à la somme maximum de 4092 euros. Dans la partie 'discussion' de leurs écritures, les appelants, après avoir invoqué l'exception d'inexécution, mentionnent que le montant de la dette, déduction faite des aides versées par la CAF et perçues par le propriétaire, s'élève à 21.192 euros, août 2022 inclus, et produisent le décompte correspondant mentionnant un loyer mensuel de 900 euros. S'agissant de l'exception d'inexécution invoquée par les locataires, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n'est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347). Or, en l'espèce, les désordres constatés, consistant en des infiltrations dans le placard de la cuisine et les WC et le ballon d'eau chaude fuyard, ne rendent pas le logement totalement inhabitable, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception d'inexécution de suspension du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux. S'agissant du montant de la dette locative, il convient de constater qu'au regard de l'objet du litige, celle-ci ne peut être inférieure à 4092 euros, dont les appelants se reconnaissent redevables dans le dispositif de leurs écritures, ni supérieure à 19.522,80 euros, somme à laquelle les a solidairement condamnés le jugement entrepris dont M. [V] est réputé s'approprier les motifs. Le décompte établi par les appelants dans leurs écritures prenant en compte à juste titre un montant de loyer de 900 euros, et déduisant les aides au logement versées par la CAF dont ils justifient, il convient de retenir la somme de 19.392 euros figurant dans ce décompte et correspondant à la mensualité de juin 2022 inclus. En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [H] et M. [X] au paiement de la somme de 19.392 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au mois de juin 2022 inclus, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur la compensation des créances Conformément à l'article 1347 du code civil, 'la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies'. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la compensation entre les créances réciproques des parties. Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [H] et M. [X] Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, les appelants sollicitent des délais de paiement sur 24 mois tandis que le jugement entrepris leur avait octroyé des délais de paiement sur 12 mois. Compte tenu du fait que Mme [H] est bénéficiaire de la prime d'activité pour un montant de revenus pris en compte de 905,24 euros en août 2022, avec un enfant mineur à charge, et de l'absence d'éléments sur la situation de M. [V], il convient de faire droit à la demande de délais de paiement sur 24 mois selon les modalités décrites au dispositif, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens de première instance. Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de Mme [H] et M. [X] et de 50% à la charge de M. [V]. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Constate que les conclusions de M. [R] [V] sont irrecevables, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - rejeté la demande de nullité du commandement de payer, - rejeté l'exception d'inexécution de suspension du paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux, - constaté la compensation légale entre les créances réciproques des parties, - ordonné la capitalisation des intérêts, Et statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [R] [V] à effectuer les travaux suivants : - remise en état du plafond de la cuisine et des WC suite aux infiltrations ; - remplacement du ballon d'eau chaude, et ce dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, Dit que, faute pour M. [R] [V] d'avoir fait procéder aux travaux précités passé ce délai, celui-ci sera condamné au paiement d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 50€ par jour de retard pendant un délai de trois mois, Condamne M. [R] [V] à payer à Mme [H] et M. [O] [X] les sommes suivantes : - 5700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, - 7300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance dû à l'enlèvement de la porte d'entrée, sommes qui porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Constate la fixation du loyer dû à la somme mensuelle de 900 euros, sans provision sur charges, Condamne solidairement Mme [H] et M. [X] au paiement de la somme de 19.392 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au mois de juin 2022 inclus, Partage les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de Mme [H] et M. [O] [X] et de 50% à la charge de M. [R] [V], Rejette toutes autres demandes. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,