Cour d'appel, 31 janvier 2023. 21/02697

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 31 JANVIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02697 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O7DK Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 MARS 2021 TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER N° RG 2020004432 APPELANTE : S.A.S. IE SUD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités au siège, venant aux droits de la société IE SUD [Localité 5]. [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : S.C.I. DAMIBAT [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Anne Sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 02 Novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thibault GRAFFIN, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Jean-Luc PROUZAT, président de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, conseiller M. Thibault GRAFFIN, conseiller Greffier lors des débats : Madame Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier. FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES : La SCI Damibat, propriétaire d'un bien immobilier commercial situé à [Adresse 4], a signé le 27 octobre 2015 avec la SARL IE Sud un mandat à titre onéreux, non exclusif, de recherche de locataires. Le 25 août 2016, la société Damibat a signé grâce à son mandataire, la société IE Sud, un bail commercial avec l'association Ecole de santé [Localité 5]. Le 31 janvier 2018, le locataire de la société Damibat lui sera redevable d'une dette locative d'un montant de 22 541,95 euros le locataire. Arguant que la société IE Sud a manqué à son obligation de conseil et d'assistance à son égard en n'exigeant pas un cautionnement lors de la signature du bail, la société Damibat a fait assigner cette dernière par exploit d'huissier en date du 6 avril 2020 devant le tribunal de commerce de Montpellier. Par jugement en date du 1er mars 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a : - condamné la société IE Sud à payer à la Société Damibat la somme de 9 487 euros avec intérêt au taux légal depuis le 11 janvier 2019, - débouté la Société IE Sud de ses demandes, fins et prétentions, - condamné la société IE Sud à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , - condamné la société IE Sud aux entiers dépens dont frais de greffe liquidés à 64,64 euros TTC. Le 26 avril 2021, la société IE Sud a régulièrement relevé appel de ce jugement. Elle demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées via le RPVA le 21 juillet 2021, de : - dire recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société IE Sud, Sur le fond : - infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Montpellier en date du 1er mars 2021, et statuant à nouveau, - constater que la société IE Sud n'a eu aucun rôle actif dans la rédaction du contrat de bail et qu'elle n'est pas responsable de l'invalidité de la caution, ni de l'insolvabilité du preneur, - dire et juger que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable à la société IE Sud, - dire et juger que la société Damibat mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter, Subsidiairement, - constater que la société Damibat a régularisé le contrat de bail fourni par la société preneuse lors d'un rendez-vous pris sur les lieux, le 25 août 2016, sans attendre la présentation des justificatifs concernant la caution, - constater que la négligence du bailleur est une cause exonératoire de responsabilité, A titre infiniment subsidiaire, - dire et juger que le préjudice subi par la Société Damibat correspond à la perte de chance d'avoir conclu avec un autre locataire solvable, - dire et juger qu'en l'absence d'autre candidat pour cette location, que la perte de chance ne saurait excéder le taux de 10 %, - constater que le dépôt de garantie doit être déduit des sommes dues par le preneur, - constater que l'agent immobilier n'a pas vocation à indemniser le bailleur au titre des travaux de remise en état, - débouter le bailleur de ses demandes formulées à hauteur de la somme de 9 572 euros au titre des travaux de remise en état suite à la restitution des clefs, En tout état de cause : - débouter la société Damibat de ses autres demandes, fins et prétentions, - condamner la société Damibat à payer à la société IE Sud la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Damibat aux entiers dépens d'instance. Au soutien de son appel, elle fait valoir pour l'essentiel que : - elle n'a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles et a parfaitement rempli son obligation de conseil, - elle n'avait aucun mandat pour intervenir à la transaction et à la rédaction du bail commercial conclu entre la société Damibat et l'association école de santé de [Localité 5], - elle avait mis en garde la société Damibat quant aux risques inhérents à la signature dans la précipitation du contrat de bail commercial, - elle n'était pas mandatée pour la rédaction du bail, qu'elle n'a ainsi nullement rédigé, - elle n'a pas été mandatée pour vérifier que le futur repreneur soit garanti par une caution solidaire, - la société Damibat ne justifie nullement de son préjudice financier, qui ne peut consister qu'en une perte de chance de percevoir les loyers. Dans ses dernières conclusions déposées par le RPVA le 29 juin 2021, la société Damibat demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en ce qu'il a notamment caractérisé, retenu et engagé la responsabilité de la société IE Sud et l'a condamné à verser à la société Damibat la somme de 9 487 euros avec intérêts au taux légal depuis le 11 janvier 2019, - débouter la Société IE Sud de toutes ses fins, prétentions et moyens, Accueillir l'appel incident, Ce faisant, - condamner la société IE Sud à verser à la société Damibat les sommes complémentaires suivantes : - 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - 9 572 euros au titre des travaux de remise en état, - débouter la société IE Sud de toutes ses fins, prétentions et moyens, En toutes hypothèse y ajoutant, - débouter la société IE Sud de toutes ses fins, prétentions et moyens, - la condamner à verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Damibat ainsi que les entiers dépens dont ceux relatifs au présent appel. Elle fait valoir pour l'essentiel que : - la société IE Sud a manqué à son devoir de conseil et d'assistance, - elle a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié les garanties financières du preneur ainsi que sa solvabilité, - la perte de chance de percevoir les loyers doit être indemnisée à hauteur de 100 % de son préjudice locatif outre le coût de la remise en état des locaux loués par l'association école de santé de [Localité 5]. Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 novembre 2022. MOTIFS de la DECISION : Sur la demande principale : Selon les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Par application de ces textes, l'agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, d'une obligation de renseignement et de conseil, et à ce titre il doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours. En outre, quelle que soit l'étendue de sa mission, l'agent immobilier est tenu de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses (par ex., 1ère civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577). S'il est constant que la société IE Sud ne s'est vue confier qu'un mandat non exclusif de recherche de locataires, la cour constate cependant que par un mail du 24 août 2016, la société IE Sud, par l'intermédiaire d'une de ses salariés (Mme [I] [O]), informait le gérant de la société Damibat de la candidature de l'association école de santé de [Localité 5] pour la location des locaux, et lui demandait de transmettre son accord sur cette candidature « afin de lancer la rédaction du projet de bail ». Le bail commercial qui sera signé le 25 août 2016 entre la société Damibat et l'association école de santé de [Localité 5], ne mentionne toutefois pas l'intervention de la société IE Sud. Il comporte en annexe un acte de caution solidaire à la fois non signé et ne comportant pas les mentions manuscrites exigées par la loi (étant précisé que la liste des annexes est mentionnée au contrat de bail), par lequel une S.A.R.L. ESCA SUP envisageait de se porter caution solidaire de l'école de santé de [Localité 5] pour les obligations du locataire, laquelle S.A.R.L. ESCA SUP s'avérera en réalité avoir été radiée du RCS le 27 juillet 2012. Or, au-delà de l'étendue du mandat écrit de la société IE Sud, la cour constate également que par un mail daté du 22 janvier 2018, après que les défauts de paiement de l'association école de santé de [Localité 5] se soient révélés, un salarié de la société IE Sud (M. [F] [U]) écrivait au président de cette association au sujet de l'établissement d'un acte de caution solidaire pour le compte de cette dernière s'agissant du contrat de bail signé avec la société Damibat, et lui faisait parvenir un modèle de trame qu'il lui demandait de lui retourner signé en deux exemplaires afin de les remettre aux bailleurs pour sa signature. Il en résulte sans nul doute possible que la société IE Sud avait parfaitement conscience que son mandat initial comportait également, au titre de son obligation de conseil vis-à-vis de la société Damibat, la nécessité de garantir les paiements de l'association Ecole de santé de [Localité 5] par un acte d'engagement de caution conformément à ses obligations professionnelles. De surcroît, la société IE Sud ne rapporte nullement la preuve d'une part qu'elle a effectué les vérifications quant à la situation financière de l'association école de santé de [Localité 5] (laquelle s'est avérée rapidement, au moins à compter du mois d'octobre 2017, défaillante dans le paiement de ses loyers), et d'autre part qu'elle a vérifié la qualité de la caution envisagée pour cette dernière dans le cadre de la signature d'un bail commercial traditionnellement accompagné d'une garantie de caution. Ainsi, il ressort de ces circonstances que la société IE Sud a manifestement manqué à ses obligations professionnelles. Le jugement sera en conséquence confirmé. S'agissant de son préjudice, la société Damibat a déclaré au liquidateur de la procédure collective de l'association école de santé de [Localité 5] une somme non détaillée de 25 472 euros. Le commandement de payer visant la clause résolutoire qu'elle a fait délivrer le 20 décembre 2017 à l'association école de santé de [Localité 5] vise un principal de loyers non payés d'un montant de 17 846,40 euros. Le contrat de bail mentionne un dépôt de garantie d'un montant de 6 413 euros. En cause d'appel, la société Damibat sollicite la confirmation du jugement querellé qui lui a accordé une somme de 9 487 euros correspondant à la totalité de la somme sollicitée par la société Damibat, de laquelle ont été retranchés le montant du dépôt de garantie et le coût des travaux de remise en état non justifié (25 472 ' 6 413 ' 9 572). Elle sollicite également en formant appel incident une somme de 9 572 euros correspondant aux travaux de remise en état des locaux loués outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. La cour constate à l'instar des premiers juges que l'intimée ne justifie nullement du coût des travaux de remise en état des locaux loués. La cour constate également que la société Damibat n'invoque aucun fondement juridique à sa demande de dommages-intérêts. Le préjudice de la société Damibat est constitué par la perte de chance de ne pas avoir obtenu le paiement des loyers ainsi que des garanties sur les sommes dues par son preneur au titre du contrat de bail. Par ailleurs, la société IE Sud ne rapporte la preuve d'aucun comportement fautif de la part de la société Damibat s'agissant des circonstances de la signature du contrat de bail (absence d'autres candidats à la prise de bail, précipitation'). Dès lors, le préjudice sera évalué à 80 % de la perte de chance subie par la société Damibat, soit la somme de 7 589,60 euros. De plus, les intérêts au taux légal sur cette somme ne seront accordés qu'à compter de la décision de première instance qui seule détermine le principe et le montant de la créance. Le jugement sera réformé de ces chefs. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : La société IE Sud qui succombe dans ses demandes en cause d'appel sera condamnée aux dépens. Il n'est pas inéquitable de condamner la société IE Sud à payer à la société Damibat la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, à l'exception du montant du préjudice subi par la société Damibat et des intérêts au taux légal dus, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la SARL IE Sud à payer à la SCI Damibat la somme de 7 589,60 euros, Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2021, Condamne la société IE Sud aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société IE Sud à payer à la SCI Damibat la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. le greffier, le président,